Kiracı apartmanda hangi masrafları öder?

Kiracı olmak ya da ev sahibi olmak, hangi taraftan baktığınıza göre değişmekle birlikte, beraberinde birtakım zorluklar ve sorunlar da getirir. Bu sorunların birisi de apartmanın ya da sitenin masraflarını kimin ödemesi gerektiğiyle ilgilidir. Bu sorunun cevabını birlikte bulalım: Kiracı apartmanda hangi masrafları öder ve kiracının ödeyeceği giderler hangisidir?

Ön bilgilendirme: Bu yazı, kiralanan evin ya da işyerinin içinde meydana gelen (tamir, bakım, boya vb.) masrafları kimin ödeyeceği ile ilgili değildir. Bu konu Borçlar Hukuku alanına girmekte olup burada izah edilen masraflar Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında apartman ya da site için yapılan “ortak giderler”e ilişkindir.

Kiracının apartmanda ödemekle yükümlü olduğu masraflar

Burada kiracı ile ev sahibi arasında yaşanan sorunun temel nedeni, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun esas olarak kat malikini yani ev sahibini muhatap alması; ancak uygulamada ev sahiplerinin kiracının fiilen oturduğu apartmanla ilgili masraflara katılmak istememesidir. Peki, ama bu mümkün mü?

Apartman ve site masrafları

Kat Mülkiyeti Kanunu 20’nci maddesinde, apartmanda ya da sitedeki genel giderlere katılma konusunda ana kaideyi belirlemiş ve ilgili maddeye şu cümleyle başlamıştır: “Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça…”.

Maddenin devamında da kat malikleri kavramını kullanmaya devam etmiş ve böylece şüpheye yer bırakmayacak şekilde, giderlere katılım konusunda kat malikini yani ev sahibini sorumlu tutmuştur.

Kiracının site masraflarına katılımı

Ancak KMK’nın getirdiği bu ana kural değişmez ve mutlak değildir. İlk olarak, kiracı ve ev sahibi aralarındaki sözleşmeyi serbestçe belirlemek hakkına sahiptir. Böylece hangi gidere kimin katılacağı önceden belirlenebilir.

Fakat ülkemiz uygulamasında böyle bir yaklaşım pek görülmez ve tam da burada devreye Yargıtay girer. Yıllar içerisinde, özel konulara mahsus verdiği kararlarla Yargıtay bu konunun da esaslarını belirlemiştir.

Hangi masraf kiracıya, hangi masraf ev sahibine ait?

KMK’da buna dair bir hüküm olmadığına göre, kira sözleşmesinde de herhangi bir hüküm yoksa, aşağıda sayacağım genel kurallar devreye girmelidir.

Örneğin şu yazımda izah ettiğim üzere, aidatın ödenmesinden kural olarak ev sahibi sorumludur ve kiracının buradaki müteselsil sorumluluğu kira borcu ile sınırlıdır.

Örneğin kiracı bir sene boyunca aidat ödemese ve toplam aidat borcu 12.000 lira olsa, bu kiracının aleyhinde icra takibi yapılabilmesi için ev sahibine kira borcu olması gerekir ve icra takibi de ancak kira borcu tutarında yapılabilir. Bu örnekte kiracının ev sahibine 7.000 liralık son kira borcu olsaydı, kiracı ödenmeyen bu 12.000 liralık aidatın en çok 7.000 lirasından sorumlu tutulabilirdi.

Şimdi bu spesifik durumu izah ettikten sonra, kiracı ile ev sahibi arasında yaşanan ve hangi masrafın kime ait olduğuna dair sorunun çözümüne bakalım.

Kiracı ve ev sahibinin giderlere katılımı ile ilgili Yargıtay kararı

Kiracının hangi orta giderleri ödeyeceği veya ev sahibinin ödemek zorunda olduğu apartman masrafları ile ilgili birkaç önemli kararı aşağıya ekliyorum. Bunlara baktıktan sonra, kararların ortaya koyduğu esas kaideyi maddeler halinde sıralayalım.

“… Somut olaya gelince; dava konusu ana taşınmazın tamamlayıcı parçası olan kalorifer kazanının tümden değiştirilmesi ile ilgili giderlerin doğrudan doğruya kat maliki tarafından karşılanması gerektiği dikkate alınmadan, Yasa hükümlerinin yanlış yorumlanması sonucu bağımsız bölümde kiracı olarak bulunan davalıdan sözü edilen masrafın tahsili…” (18 Hukuk, 2008/13197 K.).

“… 3 farklı aidat hesaplaması yapıldığı gibi ayrıca anataşınmaza yapılan demirbaş alımlarına yönelik de yapılan harcamaların kiracının sorumluluğunda olduğu düşünülerek hesaplama yapıldığı dikkate alındığında alınan bilirkişi raporları hüküm kurmaya elverişli değildir…” (20 Hukuk, 2018/1726 K.).

“… Somut olayda olduğu gibi anayapının asansörlerinin kaçınılmaz ve zorunlu olan yenilenmesi kat maliklerinin yapması gereken işler arasında bulunduğu, bugüne kadar kararlılık gösteren Yargıtay uygulaması ile kabul edilmektedir…” (18 Hukuk, 2013/3650 K.).

SONUÇ

Kiracı apartmanda hangi masrafları öder? Ev sahibi hangi giderleri karşılar? Öncelikle bilmeniz gerekiyor ki; bu iki sorunun kesin bir cevabı KMK’da yok. Peki, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ne var?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda, ödenmeyen tüm ortak giderlerden kat maliki yani ev sahibi ile kiracının birlikte sorumlu olduğuna dair bir hüküm var. Fakat buradaki sorumluluk, ödenmeyen bir giderin ödettirilmesine ilişkindir. Yani örneğin bir eve ait ödenmeyen örneğin 5.000 liralık ortak gider olsa; yönetim icra takibini ister kat malikine isterse de kiracıya (kira borcu ile sınırlı olarak) yapabilir.

Yukarıdaki hüküm, gördüğünüz üzere, ödenmemiş bir ortak giderin tahsiline dair olup bu giderlerin esasen kiracı tarafından mı yoksa ev sahibi tarafından mı ödeneceği KMK’da belirtilmemiştir.

Bu nedenle, elimizde ancak konuya ilişkin ipucu niteliğindeki Yargıtay kararları vardır. Bu kararlın içeriği her somut olayda yüzde yüz uygulanamasa da genel kural olarak şu hükmü, şahsi kanaatim olarak, ifade etmem yanlış olmayacaktır:

“Apartmanın ve sitenin rutin, periyodik ve kısmen düşük tutarları giderleri kiracı tarafından karşılanmalıyken; arızi nitelikte olan, demirbaş niteliği arz eden ve nispeten yüksek tutarlı giderler ev sahibi tarafından karşılanmalıdır”.

Ancak tekraren ve önemle vurgulamak isterim ki; ister kiracının ve isterse de ev sahibinin ödemekle yükümlü olduğu bir ortak gider ödenmediğinde, yönetim her seferinde ve en temel hakkı olarak doğrudan ev sahibi aleyhinde icra takibi başlatabilir. Bu giderin ödenmesinin kimin sorumluluğunda olduğunun teknik olarak burada bir önemi yoktur.

Ayrıca eğer kira sözleşmesinde, hangi masrafın kime ait olduğuna dair hükümler bulunması durumunda artık yukarıda belirttiğim şahsi kanaatimin bir önemi kalmaz ve kira sözleşmesinde hükümler çerçevesinde ortak giderler ödenir.

Konu ile ilgili sık sorulan sorular: