Kat Mülkiyeti Kanunu

Ortak yerler nedir ve nerelerdir?

Bir apartmanda ya da sitede yaşıyorsanız, kendinize ait bir alanınız olduğu gibi herkesin kullanımına açık ortak yerler de olacaktır. Peki ama bir apartmanda ya da sitede ortak yerler nerelerdir ya da ortak yerler ne demektir?

Ortak yerlerin belirlenmesi

Ortak yerlerin nereler olduğunu söylemeden önce temel bir kuralı ifade etmem gerekir. Buna göre; apartmanın ya da sitenin ortak yerlerinin ne olduğu; kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına dair resmi senet / sözleşme ile belirlenebilir.

Ortak yer kavramına mutlak surette giren bölümler Kat Mülkiyeti Kanunu’nda tek tek sayılmış olsa da bunların çoğaltılması mümkündür.

Kural olarak; aşağıda sayılanların dışında kalıp da yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de “ortak yer” konusuna girer.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ortak yerler

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre şunlar ortak yerler olarak kabul edilir:

Bunlara göz atmadan gidersen, pişman olabilirsin!
  • Temeller ve ana duvarlar
  • Taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar
  • Bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar
  • Avlular
  • Genel giriş kapıları
  • Antreler
  • Merdivenler
  • Asansörler
  • Sahanlıklar
  • Koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar
  • Kapıcı daire veya odaları
  • Genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri
  • Genel kömürlük ve ortak garajlar
  • Elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar
  • Kalorifer daireleri
  • Kuyu ve sarnıçlar
  • Yapının genel su depoları
  • Sığınaklar
  • Çatılar
  • Bacalar
  • Genel dam terasları
  • Yağmur olukları
  • Yangın emniyet merdivenleri

Yukarıdakiler ek olarak; her kat malikinin kendi bölümü dışında yer almak şartıyla, aşağıdakiler de ortak yer olarak kabul edilir:

  • Kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları
  • Kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri
  • Telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler
  • Sıcak ve soğuk hava tesisleri

Ortak yerler neden önemlidir?

Ortak yerlerin önemi, bunların herkes tarafından kullanılabilmesinden ileri gelir. Böyle olunca ortak yerler hem fayda kaynağı hem de sorunların nedeni olabilir.

Apartman sakinlerinin ihtiyaçlarını karşılarken yararlı olan ortak yerlerde yaşanan en büyük sorunlar, bazı kat maliklerinin ya da kiracıların ortak yerlerde şahsi işler yapmak istemesi halinde ortaya çıkar.

Dolayısıyla ortak yerler net olarak bilinmeli ve buralarda yapılacak işler için diğer kat maliklerinin rızası alınmalıdır. Örneğin apartmanı dış cephesi ortak bir alandır ve boyanması için özel çoğunluk aranır: https://mustafabaysal.com/apartman-dis-cephe-boyama-karari/

ortak yer nedir

Ortak yerlerde değişiklik yapılması

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.

Yine aynı Kanun’a göre ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

Yukarıdaki hükümlerin daha basit ifadesi şöyledir:

  • Ortak alanda yapılacak bir değişiklik FAYDALI (düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak) bir yenilik ise kat maliklerinin arsa ve sayı payı çoğunluğunun kararı yeter
  • Ortak alanda yapılacak değişiklik FAYDALI bir yenilik değilse kat maliklerinin beşte dördünün rızasının alınması gerekir.
  • Eğer bu çoğunluklar sağlanamıyorsa ve fakat yapılması gereken inşaat, onarım vs. zorunlu ise sulh hukuk mahkemesine başvurulur ve mahkemenin vereceği karar üzerine, hiç kimsenin rızasına gerek kalmadan iş yaptırılır.

Örneğin bir kat maliki apartmanın bahçesindeki araba park alanlarının üstünü kendi imkanlarıyla ve parasını bizzat ödeyerek kapatmak istese, tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu kararı olmadıkça, bunu yapamaz.

