Kat Mülkiyeti Kanunu

Apartman denetçi seçimi

Bir apartmanda ya da sitede yönetim kadar denetim de önem arz eder. Denetim sayesinde, yönetimin veya yöneticinin faaliyetleri incelenebilir ve yanlışlıklar varsa, bunlar ortaya koyulabilir. Peki, ama apartman ya da site denetimi nasıl yapılır? Apartman ve site denetçisi seçimi nasıl yapılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda denetim

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda denetim esasen 39 ve 41’inci maddelerde düzenlenmiştir. 39’uncu maddede hesap verme kavramı izah edilirken, 41’inci maddede de denetçi kavramı ortaya konulmuştur.

Kimler site denetçisi olabilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu denetçi konusunda oldukça katı davranmış ve denetçinin kat maliki olmasını zorunlu tutmuştur Halbuki aynı Kanun yönetici seçiminde böyle bir kısıtlamaya gitmemiş ve apartmanda ya da dışarıdan herkesin yönetici olmasının önünü açmıştır.

Bunun nedeni, yöneticilik işinin profesyonellik ve bilgi gerektirmesi, haliyle her kat malikinin bu sorumluluğu almak istemeyebilecek olmasıdır. Ancak yönetim kim tarafından yapılırsa yapılsın, kanun koyucu son sözlü kat maliklerinin söylemesini istemiştir.

Böylece 41’nci maddede de ifade edildiği üzere kat malikleri kurulu denetim işini, “kendi aralarından” seçeceği bir denetçiye ya da denetim kuruluna vermek zorundadır.

Bunlara göz atmadan gidersen, pişman olabilirsin!

Apartman ve site denetçisi nasıl seçilir?

Apartmanda ya da siteden kararların bazıları için özel bir çoğunluk öngörülmezken, bazı kararlarda kat maliklerinin arsa ve sayı payı çoğunluğu, bazılarında 4/5 çoğunluk ya da bazı kararlarda oy birliği aranır.

İşte apartman ve site denetçisi seçiminde de arsa ve sayı payı çoğunluğu aranır. Bunun anlamı, denetçinin seçilmesi için hem arsa payı hem de sayı bakımından yarıdan bir fazlanın oyunun gerekli olduğudur.

Örneğin bir apartmanda 50 daire olsa ve bunların tamamının arsa payı eşit olsa, denetçi görevlendirilmesi için en az 26 kat malikinin oyu gerekir.

Aynı apartmanda mesela 10 dairenin arsa payı 9/250 olsa ve 40 dairenin arsa payı 4/250 olsa ve yine 26 kat maliki oy verse ve fakat bu kat maliklerinin arsa payı 4/250 olsa, seçim geçerli olmayacaktır. Çünkü bu kat maliklerinin arsa payı toplamı 26*4=104 olacak ve arsa payı bakımından aranan çoğunluk sağlanamayacaktır.

apartman ve site denetçisi seçimi

Kat malikinin eşi denetçi olabilir mi?

Kat malikinin eşi, çocuğu ya da babası veya başka hiç kimse denetçi olamaz. Denetçi mutlaka kat malikinin kendisi olmalıdır.

Apartman yönetiminde denetçi zorunlu mu?

Apartman ya da sitede denetim görevi esasen kat malikleri kurulu tarafından yerine getirilebilir. Bu durum 41’inci maddede de ifade edilmiş ve kat malikleri kurulunun isterse denetçi görevlendirilebileceği belirtilmiştir.

Haliyle apartmanda ya da sitede denetçi seçilmesi zorunlu değildir. Denetçi olmaması durumunda, denetim görevi bizzat kat malikleri kurulu tarafından yerine getirilir.

Site denetim kurulu nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu, kat malikleri kurulunun denetim görevini denetçiye ya da denetim kuruluna verebileceğini açıkça ifade etmiştir.

