İşletme projesi nedir?

Bir apartman ya da site yönetiminin bilmesi gereken ilk kavramlardan birisi de işletme projesidir. Apartmanın bütçesi olarak da kabul edilen işletme projesi nedir ve nasıl hazırlanır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda işletme projesi

İşletme projesinin yer aldığı mevzuat 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37’nci maddesinde düzenlenen işletme projesi, ilgili maddede detaylı şekilde yer almıştır.

Bu maddede işletme projesinin tanımı yapılmamış olsa da özelliklerinden bahsedilmiş olup bu özelliklerden yola çıkarak işletme projesinin tanımının yapılması mümkündür.

İşletme projesi nedir?

İşletme projesi apartmanın ya da sitenin bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarlarını, tüm giderlerden her kat malikine düşecek tahmini miktarı ve tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin ödemesi gereken avans tutarını gösteren bir belgedir.

Burada avans olarak tanımlanan ödemenin uygulamada karşılığı aidattır. O halde, buradan anlaşılmalıdır ki; aidatın doğru tespit edilmesi için işletme projesinin yapılması gerekir.

İşletme projesinde hangi bilgiler yer alır?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37’nci maddesine göre, işletme projesinde ÖZELLİKLE aşağıdaki bilgiler yer alır. Kanun metnindeki bu “özellikle” ifadesinden de ortaya çıkmaktadır ki; işletme projesinde aşağıdaki bilgiler dışında istenilen ve gerek duyulan başkaca bilgiler ve hesaplamalar da yer alabilir.

• Binanın ya da sitenin bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarı
• Tüm giderlerden her kat malikine Kanunun 20’nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar
• Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20’nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı

Peki, ama 20’nci maddedeki esaslardan kastedilen nedir?

Aidatın belirlenmesi

634 sayılı Kanun’un 20’nci maddesine göre;

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa tüm kat malikleri EŞİT miktarda katılmak zorundadır.
• Binanın ya da sitenin sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa ise her kat malikinin KENDİ ARSA PAYI oranında katılması gerekir.

O halde işletme projesi yapılırken, muhtemel giderler ikiye ayrılmalı ve böylece her kat malikine hem eşit oranda yansıtılacak aidat miktarı hem de arsa payı oranında yansıtılacak aidat tutarı ayrı ayrı belirlenmelidir.

İşletme projesini kim hazırlar?

37’nci maddenin ilk cümlesinde “Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.” hükmü yer alır. Bu hükümden de açıkça anlaşılır ki işletme projesi iki türlü yapılabilir:

• Kat malikleri kurulunca
• Yönetici tarafından

Aslında kat malikleri kurulu tarafından yapılacak olan işletme projesinden “kurul tarafından kabul edilmesi” anlaşılmalıdır. Bir başka deyişle kat malikleri kurulu toplanıp hep beraber işletme projesi yapabileceği gibi, yönetici de işletme projesi yaparak kat malikleri kuruluna sunabilir.

Buradan da ortaya çıkmaktadır ki; işletme projesi tam olarak ÜÇ farklı şekilde ortaya çıkabilir:

• Kat malikleri kurulu toplanıp işletme projesini hazırlayıp onaylayabilir.
• Yönetici işletme projesini hazırlayıp kat malikleri kurulunun onayına sunar.
• Yönetici işletme projesini yapar ve biraz aşağıda anlatacağım üzere, kat maliklerine bildirimde bulunur.

İşletme projesinin kat maliklerine tebliğ edilmesi

O halde işletme projesinin HER DURUMDA kat maliklerine tebliğ edilmesinin GEREKMEDİĞİNİ söyleyebiliriz. Olması gereken şu şekildedir:

• İşletme projesi kat malikleri kurulunda kabul edilmişse, artık kat maliklerine tebliği gerekmez.
• İşletme projesi yönetici tarafından yapılmış ve kat malikleri kuruluna sunulmamışsa, kat maliklerine tebliğ edilmesi gerekir.

İşletme projesi kat maliklerine ya imza karşılığında ya da taahhütlü olarak bildirilmelidir. Başka türlü tebliğ edilmesi mümkün değildir. Bu tebligatın ardından itiraz süreci başlayacaktır.

İşletme projesine itiraz edilmesi

Yöneticinin bizzat hazırladığı ve kat malikleri kuruluna sunmadığı bir işletme projesi elbette kat maliklerine tek tek tebliğ edilmelidir.

Apartmanın ya da sitenin bütçesi kabul edilebilecek ve ödenmesi gereken aidatları belirleyen bir belgenin kat maliklerinden saklanması düşünülemez.

İşte işletme projesini tebellüğ eden her kat malikinin, bu projeye itiraz için tam 7 günü vardır. Yedi gün içinde hiçbir kat malikinin itiraz etmediği bir işletme projesi kesinleşmiş demektir.

Burada tabi ki kat maliklerine farklı tarihlerde yapılmış tebliğler olabilir. İşletme projesinin kesinleşmesi için en son tebliğ edilen kat malikini de beklemek gerekir.

Örneğin 10 daireden oluşan bir apartmanda 9 kat malikine 5 Mart tarihinde tebliğ yapılsa ve fakat bir kat malikine tebliğ 20 Mart tarihinde yapılabilse, işletme projesinin kesinleşmesi için 27 Mart tarihi sonunu beklemek gerekir.

İşletme projesine itiraz edilirse ne olur?

Yukarıda belirttiğim üzere, işletme projesine kimse itiraz etmezse proje kesinleşecektir. Ancak işletme projesine BİR kat maliki bile itiraz etse, artık işletme projesinin kat malikleri kurulunda görüşülmesi gerekir.

Bu kat malikleri kurulu toplantısında klasik toplantı ve karar yeter sayısı çoğunluğu aranır. İlk toplantıya kat maliklerinin en az yarısından bir fazlasının katılması ve katılanların da en az yarısından bir fazlasının olumlu oy vermesi gerekir.

İlk toplantı için yeterli toplanma sayısı bulunamazsa, ikinci toplantıya kaç kişi gelirse gelsin, toplantı yapılır ve yine katılanların yarısından bir fazlasının oyuyla işletme projesi kabul edilebilir.

Örneğin 80 kat malikinin olduğu ve herkesin eşit arsa payının olduğu bir apartmanda işletme projesinin kat malikleri kurulunda görüşülmesi için aşağıdaki kurallar geçerli olacaktır:

• İlk toplantıya en az 41 kat malikinin katılması gerekir.
• En az 41 kişi ile toplantı başlarsa, katılanların yarısından bir fazlasının oyu yeterli olur. Örneğin tam 41 kişi ilk toplantıya katılsa, 21 kişinin olumlu oyu yeterli olacaktır.
• İlk toplantıya en az 41 kat maliki gelmezse, ikinci toplantıya 3 kişi bile gelse toplantı yapılır. Örneğin 3 kişi toplansa ve bunların 2’si olumlu oy verse işletme projesi kesinleşir ve bu 2 kişinin oyu diğer 78 kişiyi yasal olarak bağlar.

Burada kat malikleri kurulu işletme projesini onaylamak istemezse reddedebileceği gibi değişiklik yaparak da kabul edebilir.

Kiracı işletme projesine itiraz edebilir mi?

İşletme projesine itiraz etme yetkisi kat maliklerine aittir. Böyle olunca, işletme projesine itiraz etmek isteyen kiracının ev sahibi ile görüşmesi ve onun itiraz etmesini sağlaması gerekir.

SONUÇ

İşletme projesi apartmanın ya da sitenin yıllık bütçesi olarak kabul edilir. Bu belge ile izleyen yılın tahmini giderleri ve gelirleri öngörülür, böylece kötü sürprizlerle karşılaşılma ihtimali azalmış olur.

İşletme projesi her şeyden önce aidatın belirlenmesi için gerekli olsa da işletme projesi olmadan aidat belirlenip belirlenemeyeceğini daha önce yazdığım şu yazıdan öğrenebilirsiniz: https://mustafabaysal.com/isletme-projesi-olmadan-aidat/

İşletme projesi ile ilgili sık sorulan sorular: