Kat Mülkiyeti Kanunu

Apartman yöneticisi seçimi

Bir apartmanda ya da sitede işlerin doğru, zamanında ve verimli yürümesini sağlayan kişi yöneticidir. Evet, apartman yöneticisi olmasa da işler kat malikleri tarafından yürütülebilir; ancak şüphesiz apartman yöneticisi bu işleri kolaylaştıracaktır. O halde, apartman yöneticisi nasıl seçilir?

Apartman yöneticisi kimdir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na yönetici; kat maliklerinin, anagayrimenkulün yönetimini için kendi aralarından veya dışardan görevlendirdikleri kişiyi ya da kurumu ifade eder.

Apartman yöneticisi bir kimse olabileceği gibi bu görev, özel bir şirkete de verilebilir. Ayrıca apartman yöneticisi yerine yönetim kurulu kurulması mümkündür.

Burada hatırlanması gereken konu, yönetim kurulunun mutlaka üç kişiden oluşması gerekmektedir. Bu kurul iki ya da dört kişiden oluşamaz.

Hangi apartmanlarda yönetici olması gerekir?

Bu sorunun cevabını daha önce vermiştim: https://mustafabaysal.com/apartmanda-yonetici-zorunlu/

İlgili Makaleler

Kısaca özetlemek gerekirse, bağımsız bölüm sayısı 8 ve daha çok olan apartmanlarda yönetici atanması zorunludur.

Apartman / Site yöneticisi olmak için gereken şartlar

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun site yöneticisi olunması için aradığı hiçbir özel şart yoktur. Hatta apartmanda denetçi olarak görevlendirilecek kişiler için “kat maliki” olmak zorunluluğu varken, yöneticiler için yoktur.

Buna göre şunlar bir apartmanda ya da sitede yönetici olabilir:

  • Kat malikleri
  • Kiracılar
  • Ve diğer herkes J / Yoldan geçen herhangi biri dahil

Kimler apartman yöneticisi olamaz?

Yukarıdaki soruyu ters çevirdiğimizde de aynı cevabı alırız: Durumu ne olursa olsun, hemen aşağıda belirtilen çoğunluğun oyunu alan herkes yönetici olabilir.

apartman yöneticisi seçimi için gereken oy sayısı

Apartman yöneticisi kaç oyla seçilir?

Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Buradaki oran mutlak aranan bir oran olup ilk toplantı ya da ikinci toplantı olması fark etmeksizin aynı oran aranacaktır.

Örneğin 100 bağımsız bölümden oluşan ve her bağımsız bölümün eşit oranda arsa payına sahip olduğu bir sitede, yöneticinin atanabilmesi için EN AZ 51 kat malikinin oyu gerekir.

Ayni sitede bağımsız bölümlerin arsa payları farklı olsaydı, bu kez en az 51 oy yine gerekecekti; fakat buna ek olarak bir de bu en az 51 kat malikinin arsa payı oranı da yarıdan bir fazla olmak zorunda olacaktı.

Örneğin 1, 2, 3, 4 ve 5 numaralı bağımsız bölümlerin arsa payı 8/400; 11, 12, 13, 14 ve 15 numaralı bağımsız bölümlerin arsa payı 18/400 ve kalan doksan bağımsız bölümün arsa payı 3/400 olsun.

Yöneticinin atanacağı kat malikleri kurulunda tamamı 3/400 hisseli bağımsız bölümlerden olmak üzere 51 kat maliki aynı kişiye oy verse, bu kişi yönetici seçilemeyecektir. Çünkü sayı çoğunluğu salanmış olsa da bu kat maliklerinin toplam arsa payı oranı ancak 153/400 olur ve yeterli gelmez.

Ama bu 51 kişinin içinde beş adet 18/400 hisseli kat malikleri de olsaydı bu defa arsa payı oranı 228/400 olacak ve böylece hem sayı hem de arsa payı nisabı sağlanmış olacaktı.

apartman yöneticisi nasıl seçilir

Yönetici seçiminde kat maliki sayısı hesabı (KATILMADIĞIM BİR GÖRÜŞ)

Önemli not: Kafanızı karıştırmak istemiyorsanız, bu kısmı okumayabilirsiniz. Bu kısım, yönetici seçiminin farklı çoğunluğa göre yapılması gerektiğini düşünenlere karşılık kaleme alınmıştır.

Hemen yukarıda anlatılan yönetici seçiminin yanlış olduğu ve hesaplamanın farklı yapılması gerektiği yönünde bir görüş de uygulamada vardır. Şahsen katılmadığım bu görüş aşağıdaki şekildedir.

