Apartmanda ya da sitede kararların alındığı yer kat malikleri kuruludur. Kararlar burada alınsa da her konuda ve her zaman aynı çoğunluk yeterli gelmez ve bazı durumlarda farklı karar yeter sayıları gerekir. Gelin, kat malikleri kurulunun karar yeter sayılarına derli toplu bir göz atalım. Apartmanda ya da sitede kat malikleri kurulu karar yeter sayıları kaçtır?
Kat malikleri kurulu genel karar yeter sayısı
Bir apartman ya da site kat malikleri kurulu için her şeyden önce genel bir karar yeter sayısı belirlenmiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda özel olarak farklı çoğunluk aranmayan her durumda, işte bu genel karar yeter sayısı aranacaktır.
Kat malikleri kurulu için getirilen genel yeter sayı kuralları şu şekildedir:
- Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır.
- Kararlar oy çokluğuyla alınır.
Ancak toplantı yeter sayısı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa, ikinci toplantıda katılan kaç kat maliki var ise, bunların salt çoğunluğu karar almak için yeterli olacaktır.
İlk toplantının yeter sayısı olmaması nedeniyle toplanamaması halinde, ikinci toplantı ile ilk toplantı arasında en az 15 gün süre olması gerekir.
Bu durumu şöyle bir örnekle basitçe izah etmek mümkündür. Sitede toplam 60 daire olsun ve hepsinin arsa payı da eşit olsun. İşte ilk toplantıda en az 31 kişinin bulunması gerekir. En az 31 kişi varsa, katılanların yarısından bir fazlasının oyu kara yeter sayısı olacaktır. Bu örnekte toplantıya tam 31 kişi katılsa, 16 kişinin oyu yeterli olacaktır.
Ancak ilk toplantıya en az 31 kişi katılmazsa, bu toplantıda hiçbir karar alınamaz ve ikinci toplantı yapılması zorunludur. İşte bu toplantıya kaç kişi gelirse gelsin, toplantı yapılır. 3 kişi ikinci toplantıya gelse ve 2 kişi aynı oyu kullansa, bu iki kişinin iradesi 60 kişinin tamamını bağlar.
Kat malikleri kurulunda özel nitelikli çoğunluk aranan haller
Hemen yukarıda belirtildiği üzere, kat malikleri kurulunda kararlar oy çokluğuyla alınır. Bunun anlamı, sayı ve arsa payı bakımından katılanların yarısından bir fazlasının oyunun yeterli olmasıdır.
Ancak özel bazı durumlarda bu genel kuralın dışında, nitelikli çoğunluk aranabilir. İşte nitelikli çoğunluk aranan haller ve aranan oy nisapları aşağıdaki başlıklarda sıralanabilir.

Kat maliklerinin oy birliği aranan haller
Aşağıda belirlenen hallerde tüm kat maliklerinin oybirliği aranır:
- Toplam inşaat alanı 2.000 metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi / Tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı oybirliği
- Binanın, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerlerin açılması / Kat malikleri kurulunu oybirliği
- Binanın bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya binanın dış duvarlarının, çatı veya damının reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri / Tüm kat maliklerinin oybirliği
- Binanın üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 634 sayılı Kanun’un 24’üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için / Kat malikleri kurulunun oybirliği
Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu aranan haller
Aşağıda belirlenen hallerde kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır. Bunun anlamı, mutlaka ama mutlaka tüm kat maliklerinin arsa ve sayı payı çoğunluğunun sağlanması gerektiğidir. Örneğin herkesin eşit arsa payına sahip olduğu 100 dairelik bir sitede, aşağıdaki kararların alınabilmesi için en az 51 kat malikinin oyu mutlaka gerekir.
