Apartman yöneticisinin görevleri

Bir apartman ya da site yöneticisinin bilmesi gerekenlerin başında, görevleri olsa gerekir. Hangi iş yapılıyor olunursa olunsun, yüklenen görevler doğru bilinmelidir ki; sorumluluklar tam olarak yerine getirilebilsin. O halde birlikte bakalım: Apartman yöneticisinin görevleri neler?

Yöneticinin görevleri

Yöneticilik önce sorumlulukların ve sonrasında hakların bilinmesini gerektirir. Çünkü üstlenilen bir işin gerektirdiği görevler ve sorumluluklar yerine getirilmeden, bu işin sağladığı haklardan yararlanmayı beklemek doğru olmayacağı gibi; haklardan önce görevlerin bilinmesi ve benimsenmesi, kişinin yaşaması muhtemel olan hukuki sorunların da önüne geçebilecektir.

Yöneticinin görevlerinin neler olduğu 634 sayılı Kanun’da 3 ana başlık halinde sayılmıştır. Buna göre yöneticinin görevleri şu üç konu altında incelenebilir:

• Genel yönetim işlerinin görülmesi
• Defter tutulması ve belgelerin saklanması
• İşletme projesinin yapılması

Apartman yöneticinin genel yönetim işleri

Genel yönetim işlerinin yürütülmesi yöneticinin temel görevi olup bu kapsamda yöneticinin görevleri şunlardır:

• Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi

Kat malikleri kurulu tarafından alınan kararların icracı organı yöneticidir. Bu kararların yerine getirilmesi, yöneticinin asli görevlerindendir. Örneğin kat malikleri kurulu asansörün yenisi ile değiştirilmesi kararını alsa, alınan karar kapsamında asansörün değişimini sağlamak yöneticinin görevi olacaktır.

• Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması

Bu kapsamda önemli bir iş yapılması gerektiğinde yönetici elbette kat malikleri kurulundan onay almak zorundadır; ancak basit ve gecikmenin zarara yol açacağı hallerde, yöneticinin kat malikleri kurulu kararı olmadan da harcama yapması mümkün olsa gerekir.

Toplu yapılarda toplu yapı yöneticisi ve blok yöneticisi de kendi görev alanlarıyla sınırlı olmak üzere, ayni yetkileri haiz olacaktır.

• Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi

Binanın sigorta ettirilmesi için kat malikleri kurulunun kararı gerekir. Yöneticinin buradaki görevi, ödenmesi gereken tutarı kat maliklerinden toplamak ve sigorta işlemini yaptırmaktan ibarettir.

Toplu yapılarda ise blok yöneticileri, blok kat malikleri kurulunca karar verilmesi halinde sigorta işlemlerini gerçekleştirebilir. Blok niteliği taşımayan yapılar için de yine yetkili kat malikleri kurulunun kararı üzerine, ilgili yönetici sigorta işlemlerini yürütebilir.

• Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması

Bu görevden açıkça anlaşılacağı üzere; yöneticinin görevlerinden birisi de avans yani umumi bilinen adıyla aidat toplamaktır.

Toplu yapılarda blok yöneticileri blokları için, blok niteliğinde olmayan yapıların yöneticisi bu yapıların ortak yer ve tesisleri için ve toplu yapı yöneticisi de toplu yapının ortak yer ve tesisleri için aidat toplayabilecektir.

Herhangi bir kat malikinin, ortak yer ve tesislerden faydalanmayacağını beyan ederek bu avans ödemesini yapmaması mümkün değildir.

Gideri ya da aidat ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden herhangi birisi ya da yönetici icra takibi yapabilir. Ödemede geciken kat maliki, geciktiği günler için aylık %5 oranında gecikme zammı ile karşı karşıya kalacaktır.

• Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması

Yöneticinin görevlerinden birisi de yönetimle ilgili ödemeleri yapmak ve yine yönetimle ilgili ödemeleri de kabul etmektir. Yukarıdaki örnekte, asansör yenilemesi için gereken parayı kat maliklerinden toplar ve bu parayı işi gerçekleştiren asansör firmasına öder.

Bu işlem için kat maliklerinden aldığı ödemelere ilişkin makbuz düzenler ve makbuzu onlara verir.

Toplu yapılar açısından bakıldığında ise bloklara ait yönetim işleri için ödeme yapmak ve ödeme kabul etmek ilgili blok yöneticisinin, blok niteliği taşımayan bağımsız bölümlerin yönetim işleri için ödeme kabul etmek ve ödeme yapmak ilgili yöneticinin ve toplu yapının ortak yer ve tesisleri için ödeme kabul edip ödeme yapmak da toplu yapı yöneticisinin görevidir.

• Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü

Bu görevden açıkça anlaşılmaktadır ki; anagayrimenkulde bulunan bir ya da birkaç bağımsız bölüme ilişkin tebligatları yönetici kabul etmek zorunda değildir.

Yönetici anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatları kabul etmekle yükümlüdür.