Bu görüşe göre; yönetici atanmasına ilişkin 634 sayılı Kanun’un 34’üncü maddesinde “Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır” denilmektedir.

Bazı apartmanlarda ya da sitelerde bir kimse birden fazla bağımsız bölümün sahibi olabilir. Uç bir örnekle; 40 dairelik bir apartmanda bir kimse 21 dairenin kat maliki olabilir. Diğer dairelerin farklı kişilere ait olduğunu varsayalım.

Bu görüşe göre Kanun yöneticinin atanması için “kat maliklerinin” çoğunluğunu aradığına göre; bu apartmanda toplam kat maliki sayısı 40 değil, 20 kişidir (19+1).

Böyle olunca artık yukarıda açıklanan tüm sayı ve arsa payı nisabının 40 kişi üzerinden değil de 20 kişi üzerinden yapılması gerekir.

Böyle bir durumda aranacak sayı çoğunluğu artık 21 değil, 11 olacaktır.

Bu görüşe katılmak iki nedenle mümkün değildir. İlk olarak; bu görüşün kabul edilmesi halinde Kanun’un 31’inci maddesinde yazılı hükmün nereye koyulacağı ile ilgilidir.

31’inci maddeye göre “anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz”

Yukarıda yer alan hüküm tam da bu nedenle, yani bir kimsenin birden fazla bağımsız bölüme sahip olması halinde ortaya çıkabilecek sıkıntıyı aşmak amacıyla getirilmiştir.

Ortada uygulanması mümkün böyle bir hüküm varken, bir kimseyi kaç adet bağımsız bölüme sahip olursa olsun “bir kişi” kabul etmek doğru değildir.

Kaldı ki bunun doğuracağı ikinci bir sıkıntı ise kat malikleri kurulunun genel toplantı yeter sayısı ile ilgili olacaktır.

Yine Kanun’un 30’uncu maddesine göre “kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla, karar verir”.

O halde kat malikleri kurulunun toplanması için yalnızca sayı değil, aynı zamanda “arsa payı” hesabı da yapıldığına göre, bu kurul kaç kişiyle toplanabilir.

Öyle ya tek başına tam 21 daireye sahip olan bu kimsenin sahip olduğu arsa payları ne olacaktır?

Yukarıdaki örnekte her bağımsız bölümün arsa payının eşit ve 25/1000 oranında olduğunu kabul edelim.

Bu kimse 21 bağımsız bölüm karşılığında tek bir kat maliki olarak kabul edilirse, arsa payı da mı sadece 25 alınacaktır?

Öyle olursa, tüm kat maliklerinin katıldığı bir toplantıda bile arsa payı çoğunluğu nasıl sağlanacaktır? Toplam 20 kat malikinin (istisnasız herkesin) katıldığı bu toplantıda toplam arsa payı 500/1000 olacak ve toplantı yeter sayısına yine ulaşılamayacaktır.

site yöneticisi seçimi

Yanlış olduğuna inandığım ve sebebini yukarıda izah ettiğim yaklaşımın temel nedeni ise, aşağıda yer alan 1995 tarihli ve üç üyeden birinin de karşı oy yazdığı bir Yargıtay kararıdır (18 Hukuk, 1995/8160 E. Ve 1995/8940 K.). Bu karar şu şekildedir:

“Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı usulen çağrılı olduğu halde katılmadığı kat malikleri kurulu toplantısında, yazılı itirazına rağmen onaylanan işletme projesinin yönetim planına aykırı olduğu gerekçesi ile yönetici seçiminin iptalini istemiştir.

Mahkemece anagayrımenkulde 12 bağımsız bölüm ve 1400 pay bulunduğu, toplantıya 730/1400 pay sahibi bağımsız bölüm malikinin katıldığı ancak kat maliki sayısının 6’da kaldığı, bu sebeple arsa payı itibariyle nisap mevcut ise de kişi çoğunluğunun sağlanmadığı, yöneticinin de seçildiği 11.5.1989 tarihli kat malikleri kurulu kararının iptaline karar verilmiştir.

Mahkemenin dayandığı 7.7.1988 tarihli yönetim planının 11. maddesi Kat Mülkiyeti Kanununun 30. maddesinin birinci fıkrasına paralel bir hükmü içermektedir. Buna göre kat malikleri kurulunun, kat maliklerinin (bağımsız bölüm maliklerinin) sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanması gerekir.