Örneğin yönetici apartman bahçesine, tüm kat maliklerinin faydalanabileceği bir kantin/kafe yaptırmak istese, kat maliklerinin beşte dördü razı olmadıkça yapamaz.

Ancak apartmanın dış cephesi artık dökülüyor ve içerileri nemlendiriyor olsa ve yöneticinin talebine rağmen kat maliklerinin arsa ve sayı payı çoğunluğu sağlanamazsa ne olur? Dış cephe olduğu gibi mi kalır? Hayır, bu durumda yönetici mahkemeye başvurabilir ve bu tadilatın zorunlu olduğuna mahkeme de kanaat getirirse, mahkeme kararıyla gerekli işler yapılır.

ortak yerler nereler?

Ortak alanlar kimler tarafından ve nasıl kullanılır?

Ortak yerlerin kullanımıyla ilgili temel kural şudur: Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

Yukarıdaki kurallar da şöyle özetlenebilir:

  • Apartmanın ya da sitenin bölünemeyen alanlarında, bahçe ya da çatı gibi, her kat maliki kullanım hakkına sahiptir.
  • Apartmanın ya da sitenin bölünebilen ve ayrıştırılabilen alanlarında, kömürlük ve otopark gibi, her kat maliki arsa payı oranında hakka sahiptir.

Örneğin herkesin eşit arsa payına sahip olduğu 12 dairelik bir apartmanda toplam 12 araç park yeri varsa, herkese bir park yeri tahsis edilir.

Ancak bazı apartmanlarda ya da sitelerde bazı evlerin ya da işyerlerinin arsa payı farklı olabilir. Yukarıdaki örnekte herkesin arsa payı 1/16 iken bir dairenin arsa payı 5/16 olsaydı, bu daireye arsa payı oranında ve daha çok otopark alanı tahsis edilmesi gerekirdi.

Son olarak kat malikleri ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

apartmanda ortak yerler

Ortak yerlerin kullanım masrafı

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre; ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa her kat maliki kendi arsa payı oranında katılmak zorundadır.

Ayrıca kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Bunun anlamı ise şudur: Ortak yerden faydalanmadığını ya da faydalanmak istemediğini beyan ederek buralara ait giderleri ödemekten kaçınmak yasal değildir.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

sitede ortak yerler

Yargıtay kararlarında ortak yerler

“… Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin özellikle bilirkişi raporunun incelenmesinde; dava dilekçesinde talep edilen ortak alan olan otoparkın 918 m² lik kısmına tel çit çevirmek suretiyle otopark olarak kullanıldığı ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre tüm kat maliklerinin 4/5‘inin muvafakatlarının da bulunmadığı anlaşılmakla tel çitlerin kaldırılarak projeye uygun eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir…” (18 Hukuk, 2015/18691 K.)

“… Davacı dava dilekçesinde, dava konusu anataşınmazda B blok 6 nolu bağımsız bölümün maliki olan davalının onaylı mimari projeye aykırı olarak balkonlarını kapattığını ileri sürerek eski hale getirilmesini istemiş, mahkemece kapatılan balkonların Kat Mülkiyeti ve İmar Kanunu ile çelişmediği ve binaya olumsuz bir etkisinin bulunmadığı gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içindeki bilgi ve belgelerden, özellikle bilirkişi raporu içeriğinden; davalının malik olduğu bağımsız bölümün ön ve arka cephelerindeki balkonların onaylı mimari projeye aykırı olarak kapatıldıkları anlaşılmaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 19. maddesinin birinci fıkrasında kat maliklerinin anataşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya mecbur oldukları belirtildikten sonra ikinci fıkrada da kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramayacağı öngörülmüştür. Yasanın bu açık hükmü dikkate alınarak dava konusu bağımsız bölümdeki kapatılan balkonların projesine uygun hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddi doğru görülmemiştir…” (18 Hukuk, 2016/6587 K.)