- Kat mülkiyetinin devri / Tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu
- Yönetici seçimi / Tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu
- Denetçi veya denetim kurulu seçimi / Tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu
- Ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler / Tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu
- Engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi nedeniyle yapılacak proje tadilatları / Tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu
- Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı yapılması / Tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu
- Isıtma sisteminin yakıt dönüşümü / Tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu
- Toplam inşaat alanının 2.000 metrekare altında olduğu binalarda ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme dönüştürülmesi / Tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu
- Isıtma sisteminin ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi / Tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu
- Toplu yapılarda (sitelerde) blok yöneticisi ve denetçisi seçimi / Bloktaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu
- Toplu yapı (site) kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi seçimi / Toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu

Kat malikleri kurulunda beşte dört oy çoğunluğu aranan haller
Aşağıda belirlenen hallerde tüm kat maliklerinin beşte dört oy çoğunluğu aranır:
- Yönetim planının değiştirilmesi / Tüm kat maliklerinin beşte dört (4/5) oy çoğunluğu (Toplu yapı yönetim planının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.)
- Kat maliklerinden birinin, anagayrimenkulün ortak yerlerinde (faydalı yenilik ve ilave olmayan) inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptırmak istemesi / Kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızası

SONUÇ
Apartmanda ya da sitede kat malikleri kurulu karar yeter sayıları tam olarak yukarıdaki açıklandığı gibidir. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli konu arsa payı ile ilgilidir. Arsa paylarının eşit olmadığı bir sitede ya da apartmanda, yukarıdaki hesaplar yapılırken sadece sayı çoğunluğuna değil, arsa payı çoğunluğuna da dikkat etmek şarttır.
Çok kısa bir örnek vermek gerekirse; bazı dairelerin diğerlerinden farklı arsa payına sahip olduğu bir sitede toplam 100 kat malikinin 51’inin yönetici seçiminde aynı kişiye oy vermiş olması tek başına seçim için yeterli olmaz.
Ayrıca oy veren bu 51 kat malikinin arsa payları da toplanmalı ve bunların arsa payları toplamının tüm arsa payının yarısından bir fazla olduğundan emin olunmalıdır. İki şart bir arada sağlanmadığı müddetçe, alınan karar geçersiz olacaktır.
Kat malikleri kurulu karar yeter sayıları hakkında sık sorulan sorular:
Karar yeter sayısı nedir?
Karar yeter sayısı, oylamaya tabi tutulan bir kararın ya da işlemin geçerli kabul edilmesi için hukuken gereken oy oranıdır.
Apartman toplantısında çoğunluk sağlanamazsa ne olur?
Bu durumda yapılacak bir şey olmaz ve karar alınamadığı anlamına gelir. Yapılması gereken, başka bir toplantı yapmak ve gereken çoğunluğu sağlamaya çalışmak olmalıdır. Toplantı çağrı usulünün nasıl olması gerektiğini şu yazımda izah etmiştim: https://mustafabaysal.com/apartman-toplanti-cagrisi/
Bizim sitede yönetim planı değişecek. 4/5 oranı 34,6 çıkıyor .34 kişi imzası ile tapuya verebilirmiyiz. Mailime cevap verirseniz çok sevinirim. İyi çalışmalar.
Merhaba Mustafa bey 12 dairelik binanin giriş katında oturyorum.bina çıkma altına balkon yapmak istiyorum binada oturanlar izin veriyor lakin mal sahibi burda olmayanlar var 3 kişi onlara ulaşamıyorum binanın cogunlu izin veriyor böylece belediye gidip balkon için ruh sat alabilirmiyim tesekkurler
Merhaba. Öncelikle kat maliklerinin en az beşte dördünün rızasını almalısınız. Ardından belediyeden onay almalısınız. Ancak bundan sonra tadilata başlayabilirsiniz.
Mustafa bey merhaba. Binamızın çatısının beton zemine tutturulması ve yalıtımının yapılması gerekiyor. Gelen çatıcıların ciddi bir rüzgarda risk teşkil ettiği söylendi, akıtmasıda ayrı bir sorun. Yaptırmak için salt çoğunluk mu yoksa 5/4 mü gerekli.tşkler.