Anagayrımenkulde 12 bağımsız bölüm mevcut olup bağımsız bölüm malikleri 8 kişiden ibarettir. Davacı 12 bağımsız bölümün beşinin maliki ise de, maliki olduğu her bir bağımsız bölüm için ayrı bir kişilik taşımaz. Bağımsız bölüm malikleri arasında kendisi tek kişidir. Bu sebeple 11.5.1989 tarihli toplantıda malik sayısı bakımından da (8 malikin 6’sı) arsa payında olduğu gibi çoğunluğun mevcut olduğunun kabulü gerekir.

Bu durumda toplantı nisabının bulunmadığı gerekçesine dayalı toplantının iptaline dair mahkeme kararı yerinde olmayıp dava dilekçesindeki işletme projesinin yönetim planına aykırı olduğuna dair iddianın işin esasına girilerek (mevcut iki yönetim planının hangisinin geçerli olacağının tespiti dahil) incelenmesi ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 21.9.1995 gününde oyçokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY YAZISI :

Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet (634. Kat Mülkiyeti Kanunu Mad. 3) olup kat maliki de kendisine ait bağımsız bölüm üzerinde bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak kaydı ile, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptir. (Aynı yasanın 15. Maddesi)

Yasanın 2.maddesine göre; Ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan bölümlerine “bağımsız bölüm”; bağımsız bölümler üzerine kurulan mülkiyet hakkına “Kat Mülkiyeti”; ve bu hakka sahip olanlara “Kat Maliki” denir. Buna göre bir ana yapıda ne kadar bağımsız bölüm varsa o kadar da kat maliki var demektir ve bu binanın yönetimi kat maliklerinin toplamından meydana gelen “Kat Malikleri Kurulunca” yönetilir ve yönetim tarzı kanunların emredici hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu kurul tarafından kararlaştırılır. (Madde 27)

Yasanın 31. maddesine göre her kat maliki arsa payı oranına bakılmaksızın bir tek oy hakkına sahip olup birden fazla bağımsız bölüm sahibi de her bağımsız bölümü için ayrı bir oy hakkına sahiptir. Ancak; yasa koyucu genel kaideye bir istisna getirerek bağımsız bölümlerinin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı, bütün oyların üçte birinden fazla olamayacağını hüküm altına alarak bu kişinin karar alınırken diğer maliklere tahakkümünü önlemek istemiştir. Bu hükümlerin ışığı altında da tekli veya gerektiğinde çiftli karar nisabının hesaplanması gerekir.

Kat malikleri kurulunun bir karar alabilmesi için önce yasaya uygun toplanması gerekir. 30. maddeye göre kurul “kat maliklerinin” sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanır ve oy çoğunluğu ile karar verir. Toplantı nisabının oluşması için; katılanların arsa paylarının toplamının %51’i geçmesi ve ayrıca katılanların sayısının da yarıdan fazla olması gerekir. Her bağımsız bölüm ayrı kişilere ait ise yapılacak iş ve nisap bellidir. Ancak bir kat maliki birden fazla bağımsız bölüme malikse toplantı nisabının hesaplanmasında sayı olarak bir kişi mi yoksa malik olduğu bağımsız bölüm adedi miktarınca mı yoksa en az kullanabileceği oy sayısı kadar mı hesaba alınacaktır.

Kat Mülkiyeti yasasında belirtilen ve yukarda açıklanmaya çalışılan ilkeler çerçevesinde kat mülkiyeti “özel bir mülkiyet” türü olduğuna ve M.K. 624 ve müteakip maddelerinde paylar birleşip sonradan hisse alımında dahi malik ve maliklerin hakları kaynaşıp bu alımlar yeni oy hakları doğurmadığına göre kıyasen Medeni Kanunun ortak mülkiyete ilişkin hükümlerini bu konuda Kat Mülkiyeti yasasına adapte etmeye gerek yoktur. Aksini kabul; birden fazla bağımsız bölüme malik olan kişiyi toplantı nisabında sayı olarak tek sayılmasını karar nisabında ise malik olduğu bağımsız bölüm sayısı veya istisnası kadar oy hakkı verir ki bu durum bazı hallerde toplantının açılmamasına sebep olup azınlığın tahakkümüne yol açar ki, kanun koyucunun amacı değildir.

