Kat Mülkiyeti Kanunu

Yönetim planı

Yönetim planı birçok kat malikinin varlığından habersiz olduğu; ancak adeta binanın ya da sitenin anayasası hükmünde olan bir belgedir. Her ev sahibinin ya da kiracının mutlaka okuması gereken yönetim planı nedir ve nasıl temin edilir?

Yönetim planı nedir?

Yönetim planı; bir apartmanın ya da sitenin yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen bir belgedir.

Yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu ilişkisi

Eğer yönetim planında düzenlenmeyen bir olayla karşılaşılmışsa, bu olayın çözümü için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümler dikkate alınır.

Ancak yönetim planında yer alan hükümler öncelikle dikkate alınır ve kanunun koyduğu açık hükümlere aykırı olmamak kaydıyla, öncelikle uygulanır.

yönetim planı nedir?

Yönetim planı nasıl değiştirilir?

Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu şarttır. Yapılan değişiklikleri Tapu Sicil Müdürlüğü’ne götürüp kütüğün beyanlar hanesine işletilmesi, kat maliklerinin görevi kapsamında bir iştir.

Bunlara göz atmadan gidersen, pişman olabilirsin!

Yönetim planını değiştirmek için 4/5 gibi nitelikli bir çoğunluk öngörülmüş olsa bile, toplu yapılar açısından bunun önemli bir istisnası vardır.

Kanun’a ekli geçici madde 2’ye göre “Bu Kanunun yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir”.

Buradaki yürürlük tarihinden anlaşılması gereken, Kanun’a toplu yapılara ilişkin eklenen kısmı içeren 5711 sayılı Kanun’un yürürlük tarihi olan 28/11/2007 olup bu tarihten önce kurulmuş bulunan toplu yapıların yönetim planlarında yapılacak değişikliklerde 4/5 değil, kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu aranacaktır.

Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.

Yönetim planının ve ondan sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.

Yargıtay kararlarında yönetim planı

Yönetim planı apartmanın ya da sitenin adeta anayasası gibidir ve sorunların çözümünde her defasında, başvurulması gereken ilk kaynaktır.

Bir Yargıtay kararında bu durum şöyle ifade edilmiştir:

“Kat mülkiyetli yapının yönetiminin, sözleşme hükmünde olan Yönetim Planı gereğince yapılacağı; çıkan anlaşmazlıklarda Yönetim Planında hüküm bulunduğu takdirde, öncelikle Yönetim Planında yer alan hükümlerin, aksi takdirde Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlerin uygulanması gerektiği kuşkusuzdur”.

Öte yandan, yönetim planı hükümlerinin, kat malikleri arasında çıkabilecek uyuşmazlıkların çözümlenmesinde -Yasanın emredici kurallarına açıkça aykırı olmadıkça veya mahkemece iptal edilmedikçe ya da kat malikleri kurulunca değiştirilmedikçe- öncelikle uygulanması esastır.

tapudaki yönetim planı

Yönetim planının önemi

Kat mülkiyetinden kaynaklanan bir uyuşmazlık olduğunda, mahkemeler önce yönetim planının kanunlara aykırı olmayan hükümlerini ve sonrasında ilgili kanunları, uyuşmazlığın çözümünde dikkate almaktadır.

Yönetim planında yer alan ve kanunlara aykırı olmayan bir hüküm, haliyle ilk olarak dikkate alınacaktır.

Örneğin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29’uncu maddesine göre; kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Bir apartmanın yönetim planının mevcut olduğunu, bu yönetim planında olağan toplantı zamanının her yılın Mart ayı olduğunun yazıldığını ve kat maliklerinin yönetim planını hiç okumadıklarını varsayalım.

Yönetim planından bihaber olan kat malikleri her yılın Ocak ayında toplanacak ve kat malikleri kurulunda çeşitli kararlar almaya devam edecektir.

Bu kararlardan herhangi birisi sulh hukuk mahkemesine iptal davası yoluyla götürüldüğünde mutlak surette iptal olacaktır; çünkü yönetim planına göre olağan toplantı Mart ayında yapılacaktır ve bu nedenle Ocak ayında yapılan kat malikleri kurulu toplantıları olağan değil olağanüstü toplantı kabul edilecektir.

Olağanüstü kurul toplantıları ise özel şartlara tabidir ve yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine kat malikleri kurulu toplanabilir.

Ancak bunun için toplantı istenilen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi bildirilmelidir.

