Kat Mülkiyeti Kanunu

Apartmanda yönetici olmak zorunda mı?

Bir apartmanda işlerin doğru ve zamanında yürümesi için yöneticinin varlığı önem arz eder. Ancak bazı durumlarda çeşitli nedenlerle, apartman ya da site yöneticisiz kalabilir. Peki ama bu mümkün mü? Apartmanda yönetici olmak zorunda mı?

Apartman yöneticisi

Bir apartmanda kat malikleri arasında ilişkinin kurallarını merak eden ve öğrenmek isteyen herkesin bakması gereken esas mevzuat 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur: https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.634.pdf

1965 senesinden bu yana yürürlükte olan Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici; kat maliklerinin, anagayrimenkulün yönetimini verdikleri kendi aralarından veya dışardan seçtikleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurulu ifade eder.

Yani kat malikleri kurulu, apartmanın yönetim görevini bir kişiye vermişse yöneticiden, üç kişiye birden vermişse yönetim kurulundan bahsedilir.

Yönetici olmazsa ne olur?

Şahsi tecrübelerimizden de biliyoruz ki; yönetici seçilemeyen apartmanlarda ya da sitelerde bir kaos ortamı oluşur.

Bunlara göz atmadan gidersen, pişman olabilirsin!

Bunun nedeni; kimsenin sorumluluk almak istememesi ve fakat işlerin en iyi şekilde yürümesini bekliyor olmasıdır.

Bunun sonucunda ise;

  • Aidatların toplanmasına sorun yaşanır
  • Temizlik sorunları yaşanmaya başlar
  • Kapıcı veya güvenlik görevlisi gibi çalışanlar varsa, bunların üzerindeki otorite ortadan kalkar
  • İş sağlığı ve güvenliğine ilişkin önlemler ihmal edilir
  • Komşular arasında sorunlar görünür
  • Boya, tadilat ve tamirat gibi temel ihtiyaçlar giderilemez
  • Resmi daireler nezdinde takip edilmesi gereken işler aksar

Yukarıdaki liste daha da uzatılabilir ve bu yazıyı okuyan herkesin listeye katacağı yeni meseleler olduğunu da biliyorum. Yöneticinin olmaması demek, sorunların ortaya çıkması ve katlanarak artması demektir.

Apartman yöneticisi zorunlu mu?

Bu sorunun cevabı çok net şekilde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34’üncü maddesinde verilmiştir: Anagayrimenkulün 8 veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.

O halde bir apartmanda ya da sitede 7 veya daha az sayıda bağımsız bölüm varsa, yönetici atanması zorunlu değildir.

Sekizden az daire olan apartmanda yönetici atanabilir mi?

Hemen yukarıda belirtilen kural 8 ve üzerinde bağımsız bölümü olan apartmanlar için bir zorunluluğu ifade etmekte olup bunun altında bağımsız bölümü olan apartmanlarda elbette İSTENİRSE bir yönetici atanabilir, bunun önünde bir engel yoktur.

apartmanda yönetici zorunlu mu?

Yönetici olmazsa karar alınamaz mı?

Bir apartmanın ya da sitenin karar ve icra mercii esas olarak kat malikleri kuruludur. Her bir bağımsız bölüm sahibinin kat maliki sıfatıyla dahil olduğu bu kurul; apartman adına karar alır ve bu kararları uygular.

Bir yönetici olmasa da kat malikleri kurulu örneğin binanın boyanması kararını alabilir ya da binanın sigortalanmasına dair karar alabilir.

Yöneticinin olmaması işlerin yürümesine engel olmamakla birlikte; elbette pratikte başsız kalan bir apartmanda işler iyi gitmeyecektir.

Mahkeme kararıyla yönetici atanması

Bir apartmanda ya da sitede 8 veya daha fazla bağımsız bölüm olsa ve yönetici de atanmamış olsa ne olur?

Yine Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34’üncü maddesine göre;  kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır.

Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.

Eğer hiç kimse mahkemeye başvurmazsa, mahkeme kendiliğinden böyle bir atamayı tabi ki yapmayacaktır ve apartman yöneticisiz olarak hayatına devam edecektir.

apartmanda yönetici olmak zorunda mı?

Apartmanda kimse yönetici olmak istemezse!

Böyle bir durumda ya hiç kimse elini taşın altına koymaz ya da bir kat maliki, aynen yukarıda izah ettiğim üzere sulh mahkemesine başvurarak apartmana bir yönetici atanmasını ister.