Toplu yapılar açısından bakıldığında ise bloğun tamamını ilgilendiren bir tebligatın kabulünü yapmak ilgili blok yöneticisinin, blok niteliği taşımayan bağımsız bölümlerin tümünü ilgilendiren bir tebligatın kabulünü yapmak ilgili yöneticinin ve toplu yapının ortak yer ve tesislerinin tamamını ilgilendiren bir tebligatı kabul etmek de toplu yapı yöneticisinin görevidir.

• Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması

Anagayrimenkulün herhangi bir ödemesi süreli olabilir ya da bir hakkı elde etmesi için yine belirli bir süre içinde başvuru yapılması gerekebilir.

İşte bu süreleri geçirmeden gerekli işlemleri yapmak yöneticinin görevleri arasındadır.

Toplu yapılar açısından bakıldığında ise; bloğu ilgilendiren bu tür süreleri takip etmek ilgili blok yöneticisinin, blok niteliği taşımayan bağımsız bölümleri ilgilendiren bu tür süreleri takip etmek ilgili yöneticinin ve toplu yapının ortak yer ve tesislerini ilgilendiren bu tür süreleri takip etmek de toplu yapı yöneticisinin görevidir.

• Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması

Yöneticinin asli görevlerinden birisi de binanın korunmasını sağlamak ve bu kapsamda gerekli bakım ve onarımlarını yapılmasını sağlamaktır.

Toplu yapılar açısından bakıldığında ise; bloğu ilgilendiren bu tür bakım ve onarımları yaptırmak ilgili blok yöneticisinin, blok niteliği taşımayan bağımsız bölümleri ilgilendiren bu tür bakım ve onarımları yaptırmak ilgili yöneticinin ve toplu yapının ortak yer ve tesislerini ilgilendiren bu tür bakım ve onarımları yaptırmak da toplu yapı yöneticisinin görevidir.

• Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi

Bir apartman ya da toplu yapı hayatının kat maliklerine yüklediği ilk sorumluluk, birlikte yaşama becerisini kazanmak olsa gerekir. Bunun sonucunda ise her bir kat malikinin, kat mülkiyetine ilişkin borçlarını ve yükümlülüklerin rıza ile yerine getirmesi beklenir.

Yöneticinin, gider payını ödemeyen kat maliklerine karşı; dava açma, icra takibi yapma ve kanuni ipotek hakkının kütüğe kaydettirilmesini sağlama görevi vardır.

Burada unutulmaması gereken husus, yöneticinin yukarıda yer alan hakları kullanabilmesi için, ödenmeyen giderin taşınmazın genel yönetimi ile ilgili olması gerektiğidir.

Eğer bir kat malikinin aleyhinde dava açılacaksa ve bu durum genel yönetim giderleriyle ilgili değilse, yöneticinin bu davayı bizzat takip edebilmesi için kat malikleri kurulunun ona bu yetkiyi vermesi icap eder.

Toplu yapılar açısından bakıldığında ise; blok kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliki hakkında bu işlemleri yapma yetkisi blok yöneticisinin, blok niteliği taşımayan bağımsız bölümlerin kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliki hakkında bu işlemleri yapma yetkisi ilgili yöneticinin ve toplu yapının ortak yer ve tesislerine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat malikleri hakkında bu işlemleri yapma yetkisi toplu yapı yöneticisinin görevidir.

• Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması

Yönetici, kat maliklerinden topladığı paraları elbette güvenli bir şekilde muhafaza etmekle mükelleftir ve bu güvenli yer, yukarıdaki açık hüküm gereğince banka olmalıdır.

Toplu yapılar açısından bakıldığında ise; bloklara ilişkin banka hesabı açmak blok yöneticisinin, blok niteliği taşımayan bağımsız bölümlerde banka hesabı açmak ilgili yöneticinin ve toplu yapının ortak yer ve tesislerine ilişkin banka hesabı açmak da toplu yapı yöneticisinin görevidir.

• Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması

Kat maliklerinin olağan toplanma günlerinde ya da olağanüstü toplantı yapılması gerektiği günlerde, kat maliklerini toplantıya çağırma görevi yöneticiye aittir.

O halde yönetici her şeyden önce her yılın ilk takvim ayı içinde kat maliklerini toplantıya çağırmalıdır.

Toplu yapılarda ise kurullar bilindiği üzere, en geç 2 yılda bir defadan az olmamak kaydıyla, yönetim planlarında gösterilen zamanlarda toplanır. Eğer yönetim planında bu zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ikinci ayı içinde toplanılır.

Böyle olunca toplu yapılarda toplantıya çağırma görevi; bloklar için blok yöneticisine, blok niteliğin olmayan bağımsız bölümler için bu bölümlerin yöneticisine ve toplu yapının geneli için ise, ortak yer ve tesisleri için seçilen yöneticiye aittir.

• Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi

Kanun’un ilk halinde yer almayan ve 2015 senesinde eklenen bu görev açıkça göstermektedir ki; asansörlerin bakım ve kontrollerini yasal düzenlemelere uygun şekilde yaptırmak yöneticinin görevidir.