Yukarıdaki örnekte, Ocak ayında olağanüstü toplantı yaptığını bilmeyen kat malikleri haliyle bu şartları yerine getirmemiş olacak ve tüm kararları iptal edilebilecektir.

Nitekim bir Yargıtay kararında bu durum şöyle ifade edilmiştir:

“634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 29. maddesinin… fıkrasında, kat malikleri kurulunun yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda eğer böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanacağı; 2. fıkrasında ise önemli bir sebebin çıkması halinde yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla kat malikleri kurulunun her zaman toplanabileceği hükme bağlandığı, anataşınmaza ait yönetim planında toplantı zamanının her yıl Ocak ve Ekim aylarının ilk on günü olarak belirlendiğinden iptali istenen 18/01/2015 tarihli toplantının olağanüstü toplantı olduğu konusunda bir şüphe olmayıp davacılara usulüne uygun toplantı çağrı belgesi tebliğ edilmediğinden, mahkemece 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 29. maddesi hükümlerine uygun bir çağrı bulunmadan yapılan toplantının iptaline karar verilmesi gerekirken…” (20 Hukuk, 2019/427 K.).

yönetim planı nasıl alınır?

Yönetim planı tapudan nasıl alınır?

Yönetim planı Tapu Müdürlüğünden alınabilir. Bunun için herhangi bir kat malikinin ya da yöneticinin ilgili tapu dairesine giderek, binaya ya da siteye ait yönetim planını talep etmesi yeterli olacaktır.

Bunun için tapu dairesine cüzi bir miktar ücret ödenmesi gerekir. Bu miktar 2022 yılı için sayfa başına 15 TL’dir.

Yönetim planını tapu müdürlüğünden almaya giden kişi kat maliki ise herhangi bir belgeye ihtiyaç duymadan, doğrudan kimlik belgesi ile gitmesi yeterlidir.

Eğer yönetim planını, dışarıdan seçilen yani kat maliki olmayan yönetici almaya gidiyorsa, karar defterinde “yönetim planının yönetici tarafından tapu müdürlüğünden alınması”na dair bir karar olması ve yöneticinin karar defteri ile tapu müdürlüğüne gitmesi gerekir.

SONUÇ

Yönetim planı o kadar önemli bir belgedir ki; kanunların koyduğu emredici hükümlere aykırı olmadığı müddetçe, apartmanın ya da sitenin yönetilmesinde en önde gelen yazılı metindir.

Apartmanda köpek beslenmesinden baz istasyonu kurulmasına, cam balkonlardan çanak antenlere kadar birçok konu yönetim planında düzenlenebilir ve tüm kat maliklerini bağlar.

https://mustafabaysal.com/apartmanda-kopek-beslemek/

https://mustafabaysal.com/apartmanda-baz-istasyonu/

Her kat maliki yönetim planını edinmeli ve okumalıdır. Yönetim planında değiştirilmek istenen ya da plana eklenmek istenen hususların, kat maliklerinin beşte dört oy çoğunluğuyla her zaman değiştirilebileceği de unutulmamalıdır.

Yönetim planı ile ilgili sık sorulan sorular:

Yönetim planını kim yapar?

Yönetim planı ilk olarak binayı yapan müteahhit tarafından hazırlanır ve tapu siciline kaydedilir. Sonrasında ise kat malikleri kurulu yeterli çoğunluğu sağlayarak bu belgeyi her zaman değiştirebilir.

Apartman Yönetim Planını kim onaylar?

Apartman yönetim planını kimsenin onaylaması gerekmez. Yönetim planında kat malikleri kurulu değişiklik yapmak isterse, yeterli çoğunluğu sağlayarak yapar ve bunun ardından hiçbir onay işlemi gerekmez.

Apartman yönetim planı yoksa ne olur?

Yönetim planının olmaması teknik olarak mümkün değildir. Çünkü binanın tapu işlemleri sırasında bu belge tapu müdürlüğü tarafından mutlaka alınır.

Mustafa Baysal

Sizin için doğru ve değerli bilgiyi paylaşmaya çalışıyorum. Bu yazı gerçekten işinize yaradıysa ve teşekkür etmek istiyorsanız, yapmanız gereken tek şey onu PAYLAŞMAK.

Bunlara göz atmadan gidersen, pişman olabilirsin!

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

21 Yorum

  1. Merhaba Mustafa
    Bey,
    Sitemizin 27 bağımsız bölüm 3780m2 , 131/1 ada üzerinde ve 30 bağımsız bölümü ise 3470m2 141/1 ada -parsel üzerinde yer almaktadır. Arsaları ayrı ayrı ada ve parseller üzerinde yer alan ve kapı girişi haricinde ortak bir tesise sahip olmayan sitemiz için tek bir yönetici seçilmesi uygunmudur, bakım-onarım giderlerine arsa payı oranında iştirak edilebilirmi , birbirinden farklı tarihlerde inşa edilen iki ayrı bina grubu için ayrı ayrı yönetim planı verilmişmidir.

  2. Merhaba Mustafa bey
    Site içerisinde Bir binadan başka binaya taşınma işlemi gerçekleştirdim Sitede 2 adet asansör bulunmaktadır. bir asansör taşınma esnasında belli bedel karşılığında kullanılabileceği şeklinde açıklama yapmalarına rağmen bana asansörde herhangi bir durum olmasına karşı bedelini ödeyeceğime dair belge imzalatmaya çalıştılar, taşınma esnasında bir asansör bozuk olduğu için eşyalarımın bir kısmını taşıyabildim ancak bedelin tamamını bana yansıtmaya çalıştılar. Size sormak istediklerim;
    * Asansör kullanım kararı istedim ancak bana karar numarası söylenerek bilgi verdiler sadece kat maliki olarak geçmişe ait kararı görebilme şansım var mıdır ?
    * Alacağınız ücret nerede kullanılıyor şeklinde soruma ise diğer gelirler altında toplanmaktadır şeklinde cevap aldım. Bu diğer gelirler hakkında bilgi almak için ne yapmalıyım.
    * Site yönetim planlarını site yönetimimden talep edebilir miyim.

    1. Mustafa Bey merhaba;
      Biz 54 daireli bir apartmanda oturuyoruz. Bu güne kadar merkezi ısıtma sitemi ile ısınıyorduk; tek fatura geliyordu ve onu eşit bir şekilde bölüşüp ödüyorduk. Şimdi bazı sakinler Payölçer sistemine geçme istiyor. Geçelim mi, geçmeyelim? Payölçer’e geçmek için hangi yol ve yöntemler izleniyor? İtiraz edebiliyor muyuz? Oylamada salt çoğunluk mu aranıyor, 5/4 mü?
      Teşekkürler

  3. Merhaba Mustafa Bey,

    Mevcut durumda site içerisindeki otoparklar numarasız serbest kullanımda, her daireye numaralı otopark ataması yapılması için 5’te 4 çoğunluk gerektiren yönetim planı değişikliği gerekli midir, ya da otopark numaralandırması kat malik kurulu toplantısında çoğunluğun kararı ile alınan genel kararların benzeri şeklinde alınabilir mi?

  4. Merhaba yönetim planımızda belediyede bisiklet odası olan bir yer bir daireye eklenti olarak gösterilmiş. 4/5 cogunluk ile değişiklik yapmak istiyoruz. Değişiklik için yeniden yönetim planı hazırlayıp kat maliklerinden yeni yönetim planını imzalatıp online olarak tapuya başvuru yapmam yeterli mi ? İmzaları nereye attırmam lazım ayrıca ? yönetim planına ek bir sayfa devam edip imzaları oraya attırabilir miyim ?

    1. Merhaba. Bildiğim kadarıyla, kat malikleri kurulunun gerekli çoğunluk içeren kararını ve yeni yönetim planınızı tapuya götürmeniz yeterli olsa gerekir. Burada yönetim planını kat maliklerinin tamamının imzalaması gerekmez. Önemli olan, gerekli çoğunluğun imzasının karar defterinde yer almasıdır. Yine de lütfen kesin bilgi için tapuya başvurun ve mümkünse sonuçtan bizi de bilgilendirin. Biz de böylece uygulamayla ilgili bir konuda kesin bilgi sahibi olmuş oluruz.

  5. Mustafa bey kolay gelsin
    Apartmanımızın alt katında bulunan (Ruhsatsız olarak açılan oto galari-Mahkemelerimiz devam etmekte ) işyerindeki işletmeci apartmanımıza ait garajı kendi araçları ile dolduruyor bunun sonucundada bizler buraya araçlarımızı park edemiyoruz.
    Bunun ilgili yönetim planında bir değişiklik yapılabilir mi
    buraya araç park yerleri belirlenebilirmi.bUNUN İÇİN NAPILIR BİR PROJE YADA BUNA BENZER BİR İŞLEM VAR MI
    bu yapılırsa ve bu şahıs buna uymassa ne yapılır
    teşekkür ediyorum.

