Isı pay ölçer nedir ve nasıl hesaplanır? 15 derece cezası nedir?

Bir apartmanda ya da sitede merkezi sistem ısıtma söz konusu olduğunda, yakıt giderlerinin nasıl paylaştırılacağı da merak konusu olabilir. Tam burada devreye ısı pay ölçer girer. Gelin, birlikte bakalım: Isı pay ölçer nedir ve ne işe yarar? Isı pay ölçer zorunlu mudur ve ısı ölçer hesaplaması nasıl yapılır? Merkezi sistemde 15 derece kuralı nedir ve cezası var mıdır?

Merkezi sistem yakıt giderlerinin paylaştırılması

Merkezi sistem ısınma sistemi ister katı yakıtla ve ister doğalgazla çalışıyor olsun, buradaki en büyük sorunlardan birisi de ısınma giderlerinin paylaştırılmasında ortaya çıkar. Öyle ya; bazı apartman ya da site sakinleri çok ısınmaktan, bazıları üşümekten şikayet ederken, daire başına ödenecek miktarlar da sorun olabilir.

Isı pay ölçer nedir?

Isı pay ölçer, merkezi ısıtma sistemli binalarda her bir bağımsız bölüme takılan ve bağımsız bölümün yakıt kullanımını gösteren bir sistemdir.

Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik’te ise şöyle tanımlanmıştır: Üzerine veya giriş hattına yerleştirildiği radyatör ve benzeri ısıtıcı cihazların harcadığı enerjiyi ölçerek hafızasına kaydeden cihazdır.

Isınma giderlerinin paylaştırılmasına dair mevzuat

Konuyu daha iyi anlamak ve ileride yaşanması muhtemel değişikliklerden haberdar olmak için, apartmanda merkezi sistem ısınma giderlerinin paylaşımına esas olan ana mevzuatı bilmek önem arz eder. İşte bu mevzuat aşağıdakilerden ibarettir:

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (42/4 maddesi)
• Yukarıdaki kanun maddesine dayanılarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (Eski Bayındırlık Bakanlığı) tarafından çıkarılan Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik
• 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu
• Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği

Bir soru bir cevap:

Hangi binalarda ısı ölçer kullanılmak zorunda?

Bu sorunun cevabı o kadar karışık ki; cevap için biraz beklemeniz lazım. Bu karışıklığın sebebi, ısı pay ölçerlerin kullanımına ilişkin ortada bir yönetmelik olması ve fakat Kat Mülkiyeti Kanunu’nda da özel hükümlerin mevcut olmasıdır.

Bu hükümler kafa karıştırmakla birlikte, sebebini aşağıda açıklayacağım üzere, binalarda ısı pay ölçer kullanımının ZORUNLU OLDUĞUNU peşinen söylemeliyim. Peki, ama neden?

KMK ısı pay ölçerle ilgili ne diyor?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) bu konuya doğrudan değinmemekle birlikte, 42/4 maddesinde “Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esasların Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenleneceğini” ifade etmiştir.

Buradan da anlaşılacağı üzere; merkezi ısıtma sisteminin giderlerinin kat maliklerine nasıl paylaştırılacağı KMK tarafından KESİN bir kurala bağlanmamış ve buna ilişkin çıkarılacak yönetmeliğe atıfta bulunmakla iktifa edilmiştir.

Yönetmelik ısı pay ölçerle ilgili ne diyor?

Bunun üzerine çıkarılan Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik ise hiçbir maddesinde ısı ölçer kullanımını zorunlu tutmamış; bunun yerine ısı ölçer kullanımının esaslarını ortaya koymayı tercih etmiştir.

Nitekim yönetmeliğin ilk maddesinde de amaç olarak “mevcut ve yeni yapılacak birden fazla bağımsız bölüme sahip merkezî veya bölgesel ısıtma sistemli ve sıhhî sıcak su sistemli binalarda, ısıtma ve sıhhî sıcak su giderlerinin, bağımsız bölüm kullanıcılarına paylaştırılmasına ilişkin usul ve esasları belirlemek” belirlenmiştir.

