Metrekareye göre aidat olur mu?

Bir apartmanda ya da sitede en çok sorun yaşanan konuların başında aidat gelir. Aidat ister yüksek bulunsun, isterse düşük; bir şekilde tartışma konusu olur. Bu tartışma bazen de aidatın neye göre hesap edilmesi gerektiği hususunda olabilir. Birlikte bakalım; apartmanda aidat metrekareye göre belirlenebilir mi? Ya da bir başka deyişle, metrekareye göre aidat olur mu?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aidat nasıl hesaplanır?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve site yaşamına dair genel kuralları ortaya koyarken, elbette aidat konusuna da değinmiştir. Fakat birçoklarının bildiğinin aksine, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “aidat” diye bir kavram yoktur.

Evet, yanlış duymadınız! Ülkece hep birlikte ve ısrarla “aidat” kelimesini kullansak da bunun yasal adı esasen “avans”tır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda avans / aidat

634 sayılı Kanun’un 20’nci maddesinin başlığı “Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma” olarak belirlenmiştir ve bu katılma için ödenecek ücret de avans olarak tanımlanmıştır.

Bu maddede, çoğu zaman gözden kaçan ince bir nüans bulunur. Maddenin birinci fıkrasının a ve b bentlerinde iki ayrı avanstan bahsedilir.

(a) bendinde EŞİT alınan bir avanstan söz edilirken (b) bendinde ise ARSA PAYI ORANINDA alınacak bir avanstan bahseder. Dolayısıyla; avans ya da uygulamada bilinen adıyla aidat ASLINDA İKİ TÜRLÜDÜR.

Eşit alınması gereken aidat

Bu aidatlardan ilki (a) bendinde belirtilen ve herkesten eşit alınması gereken aidattır ki; ilgili maddede şöyle ifade edilmiştir: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri için toplanır.

O halde, herkesten EŞİT miktarda alınacak bu avans/aidat sadece aşağıdaki giderler için kullanılacaktır:

• Kapıcı ücreti
• Kaloriferci ücreti
• Bahçıvan ücreti
• Bekçi gideri

Görüleceği üzere burada sınırlı sayıda gider tek tek anılmıştır ve yalnızca bu giderler için ödenecek aidatın herkesten eşit alınması icap eder.

Arsa payına göre alınması gereken aidat

20’nci maddenin (b) bendinde ise arsa payına göre alınması gereken avans ele alınmıştır ki; bunlar da şöyle sayılmıştır: Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderleri ve benzer giderler için toplanır.

O halde; tüm kat maliklerinden ARSA PAYI oranında toplanacak olan bu avans şu işler için kullanılacaktır:

• Binaların varsa sigorta primlerini ödemek için
• Bahçeden otoparka, çatıdan merdivenlere kadar tüm ortak yerlerin BAKIMI, KORUMASI, GÜÇLENDİRMESİ VE ONARIMI giderleri için
• Varsa yönetici aylığını ödemek için
• Varsa ortak tesislerin (kafe, halı saha vs) giderleri
• Yukarıdakilere benzer diğer giderler için

Metrekareye göre aidat alınması yasal mı?

Hemen yukarıdaki ayrımı doğru anladıysanız, bu sorunun cevabını rahatlıkla veriyor olmanız lazım: Bazı durumlarda metrekareye göre aidat alınması yasal ve hatta mecburiyken, bazı durumlarda yasal değildir.

Hangi giderler metrekareye göre ödenir?

Hangi giderlerin metrekareye göre ödeneceği sorusunun cevabını TERSTEN vermek çok daha mantıklı olur; çünkü hangi durumlarda metrekareye göre değil de EŞİT aidat alınacağı kanun metninde tek tek sayılmıştır. Bu sayılan haller haricinde, metrekareye göre avans/aidat/para alınması zorunludur.

Eşit miktarda toplanacak aidat

Yalnızca ama yalnızca; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gideri için toplanan aidat EŞİT miktarda toplanabilir. Örneğin bir sitede bir kapıcı çalışsa ve siteye toplam maliyeti 50.000 TL olsa ve bu sitede 50 bağımsız bölüm olsa, bağımsız bölüm başına 1.000 TL toplanması gerekir. Hangi dairenin ne kadar büyük olduğunun burada bir önemi olmaz.

