Bina güçlendirme kararı nasıl alınır?

Ülkemiz deprem kuşağında ve neredeyse her yıl önemli depremlere maruz kalıyoruz. Bunların bazıları, 1999 Gölcük ya da 2023 Kahramanmaraş depremleri gibi, felaket düzeyinde kötü sonuçlara yol açabiliyor. Bu depremlere maruz kalmadan önce yapılacak işlerin başında bina güçlendirmek geliyor. Peki, ama bir apartmanda ya da sitede bina güçlendirme kararı nasıl alınır?

Ön bilgi: Bina güçlendirme öncesi rapor almak isteyen kat maliklerinin önünde iki seçenek vardır: Deprem dayanıklılık testi yaptırmak ya da riskli yapı testi yaptırmak. Aynı amaca hizmet eden ve fakat sonuçları çok farklı olan bu iki test türünü aşağıda ayrı ayrı inceledim. Bu ikili ayrıma özellikle dikkat etmenizi tavsiye ederim.

Bina güçlendirme nedir?

Bina güçlendirme, en basit tanımıyla, oturulmakta olan binanın depreme daha dayanıklı hale getirilmesidir.

Daha teknik olarak binanın güçlendirilmesi; binaların ve bina türü yapıların tamamının veya bölümlerinin deprem etkisi altında tasarımı ve yapımı ile mevcut binaların deprem etkisi altındaki performanslarının değerlendirilmesi ve değerlendirme sonucunda binada gerekli değişikliklerin yapılması anlamına gelir.

Bina güçlendirme mevzuatı

Böyle teknik ve hukuki bir konuyu doğru anlamak ve zamanla mevzuatta meydana gelen değişiklikleri takip etmek için öncelikle binaların güçlendirilmesine dair mevzuatı bilmek gerekir. Bina güçlendirme mevzuatı temel olarak şunlardan oluşur:

• 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
• 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği
• Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği
• Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği Kapsamında Yapılacak Tasarım Gözetimi ve Kontrolü Hizmetlerine Dair Tebliğ
• Zemin ve Temel Etüdü Uygulama Esasları ve Rapor Formatına Dair Tebliğ

Bina güçlendirme kararı nasıl alınır?

Binanın depreme dayanıklı hale getirilmesi için güçlendirilmesi kararının alınmasını iki al başlıkta incelemek gerekir:

• Binanın depreme karşı güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun bilimsel bir raporla tespit edilmiş olması
• Böyle bir bilimsel rapor olmadan gülendirme yapılmak istenmei

Aşağıda da izah edeceğim üzere, iki durumda farklı senaryolar ve karar yeter sayıları karşımıza çıkacaktır. Şimdi bu iki senaryoyu tek tek inceleyelim.

Binanın depreme dayanıksız olduğunun raporla tespit edilmesi

Önce, bu durumu somut olarak ele alan bir Yargıtay kararını paylaşayım; sonra konuyu daha anlaşılır hale getirelim:

“… 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesine göre kat malikleri, anataşınmazın bakımı ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olup anataşınmazın acilen onarılması gerektiğinin veya güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmamaktadır.

Bu bağlamda her kat maliki, anataşınmazın depreme karşı güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun bilimsel olarak tespit edilmesi halinde diğer maliklerin rızası olmasa dahi güçlendirmenin yapılmasını kat maliklerinden isteyebileceği ve gerektiğinde buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine mahkeme aracılığıyla hazırlattırılacak proje doğrultusunda binanın güçlendirilmesini ve bunun gerektiği masrafların kat maliklerinden tahsili için eda davası açabileceği Yargıtay uygulamalarında kabul edilmektedir…” (20 Hukuk, 2018/8114 K.).

Yukarıdaki kararın herkes için geçerli özeti şöyle yapılabilir:

• Binanın güçlendirilmesinin gerektiği bilimsel bir raporla ortaya koyulmuştur.
• Bu durumda artık kat maliklerinin rızasının aranmasına gerek olmaz.
• Tek bir kat maliki bile bu durumda binanın güçlendirilmesi için sulh hukuk mahkemesine başvurabilir.
• Mahkemece bir proje hazırlattırılır.
• Proje doğrultusunda bina güçlendirilir.
• Ödeme katılmayan kat malikinden dava açılarak, payına düşen miktar alınır.

