Bir apartman ya da sitenin yönetimi olduğu gibi bu yönetim faaliyetinin bir denetimi de olmalıdır. Bu denetim birçok apartmanda denetçi eliyle yapılır. Fakat, sitede ya da apartmanda denetçi zorunlu mudur? Yoksa, denetçi olmasa da olur mu?
Apartmanda denetçi zorunluluğu
Apartman ya da site yönetimine ilişkin hususların neler olduğunu öğrenmek için bakmamız gereken ilk ve en önemli kaynak Kat Mülkiyeti Kanunu olmalıdır.
Çünkü apartmanda yönetici seçilmesinden ortak yerlerin kullanımına kadar her konu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile belirlenmiştir. Denetçinin zorunlu olup olmadığını merak eden bir kimsenin de cevabı bulacağı yer mutlaka Kat Mülkiyeti Kanunu olacaktır.
Denetçi olma şartları
Apartmanda denetçi seçiminin nasıl yapılacağını ve hangi çoğunlukla denetçi seçileceğini şu yazımda izah etmiştim: https://mustafabaysal.com/apartman-ve-site-denetcisi-secimi/
O yazıdan da göreceğiniz üzere denetçi olmak için ön şart, kat maliki olmaktır. Yani örneğin kiracı ya da apartman dışından birisi yönetici olabilirken, yalnızca kat malikleri denetçi olabilir.
Ayrıca kat malikleri kurulu illa bir denetçi seçmek zorunda değildir ve isterse denetim kurulu da seçebilir. Bu durumda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun açık hükmü gereğince, denetim kurulunun 3 denetçiden teşekkül edilmesi icap eder. Bu sayı 2 ya da 4 olamaz.
Denetçi seçimi
Kat malikleri kurulu ister denetçi ve ister denetim kurulu seçsin, bu seçim özel çoğunluk şartına tabi tutulmuştur. Buna göre; kat malikleri kurulunda kat maliklerinin arsa payı ve sayı bakımından yarısından en az bir fazlasının aynı kanaatte olması gerekir.
Örneğin 30 daireden oluşan ve her dairenin eşit arsa payına sahip olduğu bir apartmanda, en az 16 kat malikinin oyu denetçi seçimi için yeterli olacaktır.
Bu apartmanda arsa payları farklı olsaydı; mesela 2 dairenin arsa payı 8/100 ve diğer 28 dairenin arsa payları 3/100 olsaydı ve 8/100’lük dairelerin kat malikleri ret oyu veren 14 daire içinde olaydı, denetçi seçilemezdi; çünkü sayı çoğunluğu sağlanmış olsa da arsa payı çoğunluğu sağlanamamış olurdu.
Apartmanda denetçi olmak zorunda mı?
Bu sorunun cevabını birlikte bulalım. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 41’inci maddesinde şöyle bir ifade vardır:
“… Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir…”
Bu ifadedeki fiilin kesin olmadığı ve “verebilir” şeklinde yazıldığı görülmektedir. Bunun anlamı son derece net olup kat malikleri kurulunun denetim işini denetçiye verebileceği gibi veremeyeceği anlamı ortaya çıkar.
Apartmanda ya da sitede denetçi seçilmezse, denetimi kim yapacak? Bu sorunun cevabı da aynı maddenin birinci fıkrasında vardır: Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.
Denetim görevi kat malikleri kuruluna ait
Yukarıdaki maddeden de görüleceği üzere, denetim görevi zaten asli olarak kat malikleri kuruluna aittir. Kanun koyucu, kat malikleri kuruluna denetçi seçme yetkisi vermiştir ki; denetim işleri daha kolay ve sistemli yürüyebilsin.
Yine de kat malikleri kurulu istemezse, denetçi seçmez ve denetim işini bizzat yapabilir. Bunun nasıl yapılacağı da aynı maddenin ikinci fıkrasında belirtilmiştir: Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.
O halde denetçi ya da denetim kurulu seçilmemişse, kat malikleri kurulu yönetim planında gösterilen zamanlarda ya da burada bir hüküm yoksa her üç ayda bir toplanmalı ve hesapları kontrol etmelidir.
SONUÇ
Apartmanda denetçi zorunlu değildir. Yönetimin denetlenmesi görevi normalde kat malikleri kuruluna yani apartman sakinlerine aittir ve kat malikleri kurulu isterse bu görevi, seçeceği bir denetçiye devredebilir.
Ama kat malikleri kurulu denetim işini bizzat yapmak isterse; denetçi ya da denetim kurulu seçmek zorunda olmadan, denetim faaliyetini kendisi de yerine getirebilir.
Apartman yöneticinin zorunlu olup olmadığını anlattığım yazıma da şuradan ulaşabilirsiniz: https://mustafabaysal.com/apartmanda-yonetici-zorunlu/
Konuyla ilgili sık sorulan sorular:
Denetçi, kat maliki olmak zorunda mı?
Evet, denetçi seçilecekse mutlaka kat maliki olmak zorundadır. Kat malikinin eşi bile denetçi olamaz.
Apartman denetimini kim yapar?
Bir apartmanın ya da sitenin denetimini hiçbir kamu kurumu yapmaz. Apartman ya da site, denetimini yine bizzat kendisi yapmalıdır.