    1. Merhaba. Yönetim planınızda bir hüküm var mı? Varsa, burada yazılan şekilde uygulama yapılır. Bu hüküm beşte dört çoğunlukla değiştirilebilir. Yönetim planında hüküm yoksa, kat malikleri kurulu toplanarak kullanım esaslarını belirleyebilir.

  6. Hayırlı günler. Apartmanimizda uygulanan yönetim planini kat maliklerinin isteği ile cezai şartlar konulmasını istiyoruz bunu nasıl yaparız. Tapuya Örnek bir plan mi sunmmiz gerekiyor .

    1. Merhaba. Yönetim planına eklemek istediğiniz maddeleri belirler, kat malikleri kurulunda gerekli çoğunlukla kararı alırsınız kararı tapu müdürlüğüne götürerek yeni yönetim planınızın işlenmesi istersiniz.

        1. Vekil elbette olur, neden olmasın? Yönetim planı değişikliği içi en az 4/5 oranı şarttır.

  7. Merhaba, Mesken olarak oturduğumuz binada alt katımızı satın alanlar işyeri yapılmak istiyor. Kendilerine işyeri açılmasını istemediğimizi ve onayımızın olmadığını söyledik. Bizi binayı yıktırmakla tehdit ettiler. Böyle bir hakları var mı? Bizim haklarımız nelerdir? Kentsel dönüşüm için kat maliklerinin oy birliği mi yoksa oy çokluğu mu gerekli? Teşekkürler.

  8. Merhaba.
    Hiçbir yerde bilgi bulamadığım için soruyorum. Yönetim planını kat maliklerinin ve apartman yöneticisinin alabileceği söylenmiş. Ama kiracının yönetim planını alıp alamayacağına dair hiçbir hüküm yok. Halbuki yönetim planı, kiracıyı da kat maliki gibi bağlayan bir belge. Kiracının haklarını ve yükümlülüklerini öğrenebilmesi için tapuya giderek oturduğu binaya ait yönetim planını alması mümkün mü? Çoğu kiracının ev sahibinin binada, hatta aynı şehirde yaşamaması veya umurunda olmaması, ayrıca genellikle yöneticiyle sorun yaşaması dolayısıyla, kiracının yönetim planını ev sahibine veya yöneticiye aldırması pek gerçekçi değil zira.

    1. Merhaba. Kiracı, kat malikinin onayını almadan yönetime dair hiçbir iş yapamaz. Bunun nedeni son derece basittir: Kat Mülkiyeti Kanunu yalnızca kat malikini muhatap almıştır Doğan bey. Tam da bu nedenle kiracının alıp alamayacağına dair bir hüküm aranmasına gerek olmaz.

      1. Merhaba, kişiler kendisine tebliğ edilmeyen bir şeyden nasıl yükümlü olabilir? Bence dediğiniz şekilde olması hukukun temel kaidelerine aykırı olur. Size bir uygulama yapılıyorsa bunun dayanağını görmeniz gerekir. Madem ki kiracı olarak beni bağlayan bir metin var, ben de okuyabilmeliyim. Değiştirmek için söz hakkı başka bir meseledir. Size trafik polisi ceza yazdığında hangi kanunun hangi maddesi olduğunu görebiliyorsunuz ama değiştirme hakkınız yok.

  9. Merhabalar..
    Bir bodrum daire satın almak istiyorum eksper eve 250 bin değer biçti çok düşük olduğu için itiraz ettim eksper dediği ev 110 metre kare ama tapuda ve projede 40 metre kare görünüyor. Müteahhit ise eksper iş bilmemek ile suçladı yönetim planında ben sosyal alanı da daireye dahil ettim diyor tapuda yönetim planı var diyor ..yönetim planın hukuki bağlayıcılığı nedir ilerde sorun yaşar mıyım ?

    1. Merhaba, yönetim planı ancak apartmanın yönetimi açısından anlam ifade eder. Diğer türlü muhakkak tapu kayıtlarını dikkate almalısınız. Ayrıca resmi eksper raporu da önemlidir. Dikkatli olmanızı öneririm.

      1. Sayın Baysal site yönetimi ile ilgili mahkemeye başvuru yapmak istiyorum fakat şablona oturması açısından DAVA KONUSUNU NASIL YAZMALIYIM başlığa , istem ve sonuca neler yazmam gerekiyor ACABAA bilgi paylaşımında bulunabilirsiniz lütfen

Aşağıdaki yazılara bakmadan gitme!
Kapalı
Başa dön tuşu