Apartman veya site yöneticisi, kat malikleri kurulunun yeterli oyu ile göreve gelir ve hem kanunların hem de kat maliklerinin kendisine verdiği görevleri yerine getirir. Yönetici seçimi yapıldıktan sonra yöneticinin görev süresi bazen kafa karışıklığına sebep olabiliyor: Apartman yönetici seçimi kaç yılda bir yapılır?
Apartmanda yönetici ne iş yapar?
Apartman ya da site yöneticisi ile ilgili bilinmesi gereken ilk husus, bu yöneticiliğin bir tür amirlikten öte hizmet makamı olduğudur.
Apartman yöneticisi temel olarak koordinasyon faaliyeti yürütür ve kat malikleri kurulu adında apartmanın ya da sitenin işlerini sevk ve idare eder.
Apartman yöneticisinin özel görevlerini daha önce ayrıntılı olarak yazmıştım: https://mustafabaysal.com/apartman-yoneticisinin-gorevleri/
Kat malikleri kurulunda yönetici seçimi
Apartman yöneticisi seçimi kural olarak, apartmanda ya da sitede alınan olağan kararlardan farklı bir toplantı ve seçim yeterlilik oranına sahiptir.
Bunun nedeni, apartman yöneticisi seçiminde daha ağır bir oy çoğunluğunun sağlanmak istenmesi ve böylece kat malikleri kurulunun daha büyük oranda üzerinde mutabık kaldığı bir ismin yönetici olarak seçilmesi olsa gerekir.
Yönetici seçiminin hangi çoğunluğa tabi olduğunu şu yazımdan öğrenebilirsiniz: https://mustafabaysal.com/apartman-yoneticisi-secimi/
Yönetici kaç yıl için seçilir?
Apartman ya da site yöneticisi seçimi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34’üncü maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Yukarıdaki hüküm açık bir şekilde yöneticinin her yıl kat malikleri kurulunun olağan toplantısında atanmasını öngörmektedir. O halde yöneticinin her yıl yeniden seçilmesi gerektiğini söyleyebiliriz.
Yönetim planında yönetici seçim süresi
Yönetim planının ne kadar önemli bir belge olduğunu ve kanunların emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla, bu belgede yazılı kuralların öncelikle uygulanması gerektiğini daha önce yazmıştım.
O halde, yönetici seçiminin her yıl yapılacağını söylemeden önce, apartmanın ya da sitenin yönetim planına bir göz atmak yararlı olacaktır.
Yönetim planında yönetici seçimi için farklı bir dönem öngörülmüşse, bu sürenin ve dönemin esas alınması doğru olacaktır.
Apartman yöneticisi her yıl seçilmezse ne olur?
Uygulamada apartman ve sitelerde yönetici seçimlerinin genelde her yıl tekrarlanmadığını biliyorum. Bir kimse yönetici seçildiğinde, görevi bırakana dek bir daha seçim yapılmadan yöneticilik yapmaya devam etmektedir.
Hâlbuki 634 sayılı Kanun’un 34’üncü maddesindeki hüküm gayet açıktır: Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır.
O halde yöneticinin her yıl bir daha seçilmesi gerekir; aksi takdirde bu kimsenin yönetici sıfatıyla yapacağı işler hukuken sakat olacaktır.
Her yıl yeniden kat malikleri kurulu tarafından atanmadığı halde kat malikleri kurulunun kendisine verdiği yetkiye dayanarak, örneğin kapıcıyı işten çıkaran bir yöneticinin bu fiili istediği sonucu doğurmayacaktır.
SONUÇ
Bir apartmanda ya da sitede aslında yönetici seçimi değil de “atanması” olur. Nitekim 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34’üncü maddesinde de özellikle “atama” ifadesi kullanılmıştır.
Bu galat-ı meşhur’u ben de devam ettirdim ve uygulamada bu durum bir tür seçim olarak kabul gördüğü için yönetici seçimi demeyi tercih ettim.
Yönetici seçimi kaç yılda bir yapılır? Kural olarak yöneticinin her sene yeniden seçilmesi gerekir; aksi takdirde üzülerek söylemeliyim ki; yeniden seçilmediği halde görevine devam eden bir yöneticinin, yönetici olmak sıfatından kaynaklı iş ve işlemleri hukuken geçersiz olacaktır.
Yönetim planında bir sene dışında özel bir zaman öngörülmüşse, bunun da geçerli olacağını hatırlatmak isterim. Bu nedenle, yöneticinin seçim zamanını merak eden bir kat maliki her şeyden önce yönetim planına bakmalıdır.
Ayrıca yöneticinin yeniden atanması işleminin çok karışık ve zor bir işlem olmadığını da bilmelisiniz. Bu, bir tür yeniden atama olacağı için, karar defterine “mevcut yöneticinin yeni yıl için yeniden seçildiği”ne dair bir hüküm yazılması ve gerekli çoğunluk tarafından imzalanması yeterli olacaktır.
Yönetici seçim süresi ile ilgili sık sorulan sorular:
Apartman yöneticisi 2 yıllığına seçilir mi?
Yönetim planında 2 yıllık seçim dönemi öngörülmüşse, evet seçilir. Aksi takdirde her yıl yeniden seçilmesi şarttır.
Apartman yöneticisinin görevi ne zaman sona erer?
Bir sene sonunda yeniden kat malikleri kurulu tarafından seçilmezse, apartman yöneticisin görevi sona erer. Ya da kat malikleri kurulu istediği zaman olağanüstü toplanarak yöneticinin görevine son verebilir.
Merhaba 70 dairelik sitede oturuyorum , geçen yıl 7 Ağustos’ta olağan genel kurulu yapıldı bu sene 23 temmuzda yapilmak isteniyor. Bu durum yasal olarak bir sıkıntı doğurur mu? Teşekkürler
Sayın Hocam Merhaba;
Yönetim Planında açıkca, Kat Malikinin Genel kurula katılması için kimlere vekalet verebileceği tanımlanabilir mi? tanımlanmış ise uyulması gerekiyor mu?
Merhaba, kanaatimce böyle bir hüküm geçerli olmayacaktır Vedat bey. Kanunun açıkça öngördüğü hakların yönetim planı ile kısıtlanması mümkün olmaz.
Merhaba 19 bloklu bir sitede ek bütçe toplantısı için blok blok temsilcisi toplantıya katılmayıp bir başkasına vekalet verebilirmi
saygılarımla katip eker
Merhaba, her bir kat malikinin bir başkasına vekalet vermek hakkı bulunur. Kat malikinin blok yöneticisi olması, vekalet vermesine engel teşkil etmez.