O halde, buraya kadar yazılanlardan şu sonuca varmak mümkün olmalıdır:

“Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ısı pay ölçer kullanımı zorunlu tutulmamıştır. Yönetmelikte de böyle bir zorunluluk bulunmaz.”.

Tam bu noktada akla başka bir sorunun gelmesi gerekir: Başkaca bir mevzuatta ısı ölçer kullanımı zorunlu tutulmuş olamaz mı?

Enerji Verimliliği Kanunu’nda ısı ölçer

Bakılması gereken bir başka mevzuat da 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu olmalıdır. Bu kanunun 2’nci maddesinde amacı “enerjinin üretim, iletim, dağıtım ve tüketim aşamalarında, endüstriyel işletmelerde, binalarda, elektrik enerjisi üretim tesislerinde, iletim ve dağıtım şebekeleri ile ulaşımda, tarım ve hizmet sektörlerinde enerji verimliliğinin artırılmasına ve desteklenmesine, toplum genelinde enerji bilincinin geliştirilmesine, yenilenebilir enerji kaynaklarından yararlanılmasına yönelik uygulanacak usul ve esasları” belirlemek olarak ifade edilmiştir.

Görüleceği üzere; kanunun kapsamı içinde “binalar” yer almakta olup 7’nci maddesinin 1-c fıkrasında açık bir şekilde “Merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda, merkezi veya lokal ısı veya sıcaklık kontrol cihazları ile ısınma maliyetlerinin ısı kullanım miktarına bağlı olarak paylaşımını sağlayan sistemler kullanılır.” İfadesi yer almaktadır.

Bu maddede yer alan “kullanılır” yüklemi, bu hususun zorunlu olduğunu ve binaların bu konuda bir takdir hakkı olmadığını ortaya koyar.

Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliğinde ısı ölçer

Hemen yukarıdaki kanuna dayanılarak çıkarılan Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’nin 13/7 maddesinde de “Merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda, merkezi veya lokal ısı veya sıcaklık kontrol cihazları ile ısınma maliyetlerinin ısı kullanım miktarına bağlı olarak paylaşımını sağlayan sistemler kullanılır.” denilmektedir.

Isı pay ölçer zorunlu mu?

Yukarıda uzun uzun anlattığım konuları kısaca şöyle özetlemek mümkün olur:

• Apartman ve sitelerde yönetimi düzenleyen Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ve bu kanunun 42’nci maddesine dayanılarak çıkarılan Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik’te ısı pay ölçer sisteminin zorunlu olduğuna dair bir hüküm YOKTUR.
• Enerji Verimliliği Kanunu’nda ve buna dayanılarak çıkarılan Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliğine göre ise ısı pay ölçer sistemini zorunlu olduğuna dair hüküm VARDIR.

Hangisini esas alacağız? Burada da iki görüş olduğun öncelikle söylemem gerekir:

• İlk görüşe göre; apartman ve site yönetiminde esas olan özel kanun Kat Mülkiyeti Kanunu’dur ve bu kanunda göre apartmanda ya da sitede faydalı bir değişiklik yapılması için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu kararı gereklidir. Dolayısıyla; bir apartman ya da sitenin ısı pay ölçer sistemine geçmesi için, bu yasal çoğunluğun kararı şarttır.
• İkinci görüşe göre; ısıtma sistemleri konusunda özel kanun Enerji Verimliliği Kanunu’dur ve bu kanuna göre de merkezi sistemlerde ısı pay ölçer zorunludur. Haliyle, tek bir kişi bile talep etse ve dahi hiçbir kat maliki talepte bile bulunmasa, yine de apartmanda ya da sitede ısı pay ölçere geçilmesi şarttır.

Burada benim katıldığım görüş, ikinci görüştür. Ancak aşağıdaki Yargıtay kararlarında göreceğiniz üzere, bunun aksine mahkeme kararları da mevcuttur.

Yine de kat malikleri kuruluna tavsiyem, her ihtimali göz önünde bulundurarak, imkân varsa “ısı pay ölçer” sisteminin kurulmasına dair bir karar almaları yönünde olacaktır. Böylece, muhtemel bir dava durumunda ortaya çıkabilecek bir sorunu peşinen çözmüş olurlar.

Yargıtay’a göre ısı pay ölçer zorunluluğu

Hemen aşağıdaki kararda Yargıtay; ısı pay ölçerin hiçbir kanunda zorunlu tutulmadığını ve bu nedenle ısı pay ölçer kurulumu için kat maliklerinin arsa payı ve sayı çoğunluğunun gerektiğini ifade etmiştir.

Zannımca, bu karar sıkıntılıdır; çünkü Enerji Verimliliği Kanunu’nun 7’nci maddesinde bu zorunluluk mevcuttur. Ayrıca aynı Kanun’un geçici madde 6’si ile mevcut binalarda uygulama zorunluluğu 5 yıl ertelenmiş olsa da bu 5 yıl 02/05/2012 tarihinde sona ermiştir:

“…davacılar … apartmanı A ve B blok sahipleri olduklarını, daha önce apartmanlarının ısınmasının ısı ölçer payı kullanılmak suretiyle devam ettiklerini, ancak 8 Haziran 2013 tarihindeki karar ile ısı ölçer payı sistemini iptal edip, toplu ödeme sistemine geçtiklerini, beyanla bu sistemin kaldırılarak yeniden ısı payı ölçer sistemine geçilmesine karar verilmesini dava ve talep etmişlerdir…

… anayapının yönetimi ve anayapıya ilişkin hususlar bağımsız bölüm maliklerince kat malikleri kurulunda alacakları karar ile mümkündür. Merkezi ısınma sistemli ana yapılarda ve sistemlerde merkezi veya lokal ısı veya sıcaklık kontrol cihazları ile bu cihazlara bağlı olarak giderin paylaşılmasının yapılması hususu faydalı giderlerdendir. Kat Mülkiyeti Kanununun 42/…. maddesinde belirtilen faydalı giderler anayapının sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar ile mümkündür. 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanununun mevcut binalar için zorunluluk getirmediği, yönetmeliğin ise sistem kurulmasına ilişkin değil, uygulamaya ilişkin olması karşısında; ısı pay ölçer sisteminin ve bu sistemden vazgeçilmesine ilişkin kararlar ancak Kat Mülkiyeti Kanununun 42. maddesine göre kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınabilecektir…” (20 Hukuk, 2019/905 K.).

Daha ilginç bir karar ise aşağıdadır ve Yargıtay, Enerji Verimliliği Kanunu’ndaki açık hükme rağmen, ısı pay ölçer sisteminin kurulması için kat malikleri kurulunun sayı ve arsa payı çoğunluğunu şart olarak aramaktadır:

“… Davacı vekili dava dilekçesinde; Türkiye’de 2007 yılında yürürlüğe giren Enerji Verimliliği Kanunu ve 2008 yılındaki ilgili yönetmelik ile ısı kontrol ve pay ölçer sistemlerinin kullanımının zorunlu hale getirildiği ve gerekli işlemlerin yapılabilmesi için davalı apartman yönetimine 25/11/2013 tarihinde ihtarname gönderdiği, kanuna uyulması yönündeki girişimlerine apartman yönetimince cevap verilmediği, hâkimin müdahalesi ile; ısı kullanım miktarına bağlı olarak paylaşımını sağlayan sistemlere geçilmesi yönündeki taleplerinin kabulü, kararın Apartman Kat Malikleri Kurulu defterine bu haliyle kayıt edilmesi talep edilmiştir. Davalı vekili dilekçesinde; ısı pay ölçeri konusunda davalı apartman yöneticiliğinin kat malikleri kurulu 05/01/2015 tarihinde toplantıda ısı pay ölçer sistemine geçilmesi yönünde görüş bildirmesi sonucu kat malikleri kurulunun bu konuda olumsuz karar verdiği bu nedenlerle davanın reddi gerektiği iddia edilmiş, mahkemece Kat Mülkiyeti Kanununun 42/4. fıkrasında kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısıtmada ferdi sistemden merkezi sisteme ya da merkezi sistemden ferdi ısıtma sistemine geçiş için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar almaları gerektiği, toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri binalarda ise oybirliği ile karar alınması gerektiği hükme bağlanmış olup konuyla ilgili davacının da vekil ile temsil edildiği 05.01.2015 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında, ısı pay ölçer sistemine geçiş konusunda toplam 25 kat malikinden dördünün ısı pay ölçer sistemine geçiş yönünde, yirmisinin ise olumsuz oy kullandığı, toplantıda alınan karar ile ilgili herhangi bir iptal kararının bulunmadığı, kararın halen yürürlükte olduğu, bu aşamada mahkemenin kat maliklerinin iradesini kullanarak onların yerine geçerek karar tesis edemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, 5627 sayılı Kanuna atıfla ısı pay ölçer sistemine geçiş amacıyla Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi uyarınca hakim müdahalesi talebini içermektedir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA…” (20 Hukuk, 20174369 K.).