Ancak bunu belirtirken tam olarak “üç kişilik bir denetim kurulu” ifadesini kullanmıştır. Buradan da anlaşılmalıdır ki denetim kurulu TAM OLARAK 3 kişiden müteşekkil olmalıdır. Denetim kurulu seçilecekse 2 kişi ya da 4 kişi değil, tam 3 kişi seçilmelidir. Eğer 3 kişi seçilemiyorsa, yalnızca 1 kişinin denetçi olarak görevlendirilmesi doğru olacaktır.

apartman denetçisi seçimi

Apartman yönetiminde denetçi olma şartları

Aslında uzun uzadıya yazılacak şartlar yoktur ve denetçi olmanın tek bir şartı vardır: Kat maliki olmak. Haliyle kat maliki olduğu müddetçe herkes denetçi seçilebilir. Önemli olan, kat malikleri kurulunun bunu kabul etmesidir.

Nitekim bir Yargıtay kararında denetçinin kat maliki olması gerektiği şu şekilde ifade edilmiştir:

“… 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 41.maddesinde ve yönetim planının 30. maddesinde; kat maliklerinin denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçecekleri bir denetçiye veya denetim kuruluna verebilecekleri öngörülmüştür. Denetçilerin kat malikleri arasından seçileceğine ilişkin bu hüküm dikkate alınarak kat maliki olmayan N.. B.. ve Ç.. A..’ın denetçi seçildiğinin tespiti isteminin reddine karar verilmesi gerekirken…” (18 Hukuk, 2015/17909 K.).

Yukarıdaki kararda yer alan “yönetim planı” bölümü uygulamada bir tartışmayı da beraberinde getirir. Bu tartışmaya kısaca değinmek ve kendi görüşümü belirtmek isterim.

Yönetim planı ile apartman ve site yönetiminin uygulamasına ilişkin özel hükümler getirilebilirken, denetçinin kat maliki olma zorunluluğu kaldırılabilir mi? Kimi görüşe göre, yönetim planına hüküm konularak, kat malikleri haricinde birilerinin de denetçi olması mümkün kılınabilir.

Ancak ben bu görüşe katılmıyorum. Bir Yargıtay kararında da “yönetim planının Yasanın emredici hükümlerine aykırı olması halinde kat malikleri tarafından bu maddelerin iptali için her zaman mahkemeye başvurulabileceği” (18 Hukuk, 2016/7946 K.) şeklinde ifade edildiği üzere, yönetim planına 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici kurallarına aykırı hükümler koyulması mümkün değildir.

41’inci maddede denetçinin kat maliki olacağı açıkça ifade edildiğine göre, yönetim planında bunun aksine bir hüküm koyulması mümkün olmamalıdır.

Denetçinin görevleri neler?

Denetçinin temel görevi, yöneticinin faaliyetlerinin mevzuata ve yönetim planına uygunluğunu denetlemektir. Bu kapsamda denetçinin fiilen yapacağı iş de hesapları denetlemek olacaktır.

apartman site denetçi nasıl seçilir?

Apartmanda hesapların denetlenmesi

Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.

Yukarıda ifadeden ilk olarak anlaşılması gereken, yönetim planında aksine hükümlerin yer alabileceğidir. Yani yönetim planında denetim periyodu için 3 ay yerine 6 aylık ya da her ay denetim dahi öngörülebilir. Yönetim planında özel bir hüküm yoksa, denetçi hesapları her 3 ayda bir denetlemekle yükümlüdür.

Ayrıca özel ve haklı bir sebep varsa, denetçi hesapları istediği herhangi bir zamanda da denetleyebilir. Bunun önünde bir engel yoktur.

Her 3 ayda bir yapılan bu denetimler ve denetçinin görüşleri bir araya getirilir ve denetçi her sene yılın ilk ayında, bir denetim raporu hazırlar ve bunu kat malikleri kuruluna sunar. Yönetim planında, bu genel denetim raporu için başka bir zaman da belirlenebilir.

Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, 1’den den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.

SONUÇ

Apartman ve site denetçisi seçimi için öngörülen çoğunluğu yukarıda belirttim. Bunun haricinde denetçi seçilme şartlarını de anlattım.

Son olarak belirtmek isterim ki, apartman ya da site denetçiliği, yönetim faaliyetlerinin doğru ve etkin kullanılması için çok önemli bir kontrol aracıdır. Denetim mekanizması iyi işlemezse, hata veya yanlış yapan bir yönetimi düzeltmek ve işleri yoluna koymak mümkün olmayacaktır.

