İşletme projesi olmadan aidat toplanması

Apartmanda ve sitede toplanan aidatlar olmadan işlerin yürümesi, temizliği yapılması ya da bakım ve onarımların gerçekleştirilmesi mümkün olmaz. Ancak aidat da rastgele belirlenemez ve işletme projesine dayanması gerekir. Peki, ama işletme projesi olmadan aidat toplanabilir mi?

Aidat nedir?

Uygulamada aidat olarak bilinen ödemenin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki ismi aslında avanstır. Aidat miktarının nasıl belirleneceğini daha önce yazmıştım: https://mustafabaysal.com/site-aidat-zam-orani/

O yazıdan da görüleceği üzere; aidat miktarının belirlenmesi ya da artırılması ancak kat malikleri kurulu kararı ile mümkün olabilir.

Bunun için gereken oy sayısı ise kural olarak katılanların arsa ve sayı payı çoğunluğudur. Önemli birkaç detay içeren bu konuda kesin bilgi almak için yukarıda belirttiğim yazıma mutlaka göz atmanızı öneriyorum.

Bu yazının konusu aidatın belirlenmesi için gereken oy sayısı olmadığından, bu konuya tekrar girerek kafanızı karıştırmak istemem.

İşletme projesi nedir?

İşletme projesi apartmanlarda ve sitelerde belki de en az bilinen ve fakat bunun aksine çok büyük önem arz eden bir husustur.

İşletme projesi Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37’nci maddesinde tanımlanmamış; ancak özellikleri sayılmıştır. Bu özelliklerden yola çıkarak işletme projesinin tanımını şu şekilde yapabiliriz:

İşletme projesi; yönetici tarafından yapılan, apartmanın ya da sitenin bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarlarını, tüm giderlerden her kat malikine 20’nci madde uyarınca düşecek tahmini miktarı, tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin vermesi gereken aidat tutarını içeren bir belgedir.

Sizin de anlamış olduğunuz üzere işletme projesi adeta sitenin ya da apartmanın tahmini bütçesidir. Yapılmasındaki esas gaye de aidat miktarlarını doğru şekilde belirleyebilmektir.

İşletme projesi nasıl hazırlanır?

Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir.

Bildirimden başlayarak 7 gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.

Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

İşletme projesinde aidat belirlenmesi

İşletme projesinin tanımını yaparken 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20’nci maddesinden bahsetmiştim. Bu madde binanın ya da sitenin giderlerine kat maliklerinin nasıl katılacağını düzenlemektedir.

İşte Kanun’un avans dediği, uygulamada aidat olarak bilinen tutarın rastgele değil, işletme projesinde belirlenmesi icap eder.

Çünkü birtakım giderler her kat malikinden eşit tutarda alınırken, bazı giderlerin ise arsa payı oranında alınması gerekir. İşletme projesinde de bu ayrımın yapılması gerekir ki; her kat malikinden doğru miktarda aidat alınabilsin.

Ayrıca işletme projesinin taahhütlü mektupla kat maliklerine bildirilmesi zorunluluğu ve sonrasında getirilen itiraz müessesi aidat belirlenmesi sürecini hem daha şeffaf hale getirecek hem de alınan karara katılımı artıracaktır.

İşletme projesi olmadan aidat istenebilir mi?

Diyelim ki bir apartmanda ya da sitede işletme projesi yapılmasın ve tamamen tahmine dayalı bir aidat tutarı kat malikleri kuruluna getirilsin. Üstelik bu tutar kat malikleri kurulunda yasal toplantı ve karar yeter sayıları sağlanarak kabul edilsin.

Tam bu noktada akla şu sorunun gelmesi muhtemeldir: Kat malikleri kurulu usulüne uygun şekilde aidat belirlemiş olsa bile, işletme projesi olmadan aidat belirlenebilir mi? Kat maliki bu aidatı ödemek zorunda mıdır?

Yargıtay kararlarında işletme projesi olmadan aidat

Gelin, bu sorunun cevabını öncelikle Yargıtay’a bırakalım ve ardından değerlendirelim:

“… Kat Mülkiyeti Kanunun 20. ve 22. maddeleri gereğince bakım-onarım-işletme giderlerini ödeme yükümlülüğünde olan davalı, fiilen faydalandığı bu hizmetlerin gerektirdiği masrafları işletme projesinin hazırlanmamış olması veya toplantıya katılmamış olması gerekçesiyle ödemekten kaçınamaz.

Yasaya aykırılık iddiası halinde ise; ancak mahkemeye başvurma hakkına sahiptir. İlan suretiyle öğrendiği kurul kararını iptal ettirmediği sürece oyçokluğuyla usulünce alınan kararlar geçerli olduğu gibi, işletme projesinin kesinleştirilmesinin ancak % 10 gecikme tazminatının istenebilmesinin gerekli şartı olduğunun da nazara alınmaması doğru değildir…” (3 Hukuk, 2002/3407 K.).

“… gecikme tazminatından sorumlu olunabilmesi için de bağımsız bölüm malikinin aidatların belirlendiği kat malikleri kurulu toplantısına katılması veya toplantıya katılmamış olsa bile kat malikleri kurulunda alınan kararların ya da işletme projesinin kendisine tebliğ edilmiş olması gerekir…” (18 Hukuk, 2010/12963 K.).

“… İşletme projesinin kat maliklerine tebliğ edilip kesinleşmemiş ya da hiç yapılmamış olması kat maliklerini ve onların bağımsız bölümünde kira sözleşmesine veya başka bir nedene dayanarak sürekli oturanları ortak gider borcunu ödeme sorumluluğundan kurtarmaz…” (18 Hukuk, 2004/8960 K.).

İşletme projesi iki türlü olur

Buraya kadar açıkladığım işletme projesi ile ilgili çok önemli bir detayı hatırlatmak isterim. 37’nci maddeye göre iki tür işletme projesi vardır:

• Kat malikleri kurulunun hazırladığı
• Yöneticinin hazırladığı

Eğer kat malikleri kurulunun hazırladığı ve yasal çoğunluk sağlayarak kabul ettiği bir işletme projesi varsa, artık bu işletme projesinde belirlenen aidat miktarı herkes için geçerli olur.

Eğer işletme projesi yönetici tarafından hazırlanmışsa ve kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilmelidir. Bildirimden başlayarak 7 gün içinde itiraz gelmezse, bu işletme projesi ve aidat tutarı kesinleşir.

Buna göre işletme projesi ve aidat ilişkisi çeşitli senaryolara göre şu şekilde değerlendirilebilir:

• Yöneticinin yaptığı ve kat maliklerine tebliğ edilmeyen işletme projesine dayalı olarak belirlenen aidat geçersizdir.
• Yöneticinin işletme projesi yapmadan kendiliğinden belirlediği aidat geçersizdir.
• Yöneticinin yaptığı ve kat maliklerine tebliğ edilen işletme projesine göre belirlenen aidat geçerlidir.
• Kat malikleri kurulunun yaptığı ve onayladığı işletme projesine dayanarak belirlenen aidat geçerlidir.

SONUÇ

İşletme projesi olmadan aidat belirlenebilir mi? Hayır, belirlenemez. Hatta işletme projesinin yalnızca olması değil, yukarıda açıklanan şartları da taşıması gerekir.

Bunu çok net söyleyebilsem de yukarıdaki Yargıtay kararları incelendiğinde görülecektir ki; yüksek mahkemeye göre, işletme projesi olmasa bile “kat malikinin fiilen faydalandığı hizmetlerin gerektirdiği masrafları” ödemekten kaçınması mümkün olmaz.

O halde bu durumun şöylece özetlenmesi mümkün olabilir:

• İşletme projesi olmadan aidat miktarı 500 TL belirlenmiş olsun.
• Kat maliki bu aidatı ödemek istemesin.
• Yönetim kat maliki aleyhine icra takibi başlatsın.
• Mahkemenin bilirkişi incelemesi yaptırarak kat malikinin katlanması gereken aylık aidat tutarını belirlemesi ve bu kadarından kat malikini sorumlu tutması mümkündür.
• Örneğin mahkeme kat malikinin 250 liradan sorumlu olduğu yönünde karar verebilir.
• Ya da belki mahkeme 500 liralık aidatın kat malikinin katlanması gereken aylık aidat tutarı olduğuna da karar verebilir.

Bütün bu sıkıntıları yaşamak istemeyen bir yönetimin mutlaka işletme projesi yapması gerekir. Bu durum hem tüm kat maliklerinin sürece dahil olmasını sağlayacak hem de yasal yükümlülük tam olarak yerine getirilmiş olacaktır.

Kiracının aidat miktarına itiraz hakkı olup olmadığını merak ediyorsanız, şu yazıma göz atabilirsiniz: Kiracı aidat miktarına itiraz edebilir mi?