Ayrıca internette konuyla ilgili yer alan Yargıtay kararlarının eski kararlar olduğu ve bu kararlara dair işlemlerin 2012 tarihinden öncesine ilişkin olabileceği hatırda tutulmalıdır.

Bir soru bir cevap:

Isı pay ölçer iptal edilebilir mi?

Yukarıda da izah ettiğim üzere, ısı pay ölçer kurulumu yasal bir zorunluluk olduğundan, kat malikleri kurulu ile iptali mümkün olmasa gerekir.

Bu noktada, kat malikleri kurulunun KMK’daki hükümler gereğince, istediği kararları alabileceğini iddia edenlerden, biraz üstte yaptığım izahata tekrar göz atmalarını rica edeceğim.

Isı pay ölçer hesaplama nasıl yapılır?

Gelelim, ısı pay ölçer ile faturanın hesaplanmasına. Burada Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmeliği 8’inci maddesinde ikili bir ayrım yapılmıştır:

• Toplam yakıt faturası öncelikle ikiye ayrılır: %30 ve %70
• Faturanın %30’luk kısmı her bir bağımsız bölüme, kullanım ALANI oranında paylaştırılır.
• Faturanın %70’lik kısmı her bağımsız bölümün kullanım miktarına göre paylaştırılır.

Anlaşılması için somur ve kolay bir örnek yapalım. Binanın faturası 100.000 lira gelsin. Bu binada 50 bağımsız bölüm olsun. Her bağımsız bölümün kullanım alanı da eşit olsun.

O ay toplam ellibin metreküp doğalgaz kullanılsın. O halde her bir metreküp başına 2 lira fatura edilmiş demektir.

Önce 30.000 lira, kullanım alanı eşit olduğu için, 50 daireye eşit olarak paylaştırılır ve her daireye 600 TL düşer.

Sonra 70.000 lira için yakıt tüketimlerine tek tek bakılır. Örneğin 1 no’lu dairenin aylık tüketimi 2.250 metreküp olsa, bu dairenin toplam 50.000 olan tüketim içindeki payı 2.250/50.000’den 0,045 olur. O halde bu dairenin payına düşen ikinci bölüm de 70.000 TL’nin 0,045’i olan 3.150,00 TL olur.

Örneğin 2 no’lu dairenin aylık tüketimi 1.900 metreküp olsaydı, bu dairenin toplam 50.000 olan tüketim içindeki payı 1.900/50.000’den 0,038 olur ve bu dairenin payına düşen ikinci bölüm de 70.000 TL’nin 0,038’i olan 2.660,00 TL olurdu.

Isı pay ölçer hesaplama formülü

Yukarıdaki hesabı bir formüle dökmem gerekseydi, formül şu olurdu:

Bu formül, her bir dairenin hem %30’luk hem de %70’lik kısımdan gelen olmak üzere TOPLAM borcunu gösterirdi.