Toplu yapılar açısından bakıldığında ise; bloklarda yer alan asansörler bakımından bu görev blok yöneticisine, blok niteliği taşımayan bağımsız bölümlere özgülenen ortak yerler ve tesislerdeki asansörler bakımından görev ilgili yöneticiye ve toplu yapının ortak yer ve tesislerinde yer alan asansörler bakımından da toplu yapı yöneticisine aittir.

Yöneticinin defter ve belge işleri

Defter tutulması ve belgelerin saklanması kapsamında, yöneticinin görevleri şunlardır:

• Kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, karar defterine tarih sırasıyla yazmak

Yöneticinin yukarıda yazılı görevi son derece açık olup toplu yapılarda da aynı kural geçerli olacaktır.

Toplu yapılarda; blok yöneticisi bloğuyla ilgili yukarıda belirtilen hususları karar defterine yazmalı, blok niteliğinde olmayan yapıların yöneticisi görev alanıyla ilgili kararları karar defterine yazmalı ve toplu yapı yöneticisi de görev alanıyla ilgili kararları bir karar defterine işlemelidir.

• Bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamak

Karar defterinin yazılması tek başına yeterli olmayıp bu defterin ve gider belgeleri dahil olmak üzere tüm belgelerin yönetici tarafından muhafaza edilmesi gerekir.

• Bu defteri, her takvim yılının bitmesinden başlayarak 1 ay içinde notere kapattırmak

Bu deftere; her bağımsız bölüm itibariyle toplanan aylık avanslar, bu avansların tahsil edildiği tarih, karşılığında verilen makbuz numarası ile giderler ve harcama belgelerinin kimlere verildiği, tarih sırasıyla yazılmalıdır.

Yukarıda belirtilen görevlerinden herhangi birini yerine getirmeyen yöneticiye; anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, 2021 yılı için 918,00 Türk Lirasından 7.452,00 Türk Lirasına kadar idari para cezası verilir.

Yönetici, defter ve belge ile ilgili görevlerini yerine getirmediği için kat malikleri zarar görmüşse, bu cezanın uygulanması için kat maliklerinin mahkemeye başvurmaları mümkündür.

Görevi sona eren yönetici; yeni yöneticiye tüm belge, defter ve varsa paraları teslim etmek zorundadır.

İşletme projesinin yapılması

İşletme projesinin tanımı 634 sayılı Kanun’da yapılmamıştır. Ancak kanunun 37’nci maddesi göz önüne alındığında işletme projesi şöyle tanımlanabilir:

“Anagayrimenkulün bir yıllık gelir gider tahminini, her bir kat malikine düşecek tahmini gider tutarını, kat maliklerince ödenmesi gereken avans tutarını gösteren bir belgedir”.

İşletme bütçesi adeta anagayrimenkulün ya da toplu yapının “bütçe”si olarak kabul edilebilir.

İşletme projesinin yapılması kapsamında, yöneticinin görevi, aşağıdaki bilgileri içeren bir işletme projesi yapmaktır:

• Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları
• Tüm giderlerden her kat malikine, Kanun’un 20’nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar
• Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20’nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı

Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir.

Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.

Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Bunun anlamı; ortada kesinleşmiş bir işletme projesi olmasına rağmen ödemelerini zamanında yapmayan ya da hiç yapmayan bir kat maliki varsa, bu kat malikine karşı cebri icra yoluna gidilmesinin mümkün olmasıdır.

İşletme projesini illa yöneticinin yapması da gerekmez; kat malikleri kurulu isterse bu projeyi bizzat yapabilir veya isterse yöneticiye bu görevi verebilir.

Toplu yapılarda ise; hem blok yöneticilerinin hem blok niteliğinde olmayan yapıların yöneticisinin ve hem de toplu yapı yöneticisinin bu işletme projesini yapması gerekir.

SONUÇ

Apartman yöneticisinin görevleri denildiğinde, her şeyden önce 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35, 36, 37’nci maddelerinde belirtilen ve yukarıda da izah edilen görevler akla gelmelidir.

Ancak bu yasal görevler haricinde; yöneticinin komşuluk ilişkilerinin geliştirilmesine katkı verilmesi, kat malikleri arasında çıkan küçük sorunları çözmekte onlara yardımcı olması gibi yazılı olmayan birtakım görevleri daha vardır.

Ama burada en büyük görev kat maliklerine düşmektedir. Özellikle kat maliklerinden birisinin yöneticilik yaptığı apartmanlarda ya da sitelerde, yöneticilik yapan kimseye yardımcı olmak, bu kimsenin ortaya koyduğu emeği takdir etmek de diğer kat maliklerinin bir görevi olarak görülmelidir.

Apartmanlarda yaşanan en önemli sorunlardan birisi olan gürültü meselesini izah ettiğim bir başka yazıma göz atmak isterseniz, şu bağlantıya tıklayabilirsiniz: https://mustafabaysal.com/gurultu-yapan-komsu-sikayet/