O halde denilebilir ki; apartmanın ya da binanın depreme dayanıksız olduğu bir fenni raporla ya da yetkili kamu kurumunca ortaya koyulursa, TEK BİR kat maliki bile bina güçlendirme sürecini başlatabilir.

Nitekim aşağıdaki Yargıtay kararında; güçlendirme işleminin maliyetine katılmayan bir kat malikinin aleyhinde diğer kat malikleri dava açmış ve davayı kazanmışlardır:

“… Dosyanın incelenmesinde, davacı ve bir kısım kat malikleri tarafından anayapının güçlendirme işlemlerinin yaptırıldığı, bu işlem giderlerine davalının katılmadığı, davacının bu dosyada yalnızca güçlendirme projesi bedelinin tahsili için yaptığı takibe itirazın iptalini istediği, taraflar arasında diğer güçlendirme bedelinin tahsiline yönelik dava ve davalının da güçlendirme işlemleri nedeniyle uğradığı zararların tazmini için açmış oldukları karşılıklı davalarının olduğu, davaların kesinleşmediği, dosya içerisinde davaya konu proje bedeline yönelik herhangi bir ödeme belgesinin bulunmadığı, davacının güçlendirme projesi için almış olduğu teklifleri dosyaya sunduğu, bu tekliflerin dosya yönünden bir bağlayıcılığının bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Dosya kapsamından anayapıda güçlendirme işlemlerinin gerekli olduğu ve yaptırıldığı anlaşıldığına göre, 634 sayılı KMK’nın 19. maddesine göre, davalı, yaptırılan güçlendirme projesi masraflarına arsa payı ile katılmakla yükümlüdür.

Mahkemece, davacı tarafından yaptırılan güçlendirme projesi kapsamında yapılan ödemenin belgelendirilmesi halinde buna göre, belgelendirilememesi halinde projenin yaptırıldığı tarihteki rayiç proje bedeli uzman bilirkişi marifetiyle hesap ettirilerek davalının arsa payı oranında sorumlu olduğu miktar belirlenmek suretiyle, taraflar arasındaki diğer dava dosyaları da incelenerek tekerrür oluşturmayacak şekilde oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken…” (20 Hukuk, 2019/6743).

Binanın depreme dayanıklılığı ile ilgili bir rapor olmaması

İkinci senaryomuzda ortada bir rapor olmasın. Bu raporun olmamasının iki sebebi olabilir: Bina teknik bir inceleme yapılmıştır ve binanın güçlendirilmesine gerek olmadığı belirtilmiştir ya da apartman/site sakinleri kendiliğinden ve tedbiren bir güçlendirme yapmak istemektedir.

Bu durumda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19’uncu maddesi son derece açıktır ve şöyle der: Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

Yukarıdaki ifadenin hemen devamında da “Ancak, … anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz” der ki; bu tam olarak az yukarıda açıkladığım ilk seçeneği ortaya koyar.

O halde; ortada bir rapor yokken kat malikleri kurulu toplanıp binanın güçlendirilmesi kararı almak istiyorsa, bunun için tüm kat maliklerinin en az 4/5’inin rızası gerekir.

Fakat bu kararın alınması için sadece bu orana değil; aynı zamanda toplantı çağrı usul ve esaslarına da riayet etmek gerekir. Şu yazımda izah ettiğim çağrı usullerine uyulmadan değil 4/5, oy birliği ile bile karar alınsa, alınan karar hukuken sakat olacaktır: https://mustafabaysal.com/apartman-toplanti-cagrisi/

Rapor olması ve olmaması durumunda meydana gelecek durumları aşağıdaki tabloda özet olarak da bulabilirsiniz:

	Kat malikleri kurulunda sağlanması gereken çoğunluk	Ne yapılması gerektiği
Binanın güçlendirilmesi gerektiğine dair rapor YOKSA	Kat maliklerinin beşte dördünün rızası olmalıdır	Kat malikleri kurulu toplanır, yeterli çoğunlukla karar alır ve istediği bir firmaya güçlendirme işlemini yaptırır.
Herhangi bir rapor VARSA	Hiçbir kat malikinin rızası gerekmez	Kat malikleri kurulu isterse toplanır ve karar alarak yukarıdaki usulle güçlendirmeyi yaptırır. Kat malikleri kurulunda güçlendirme kararı çıkmazsa sulh hukuk mahkemesine başvurulur, mahkeme aracılığıyla proje hazırlatılır ve bu proje kapsamında güçlendirme yapılır. Sonra da karşı çıkan kat malikleri aleyhine dava açılarak ödenen ücretten kat maliklerinin payına düşen miktar tahsil edilir.