(TF * 0,3 * DKA) / TKA + (TF * 0,7 * DT) / FTT

Kısaltma	Açılımı
TF	Toplam fatura tutarı
DKA	Dairenin kullanım alanı (metrekare cinsinden)
TKA	Binanın ya da sitenin toplam kullanım alanı (metrekare cinsinden)
DT	Dairenin yakıt tüketimi (metreküp cinsinden)
FTT	Faturadaki toplam tüketim (metreküp cinsinden)

Yukarıdaki formülü kullanmak zor geliyorsa, aşağıdaki bağlantıdan indirebileceğiniz ve tarafımca hazırlanan EXCEL dosyasındaki ilgili kısımları doldurarak, excel’in sizin yerinize hesaplama yapmasını sağlayabilirsiniz:

Isı pay ölçer excel hesaplama

Merkezi sistemde 15 derece kuralı nedir?

Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmeliğin 5’nci maddesinde “merkezî sistemlerle ısıtma yapılan bağımsız bölümlerdeki mahal sıcaklıklarının asgari 15 °C olacak şekilde ayarlanır” hükmü yer alır.

Bu hüküm, ısı pay ölçer kullanan dairelerde, yönetmelik gereği bir zorunluluk doğurur. Yani hiçbir daire sahibi, “ben kalorifer peteklerini açmıyorum” demek hakkına sahip değildir.

Açıktır ki; bunun sebebi, bir bağımsız bölümün alt ve üst komşularının evi ısıtmamasından kaynaklanan aşırı enerji tüketimini engellemektir.

Isı pay 15 derece cezası yasal mı?

Gelelim, asıl meseleye! Evet, yukarıda da açıkladığım üzere, merkezi sistemde ısı pay ölçer kullanılıyorsa, yönetmeliğin açık hükmü gereği, herkes evi en az 15 derece olacak şekilde petekleri açmak zorundadır.

Ya açmazsa, ne olur? İnternette sizin de okuduğunuzu ve belki yaşadığınızı tahmin ettiğim üzere, bazı sitelerde boş dairelere ya da aşırı düşük tüketimi olan dairelere “15 derece cezası” uygulandığını görüyorum.

Buradaki amaç belli ki, herkesin bu kurala uymasını sağlamak. Ancak ne ilgili yönetmelikte ne de asıl olarak herhangi bir kanunda “15 derece kuralını ihlali”ne ceza getiren bir hükme rastlamadım.

15 derece cezası nasıl kesilebilir?

Bunun anlamı, 15 derece cezasının kesilemeyeceği değildir. Şu yazımda, apartman ya da site yönetiminin nasıl ceza kesebileceğini izah etmiştim: https://mustafabaysal.com/site-yonetimi-ceza-kesebilir-mi/

Tıpkı o yazıdaki usulle, kat malikleri kurulunun toplanması ve 15 derece kuralını ihlal edenlere uygulanacak cezayı belirlemesi ya da yönetim planına buna ilişkin hüküm koyması gerekir.

Üstelik bu kararda asgari olarak aşağıdaki hususlar yer almalı ve ceza konusu netleştirilmelidir:

• 15 derece ihlalinin neye göre yapılmış kabul edileceği
• Uygulanacak ceza miktarının nasıl tespit edileceği

Kat malikleri kurulu kararı olmadan ya da yönetim planında hüküm olmadan, hiçbir site yönetimi adeta “kafasına göre” 15 derece cezası uygulayamaz.

Bir soru bir cevap:

SONUÇ

Isı pay ölçer sistemi, merkezi ısıtma sistemli binalarda her bir bağımsız bölüme takıldığı ve bağımsız bölümün kullanımını gösterdiği için adil ve kullanışlı bir sistemdir.

Isı pay ölçer, merkezi sistem ısıtmalı mevcut tüm binalar için zorunlu olsa da Yargıtay kararlarında, ısı pay ölçer kurulumu için kat maliklerinin “arsa payı ve sayı çoğunluğu“nun arandığı görülmektedir. Bu nedenle, tedbiren, ısı pay ölçer sistemine geçmek için kat maliklerini toplamak ve yeterli çoğunlukla karar almak doğru olacaktır.

Isı pay ölçer sistemleriyle ilgili sormak istediğiniz diğer soruları aşağıdaki yorum alanından bana sorabilirsiniz.