“… Mahkemece yerinde yapılan inceleme sonucu düzenlenen bilirkişi raporu içeriğinden ortak alan olan dış duvar delinmek suretiyle kamera yerleştirildiği anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Yasanın bu hükmü dikkate alınarak mahkemece ortak alana yerleştirilen kameraların sökülüp dış duvarın eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken bu konudaki istemin reddi yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir…” (18 Hukuk, 2011/6531 K.)

SONUÇ

Apartman ya da sitede ortak yerler konusunda yaşanan sorunlar sadece bu sorunun taraflarının değil, çoğu zaman herkesin huzurunu bozar.

Bu nedenle hem ortak yerlerin nereler olduğunun iyi bilinmesi hem de ortak yerlere ilişkin kuralların öğrenilmesi gerekir.

Ortak yerler hepimize ait olup bunlar üzerinde “istediği gibi” tasarrufta bulunmaya kimsenin hakkı yoktur. Bunun olması durumunda, yapılan iş ve işlemlerin mahkeme kararıyla eski haline getirileceğini özellikle hatırlatmak isterim.

Ortak yerler hakkında sık sorulan sorular:

Site bahçesi ortak alan mıdır?

Evet, site bahçesi ortak alandır. Hatta, ortak alanların başında gelir.

Apartman boşluğuna eşya koymak yasak mı?

Apartman boşluğu ya da merdivenler ortak yerlerdir. Böyle olunca, yasada belirtilen çoğunluklar sağlanmadıkça buralarda bir işlem yapılamadığı gibi işgal de yapılamaz. Apartman boşluğuna eşya koymak, ortak yerlerin işgali anlamına gelir ve yasaktır.

Yangın merdiveni eşya koymak yasak mı?

Yangın merdivenleri de ortak yerlerdendir ve buralara eşya koymak yasaktır. Daha da önemlisi, böyle bir işgal aynı zamanda can güvenliği sorununa da neden olabilir.

Bina sığınağına eşya konulur mu?

Bina sığınakları ortak yerlerdendir ve ortak yerlerin amacı dışında kullanılması ancak yasada aranan çoğunlukların sağlanması ile mümkündür. Bunun haricinde sığınağa eşya konulması mümkün değildir.

Mustafa Baysal

Sizin için doğru ve değerli bilgiyi paylaşmaya çalışıyorum. Bu yazı gerçekten işinize yaradıysa ve teşekkür etmek istiyorsanız, yapmanız gereken tek şey onu PAYLAŞMAK.

Bunlara göz atmadan gidersen, pişman olabilirsin!

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

46 Yorum

  1. Merhabalar hocam.
    5 blok 30 kat maliki 10 adet Depo/Bodrum 4 adet Dükkan tapulu bir sitemiz bulunmakta ve binalarımız yaklaşık olarak 25 senelik. Binaların çatılarında bu zamana kadar hiçbir işlem yapılmamış ve her yıl olağan genel kurul toplantısında maliyet hesaplaması yapılmış fakat herhangi bir işlem yapılmamıştır. Binalarımız yapım aşamasında Projede Estetik olarak GİZLİ ÇATI SİSTEMİ yapılmıştır.
    Fakat çatılarımız üst kat maliklerine SU AKINTISI sonucu zarar vermektedir. Son Olağan Genel Kurul toplantısında 19 kat malikinin katılımıyla mevcut çatıların tamamen sökülerek GİZLİ ÇATI DUVARLARININ üstüne bindirme suretiyle ( ki GİZLİ ÇATI DUVARLARI şuanda dökülmektedir ) Dışa taşmalı Çatıyla değiştirilmesine OYLAMAYA sunulmuş ve 16 onay alınmıştır. Gizli çatı duvarları yıkılarak çatı imalatı yapıldığı takdirde bina yapısında değişiklik olacaktır.
    Lakin Toplamda 44 kat maliki olduğu ve Projede GİZLİ ÇATI SİSTEMİ olmasına rağmen ve Bina yapısında değişikliğe gidilebilirmi, toplamda kaç oya ihtiyaç vardır. Yardımcı olursanız sevinirim. Kolay Gelsin.

