Toplu yapıda yönetici seçimi

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda toplu yapı yönetimi özel olarak düzenlenmiş ve bazı konularda klasik kat mülkiyetinden farklı kurallara tabi tutulmuştur. Bu konulardan birisi de toplu yapıda yönetici seçimidir. Toplu yapı yönetici seçimi nasıl yapılır?

Toplu yapı yönetimi

Toplu yapının ne anlama geldiğini şu yazımda izah etmiştim: https://mustafabaysal.com/toplu-yapi-nedir

O yazıdan da görüleceği üzere toplu yapı yönetimi, yıllar içinde meydana gelen bir ihtiyacın karşılanması için doğmuştur. 1966 senedinde Kat Mülkiyeti Kanunu yürürlüğe girdiğinde tek binadan oluşan apartmanlar yeni yeni ortaya çıkarken, bugün yüzlerce ve hatta binlerce bloktan oluşan toplu yapılar görülür hale gelmiştir.

Böyle olunca tek bir binanın yönetimi ile toplu yapının yönetimini aynı kurallara tabi kılmak mümkün olmaz. 634 sayılı Kanun’un hükümleri toplu yapılar için de ayniyle geçerli olmakla birlikte, toplu yapıya özel hükümler de getirilmiştir ve bu özel alanlardan birisi de toplu yapıda yönetici seçimidir.

Yönetici kimdir?

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yönetici; kat malikleri arasında koordinasyonu sağlayan ve kat malikleri kurulunun verdiği görevleri yerine getiren kimsedir.

Yönetici kat maliki olabileceği gibi kiracı da olabilir, hatta dışarıdan bir kimse dahi yönetici olabilir. Nitekim özellikle büyük şehirlerde yöneticilik görevinin profesyonel site yönetim firmalarına bırakıldığı sıkça görülür.

Yönetici nasıl seçilir?

Yöneticiyi seçmek hakkı temel ve esas olarak kat malikleri kuruluna aittir. Yöneticinin seçilmesi için gereken oy sayısı ise, kat maliklerinin arsa ve sayı payı çoğunluğunun yarısından bir fazlasının oyudur.

Yönetici seçimi konusunda daha önce yazdığım bir makalede açıkladığım üzere; arsa ve sayı payı çoğunluğu kavramı hususunda uygulamada bir tartışma söz konusudur ve bu konuda benim görüşümü makalede bulabilirsiniz: Apartman yöneticisi seçimi

Toplu yapıda yönetici ataması

Bir toplu yapıda hem karar hem de icra organı niteliğinde olan toplu yapı kat malikleri kurulu, başkaca bir kimseye ihtiyaç duymadan giderlerin tespitinden ortak yerlerin yönetilmesine kadar her işi bizzat yürütebilir.

Ancak yüzlerce ve hatta binlerce kat maliklerinden müteşekkil bir toplu yapıda, tüm yönetim faaliyetlerinin böyle kalabalık bir organ tarafından yürütülmesi fiilen zor olabilir.

İşte tam bu noktada toplu yapı kat malikleri kurulu, yönetimdeki yetkilerini ve görevlerini bir kimseye ya da kurula vermek hakkına sahiptir. Yöneticinin nasıl belirleneceğini açıklamadan önce, Kanun’da yer alan önemli bir detayı hatırlatmak gerekir.

Toplu yapıda yönetici türleri

634 sayılı Kanun’un 71’inci maddesine bakıldığında görülecektir ki; blok kat malikleri kurulu kendi blokları için yönetici atayabiliyorken, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için yönetici atayabilir ve bunlara ek olarak da toplu yapı kapsamındaki tüm ortak yer ve tesislerin yönetimi için toplu yapı temsilciler kurulu yönetici ve denetçi atayabilir.

Buna göre her blokta bir yönetici, müstakil yapıların kat maliklerine özgülenen ortak yer ve tesislerin yönetimi için bir yönetici ve tüm toplu yapıya ait ortak yer ve tesisler için bir yönetici atanabilir.

O halde bir toplu yapıda 3 farklı yönetici OLABİLİR:

• Toplu yapı yöneticisi
• Blok yöneticileri
• Müstakil yapıların yöneticileri (Dubleks, tripleks vb. müstakil daireler varsa)

Toplu yapı yöneticisinin seçilmesi

İlk bakışta, toplu yapı yöneticisinin toplu yapı kat malikleri kurulu tarafından seçileceği düşünülse de aslında yöneticiyi belirleme hakkı doğrudan toplu yapı kat malikleri kuruluna verilmemiştir.

Daha doğrusu kanun koyucu bu hususta kendi içinde çelişkiye düşmüştür. Şöyle ki; Kanun’un 69’uncu maddesinde, toplu yapılarda yönetim yetkisinin toplu yapı kat malikleri kuruluna ait olduğu belirtilmiş ve aynı maddede, bu yetkinin yönetim planı ile toplu yapı temsilciler kuruluna VERİLEBİLECEĞİ düzenlenmişti.

Toplu yapı temsilciler kurulunu zorunlu değil de ihtiyari bir organ haline getiren bu düzenlemeye rağmen, Kanun’un 71’inci maddesinde yönetici seçme yetkisi açık bir şekilde toplu yapı temsilciler kuruluna verilmiştir.

Şu soruyu tam da bu noktada sormak herkesin hakkı olsa gerek: Bu ne perhiz, bu ne lahana turşusu? Öyle ya; madem toplu yapı kat malikleri kurulu istemezse toplu yapı temsilciler kurulu oluşturmayabiliyor, yönetici atama hakkı nasıl oluyor da bu ihtiyari kurula verilebiliyor?

Kanaatimce, yukarıda açıklanan husus kanun koyucunun gözünden kaçmıştır. Toplu yapıyı yönetmek ve isterse toplu yapı temsilciler kurulunu kurmak “toplu yapı kat malikleri kurulu”na ait olduğuna göre, şu sonuca varmak kesinlikle yanlış olmayacaktır:

“Bir toplu yapıda “toplu yapı temsilciler kurulu” oluşturulmuş ve yönetim yetkisi bu kurula verilmişse, yönetici atama yetkisi bu kurula aittir.

Eğer toplu yapıda “toplu yapı temsilciler kurulu oluşturulmamışsa veya oluşturulmuşsa bile yönetici atama yetkisi özel olarak ondan alınmışsa, yönetici belirleme yetkisi artık toplu yapı kat malikleri kuruluna ait olacaktır”.

Toplu yapıda blok yöneticisi seçilmesi

Yukarıda açıklandığı üzere; yönetim işleri toplu yapı temsilciler kuruluna bırakılmışsa, toplu yapının tüm ortak yer ve tesislerinin yönetimi için yönetici atama yetkisi de bu kurula ait olacaktır.

Toplu yapı temsilciler kurulu ise blokların yöneticileri ile blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşmaktadır. Öyle olunca, öncelikle blok yöneticilerinin nasıl seçileceğine bakmak gerekir.

Blok yöneticisi, bloktaki kat maliklerinin arsa payı ve sayı çoğunluğuyla seçilir. Bu çoğunluk nisabı açısından; ilk toplantı ya da sonraki toplantı olması arasında bir fark olmayacaktır.

Toplu yapıda müstakil bölüm yöneticisi seçimi

İkinci olarak ise blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince nasıl temsilci seçileceğini incelemek önem arz eder.

Blok niteliğinde olmayan yapı ile kastedilen; tek katlı, dubleks ya da tripleks şeklinde birbirine bitişik nizamda ya da aralarında mesafe bulunmak suretiyle inşa edilen ve villa olarak tabir edilen yapılardır.

Nasıl ki her blokta bir yönetici atanıyorsa, blok niteliğinde olmayan bu yapılar için de bir yönetici atanması gerekecektir.