Yönetici seçiminin nasıl olması gerektiğini merak ediyorsanız şu yazıma göz atabilirsiniz: Apartman yöneticisi seçimi

Mustafa Baysal

Sizin için doğru ve değerli bilgiyi paylaşmaya çalışıyorum. Bu yazı gerçekten işinize yaradıysa ve teşekkür etmek istiyorsanız, yapmanız gereken tek şey onu PAYLAŞMAK.

Bunlara göz atmadan gidersen, pişman olabilirsin!

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

61 Yorum

  1. Apartman girişindeki imar planlarına göre çekilmeden dolayı, belediyeye terk olarak gösterilen 3 metre içerisine Apartman adına ufak çaplı kamelya yaptırmak için belediyeden (fen işleri-zabıta) izin almak gerekli midir ?

  2. Mustafa bey merhaba,

    Sitede bağımsız bölümlerden birinin tapu sahibi Limited şirket ve içerisinde oturan kişiler Denetçi olmak istiyorlar. Ancak tapu sahibi şirket’in, ortağı yada müdür’ü değiller. Vekalet getiririz ve Denetçi oluruz diyorlar. Kendilerine Denetçi olamayacaklarını bildirdim acaba yanlış bir bilgi mi verdim? Vekaletname getirdikleri durumda (Şirket ortağı ve müdürü aynı kişi zaten) Denetçilik görevini yapabilirler mi?

    Şimdiden cevabınız için teşekkür ederim.

    1. Merhaba, kat maliki kim ise ancak o denetçi olabilir. Bu durumda kat maliki şirket yani tüzel kişilik olduğuna göre tüzel kişiliği temsile yetkili kimse de denetçi seçilebilir. Ancak burada bir vekaletten ziyade, kişinin tüzel kişiliği temsile yetkili olduğunu gösterir bir belgenin varlığının aranması gerektiği kanaatindeyim.

  3. MERHABA, SİTE YÖNETİMİNDE GÖREVLENDİRİLEN DENETİM GÖREVLİSİ VE YEDEK OLARAK SEÇİLEN GÖREVLİ İLE BİRLİKTE GÖREVDEN ÇEKİLDİLER. BU DURUMDA NE YAPILMALIDIR. TEŞEKKÜRLER.

  4. İyi günler site harcamaları ve kararları konusunda bigi almak istiyorum, Yaklaşık 180 daire ve işyerinden oluşan bir sitede ikamet etmekteyim site yönetm kurulu başkanımız, genel kurul kararı olmadan demirbaş giderleri altında para talep ediyor ve topluyor, asgari ücrete gelen artışlardan dolayı yönetim kurulu kararı alarak aiat artırıyor.
    Ayrıca aldığı yönetim kurulu kararına denetim kurulu üyelerininde imzasını alıyor imtina eden üyenin yerinede kendi imzalıyor ben bu olanların usulsüz olduğunu düşünüyorum. sizden riacam beni bu konud hukuki haklarım ve gerekçeleri hakkında bigilendirebiirmisiniz
    Teşekkür eder hayırlı çalışmalar dilerim.
    Saygılarımla

  5. Merhaba , sitede denetçi olarak seçilmiş olan bir kat maliki . Denetçi olarak seçildikten sonra dairesini satar ve kat malikliği ortadan kalkarsa denetçilik görevi düşer mi ?

      1. Mustafa bey bir sitede ev sahibi orda oturmadığı ikamet etmediği halde dışardan site denetçisi ve temsilcisi olabilirmi

        1. Merhaba, kat maliki olduğu müddetçe olabilir. Bunun için evde oturma şartı yoktur.

  6. Daire eşimin üzerine site toplantısında bana verdiği vekaletname(toplantıya katılma oy kullanma denetci seçilme her türlü işlem) verdi denetci seçildim gecerli olurmu

    1. Merhaba, kat maliki olmadığınız için seçiminiz yok hükmünde olacaktır Hamit bey.

  7. Sayın Mustafa Bey;
    Denetçi seçilebilmesi için kat malikinin toplantıda bizzat olması gerekir mi?
    Saygılarımla

  8. Merhaba,
    Sitede malik olmam hasebiyle denetçi olmamakla birlikte yöneticiden masraf, gelir-gider hesap cetvellerini incelemek üzere kayıtları talep edebilir miyim?
    Tşkler

    1. Merhaba, talep edebilirsiniz; fakat verip vermemek yöneticinin takdirinde olur. Çünkü bu evrakları inceleme yetkisi denetçidedir. Siz bu evrakları illa görmek istiyorsanız şahsen değil, olağanüstü toplantı talep edip kat malikleri kurulu çoğunluğu ile talep etmelisiniz.

  9. sayın Mustafa bey
    bir denetçinin denetlemeye izin vermeyen bir yöneticiye noterden çekeceği ihtarnamenin içeriği nasıl olmalıdır?
    saygılarımla

    1. Merhaba, böyle bir ihtarname çekilecekse, fiili durumu içermesi gerekir. Bunun haricinde, hangi amaçla ihtarname gönderilecekse, tam da bu nedenlerin belirtilmesi gerekir.

  10. Site denetliyicisiyim fakat tapu arkadaşımın üstüne vekalet var usulsuzlukler tespit ettim ve bana şimdi tapu senin değil denetliyiciligin iptal deniyor ne yapabilirim birde tüm yönetici yr istifa etti bende olamazsam denetim kurulu 2 kişi kalıyor tek başına yönetici kalırmı yoksa genel kurulmu toplanması lazım saygilarimla

    1. Merhaba. Kat maliki olmayan kimse asla denetçi olamaz. Dolayısıyla sizin denetçi atanmanız yok hükmündedir.

  11. 600 konutluk bir yazlık sitede Yönetim başkanı büyük onarım yapmak için bir yükleniciye sözleşme imzaladı.Sozlesme
    ve yapılacak imalatlarin listesini ve fiyatını kimseyle paylaşmıyor.Sorumluluk benim istediğimi yaparım,kat maliklerini çok büyük bir maliyet çıkarıyor.Toplanacak para 35 milyon daire başı 40 bin TL.Kat maliklerinin büyük bir kısmı ödeme yapmiyancağını söylemesine rağmen yönetici vermekte direniyor.İcra yoluyla alırım diyor.Site ikiye ayrilmiş durumda.Olagan üstü toplantıda alınan kararlar vekaletle kabul edilmiştir.Sulh hukuk mahkemesine bazı kat. Malikleri sikatette bulundu .Ancak mahkemeler uzun süre aldığında yüklenici başlamak istiyor.Site günden güne yıpranıyor,kendini başkan ilan eden iki başkan var.İkiside para topluyor ama hizmet yok.Kat malikleri perisan,iki yönetim başkanları bir birine karşı ve ikiside aidat makbuzu kesiyor.Kat malikler Kurulunu her başkan kendine göre topluyor yasal benim diyorlar.
    Sayin Hocam fiili yöneticilik yapan başkan beni gurubuna denetim kurulu üyesi olarak yazmış.Kisa cadı bu sitede iki yönetim kurulu ve iki denetim kurulu görünüyor.Sitede tadilat yapan yuklenicinin yaptıklarından kim sorumlu olur.İstifa etmek istiyorum ,bu konuda bilgi ve tavsiyelerinize bir çok insanı mutlu edersiniz.
    Saygilarimizla

    1. Merhaba. Öyle bir soru sormuşsunuz ki; neresinden tutsanız elinizde kalan bir yapılanma ve karar alma süreci söz konusu. Yapılan işler öncelikle usulden (çağrı ya da toplantı usulü vb.) ve burada sıkıntı yoksa esastan mahkemece incelenecektir. Bu noktada benim yorum yapmamın artık bir anlamı olmaz. Siz ise görevinizin başında kalacaksanız, KMK’nın denetim ile ilgili maddelerini dikkatlice okuyun ve üzerinize düşen görevi hem zamanında hem de eksiksiz yerine getirin. Yoksa sizin de başınız ağrıyabilir.

      1. Hocam verdiğiniz bilgiler icin teşekkür ediyoruz.Bu yapılaşma dört yıldır var.Hic kimse sorumluluk duymuyor. Kat Malikler Kurulu kararları seçilen yönetim kurulu başkanı yazar ve hiç kimse sorgulamaz.
        Nereye basvursak sorununuzu Kat Malikler Kuruluyla kendiniz halledin diyorlar.Denetim raporları sene sonu genel kurula verilir.Sonuc olarak kaba güçlerin rant bahçesi.Akli başında hiç kimse yönetim Kurulu ve denetim kurulunda görev almak istemiyor.Benim gibi bir kaç kişi görev almak istiyor ama çalıştırmazlar, Rant çetesi kurulmuş yasada, kanunda biziz diyecek kadar sorumsuz.
        O nedenle,denetim kurulu üyeliğinden istifa etmem en doğrusu olacak kanısındayım.Benim dışında 3 kişi denetlemede görev almış.
        Saygilarimla

        1. Denetçilikten elbette istifa edebilirsiniz. Apartman yönetimi ile ilgili şu temel bilgiyi herkesin aklında tutması icap eder: Kat maliklerinin başvuracağı ya da şikayet edeceği bir kamu kurumu olamaz. Sorun varsa ya kat malikleri örgütlenip çözmeli, olmuyorsa birileri alınan kararları sulh hukuk mahkemesine taşımalıdır. Başka bir seçenek yok: Apartman ve site yönetimini şikâyet

  12. Sayın Mustafa bey
    Yaklaşık 7 yıldır denetleme yapılmayan 90 konutlu sitede mayıs ayında yeni denetleme ekibi seçildi.diğer arkadaşlar ilgilenmediği için şahsen ve mesaj yoluyla bu ocak başında ,kurallara göre denetleme yapılması gerektiğini belirterek, hazırlanılmasını yöneticiden rica ettim.bir ay geçti yönetici hala denetlemeye izin vermiyor ne yapabilirim?.şahsıma sıkıntı doğar mı?.
    selamlar

    1. Sizin sitedeki göreviniz nedir? Size neden sıkıntı çıkacağını düşünüyorsunuz?

  13. 500 konutluk yazlık bir sitede yönetim ve denetim kurulu Katmalikleri kurulunca 4 kisi yönetim ve 6 kişi denetim kuruluna asil üyesi olarak secildiler.Ancak denetimde bulunan 2 kişi Noter vasıtasıyla Site yönetimine istifalarını sundular.
    Yazlik site oldugundan kat maliklerinin çoğu yazlığa gelmiyor ve kat malikleri kurulu
    sitede oturmuyor ve istebildiginde toplanamıyor.
    1) Site yönetim ve denetim kuruluna seçilen kat maliklerinden biri veya ikisi Noter yoluyla gönderdikleri istifalari kabul görür mü.
    2.)
    Denetime seçilen bir arkadaşımız yurt dışına çıktı ve istifasını noterce site yönetimine gönderdiği halde kendisine bir cevap gelmedi.
    Bu durumda istifası geçerli olurmu.
    3.Site adına açılan gruplarda (Whaapsat ) yayınlanan yazılar tebligat görevini görür mü.

  14. Merhabalar ilk genel kurul toplantısı yapıldı
    2.Toplantıda da yeterli sayı yakalanmayacak toplantı olacak denetçi nasıl seçebilirsiniz yönetim herhangi bir maliği denetçi seçebilir mi? Yoksa o gün 1 malik bile katılsa o malik mi denetçi olması zorunlu olur teşekkürler

  15. Denetleme Kurulu üyeleri Katmalikleri Kuruluna rapor yazarken nelere dikkat etmeli, üç ay yerine, Genel Kurul Kongresinde rapor vermesi yeterli olurmu.. Denetleme Kurul üyeleri ,Kat Malikleri Kurulunun almiş olduğu
    yanlış kararlardan sorumlu olurmu. olurmu ,uygulamada itiraz hakkı varmı,sorumluluğu ne olur.

  16. Sayın Hocam.Denetleme kuruluna 5 kişi seçildik.Denetim kurulu 3 kişiden oluşur hükmü gergince 5.siradan seçilince noter kanalıyla istifamı sundum ve istifanın kabulünü yönetim kurulunca kabul edildi.Benim,bu işlemlerden sonra denetim Kuruluyla olan sorumluluğum kalkarmi.Noterce istifa etmem yeterlimi.

