Apartmanda dış cephe boyama kararı

Eski bir apartmanı ya sitenin tamamını boyatmak çeşitli nedenlerle gündeme gelebilir. Dış cephenin boyanması kararı binanın rengi solduğu için ya da eski renk beğenilmediği için alınabilir. Hangi nedenle olursa olsun, dış cephe boyama kararı nasıl alınır?

Ortak yer kavramı

Anagayrimenkulun ortak yerlerinin ne olduğu; kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına dair resmi senet / sözleşme ile belirlenebilir.

Ancak aşağıda sayılan yerler, her halde ve şartta 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre “ortak yer” olarak kabul edilmektedir:

• Temeller ve ana duvarlar
• Taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar
• Bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar
• Avlular
• Genel giriş kapıları
• Antreler
• Merdivenler
• Asansörler
• Sahanlıklar
• Koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar
• Kapıcı daire veya odaları
• Genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri
• Genel kömürlük ve ortak garajlar
• Elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar
• Kalorifer daireleri
• Kuyu ve sarnıçlar
• Yapının genel su depoları
• Sığınaklar
• Çatılar
• Bacalar
• Genel dam terasları
• Yağmur olukları
• Yangın emniyet merdivenleri

Ortak alanda değişiklik için karar alınması

Kat malikleri kurulu kural olarak; kat maliklerinin arsa ve sayı pay çoğunluğuyla toplanır ve toplantıya katılanların sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar verir. Örneğin 12 dairenin olduğu ve her dairenin eşit arsa payına sahip olduğu bir apartmanda en az 7 daire ile toplanılır ve en az 4 dairenin oyuyla karar alınabilir.

İşte 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alan bu ana kuralın birçok istisnası vardır ve bu istisnalardan birisi de ortak alanlarda yapılacak değişikliklerle ilgilidir. Bu istisnalardan ikisi şunlardır:

• Ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler / Tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu
• Kat maliklerinden birinin, anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptırmak istemesi / Kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızası

Dış cephe boyası için aranan karar yeter sayısı

Yukarıda da görüleceği üzere ortak yerlerden elde edilecek faydayı çoğaltan bir yenilik için aslında tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir.

Fakat buna rağmen, dış cephe boyası için kanun özel bir oran öngörmüş ve DEĞİŞİK RENKTE dış badana/boya için kat maliklerinin beşte dördünün rızasının varlığını aramıştır.

Binanın dış cephesinin FARKLI renkte boyanması

Bu iznin illa kat malikleri kurulunda karar bağlanması gerekmez. 634 sayılı Kanunu’nun 19’uncu maddesinde arana şart kat maliklerinin “yazılı rızasının” alınmasıdır.

O halde örneğin yönetici bir liste hazırlayabilir ve dış cephenin boyanmasına onay veren kat maliklerinin yazılı onaylarını ve imzalarını alarak işe başlayabilir.

Aynı renkte dış cephe boyası

Yukarıda belirtilen ve 4/5 oranında aranan yazılı rıza yalnızca dış cephe renginin değiştirilmek istenmesi durumunda geçerli olacaktır.

Bunun haricinde, binanın dış cephesinin aynı renkte yeniden boyanması, faydalı yenilik olarak kabul edilecek ve bu defa kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun rızası yeterli olacaktır.

Dış cephe boya masrafına katılım

Apartman dış cephesinin boyanması sonucunda meydana gelecek masrafa her kat maliki “arsa payı” oranında katılmakla yükümlüdür.

634 sayılı Kanun’un 20/1-b maddesi kapsamında, bu boyama giderine eşit katılım değil de herkesin arsa payı oranında katılımı söz konusu olacaktır.

Apartman dış cephe boyama karar örnekleri

Buraya kadar anlatılanları iki örnekle somutlaştırmak mümkün olacaktır. 100 bağımsız bölümün olduğu ve her bağımsız bölümün eşit arsa payına sahip olduğu bir site olduğunu varsayalım.

Bu sitede dış cephe rengi değişmeden yeniden boyama kararı alınacaksa 51 dairenin oyu yeterli olacaktır.

Aynı sitede dış cephe rengi değiştirilecekse bu defa en az 80 dairenin buna yazılı rıza vermesi gerekecektir.

Dış cephe boyası Yargıtay kararları

Yargıtay’ın konuya ilişkin kararlarından bazıları aşağıdadır:

“… Kat Mülkiyeti Yasası’nın 19. maddesinin ilk fıkrasında, kat maliklerinin anataşınmazın bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur oldukları öngörülmüş, maddenin ikinci fıkrasında ise kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün rızası olmadıkça, anagayrimenkulün ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişik renkte dış badana veya boya yaptırması yasaklanmıştır.

Mahkemece, yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda, binanın tüm dış cephesinin çatıdan zemine tamamen önceki mozaik ve BTB kaplamadan farklı olarak boyandığı saptandığına göre ve 28.05.2005 günlü kat malikleri kurulu kararının da 4/5 çoğunlukla alınmış bir karar olmadığı gözetilerek mahkemece anayapının dış cephelerinde gerçekleştirilen bu renk değişikliğinin eski hale getirilmesine karar verilmesi gerektiği halde dayanağı da gösterilmeksizin söz konusu boyanın eski hale getirilmesinin mümkün olmadığını belirten rapora itibarla hüküm kurulması … doğru görülmemiştir…” (18 Hukuk, 2011/1981 K.).

“… Mahkemece, davaya konu taşınmazın dış cephesinde mimari projeye aykırı olarak ve 04/06/2013 tarihli bilirkişi raporu ve ekli krokide (A) ve (B) harfleri ile gösterilen 2 adet pencere açıldığı, yine krokide (C) harfi ile gösterilen dış cepheye kompresör ve klima dış ünitesi konulduğu, taşınmazın dış cephesinin orijinal renginden farklı bir renge boyandığı, Kat Mülkiyeti Kanunu 4/a maddesinde dış cephenin ortak alan olduğu, Kat Mülkiyeti Kanunu 19/2 maddesi gereğince ortak alanda yapılacak tesis, tadilat ve değişiklikler için kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızasının bulunmasının zorunlu olduğu göz önüne alınarak, projeye aykırı değişikliklerin eski hale getirilmesine, Kat Mülkiyeti Kanunu 33. madde gereğince 30 gün süre verilmesine, taşınmazın diş polikliniği olarak kullanımına son verilmediği taktirde davalı … Ağız ve Diş Sağlığı Hizmetleri Ltd. Şti.’nin taşınmazdan tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalılar … ve … Ağız ve Diş Sağlığı Hizmetleri Ltd. Şti. tarafından temyiz edilmiştir…

… mahkemece davalının projeye aykırı yapılan müdahalesinin men’ine ve eski hale getirilmesine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığına göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun hükmün onanmasına…” (20 Hukuk, 2018/222 K.).

SONUÇ

Apartmanda dış cephe boyası için alınacak kararda aranan yeter sayısı, yazıda izah edildiği üzere ya kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ya da beşte dördünün yazılı rızası olacaktır.

Burada önemli olan, dış cephe boyasının rengidir ve yeni rengin eskisinden farklı olması veya aynı olması, bu işlem için aranan karar yeter sayısını etkileyecektir.

Dış cephe boyasının kat maliklerine paylaştırılması ise eşit oranda olmayacak ve her kat maliki arsa payı oranında masrafa katılacaktır.

Apartmanda cam balkon yaptırılmasına dair yazdığım bir başka yazıma ise şu bağlantıdan ulaşabilirsiniz: Apartmanda cam balkon