Kapıcı/Kaloriferci/Bekçi/Bahçıvan hariç tüm giderler arsa payına göre!

Evet, bu 4 tür gider hariç diğer tüm giderlerde, aidatlarda ve avanslarda arsa payına göre bölüştürme esas olmalıdır.

Burada akla şöyle bir soru gelebilir: Kapıcısı olan bir apartmanda / sitede, hem kapıcı için hem diğer giderler için aidat toplanıyorsa, nasıl yapacağız?

Cevap son derece basit. Yukarıdaki örnek üzerinden gidelim. Diyelim ki; yapılan işletme projesi / çalışma sonucunda sitenin kapıcı hariç aylık giderinin 100.000 TL olduğu/olacağı öngörüldü. Bu durumda önce her bağımsız bölüme kapıcı için sabit 1.000 TL eklenecek ve ardından 100.000 TL ise arsa payına göre bölüştürülecektir. Böylece bir daire örneğin 3.000 lira ödeyecekken, bir başkası 3.500 ve bir diğer 2.500 lira ödeyebilecektir.

Arsa payı mı metrekare mi?

Buraya kadar bir EŞİT miktarda aidattan bir de ARSA PAYINA göre aidattan bahsettim. Ancak burada önemli bir ayrımı yapmazsanız, yanılabilirsiniz. Arsa payı ile metrekare aynı şey değildir!

Arsa payı, bağımsız bölüme ait tapuda görülebilen ve pay/payda şeklinde ifade edilen bir değerdir. Bunun anlaşılması için iki örnekle izah edelim:

• İlk örneğimizde bir sitedeki tüm dairelerin eşit arsa payına sahip olduğunu varsayalım. Bu sitede 300 adet pay ve 60 daire olsun. O zaman her bir bağımsız bölüm 5/300 oranında arsa payına sahip olacaktır. Bu matematiksel olarak 1/60 yani “altmışta bir” demektir.
• İkinci örneğimizde bağımsız bölümlerin arsa payları farklı olsun. Yine 300 payı olan bir sitede yine 60 bağımsız bölüm olsun. Fakat bunlardan 10 tanesinin arsa payı diğerlerinden büyük ve 10 olsun. Bunların her biri 10/300 arsa payına sahipken, diğer 50 tanesi 4/300 arsa payına sahip olur.

Arsa payı ile metrekare aynı şey olmayabilir; çünkü bütün bağımsız bölümlerin arsa payı eşit bile olsa, balkon/cephe vb. farklarla brüt/net metrekareler farklı çıkabilir.

Arsa payı üzerinden metrekare nasıl hesaplanır?

Bu gayet kolay bir işlemdir. Yukarıdaki örneğimizde 100.000 liralık gider dağıtıldığında; hangi bağımsız bölümün arsa payı oranı kaçsa, 100.000 TL onunla çarpılır.

Diyelim ki; bir dairenin arsa payı 2/100 iken, bir başkasınınki 5/100 olsun. O halde ilkinin payına düşen rakam 100.000*2/100=2.000 TL iken, ikincisinin payına düşen aidat 100.000*5/100=5.000 TL olur. Bunlara 1.000’er lira kapıcı parası da eklendiğinde dairelerden birisi 3.000 lira aidat öderken, diğerinin 6.000 lira ödemesi gerekecektir.

SONUÇ

Metrekareye göre aidat olur mu? Burada kastedilenin, dairenin büyüklüğüne göre aidat ödenmesiyle ilgili olduğunu biliyorum. Ama şunu öncelikle söylemeliyim ki; metrekareye göre aidat olmaz ve fakat ARSA PAYINA göre olur.

Bunun nasıl hesaplanması gerektiğini yazımda izah ettim. Genel olarak aidatın nasıl hesaplanması gerektiğini merak ediyorsanız da şu yazımdan ayrıca bilgi alabilirsiniz: https://mustafabaysal.com/apartman-aidat-miktari/

Sık Sorulan Sorular (SSS)