    1. Merhaba, evet göreviniz sona erdiğine göre haliyle sorumluluğunuz da sona erer. Tabi, görevden ayrılana kadar yapmış olduğunuz işlemler varsa, bunlarla ilgili sorumluluğunuz hukuki zamanaşımı süreleri içinde devam eder.

  17. Sayın hocam:600 bağımsız bir sitede yönetim kurulu yanı sıra denetim kurulu seçildi.Ancak denetim kuruluna 5 kişinin ismi yazıldı.Benim ismim 5.kisi olarak gösterilmiş.634 sayılı kanunu 39 -41 maddelerine göre denetim bir (denetçi)veya 3 kişiden (denetim kurulu)oluşur hükmü var.Buna göre denetime seçilen 4ci.ve 5 ci kişi yok hükmündemidir. 5.sirada olan kişi noterce dilekçesini sunarak istifa etti. 1.2.3 ci sıradaki kişiler denetim kurulu olarak görevlerine devam eder mi.Bu konuda bilgilerinizle aydınlatırsanız mutlu oluruz.

    1. Merhaba, zannımca yok hükmünde olmaz. Ancak bu görevi istemeyen denetçi, istemediğini bildiren bir yazı göndererek görevi kabul etmeyebilir. Her şeye rağmen 5 kişilik denetçi kurulu seçilmişse ve 5’i de görev yapıyorsa, yaptıkları işleri yok hükmünde kabul etmek doğru olmaz.

  18. Hocam Günaydın
    Göstermiş olduğunuz ilgiye ve ayırmış olduğunuz zaman için çok teşekkür ederim
    iyi günler

  19. sevgili hocam yukarıda yukarıda belirtmiş olduğunuz açıklamaları okudum çok faydalı çok teşekkür ederim
    bende bir konu hakkında bilginizden faydalanmak istiyorum yardımcı olursanız sevinirim
    104 dairelik bir sitede yönetici konumundayım genel kurulda seçilen 3 kişiden oluşan denetim kurulundaki üyeler denetim neticisinde ayrı ayrı denetim raporu hazırlayabilirlermi,? hazırlar ise o raporları seçilen 3 denetçininde imzalamasımı gerekir yoksa3 denetçinin tek bir denetim raporumuMU düzenlemeleri gerekir teşekkür ederim

    1. Merhaba. Eğer bir denetçi varsa bu denetçi bir rapor hazırlar. Eğer denetim kurulu varsa, yine denetim kurulu bir rapor hazırlar ve bu rapor üç denetçi tarafından birlikte imzalanır. Tek tek rapor düzenlemesi son derece mantıksız; ancak böyle bir uygulama yapılmışsa, yine de bu denetçi raporlarının kat malikleri kurulunda gündeme getirilmesi ve görüşülmesi gerekir. Gerekirse, denetim kurulunun TEK rapor hazırlaması gerektiğine dair bir kat malikleri kurulu alınarak sorun çözülebilir. (Yönetim planınızda başkaca hükümler varsa, bunların dikkate alınması gerekir).

  20. Konut aile konutu olduğu İçin kat malikinin eşi de komutta lehtardır bu durunda da sen denetçi olamazsın mı demeliyiz ?

    1. Merhaba. Tapu kaydında kim kat maliki görünüyor? Eşlerden birisi mi? O halde, diğer denetçi olamaz.

  21. Merhaba, 4 blokdan oluşan 71 bağımsız bölümü olan bir site yonetiminde denetciyim.Maalesef 3 yönetici yerine genel kurulun 2 kişi seçmesi nedeniyle göreve devam ediyoruz.Benim sorum şu muhasebe bilgim çok derin değil.Ama 3 aylık ilk denetimi yaparken bulduğum örnek rapora göre hareket ettim.Yapilan giderleri faturası olduğu için otomatik ödeme ( d.gaz.elektrik, su, internet v.s.) olarak banka hesaplarinda gördüm.Tamirat ve bakım onarım giderleri de aynı şekilde faturası olduğu için hesaplarda görülüyor.Giderleri bu şekilde döktüm.Personel maaşı ( Net maaş+ SGK ) şeklinde sanırım.Onuda gider kalemi olarak yazdım.Banka finansman gideri olarak EFT masraflarını çıkardım.Muhasebe şirketi gelir ve giderleri işletme defteri olarak döküm şeklinde veriyor.Simdi sorum şu geli gider arası bir fark var elbette.Bankalardaki bakiyeleri nasıl hesaplayacagim.3 aylık dönem sonu bakiye- yıl sonu bakiye- bankadaki meblağ mi.Sonrasi muhasebeleştirme sonucu nasıl yapılır.

    1. Emel hanım her somut denetimde, denetime tabi evraklara göre yol haritası çizilir. Açıkçası aradığınız somut cevabı bulmanız kolay değil. Ancak sistem olarak önce tüm gelirleri, ardından yapılan tüm giderleri tespit etmeniz; bunlara ilişkin makbuz/fatura vb. tüm kanıtlayıcı evrakı kontrol etmeniz, sonra da bu ikisini karşılaştırmanız gerekir.

  22. Merhabalar Biz 270 daire ve 4 blokdan oluşan bir siteyiz.Tokiye bağlıydık 2 yıl önce TOKİ’den deve aldık.Şimdi TOKİ’den devri alan o yönetim ekip oluşturup.Başkan yardımcısı ve denetçiler olmak üzere maaş almaktadırlar.Biz kat malikleri olarak maaş almalarına karşıyız ve denetçiler aidat karşılığı ve Başkanda aidat ve yakıt karşılığı yapılmasını istiyoruz.Çünkü devrilen denetçiler denetleme görevlerini yapmıyor başkan bir hizmet yapmıyor.yani TOKİ’den daha berbat yönetiyorlar sadece maaş için oturuyorlar.Biz bu yönetimi nasıl değiştiririz yeni seçildiler.Ayrıca temsilcilerine bir tanesi katmaliki deyip kiracı yardımcı olursanız sevinirim.Denetçinin bir tanesi ismini yazamıyor.Adamlar açık açık maaş için organize olmuşlar.Kat malikleri yönetimi değiştirebilirler mi.yoksa farklı bir yolu varmı birde kat maliklerinin vekaleti ile yönetime seçilecek kişi oy kullanabilir mi.Kat maliki evde olduğu halde vekalet verebilirmi.

  23. Merhaba,

    Yakın zamanda kat malikleri toplandık ve yönetici istifa ettiği için talip olan kişi seçildi. Ancak orada konuştuğumuz konular ve attığımız imzalar sonrası; yönetici, apartmanda 2 dairenin sahibi olan kendi eşini denetçi yazmış satır arasına. Böyle bir oldu bitti karşısında yasa açısından haklarımız nedir? Herhangi bir yönetim kurulu toplantısına katılım yapılmamasını mazeret göstererek- 10 bağımsız bölümü olan bir apartmanda; yönetici oyu + eşinin 2 oyunu kullanarak otomatik kararlar alabilirler mi?
    Henüz dün gerçekleşen bir olay olduğu için hemen dönüş yapabilirseniz sevinirim. Saygılar

    1. Yasemin hanım, usulüne uygun olduğu müddetçe her “kat maliki” denetçi olabilir. Kişinin eşi kat maliki ise ve yeterli çoğunluk varsa, olmasında bir sıkıntı yok demektir. Karar alma kısmına gelince, denetçi olayını galiba biraz yanlış anlamışsınız. Karar alma noktasında kişinin denetçi olması ile olmaması arasında bir fark olmaz. Hiçbir yönetici de -kat malikleri kurulu açık yetki vermedikçe- kendi kendine karar alamaz. Sitemdeki kat mülkiyeti kanunu kategorisinde biraz zaman geçirirseniz, konuyu daha iyi anlayacağınıza eminim.

      1. Teşekkür ederim aydınlattığınız için. Can sıkıcı olan toplantıda ve imzalarımız alınırken denetçi konusunun görüşülmeyip, sonradan satır arasına eşinin isminin kendi başlarınayken ortak kararmış gibi denetçi olarak yazılmış olması.