Hangi binalarda güçlendirme yapılabilir?

Binada güçlendirilme yapılabilmesi için binanın ruhsatlı olması gerekir. Ayrıca imar affı ile yapı kayıt belgesi almış olan binalarda da güçlendirme yapılabilmesi mümkün kılınmıştır: https://medium.com/mali-m%C3%BC%C5%9Favir-evren-%C3%B6zmen/yap%C4%B1-kay%C4%B1t-belgesi-alan-binalar-i%CC%87%C3%A7in-g%C3%BC%C3%A7lendirme-ruhsat%C4%B1-almak-kolayla%C5%9F%C4%B1yor-40b34a77a904

Güçlendirme projesi asıl projeye aykırı olmamalı

Burada çok önemli bir ayrıntıyı hatırlatmak isterim. Hangi usulle olursa olsun, binanın güçlendirilme işlemleri yapılırken, asıl projeye aykırı işler yapmamaya dikkat etmek gerekir.

Aşağıdaki Yargıtay kararında; güçlendirme yapılırken asıl projeye bağlı kalınması gerektiği ve güçlendirme adı altında tüm kat maliklerinin oy birliğini gerektiren tadilat işlerinin yapılmaması gerektiği vurgulanmıştır:

“… Dosyanın incelenmesinde, davacı ve bir kısım kat malikleri tarafından anayapının güçlendirme işlemlerinin yaptırıldığı, bu işlem giderlerine davalının katılmadığı, davacının bu dosyada yalnızca güçlendirme projesi bedelinin tahsili için yaptığı takibe itirazın iptalini istediği…

Ancak, güçlendirme projesi kapsamında, tüm kat maliklerinin oybirliği ile yapabilecekleri tadilat projesi yaptırılması, diğer bir ifade ile tadilat projesi kapsamında yapılabilecek bir kısım anayapıya ilave veya proje değişikliği gerektiren işlemlerin güçlendirme projesi kapsamında yaptırılması halinde, bu güçlendirme projesinin, anayapının asıl projesine uygunluğundan bahsedilemeyeceği gibi tüm kat maliklerinin oybirliği bulunmadığından belediyeden onaylanmış olması da bu projeye geçerlilik kazandırmaz ve masrafından da diğer kat maliki veya malikleri sorumlu tutulamaz. Zira, herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. (TMK. 2.md.)

Dosya kapsamından anayapının güçlendirme işlemlerinin yaptırıldığı anlaşılmakta ise de, güçlendirme projesi hazırlanıp hazırlanmadığı, hazırlanmış ise belediyece onaylı olup olmadığı, varsa güçlendirme projesinin asıl projeye uyun olup olmadığı ve güçlendirme işlemleri kapsamında kalıp kalmadığı dosya kapsamında tespit edilememektedir…” (5 Hukuk, 2022/3403 K.).

Depreme dayanıklılık testi nereye yaptırılır?

Yazımda belirttiğim rapor özel kuruluşlarca ya da kamu kurumlarınca hazırlanabilir. Bu kapsamda, binasının depreme dayanıklılığını test ettirmek isteyen kimse ya da yönetici aşağıdakilere başvurabilir:

• Belediye
• Kaymakamlık
• Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü
• Teknik üniversiteler
• Yapı denetim firmaları

Hangi firmalar depreme dayanıklılık testi yapabilir?

Böyle bir testi herhangi bir firmaya ya da şahsa yaptırmanız mümkün olsa da kesinlikle bunun yerine, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan lisans almış bir firmayı tercih etmelisiniz.

Tercih yaparken yapı denetim firmasının önceki referanslarını kontrol etmeyi, firma bünyesinde çalışan mühendislerin ve teknik elemanların tecrübesine göz atmayı unutmamalısınız.

Bina deprem testi nasıl yapılıyor?

Bir firmayla anlaştığınızda ya da kamu kurumu talebinizi uygun bulup tetkike geldiğinde, öncelikle görerek gözlem yapacaktır. Bunun ardından gerek görülürse kolonların röntgeni çekilecek ya da karot alınarak laboratuvara gönderilecektir. Ayrıca zemin etütü de yapılacaktır.