Bu yönetici mahkemece kat malikleri arasından ya da dışarıdan herhangi biri olacak şekilde atanabilir; unutmayın ki yöneticinin muhakkak kat maliki olması gerekmez.

Aşağıdaki Yargıtay kararı bu konuda fikir verecektir:

“… Mahkemece dava konusu taşınmazda 8’den fazla bağımsız bölümün olduğu, davacının dava konusu taşınmazdaki kat maliklerinden biri olduğu ve diğer kat malikleriyle gayrimenkule yönetici atanması hususunda anlaşamadıkları, kat maliklerinin usulüne uygun olarak duruşmaya davet edildikleri anlaşılmakla davanın kabulüne, takdiren davacının yönetici olarak atanmasına karar verilmiş hüküm davalı … tarafından temyiz edilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, kat malikleri tarafından daha önce alınmış bir genel kurul kararıyla atanmış bir yönetici bulunmadığına ve anataşınmazın yöneticisiz olduğu tespit edildiğine göre yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi…”

Apartmanda yönetici yoksa cezası olur mu?

Apartmanda yönetici olmamasının cezası yoktur. Bunun pratikteki cezası ise yönetici olmadığı için işlerin doğru ve zamanında yürümemesi nedeniyle karşılaşılan yasal sorumluluklar ve güçlükler kaynaklı olmak üzere; dolaylı şekilde kat maliklerinin karşısına çıkabilir.

SONUÇ

Apartmanda yönetici olmak zorunda mı? Eğer bu apartmandaki bağımsız bölüm sayısı 8 ve üstündeyse, evet apartmanda yönetici olmak zorundadır.

Eğer bağımsız bölüm sayısı 7 veya altındaysa, apartmanda yönetici olmak zorunda değildir; yine de bu apartman da elbette isteğe bağlı olarak yönetici atayabilir.

Yöneticini görevlerini merak ediyorsanız, çok ayrıntılı hazırladığım şu yazıma göz atmanızı mutlaka öneririm: https://mustafabaysal.com/apartman-yoneticisinin-gorevleri/

Mustafa Baysal

Sizin için doğru ve değerli bilgiyi paylaşmaya çalışıyorum. Bu yazı gerçekten işinize yaradıysa ve teşekkür etmek istiyorsanız, yapmanız gereken tek şey onu PAYLAŞMAK.

Bunlara göz atmadan gidersen, pişman olabilirsin!

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

17 Yorum

  1. Binamız A ve B bloktan oluşmaktadır. Her blokta 8 daire bulunmaktadır. Yönetim oluştururken Ave B blok ayrı ayrı oluşturulabilirmi.
    Bina 10 yıllık bugüne kadar yönetim oluşturulamadı ne karar defteri var nede işletme defteri var.
    Binada bir kişi idareten temizlik ve otomat paralarını ödemek için yönetici seçiliyor. Yukarıda belirttiğim gibi defter filan yok.
    Bina çatısında sorunlar başladı kimse ilgilenmiyor.
    Yönetim olmadan çatının yapılması için sulh hukuk mahkemesine müracaat edebilirmiyim.

    1. Merhaba, blok bazında yönetim oluşturulamaz. Yönetim yoksa ve çatı yapılmıyorsa, evet sulh hukuk mahkemesine tespit için başvurabilirsiniz. Mahkeme başvurunuz haklı bulursa, siz yaptırıp ücretini diğer kat maliklerinden talep edebilirsiniz.

  2. Merhaba Mustafa Bey öncelikle vakit ayırıp bilgilendirmeleriniz için teşekkürler… Binada 2’si 1+1 ve 2’si 3+1 olmak üzere 4 daireden oluşan ve doğu-batı olmak üzere bina ikiye bölündüğünde hem bahçe hemde daire yüzdesi eş bölünmüş oluyor. Yönetim kurma zorunluluğu olmadığından bir sürü sorun yaşıyoruz ve artık düşmanlık boyutuna geldi. Bu tip durumlarda çoğunluk yüzdesi nedir? Alt -üst 1+1 ve 3+1 doğu cephe olarak kendi tarafımıza düşen %50 lik bahçe kullanımına karar verme kullanma hakkına nasıl sahip olabiliriz? Sonradan bahçe bölünmesi mümkün müdür? Teşekkürler

  3. Merhabalar Mustafa bey sizden bir konuda görüş almak istiyorum, Ben 4 Bloklu 32 daireden oluşan bir yerde oturmaktayım. Kimse yönetici olmak istemiyor sürekli sana verelim sen yaparsın gibi cümlelerle bana baskı kurmaya çalışıp yöneticilik görevini vermeye çalışıyorlar. Maliklerden kimse üstlenmediği gibi dışarıdan yönetici tutalım dediğimde ona da kimse yanaşmıyor bir malik olarak sulh hukuk mahkemesine başvurmalı mıyım ? Cevaplarsanız çok sevinirim, iyi çalışmalar dilerim.