  2. merhaba .oturduğum bina 8 daire ve 2 dükkandan oluşuyor.4 daire ve 2 dükkan arsa sahibine ait.bina otoparkı 3-4 araçlık.binanın yapım aşamasında tapuda otoparkın kullanım hakkını 2 dükkana vermişler.motosikletimizi otoparka koymak istiyoruz izin vermiyorlar.biz tapuda işimizi hallettik diyorlar.bunun yanısıra otopark girişini sanırım mevzuata aykırı yapmışlar hiçbir şekilde otomobil otoparka giremiyor.kasıtlı mı yaptılar bilmiyorum.belediye hiç mi kontrol etmedi nasıl iskan aldılar?ayrıca otoparkı amacına uygun kullanmıyorlar.başka bir yerde nalbur dükkanları var.burayı oranın deposu olarak kullanıyorlar.boyaları burada muhafaza edip ihtiyaçları kadar gelip alıyorlar.boya yanıcı madde değil mi?burasını otopark harici kullanabilirler mi?biz azınlıkta kalan kat maliklerinin bir motosiklet bir bebek arabası koyacak kadar yer hakkımız yok mu?tapudaki bu sözleşme nasıl iptal edilebilir ya da imkansız mı?buna benzer emsal bir dava var mı?bilgilendirmeniz için tşk ederim.

    1. Merhaba, tapuda böyle bir kayıt olduğunu ilk defa duydum. Madem böyle bir hak tesis edilmiş, bunun ibrazını talep edin. Sonrasını tekrar sorarsanız, yardımcı olmaya çalışırım.

  3. Merhaba hocam 18 dairelik bir apartmanda çatı katında oturuyorum çatının üstünü teneke ile kapatmak istiyorum daha önce yalıtım yaptık ama beş yıl sonra gene Çatı su akıtmaya başladı apartman sakinleri çatıyı kapatmaya yanaşmıyor para vermek istemiyor masraf pahalı geliyor Bu yüzden çatıyı kendim kapatmak istiyorum para vermek istemeyenlerden imza toplasam çatıyı çıkarmama hakkım var mı ya da ne yapabilirim yardımcı olursanız çok sevinirim teşekkürler

  4. Teşekkürler cevabınız için.

    Mustafa bey, bir sorum daha olacaktı.
    Bir kişi tüm siteye rahatsızlık vermekte.
    Site içinde yedi beslememe kararı alınmasına rağmen , dışardan gelen 30 tane sokak kedisini besliyor tek bir kat maliki. Kapısını. Önüne mama kpyoyor. Üç sene boyunca karar defteri inde karar alınmasına rağmen hiç durmuyor. Hukuken ihtar çekilmesine rağmen aynı tavrı devam ettiriyor. Barınak gibi sitenin içi, heryer kedi kılı, personel işi bıraktı, her her yere pisliyorlar. Demirbaşa zarar veriyorlar .

    21 daire şikayetçi , hergün şikayet dilekçesi alıyorum. Çocuklar beta virüsü oluyor.

    Ayrıca site yönetimine zimmetli olan kamera güvenlik odasının anahtarını çektirmiş , izinsiz giyiyor. Bildiğim mobbing komşu terörü yaşıyoruz. Nasıl yol almam gerektiğini bilmiyorum.

  5. Sayın hocam ben sahibi olduğum 12 daireli iki apartman oluşan binada oturmaktayım.12 daireye yetecek derecede araç otopark alanımız var . Ancak bir daire sahibinin galerici olduğu ortak otoparkı sürekli 4 veya 5 araç olarak işgal ediyor. Bu durumda nasıl bir yol izlemeliyiz bunun kanuni yaptırımı nasıl olur sizden acil bilgi rica eder şimdiden teşekkürler ederim.İyi calişmalar.

  6. Merhaba, sitede balkonunu tamamen sarmaşıklar kapatmış olan bir kay maliki bulunmakta. Saksılar balkon dışında. Tabiki böceklenme karınca yapıyor. Kesimde yapmak zorunda kalıyoruz. Bu durum aslında kat maliki tarafından , yani bakım ilaçlama kendisi tarafından yapılmadı gerekmiyor mu ?
    Birde üst ve yan kat komşu karıncadan ve sinekten böcekten tırmanan kediden şikayetçi. Nasıl bir yol izlememiz lazım yönetim olarak?
    Balkonun dışında olması , ortak kullanım olarak mı geçiyor?
    Karar alıp kalkmasını sağlayabiliyor muyuz ?

    1. Merhaba, balkonların dış cepheleri ortak yerlerdendir. Şu yazımdaki kurallar, bahsettiğiniz konuya teşmil edilerek cevap bulunabilir.

  7. merhaba 3 bloklu bi sitede oturuyoruz a ve c blok mal sahiplerinin b blok siteyi yapan mütahitte sitenin kullanılmayan alanına kapalı kepenkli sitenin görüntüsünü bozmayacak şekilde otopark yaptım ve oturduğum c bloktan her daireden imza aldım a blogunda yöneticisinden imza aldım b blok buna itiraz edip kaldırabilirmi yoksa benim nasıl bi yol izlemem lazım hocam yardımcı olurmusunuz
    ?

  8. Mrb Hocam, Didim Akbük’te 1+1 bir yerimiz var, alt katlar 1,5 metreye yakın şekilde bizim balkon altlarından aşım yaprak sandviç panel ve camla kapattılar. Hiçbir izinleri olmamasına ve çoğu malik karşı çıkmasına rağmen meydan okurcasına yaptılar. Belediye ye bildirdim bir yılın sonunda ceza yazdıklarını ve yıkım kararı aldıklarını ancak yıkım ihalesine kimse görmediğinden yıkamadıklarını söylediler. Belediye belli ki oyalıyor bizi. Çok çirkin bir görüntü oluştu, ben balkondan sacdan başka bir şey göremiyorum ve sıcak oluyor. Durumu mahkemeye taşısam sonuç ne olur hocam?

    1. Merhaba, belediyenin bu bölümü yıkması gerekir. Bu aşamada artık bir avukattan destek alarak hareket etmenizi öneririm.

  9. Merhaba hocam binamızda oturan bir kiracı kendi adına kayıtlı olmayan bir aracı kapalı veya açık alana cekebirmi bu ailesinden biri dahi olsa oğlu veya kızı kiracı eşi ve kendi oturmakta araçta kendi üzerine degil

    1. Merhaba, içeri giriş çıkış için aldığınız bir güvenlik tedbiri ya da kısıtlama yoksa, elbette çekebilir. Bunun önünde bir engel olması için, gerekçeleriyle birlikte bir kat malikleri kurulu kararı ya da yönetim planında bir hüküm gerekir.

  10. Merhaba 2 bloktan oluşan toplam 34 daire bulunan bir sitede yasiyoruz bloklardan birinde cati akiyor ve tadilat gerekli bu blogun yaptigi tadilat masraflarina diger blok katilmak zorunda mi? Teşekkürler

  11. Merhabalar 9 dairelik binada oturuyorum açık otopark herkesin arabası sığacak şekilde kapalıya çevirmek istiyoruz yer konusunu kura ilemi yoksa herkes arabasını dairesinin altına gelecek şekilde koymak zorunda teşekkürler

  12. Merhabalar hocam,

    40 dairelik bir apartmanda oturuyorum. Binamızda çocuk oyun alanı bulunmakta ve kat malikleri olarak çocuk oyun alanının kaldırılarak yerine otopark yapılması konusunda 35 kişinin imzaladığı bir kararımız var. ( Çocuk oyun alanını binanın hemen arka bahçe duvarına sınır olarak yapılan belediyeye ait park olduğu için kaldırmak istedik. ) Fakat bazı bina sakinleri karara itiraz ederek, gerek zabıta gerekse de emniyet güçlerinden yardım alarak kararın uygulamasını durdurmaya çalışmaktadırlar. Bu konuda yönetimin değil de itiraz edenlerin ne tür hakları olabilir. Çoğunluğun kararına uyulması gerekmez mi? Şimdiden vereceğiniz cevap için teşekkür ederim.

    1. Merhaba, bu konuya belediyenin ya da emniyetin karışma hakkı olmaz. Eğer karar usule uygun alınmışsa (çağrı usulü, toplantı ve karar yeter sayıları vb.) bu kararın uygulanmasını durdurmak isteyen kat maliki sulh hukuk mahkemesine başvurur. Aksi takdirde, sulh hukuk mahkemesi kararı olmadıkça, karar uygulanır.

  13. 20 dairelik bir apartmanda oturuyorum.dairemin önünde kücük bir çiçekliğim var.katımızda olan komşuların hiç birisi şikayetçi olmuyor.hata çiçekleri almamamı söylüyorlar,ama yönetici almamı istiyor.bu konuda bana yardımcı olabilirseniz sevinirim. Ne yapmalıyım.

    1. Merhaba, dairenizin önü ortak yerlerden olduğu için, yazımdaki şartlara tabidir Ayşe hanım. Bireysel olarak ne yazık ki tek bir çiçek bile koymanız mümkün olmaz.

  14. Mrb oturduğum yer kendimin müstakil 470 mkare arsası var lakin yanımdaki bina 6 katlı bir apartman duvarımız ortak duvarın üzerine telle yükseltip bir kamelya yaptım bu yasalmıdır tşk

    1. Merhaba, bu konu Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamı dışında kalır ve benim uzmanlık alanımı aşar. Kusura bakmayın.

  15. Merhabalar, 28 dairelik havuzlu bir apartmanin yoneticisiyim. Bazi kat malikleri imar planinda var olan ve sadece pandemi doneminde oy coklugu ile gecici sure ile doldurulmayan havuzun, masrafli oldugu gerekcesi ile artik kullanilmamasi yonunde oylama yapmak istiyor. Biraz arastirma yaptim bu konuda, ancak size de danismak isterim. Havuzlar ortak alan kullanim hakki dogurmaktadir diye biliyorum. Kaldi ki apartmanda yatirim amacli dairesi olanlar dairelerini havuzlu site oldugu icin kiraya veriyorlar ve havuz yazlari aktif olarak kullaniliyor. Sadece masrafli oldugu gerekcesi ile oylamaya sunulabilir mi, yoksa KMK na gore tum kat maliklerinin bu yonde gorus birligi mi olmasi gerekir. Bu konuda bilgilendirme yaparsaniz sevinirim. Simdiden cok tesekkurler.

    1. Merhaba, öncelikle lütfen yönetim planınıza bakın. Buradaki hükme göre cevabım değişecektir. Ardından, sorunuzu tekrar sorabilirsiniz.

      1. Havuz bina ilk yapilirken yapilms. Imar planinda# mimari projede ve mevcut yonetim planinda yer aliyor.

        1. Sorun havuzun kullanılması ya da kullanılmaması ise; yönetim planında buna ilişkin özel bir hüküm yoksa, ortak alanların kullanımına ilişkin genel kurallar devreye girecektir.
          Ortada bir inşaat/tesis onarımı vs. olmayacağına göre, kanaatimce özel bir çoğunluk aranmadan, klasik oy çoğunluyla havuzun faaliyetinin durdurulması kararı alınabilir.
          Ancak özellikle yönetim planında “havuzun açık olacağı, faaliyetine devam edeceği” vb. anlamlara gelen ifadeler varsa, yönetim planının değiştirilmesi gerekir.