        1. Rica ederim; bu karara karşı itiraz hakkınız olduğunu hatırlatırım. Sonradan yapılan bir ekleme varsa, her zaman sulh hukuk mahkemesine başvurarak kararın iptalini talep edebilirsiniz.

  24. Apartman veya site yönetimiñde
    Denetciler en fazla iki yıl üst uste seçilebilir hükmü varmıdır.

  25. Sayın Mustafa BAYSAL,
    Hoşgörünüze sığınarak bazı konuları danışmak istiyorum.
    Denetleyici raporlarını ve kararlarını yönetim kurulu (noter onaylı) defterine
    yazabilir mi? (Ayrı defter tasdik gideri olmasın diye.)
    Geçmiş yıllarda usulen uygulanan denetleme raporları sonradan şikayetler
    zinciri oluşturuyor. Geçmiş yılların sadece aksayan-atlanan olumsuzlukların
    tesbiti için de araştırma yapılabilir mi?
    Yazlık sitelede defter tasdiki yönetim devirlerinde mi olur.
    Değerli vaktinizden ayırarak bilgilendirmenizi dilerim.
    Saygılarımla
    Suat Birand

    1. Merhaba. KMK madde 41 son derece açık. Buna göre “Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.”. Böyle bir hüküm varken, aksine işlem yapmak anlamsız olacaktır.
      Geçmiş yıllara dair araştırmalar elbette yapılabilir, bunun önünde hiçbir engel olmaz. Defter tasdikinden kastını nedir? Defterin kapattırılması mı? Eğer öyleyle KMK 36’ıncı madde gereğince “Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir”.

  26. Merhaba ben 400 hanelik bir sitede Genel kurul toplantısında denetçi seçildim daire Esimin adına daireyi kentsel dönüşümde almıştık tabiki evliyken alınan mülk şimdi bana sen denetçi olamazmissın mülk sahibi değilmissin ondan diyorlar eşimin adı olsun ozaman dedik oda seçilmesini için olamazmis tanıda eşimin adı yazması buna engel denetçi olmama engel mi öğrenmek istedim ilginize şimdiden teşekkürler iyi çalışmalar

    1. Merhaba, kat maliki değilseniz, asla denetçi olamazsınız. Yapılması gereken, denetçiyi usulüne uygun olarak baştan seçmektir.

  27. Apartman aidatı nasıl hesaplanır ? Sorusuna örnek vererek bir hesaplama yaparsanız çok isabetli bir cevap ortaya çıkacaktır.
    Denetçiler denetim raporu yazarken hukuki anlamda nasıl bir yol izlemelerini önerirsiniz. Emeğiniz için çok teşekkür ederim. Apartmanda çıkan anlaşmazlıklarda bilirkişilik yada danışmanlık hizmeti veriyor musunuz ? ( Ücret karşılığında size yönlendirme yapabilir miyiz ? )

    1. Merhaba, öncelikle ücret karşılığında bir iş yapmadığımı bilmenizi isterim. Yeni çıkan “Apartman ve Site Yönetimi El Kitabı” isminde bir kitabım var, dilerseniz alarak faydalanabilirsiniz. Denetim raporu için özel bir şablona gerek yok. Önemli olan harcamaları ve bunların dayandığı belgeleri dikkatlice incelemek ve varsa işletme projesi ile uyumunu kontrol etmektir. Aidat konusunu ise aslında şu yazımda izah etmiştim, faydalı olabilir: Apartman aidat miktarının belirlenmesi

      1. Merhaba oğlum sitedeki parkta oyuncaktan sert zemine dustu kolunu kirdi ameliyat oldu parkta yumuşak zemin döşeli olsaydı belki katılmayacaktı yönetimi nereye nasıl şikayet edebilirim 2 hafta oldu kolu hala alcida

        1. Merhaba, bunun için bir şikayet müessesesi bulunmaz Canan hanım. Ya kat maliklerini olağanüstü toplantıya çağırarak konuyu gündeme alabilirsiniz ya da yönetim hakkında adli şikayette bulunabilirsiniz. Ayrıca geçmiş olsun, çocuğunuza hayırlı şifalar diliyorum.

Aşağıdaki yazılara bakmadan gitme!
Kapalı
Başa dön tuşu