Riskli yapı tespit başvurusu nasıl yapılır?

Buraya kadar izah ettiğim süre esasen binanın depreme dayanıklı olup olmadığına ilişkin bir teste ilişkindi.

Eğer binanın depreme dayanıklı olup olmadığı testi özel bir firmaya yaptırılırsa ve yazılan rapor kat malikleri haricinde kimseyle paylaşılmazsa, raporda “binanın güçlendirilmesi gerektiğine” dair hüküm olsa bile, kat malikleri oturmaya devam edebilmektedir. (Oturmamaları gerekse de böyle bir tercih ne yazık ki söz konusu olabiliyor).

Ancak riskli yapı testi istenmek suretiyle binanın depreme dayanıklılığı test ettirilirse, bu yolun dönüşü yoktur.

Çünkü riskli yapı testi yaptırma kararı alan kat malikleri kurulu, bu test gerçekleştiğinde, raporu kendine saklamak yoluna gidemez.

Riskli yapı testini gerçekleştiren kamu kurumu ya da lisanlı firma test sonucunu Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne bildirmek zorundadır. Bu sürecin sonunda raporlar tapu kütüğüne de tescil edilir.

Böylece geri dönülemez şekilde, binanın riskli yapı testi herkese açık hale gelir. Riskli yapı testi sonucunda, binada sorun varsa ortaya tek bir sonuç çıkabilir: YIKIM

Ancak yıkım kararı verildikten sonra kat maliklerine 60 günden az olmamak üzere bir süre verilir ve bu süre içindeyken kat malikleri kurulu toplanıp 4/5 oranında bir çoğunlukla karar alarak GÜÇLENDİRME yapmaya karar verebilir.

Fakat bunun için öncelikle güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğu yetkili bir kuruluştan rapor alınarak tespit edilmeli, karardan sonra da güçlendirme projesi hazırlatılmalı ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınmalıdır.

Deprem dayanıklılık testi ve riskli yapı testi farkı

Yukarıda ayrıntılı olarak izah ettiğim üzere, güçlendirme öncesi test yaptırmak isteyen kat malikleri kurulunun ya da kimsenin önünde iki seçenek vardır.

Bu iki seçenek arasındaki farkları aşağıdaki tabloda özet olarak göstermeye çalıştım:

	Deprem dayanıklılık testi	Riskli yapı testi
Dayanak mevzuat	Doğrudan dayanak mevzuatı yoktur.	Dayanağını 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dan alır.
Kime yaptırılabileceği	İstenen herkese yaptırılabilir	Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Belediyeler ile Bakanlıkça lisanslandırılan ve 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nde belirtilen kurum ve kuruluşlara yaptırılır.
Sonucu	Sonucu, testi yaptıranla paylaşılır	Sonucu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile paylaşılır ve tapu kütüğüne de kaydedilir
Karar	Yapılan tespit kat malikleri ile paylaşılır ve hangi aksiyonu alacağına kat malikleri kurulu karar verir	Bina riskli görülürse YIKIM kararı verilir.

SONUÇ

Bir apartmanda ya da sitede bina güçlendirme kararının alınması için kat maliklerinin en az beşte dördünün rızası gerekir.

Ancak bu şart, ortada bir rapor yokken ve kat malikleri kurulu “öylesine” ve “kendiliklerinden” güçlendirme yapmak istediğinde geçerli olur.

Eğer binanın depreme dayanıklı olmadığı ya da güçlendirmesi gerektiği ile ilgili bir kamu kurumunun ya da Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca yetkilendirilmiş bir yapı denetim firmasının raporu olursa; artık bu beşte dört şartı aranmaz.

Rapor olması halinde tek bir kat maliki bile güçlendirme sürecini başlatabilir ve diğer tüm kat malikleri de arsa payı oranında bu gidere katlanmak zorunda kalır.

Son olarak; rapor konusunda önünüzde iki seçenek olduğunu hatırlatmak isterim. Yazımda detaylıca izah ettiğim bu iki seçenekten birisinin geri dönüşü olmadığını yukarıda yazmıştım. Karar verirken, bu iki seçeneği tartmanız ve ona göre karar vermeniz gerekir.

Bina güçlendirmesi ile ilgili sık sorulan sorular: