Apartmanda yönetici olmak zorunda mı?

Bir apartmanda işlerin doğru ve zamanında yürümesi için yöneticinin varlığı önem arz eder. Ancak bazı durumlarda çeşitli nedenlerle, apartman ya da site yöneticisiz kalabilir. Peki ama bu mümkün mü? Apartmanda yönetici olmak zorunda mı?

Apartman yöneticisi

Bir apartmanda kat malikleri arasında ilişkinin kurallarını merak eden ve öğrenmek isteyen herkesin bakması gereken esas mevzuat 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur: https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.634.pdf

1965 senesinden bu yana yürürlükte olan Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici; kat maliklerinin, anagayrimenkulün yönetimini verdikleri kendi aralarından veya dışardan seçtikleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurulu ifade eder.

Yani kat malikleri kurulu, apartmanın yönetim görevini bir kişiye vermişse yöneticiden, üç kişiye birden vermişse yönetim kurulundan bahsedilir.

Yönetici olmazsa ne olur?

Şahsi tecrübelerimizden de biliyoruz ki; yönetici seçilemeyen apartmanlarda ya da sitelerde bir kaos ortamı oluşur.

Bunun nedeni; kimsenin sorumluluk almak istememesi ve fakat işlerin en iyi şekilde yürümesini bekliyor olmasıdır.

Bunun sonucunda ise;

• Aidatların toplanmasına sorun yaşanır
• Temizlik sorunları yaşanmaya başlar
• Kapıcı veya güvenlik görevlisi gibi çalışanlar varsa, bunların üzerindeki otorite ortadan kalkar
• İş sağlığı ve güvenliğine ilişkin önlemler ihmal edilir
• Komşular arasında sorunlar görünür
• Boya, tadilat ve tamirat gibi temel ihtiyaçlar giderilemez
• Resmi daireler nezdinde takip edilmesi gereken işler aksar

Yukarıdaki liste daha da uzatılabilir ve bu yazıyı okuyan herkesin listeye katacağı yeni meseleler olduğunu da biliyorum. Yöneticinin olmaması demek, sorunların ortaya çıkması ve katlanarak artması demektir.

Apartman yöneticisi zorunlu mu?

Bu sorunun cevabı çok net şekilde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34’üncü maddesinde verilmiştir: Anagayrimenkulün 8 veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.

O halde bir apartmanda ya da sitede 7 veya daha az sayıda bağımsız bölüm varsa, yönetici atanması zorunlu değildir.

Sekizden az daire olan apartmanda yönetici atanabilir mi?

Hemen yukarıda belirtilen kural 8 ve üzerinde bağımsız bölümü olan apartmanlar için bir zorunluluğu ifade etmekte olup bunun altında bağımsız bölümü olan apartmanlarda elbette İSTENİRSE bir yönetici atanabilir, bunun önünde bir engel yoktur.

Yönetici olmazsa karar alınamaz mı?

Bir apartmanın ya da sitenin karar ve icra mercii esas olarak kat malikleri kuruludur. Her bir bağımsız bölüm sahibinin kat maliki sıfatıyla dahil olduğu bu kurul; apartman adına karar alır ve bu kararları uygular.

Bir yönetici olmasa da kat malikleri kurulu örneğin binanın boyanması kararını alabilir ya da binanın sigortalanmasına dair karar alabilir.

Yöneticinin olmaması işlerin yürümesine engel olmamakla birlikte; elbette pratikte başsız kalan bir apartmanda işler iyi gitmeyecektir.

Mahkeme kararıyla yönetici atanması

Bir apartmanda ya da sitede 8 veya daha fazla bağımsız bölüm olsa ve yönetici de atanmamış olsa ne olur?

Yine Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34’üncü maddesine göre;  kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır.

Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.

Eğer hiç kimse mahkemeye başvurmazsa, mahkeme kendiliğinden böyle bir atamayı tabi ki yapmayacaktır ve apartman yöneticisiz olarak hayatına devam edecektir.

Apartmanda kimse yönetici olmak istemezse!

Böyle bir durumda ya hiç kimse elini taşın altına koymaz ya da bir kat maliki, aynen yukarıda izah ettiğim üzere sulh mahkemesine başvurarak apartmana bir yönetici atanmasını ister.

Bu yönetici mahkemece kat malikleri arasından ya da dışarıdan herhangi biri olacak şekilde atanabilir; unutmayın ki yöneticinin muhakkak kat maliki olması gerekmez.

Aşağıdaki Yargıtay kararı bu konuda fikir verecektir:

“… Mahkemece dava konusu taşınmazda 8’den fazla bağımsız bölümün olduğu, davacının dava konusu taşınmazdaki kat maliklerinden biri olduğu ve diğer kat malikleriyle gayrimenkule yönetici atanması hususunda anlaşamadıkları, kat maliklerinin usulüne uygun olarak duruşmaya davet edildikleri anlaşılmakla davanın kabulüne, takdiren davacının yönetici olarak atanmasına karar verilmiş hüküm davalı … tarafından temyiz edilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, kat malikleri tarafından daha önce alınmış bir genel kurul kararıyla atanmış bir yönetici bulunmadığına ve anataşınmazın yöneticisiz olduğu tespit edildiğine göre yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi…”

SONUÇ

Apartmanda yönetici olmak zorunda mı? Eğer bu apartmandaki bağımsız bölüm sayısı 8 ve üstündeyse, evet apartmanda yönetici olmak zorundadır.

Eğer bağımsız bölüm sayısı 7 veya altındaysa, apartmanda yönetici olmak zorunda değildir; yine de bu apartman da elbette isteğe bağlı olarak yönetici atayabilir.

Yöneticini görevlerini merak ediyorsanız, çok ayrıntılı hazırladığım şu yazıma göz atmanızı mutlaka öneririm: https://mustafabaysal.com/apartman-yoneticisinin-gorevleri/