Bizim kanaatimiz; Kat mülkiyeti özel bir mülkiyet türü olup, yasanın 2. ve 3. maddeleri nazara alındığında her bağımsız bölüm maliki (kat maliki) mülkiyet ve buna ilişkin haklarını kullanırken nasıl tek tek ve diğer malik olduğu bağımsız bölümlerden ayrı olarak (alım satım, oy ve dava hakları gibi) haklarını kullanabiliyor ve ayrı kişi sayılıyorsa, kat maliklerinin toplantı nisabında da sayı olarak ayrı kişi sayılmalı ve buna göre hesaplar yapılmalıdır. Aksine kabul Kat Mülkiyetini, Medeni Kanundaki ortak mülkiyet hükümleri ile özdeşleştirmek olur ki kabul edilemez.

Olayda sayı olarak kat malikleri kurulunun toplanmasına yeter miktarda kat maliki toplantıya katılmadığından yasaya göre toplantının ikinci toplantı gününde yapılması gerekirken eksik nisapla toplantının yapılıp, kararlar alınması yasaya aykırıdır ve davayı kabul eden mahkeme kararının onanması gerekir.

Bu nedenle çoğunluğun bozma kararına katılmıyorum.”

apartman yönetici seçimi

SONUÇ

Apartman yöneticisi seçimi ya da site yönetici seçimi için gereken oy sayısı yukarıda izah edildi. Bunun haricinde, yöneticinin görevlerinin neler olduğunu merak ediyorsanız, şu yazıma da göz atabilirsiniz: https://mustafabaysal.com/apartman-yoneticisinin-gorevleri/

Sık sorulan sorular:

Kimse apartman yöneticisi olmak istemezse ne olur?

Eğer apartmandaki bağımsız bölüm sayısı 8 ve üstündeyse ve hiç kimse elini taşın altına koymazsa, herhangi bir kat maliki, sulh mahkemesine başvurarak apartmana bir yönetici atanmasını isteyebilir. Bunun üzerine mahkeme tarafından kat malikleri arasından ya da dışarıdan birisi yönetici olarak atanır.

Apartman yöneticisi kura ile seçilebilir mi?

Hayır, böyle bir uygulama yasal değildir. Fakat şu olabilir: Kat malikleri kura ile bir isim belirler ve bu isim için daha sonra kat malikleri kurulu toplanır ve en az yasal oran kadar kat malikinin onayı alınır. Aksi takdirde, yani sadece kura ile seçilen bir yöneticinin yaptığı ve yapacağı işler hukuki olmayacaktır.

Apartman yöneticisi maaş alır mı?

Yönetim planında yönetici için bir ücret belirlenmiş olabilir ya da yöneticiyle yapılan sözleşmede bir ücret tespit edilmiş olabilir. Böyle bir durumda, belirlenen ücreti talep etmek yöneticinin hakkı olacaktır.
Ancak hem yönetim planında hem de sözleşmede bir ücret belirlenmemiş olsa bile, yönetici kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.

Mustafa BAYSAL

Sizin için doğru ve değerli bilgiyi paylaşmaya çalışıyorum. Bu yazı gerçekten işinize yaradıysa ve teşekkür etmek istiyorsanız, yapmanız gereken tek şey onu PAYLAŞMAK. Nasıl mı? Hemen üste bakın :)

İlgili Makaleler

2 Yorum

  1. Merhaba,
    52 hanelik bir apartmanda, yönetimi düzenli olarak aidat topluyor. Bazı harcamalar yapılıyor (elektrik, doğalgaz, su, tadilat, kapıcı tazminat ödeneği gibi..) ancak bu harcamaların nelere ilişkin olduğu, her ay ne kadar gider olduğu ne kadar gelir olduğu belirsiz kalıyor. Yani yönetim bunları açıklamıyor?

    Aylık nereye ne kadar gider yapıldığı, ne kadar gelir elde edildiği ile ilgili yönetimden nasıl bir yasal talepte bulunmak gerekir?
    Teşekkürler

    1. Merhaba, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 41’inci maddesini incelemenizi öneririm. Burada denetime ilişkin tüm kurallar yer alır. Ancak genel bilgi olarak şunu söyleyebilirim ki; yönetimin denetlenmesi kat malikleri kurulunun görevidir. Bahsettiğiniz harcamaların denetimi için ya kat malikleri kurulunun normal toplantısını beklemelisiniz ya da olağanüstü toplantı talep etmelisiniz. Her iki durumda da 41’inci maddeye dayanabilirsiniz. Burada yöneticinin size değil kat malikleri kuruluna hesap vermesi gerekir.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Başa dön tuşu