  16. Merhaba benim bir sorum olacak.benim apartman 9katli 42 dairelik bir bina altta 2kat dükkan 3.katta teras var bu terasa 6daire sakini birtek kullanabiliyor daire içlerinden haricinde bir ulaşım yok terasa çıkmak için muhakkak bir dairenin mutfak bölümünden çıkabilirsiniz.boyle bir yere saksılar içinde çiçekler var tahmini 30saksi alt kat dükkan sahibi belediyeye şikayet edip zabıta geldi daireye terastaki saksıları kaldırın diye .ben saksıları kaldırmak istemiyorum yasal olarak zabıta bana ceza kesebilirim . Benim itiraz hakkım varmı

    1. Merhaba, zabıtanın hangi kapsamda geldiğini bilemiyorum. Ancak teras normalde ortak alandır. Mimari projede ilgili kat sakinlerinin kullanımına verilmemişse ya da yönetim planında böyle bir hüküm yoksa, terası hiçbir kat maliki kendi istediği doğrultuda kullanamaz.

  17. Merhabalar bulunduğum bina doğalgaz ile ısıtma yapıyor.Bende kiracılı dükkanda soba kullanıyordum. Geçen yıl 1 kattaki dairenin aydınlık boşluğundan ve klozet tesisatından duman geldiğini söylediler ama yapılacak masrafa karışmayız dediler.Simdi müdahale yapılacak kısım 1 kat sahibi tamir onun WC kısmından olucagi için tamirede yanaşmıyor.Ben 2 yıl oldu soğukta dükkan işletmeye çalışıyorum.Aydinlik ortak alana girermi yasal süreç için başvuru yapabilirmiyim nereye basvurabilirim.Tesekkurler.

    1. Merhaba, buradan cevap vermem mümkün olmaz Sedat bey. Hem yönetim planını hem mimari projeyi inceleyip ona göre hareket etmek gerekir.

  18. Merhaba benim bi sorum olacak.Kapımın önünde asansörlere ve koridora bağımsız daire girişim bulunmakta ve her katta aynı şekilde kapı girişleri bağımsız.Kapımın önüne sol tarafa gömme dolap yaptırdım.ayakkabilar etrafta kirli görünmesin diye ve alanı faydalı hale getirebilmek için.üst kattada bir komşu bunu daha önceden yapmış yalnız ben yaptırdığımda katımda bulunan komşum yönetime şikayet etmiş.yönetim sökmemi ortak kullanım alanına girmediği halde komşumun rahatsız olduğunu söyledi napabilirim nasıl bi yol izlemeliyim

  19. Merhaba, binada doğalgaz ile merkezi ısıtma ve dairelerde, tüm kaloriferlerde, pay ölçer var.
    Ancak bazı kat malikleri; bina içinde ortak alanlarda merdivenler, katlar arası zeminler ve tavanlar delinerek yapılacak bir tesisat ile dairelerine, su ısıtma ve ocaklarında kullanmak amacıyla doğalgaz almak istiyorlar.
    Bunun yapılabilmesi için, arsa payları eşit olan ve 26 daire bulunan bir apartmanda kaç kişinin oyu gerekir?
    İlginize şimdiden teşekkürler

    1. Merhaba. Bahsettiğiniz durumda merkezi ısıtma sisteminin değişmeyeceğini anlıyorum. Bildiğiniz üzere toplam inşaat alanı 2.000 metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi için tüm kat maliklerinin OY BİRLİĞİ gerekiyor.
      Sizin bahsettiğiniz durum ise şahsi kanaatimce; ortak alanlarda yapılacak faydalı bir yenilik olarak tanımlanabilir ve bu yazımda da izah ettiğim üzere, kat maliklerinin arsa payı ve sayı çoğunluğu yeterli olmalıdır.

  20. Merhabalar,
    oturdğumuz apartmanın çatı katı sızdırma yapıyor ve onrım kararı alındı. yalnız çatımız gizli çatı denilen türden. çatının kenarı 60-70 cm kadar açık ve beton, ki buralardan da sızdırmalar var. çatıda herhangi bir ısı izolasyon da yok.
    çatı katı onarımı yapılırken açık alanların normlara göre izole edilmesini talep ettim ve yönetim de bunu yapamayacaklarını söylediler. sebebi de biz müthaitten nasıl aldıysak öyle yaparız dediler. bir de çatının izole edilmesi gerekiyor mu gerekmiyormu? çünkü en üst katta oturuyorum ve evi ısıtabilmek için diğer katlara kıyasla çok daha fazla enerji sarf etmem gerekiyor, ki yinede kışın yeteri kadar evimizi ısıtamıyoruz.
    bilmek istediğim, apartman yönetimi çatıyı izole etmek zorunda mı değil mi, ve çatıda olan açık alan izole edilmek zorunda mı değil mi? saygılarımla

    1. Merhabalar, kiracımızın oturduğu apartmanının kat malikleri toplantılara vs çok katılmadığı için yönetimi bir şirkete devretmişler. Bu devir yapılırken ev sahibi olarak ne toplantıya çağrıldık ne bilgi verildi. Yalnız para toplanırken arandık. Söylenilene göre şirket yönetimi denetçi olarak yanlarına aldığı kişiyle işbirliği yapıyor. Çatı tamir masrafları ilaçlama parası denilerek 28 daireden toplamda 15.400 TL para toplamaya çalışıyorlar. Ki birkaç yıl önce çatı tamiri yapılmıştı. Bu kararın alındığı toplantıya çoğu ev sahibi çağırılmamış biz de öyle. Üç kişi ile yapılan bir toplantıda bu kararı almışlar, bize bir şey bildiren olmadı.Birkaç ev sahibi ile görüştüğümüzde onlarında şikayetçi olduğunu öğrendim. Şirket mahkeme vs diyerek insanları korkutmaya çalışıyor.Ne yapmalı, nasıl bir yol izlemeliyiz? Cevabınız için şimdiden teşekkür ederim, iyi çalışmalar

      1. Merhaba. Yapmanız gereken şey hem basit hem zor. Basit çünkü; işi bilen birinin alınan kararları tetkik etmesi yeterli olur. Zor çünkü; işi bilen birini bulmanız son derece zor. Bu nedenle, sitemdeki yazıları ve en önemlisi KMK’yı okuyarak siz belki fikir sahibi olabilirsiniz.

    2. Merhaba. İzolasyon ve çatı tamiri çok farklı konular. İkisi için ayrı ayrı karar alınması gerektiği gibi, tabi olunan oy oranları da farklılık arz eder. Çatı sızdırma yapıyorsa, bu sızmanın giderilmesi için yapılacak masraflar söz konusu olduğunda yazımın içeriği geçerli olacaktır. İzolasyonun bununla hiç ilgisi olmadığını söyleyebilirim.

  21. Alt 1:kat komşum oturma odasına sokağa açılan kapı açtırdı ben buradan girip cikicam ortak kapıyı kullanımıyla diyerek elektrik ve temizlik gibi ortak giderleri ödemiyor odasının bütün duvarını kirdirip kapı açtırdı nereye basvurabilirim beledoye beyaz masaya basvursam sorun cozulurmu

    1. Merhaba, komşunuz yapılabilecek bütün usulsüzlükleri yapmış. Belediye’ye şikayet ederseniz, kapının eski haline getirilmesi istenecektir. Diğer konuda ise öyle ya da böyle aidat ödemesi gerekir.

  22. Merhaba efendim benim şöyle bir sorum var bizim apartman da merdivene malzeme ve bisiklet koyuluyor geçişler engelleniyor defalarca uyarmama rağmen yönetimde müsamaha gösteriyor bunun çözümü nasıl olur teşekkür ediyorum

      1. Merhabalar, sitemizdeki bazı blokların çatıları yıpranmış durumda. Benim blogumdaki çatı ise gayet iyi durumda. Site yönetimi tüm çatıların komple yenilenmesini istiyor ve daire başına yüksek rakamlar ödemek durumunda kalıyoruz ihtiyaç olmadığı halde. Toplantı yapıldı çoğu blok kötü durumda olduğu için oy çokluğuyla tüm blokların çatılarının yenilenmesine karar verildi. Bu durumda biz istemeyenler olarak ne yapabiliriz?

Aşağıdaki yazılara bakmadan gitme!
Kapalı
Başa dön tuşu