Ancak Kanun’un 71’inci maddesi, blok niteliğinde olmayan yapıların kat maliklerinin, “parselde kendilerine özgülenen ortak yerlerin yönetimi” için yönetici atayabileceği ifade edilmiştir.

Buradan çıkan sonuç şudur ki; blok niteliğinde olmayan yapıların kat malikleri tarafından yönetici atanabilmesi için, her şeyden önce o parselde bunlara özgülene ortak yerler ve tesisler olması gerekir. Özgülenmiş ortak yer ve tesisler yoksa blok niteliğinde olmayan yapıların yönetimi toplu yapı yönetimince yapılacaktır.

Yine de unutulmamalıdır ki; ortak yer özgülemesi yapılmamış olsa bile, yönetim planında açıkça gösterilmiş olması kaydıyla, yukarıdaki hükümlerin aksine şekilde yönetici görevlendirmek de her zaman mümkündür.

Blok niteliğinde olmayan bağımsız bölümlere yönetici seçilmesi usulü, tıpkı bir önceki bölümde açıklanan blok yönetici seçimi gibi olacaktır ve yönetici seçimi için bu yapılarda bulunan kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekmektedir.

Toplu yapı yönetici seçimi örneği

Toplam 1.000 bağımsız bölümden oluşan bir toplu yapı olsun. Bu toplu yapı 25 bloktan ve her blokta 40 daireden oluşsun. Tüm dairelerin arsa payı eşit olsun. Toplu yapı içinde müstakil daire olmasın. Toplu yapı bünyesinde “toplu yapı temsilciler kurulu” oluşturulmuş olsun.

Bu toplu yapının yönetici seçimi aşağıdaki gibi olacaktır:

• Her blokta en az 21 kat malikinin oyuyla blok yöneticisi atanır.
• Bu 25 blok yöneticisi bir araya gelerek toplu yapı temsilciler kurulunu oluşturur.
• 25 blok yöneticisinden müteşekkil toplu yapı temsilciler kurulunda EN AZ 13 kişinin oyuyla toplu yapı yöneticisi ya da yönetim kurulu atanır.

SONUÇ

Toplu yapıda yönetici seçimi, klasik apartman ve sitelerden farklılık arz eder. Konuyu anlamadan önce öğrenilmesi gereken ilk şey, toplu yapı bünyesinde “TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU’nun oluşturulup oluşturulmadığıdır.

Eğer bu kurul oluşturulmuşsa, yönetici seçme hakkı da, kat malikleri kurulunda aksine bir hüküm alınmamışsa, toplu yapı temsilciler kuruluna ait olacaktır.

Toplu yapı temsilciler kurulu ise blok yöneticilerinden oluştuğuna göre; yöneticiyi ya da yönetim kurulunu değiştirmek isteyen kat malikleri ÖNCELİKLE blok yöneticilerini değiştirmelidir. Çünkü toplu yapı yöneticisini seçecek olan nihayetinde blok yöneticileridir.

Son olarak hatırlatmak isterim ki; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 71’inci maddesinde göre, yönetim planında gösterilmesi halinde, yukarıda anlattıklarımdan farklı atamalar da yapılabilir. Örneğin bütün bu yöneticiler yerine tek bir yönetici atanabilir ya da müstakil yapılar için özel yönetici atama seçeneğini ortadan kaldırabilir.

Dolayısıyla toplu yapının yönetici seçimini merak eden veya buna müdahil olmak isteyen herkes İLK OLARAK ve KESİNLİKLE toplu yapının yönetim planına bakmalıdır. Yönetim planında yer alan yönetici seçimine dair hükümler, Kanun’da yer alan ve benim yukarıda izah ettiğim tüm kurallardan ÖNCE gelecektir.

Yönetim planında yönetici seçimine özel hüküm yoksa, işte o zaman bu yazıda açıklanan kuralları esas almanız gerekir.

Toplu yapı yönetici seçimi ile ilgili sık sorulan sorular: