Apartman aidat miktarının belirlenmesi

Bir apartmanın ya da sitenin giderlerini karşılamanın yolu, o apartmanın ya da sitenin sakinlerinden belirli bir miktar aidat toplamak olsa gerekir. Aidat miktarı çoğu zaman tartışma konusu olduğu gibi, bazı sakinler aidat ödememek yoluna dahi gidebilmektedir. Peki ama apartman aidat miktarı nasıl belirlenir?

Aidat nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “aidat” kavramı yoktur. Ancak bu kavram o kadar sık kullanılmaktadır ki; adeta bir galat-ı meşhur olarak “avans”ın yerini almıştır.

Bu nedenle “avans” kavramını açıklamak daha doğru olacaktır ki; böylece aslında aidat da tanımlanmış olsun.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda avans

634 sayılı Kanun’un 20’nci maddesinde kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri için avans toplanacağı ve bu avansa tüm kat maliklerinin EŞİT oranda katılacağı ifade edilmiştir.

Aynı maddede “anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine kullanılmak” üzere de avans toplanabileceği ve bu avansa kat maliklerinin “arsa payı oranında” katılacağı belirtilmiştir.

Apartman aidatı eşit mi alınır?

O halde her şeyden önce “aidat” olarak adlandırılan “avans” ödemelerini ikiye ayırmak gerekir:

• Eşit oranda tahsil edilen ve kanunun tahdiden saydığı konular için toplanan avans
• Arsa payına göre tahsil edilen ve kanunda sayılan diğer giderler için toplanan avans

İşte apartmanda ya da sitede her ay “aidat” adı altında toplanan ve tüm bağımsız bölümlerden eşit şekilde talep edilen tutar, yukarıdaki avanslardan ilkini ifade etmektedir.

Aidat için işletme projesi yapılmalı

Bu “aidat” miktarını belirlemek için, yine Kanun’un 37’nci maddesinde belirlenen “işletme projesi”nin zamanında yapılması gerekmektedir.

İşletme projesinde iki tür avans için de tahmini rakamlar belirlenmeli ve iki farklı avans toplama yoluna gidilmelidir.

Örneğin ilk tür avans için her bağımsız bölüme eşit miktarda aylık 150,00 TL öngörülmüşse, bu rakam aidat olarak talep edilmelidir.

İşletme projesinde diğer giderler için öngörülen rakam ise arsa payına göre belirlenmeli ve haliyle her kat maliki için aynı olmayabileceği bilinmelidir.

Aidat en çok kaç lira olabilir?

Bütün bu bilgiler ışığında aidat miktarının sınırı ile ilgili şunlar söylenebilir:

• Her bağımsız bölümden eşit olarak toplanan “aidat”ın miktarı “işletme projesi”nde belirlenmelidir.
• Kat maliklerinden arsa payı oranında toplanacak olan “aidat” da işletme projesinde ayrıca belirlenmelidir.
• İşletme projesi tahmini gelir ve giderlere göre yapılacağı, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirileceği ve projeye 7 günlük itiraz hakkı olduğu düşünülürse; aidat miktarının mantıki sınırlar dışında yüksek belirlenmesi mümkün olmayacaktır.
• Eğer yönetim tarafından işletme projesi yapılmadan kat malikleri kurulunda “öylesine” bir rakam aidat olarak belirlenirse, kat malikleri bu defa ilgili karar için sulh hukuk mahkemesine başvuru hakkını kullanabilecektir.

Unutulmamalıdır ki; aidat ile ilgili mevzuatta belirlenmiş bir üst sınır olmadığı gibi alt sınır da yoktur. Bunun anlamı; diğer kararlarda olduğu gibi, kat malikleri kurulunun 634 sayılı Kanun’un öngördüğü kurallar çerçevesinde, aidat miktarını karara bağlayacak olduğudur.

Aidat tutarı nasıl belirlenir?

Avans tutarının ya da bilinen adıyla aidat miktarının belirlenmesi için kat malikleri kurulunun arsa payı ve sayı bakımından yarısından fazlasıyla toplanması ve katılanların oy çokluğuyla karar vermesi gerekir.

İlk toplantıya yeterli katılım olmazsa ikinci toplantı, en geç 15 gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.

Örneğin 20 dairelik ve her dairenin eşit arsa payına sahip olduğu bir apartmanda ilk toplantı için en az 11 kat malikinin iştiraki gerekir. Eğer 11 kat maliki iştirak ederse, 6’sının kararıyla işletme projesi ve aidat miktarı belirlenebilir.

İlk toplantıya yeterli katılım olmazsa, bu defa ikinci toplantıya örneğin sadece 3 kat maliki katılsa, bunların 2’sinin oyu bile aidat miktarını belirlemek için yeterli olacaktır.

Aidat miktarını çok bulan kat maliki ne yapabilir?

Buradaki bir başka önemli konu ise; aidat miktarı için ortada kanuna uygun şekilde alınmış bir karar var olduğu ve buna itiraz edilmediği müddetçe, aidat ödeme yükümlülüğünün devam edeceğidir.

Mevcut aidat miktarından memnun olmayan kat maliki, olağanüstü genel kurulun toplanması için gerekli olan “kat maliklerinin en az üçte biri”nin imzasını alabilirse, olağanüstü genel kurul çağrısı yapabilir ve aidatın yeniden görüşülmesini sağlayabilir.

Aidat toplanırken kat maliki ve kiracı ayrımı

Ayrıca birtakım giderlerin ödenmesinde kat maliklerine başvurulurken, bazı giderlerde ise kiracının masrafa katlanması beklenir.

Örneğin bir binanın dış cephesinin boyanması kat malikinin katlanması gereken bir gider iken, kapıcının ücret gider kiracı tarafından katlanan bir giderdir.

Böyle olunca; işletme projesinin doğru yapılması ve avans türlerinin belirlenmesi, hangi giderlerin kat maliklerinden ve hangilerinin kiracılardan talep edileceği konusunu da kendiliğinden netleştirmiş olacaktır.

SONUÇ

Aidat miktarının belirlenmesi zannedildiği kadar basit bir iş değildir. Bugün birçok apartmanda ya da sitede aidat miktarları “öylesine” belirlenmekte ve toplanmaktadır.

Hâlbuki yukarıda ayrıntısıyla izah ettiğim üzere; aidat denilen avans ödemeleri muhakkak İKİLİ ayrıma tabi tutulmalı ve her bağımsız bölümün EŞİT oranda katılacağı giderler ile ARSA PAYI oranında katılacağı giderler ayrıştırılmalıdır.

Bunun için de muhakkak doğru ve iyi çalışılmış bir işletme projesinin hazırlanması ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alan usul ve esaslara dikkat edilmesi gerekir.