2 bloklu 24 kat maliki den oluşan bir sitenin yöneticisiyim, müteahhit apartmanı yaparken otopark olan yeri kat malikine para karşılığı satmış burayı dükkan olarak kiraya veriyormuş,tapusunu güya bugün yarın derken 17 sene geçmiş alamamış,ben burayı apartmana geri vermedi için dava açtım kazandım bu kişi aynı zamanda kat maliki bizde burayı kiraya vermek istiyoruz bu kat maliki izin vermem diyor acaba 24 kişininde evet demesini gerekiyor yoksa 4/5 çoğunluk kararı ile burayı yönetim olarak kiraya verebilir miyiz,şimdiden teşekkür etmek istiyorum sizin yazılarınızı okuyor bilgi sahibi oluyoruz,çok aydınlatıcı oluyor
2005 yılında 32.000 bin metre kare de 51 villanın
Kurulumu koparayif kurularak yapıldı
Daha sonra site yönetimine geçildi
Koparatif fes edilmeden hem site yönetimi hem site yönetimi ile idare ediliyor
Meskenden çıkıp işyerine vermek için koparatif ve site yönetimini fes etmemiz lazım ne kadar çoğunluk lazım
Daha önce iş yerine verilmez diye karar alınmış
Ama artık karar eskidi bunu nasıl değiştirebiliriz
Selam ve saygılar
1438 daireli büyük bir sitede kat malikiyim. Site Yönetim Kurulu geçtiğimiz günlerde bloklara gelen temiz su borularının değiştirilmesini site genel kurulunun onayına sundu ve bu teklif oy çokluğu ile reddedildi. Ancak blokların müstakil olarak bu işi yaptırabileceği fikri ortaya atıldı. Bunun üzerine Blok Yöneticimiz 4 kişilik bir komisyon kurdu ve sadece bizim bloğun temiz su borularının değişimi hakkında çalışma başlattı. Bu durumda, bahse konu değişimin yaptırılabilmesi için blok kat maliklerinin “OY BİRLİĞİ” mi yoksa ” OY ÇOKLUĞU” mu gerekmektedir.
Merhaba, 20 bloklu, 216 haneli bir sitede otuyorum…bloklar tek tek, ya da bloklar da oturan herhangi bir daire ,,,başvurup (özel, belediye, ya da üniversite) deprem risk raporu almak için başvurabilir mi.
Ya da sitenin, yönetiminin tamamının başvurusu mu olmali.
Ve ,,,kabul oyu kaç olmali
Sayın Mustafa Baysal Üstadım 48 hanelik arsa paylı 1 erer katımız var DEPREM dayanılık testi yaptırmak için OY çoğunluğu lazım mı bilgi için Teşekkür eder Başarılarınızın devamını dilerim…
Merhaba, yazımda belirttiğim genel yeter sayısı bu karar için yeterli olacaktır. Ancak test sırasında ortak alanlara fiziki müdahale olacaksa (karot alma gibi) kanaatimce 4/5 oranında bir çoğunluk gerekir.
Verdiğiniz önemli açıklamalar için teşekkür ederim. Sitemizde yapılan 1. toplantıda yeter çogunluk sağlanamadı. 2. toplantıda da salt çoğunluk sağlanamaz sa mevcut katılımla önceki yönetimin devamına karar verebilirmiyiz? Teşekkür ediyorum.
Merhaba, yönetici seçimi her zaman özel çoğunluğa tabidir: Apartman yöneticisi seçimi
Bir apartman da kamera takmak için karar alındı fakat yonetim değişti yeni yönetim karar almadan eski karara istinaden kamera taktirabilirmi
Merhaba, kat malikleri kurulunun kararları, yenisi alınıncaya dek geçerlidir. Eski ya da yeni yönetim diye bir ayrım burada söz konusu olamaz.
Merhaba Sitemizde 9 hanenin bulunduğu ve 4/5 çoğunluk kararı gerektiren bir durum mevcut 7 Evet 2 Hayır oyu söz konusudur.
4/5 çoğunluk kararı için böldüğümüzde sonuç 7,2 çıkmaktadır. Bu şekilde karar geçer mi yoksa küsüratlı sayıdan dolayı 8 kişiye mi oluşmak gereklidir. Cevabınız için teşekkürler..
Merhaba. 9 sayısının 4/5’i 7,2 yaptığına göre en az 8 kişinin oyunun gerektiğini söyleyebiliriz. 7 kişi evet dese, bunun 4/5’in altında kaldığı açık olsa gerek.
Merhabalar 100 daire 5 blok sitede oturyoruz bugun kurul toplantisi oldu fakat 51 kisi toplantiya katildi ve yönetim secimi yapildi degismedi ve yonetim maaşlarina zam yapildi aidata zam yapildı gerekli çoğunluğu saglamasi gerekiyormu yoksa biyere sikayet edip kontrol ettirebliyormuyuz.
Merhaba. Özel çoğunluk gerekmeyen konularda 51 kişi ile toplantı yapabilir ve katılanların en az 26’sının oyuyla karar alabilirsiniz. Usulsüz bir karar olduğunu düşünüyorsanız, bunun için bir kontrol mekanizması yoktur. Gidip sulh hukuk mahkemesinde dava açarak kararın iptalini talep etmeniz gerekir.
tasarruf tedbirleri doğrultusunda ısınma ve sıcak su kısıtlamasına gitmek için oy birliği mi oy çokluğu mu geçerlidir
Selam yurtdisinda yasiyorum türkiye evim var yönetici toplanti yapiyor yerime taxin ettigim birisini toplantiya cagirmiyor kararlar aliniyor bizede su miktari ödüceksiniz diyor ödemezseniz avukata vericem diye tehdit ediyor bu usulsüzce bir davranis degilmidir hukuki hakkimiz varmidir tsk ederim
Merhaba, kat malikleri kurulunun toplanma usulünden alınan kararların uygunluğuna kadar birçok konunun araştırılması ve size ona göre cevap verilmesi gerekir. Yurtdışında yaşıyorsanız ya alınan kararlara uyacaksınız ya da şüpheniz varsa bir hukukçuya ya da konuyu bilen bir kimseye ulaşıp kararların incelenmesini sağlayacak ve ona göre hareket edeceksiniz. Diğer türlü, internet üzerinden alacağınız hiçbir bilgi yeterli ve doğru olmayacaktır.
9 kişilik 9 dairelik apartman kentsel dönüşüm için müteahhit arayışına girdik ön cephe arka cebe farkı olan bir apartman 6 daire ön cephe cephe 3 daire arka cephe ön cephede olan daire sahipleri oturdukları dairelerin konumlarının değişmesini istemedikleri için kendilerine fayda getirecek müteahhitle anlaşmak istiyorlar biz 3 daire olarak değişik teklifi getirmene hakkına sahip miyiz.
Hasan bey bahsettiğiniz konu Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yer almaz ve benim uzmanlık alanım değil. Bir avukattan hukuki destek almanızı tavsiye ederim.
Öncelikle kolay gelsin, 20 dairelik 3600mt kare kullanım alanı olan apartman daire izin zemin katı daireler 133, 133,138,140,birinci katlar147, 147,147,151 iki ve üçüncü katların mt kareleri aynı 4.katlar dublexler 198,198,198,206mt kare. Katı kömürlü yakıttan doğalgaz geçmek istiyoruz 17kişi bireysel, 3 kişi genel istiyor. 17 kişinin arsa payı fazla olmasına rağmen, genel isteyenler sebebiyle bireysele geçemiyormuşuz. Şuan bir kaosun içindeyiz. Kanunun bir yerin de başka bir yerinde başka yazıyor. Bireysele kimseyi üzmeden geçme durumumuz nasıl olabilir. Böyle bir durum varsa 3 kişi yüzünden kışı soğuk geçirmek istemiyorum. Çünkü doğalgaza geçilsin diye herkes onayladı. Bireysel çoğunlukta olmasına rağmen 3 kişi genel istiyor diye doğalgaz bağlattıramıyoruz. Lütfen çözümmmmm. Şimdiden teşekkür ederim. Acil cevap bekliyorum.
Merhaba. Aslında sorunuzun cevabı son derece basit ve net(Apartmanınızın kömür merkezi sistemle ısındığını varsayıyorum). 634 sayılı Kanun’un 42’nci maddesine göre İNŞAAT ALANI 2.000 metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Sizin de merkezi ısıtma sisteminiz bireysele geçecekse, maliklerinin birisi bile onay vermezse geçemezsiniz. Cevabınız sizi üzecek de olsa çok nettir.