  4. Selamün aleyküm mustafa bey biz 4 daireyiz ben ev sahibiyim üşt kattaki kiracı 2 köpek besliyor bende yönetici olmak istiyorum ama 4 daire olduğumuz için yönetici olmazmış nasıl bir çözüm bulmam lazım kolay gelsin

    1. Merhaba, 4 dairede de yönetici olur ama olmak zorunda değildir. Bu ikisi farklı kavramlardır. Gerekli toplantıyı yapabilir ve çoğunluk sağlarsanız yönetici olabilirsiniz.

  5. Merhaba Mustafa bey. 6 daireli bir apartmanda yönetici yok. Yönetici seçilemiyor. Kimse yapmak istemiyor. Asansör merdiven otomatiği çalışmıyor. Elektrikler kapalı. Merdivenler pislik içerisinde. Sulh mahkemesine müracaat etsem. Mahkeme davaya bakar mı yönetici atar mı? . 8 daire altına zorunluluk olmadığı için. Teşekkür ederim. İyi çalışmalar dilerim.

    1. Merhaba, evet daire sayısı 8 altında olduğu için sulh hukuk mahkemesi yönetici atamayacaktır. Bu durum tamamen kat maliklerinin takdirine bırakılmıştır.

  6. Merhaba sizden bir konu da bilgi almak istiyorum.48 haneli bir apartman da oturuyorum.Denetlemeci seçilen kişi muhasebe bakabilir mi

  7. Mustafa bey iyi aksamlar site yoneticisiyim 5 yıl once genel kurulda yoneticinin yakitin tamamini vermesin diye oylayip karar aldik 5 yildir yakittan muafken bu sene toplantida dilek ve temennilerde malik biri yonetici yakitin 3 /2 sini odesin dedi ve oylanarak yonetici ucreti 3/2 ye dusuruldu bu sekilde olabilirmi 5 yıl onceki karar uygulanmaz oldu boyle olbilirmi bilgi rica ediyorum bunu oylattiran da avukat bir sahıs yasaya gore yoneticiye 100 de 100 ucret verilemezmis.

  8. Kimse yönetici olmak istemiyor dairede şimdi bu kişiyi sulk ceza mahkemesine sikayet edebilirmiyiz 7 aydır aldıgın aidatların açıklamasını yapmadığı için

    1. Hayır, bunun için şikayet edemezsiniz. Kat malikleri kurulunu olağanüstü toplantıya çağırın ve yöneticiyi görevden alın. Yöneticinin bir suç işlediğini düşünüyorsanız, savcılığa suç duyurusunda bulanabilirsiniz. Fakat bu ciddi bir durumdur ve emin olmadan bir şey yapmanızı tavsiye etmem.

  9. İyi akşamlar Mustafa bey 20dairelik sitede 5dairesi olan 1yıl yaptıktan sonra yöneticiliği bıraktı şimdi kiracısı ben yaparım diyerek 7aydır sürdürüyor her ay 100tl aidat ödüyoruz
    Ne giderlerin ne aidat makbuzu vermiyor gider. 600 elekt.300.temiz.150.asansör bakım. Kasada para yok aylık1800tl toplanıyor hiç birşey usulu e uysun degilmiş ne yapmamız gerekiyor

    1. Merhaba. Usulüne uygun toplantı yaparak yeni yönetici seçebilirsiniz ya da işler böyle işlemeye devam eder Kenan bey.

  10. Mustafa Bey apartman cok bakımsız ve boyasız ise ve ev sahipleri bu durumla ilgilenmiyorsa ne yapılabilir

    1. Merhaba, bu tamamen kiracı ile ev sahibi arasındaki özel bir sorun olup kira sözleşmesi hükümleri göz önünde bulundurularak değerlendirilmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına girmediği için, açıkçası bu konuda bilgim olmadığını söylemeliyim.

Başa dön tuşu