Kat Mülkiyeti Kanunu

Apartman ve site aidat zam oranı nasıl belirlenir?

Bir apartmanda ya da sitede, toplu hayatın gereklerinin yerine getirilebilmesi için aidat toplanması zaruridir. Ancak aidat miktarı ve aidata yapılan zam çoğu zaman, kat sakinleri arasında anlaşmazlıklara neden olur. Apartmanda ya da sitede aidat zam oranı nasıl belirlenir?

Aidat nedir?

Aidat olarak bilinen ödemenin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alan adı avans olup uygulamada bu ödemeye aidat denilir.

Aidat; apartmanın ya da sitenin ortak ihtiyaçlarının giderilmesi için kat maliklerinden ve kiracılarından toplanan parayı ifade eder.

Aidat miktarı nasıl belirlenir?

Bu konuda çok ayrıntılı bir yazım mevcut: https://mustafabaysal.com/apartman-aidat-miktari/

Kısaca tekrarlamam gerekirse; aidat miktarı aidat miktarının belirlenmesi için kat malikleri kurulunun arsa payı ve sayı bakımından yarısından fazlasıyla toplanması ve katılanların oy çokluğuyla karar vermesi gerekir.

Bunlara göz atmadan gidersen, pişman olabilirsin!

Eğer ilk toplantıya yeterli katılım olmazsa, ikinci toplantıya katılanların salt çoğunluğu sağlaması yeterli olur. Çok uç bir örnekle durumu somutlaştırabilirim.

Bir sitede toplam 80 daire olduğunu ve tamamının arsa payının eşit olduğunu varsayalım. İlk toplantının yapılması için gereken 41 kat maliki sayısına ulaşılamamıştır. İkinci toplantıya ise sadece 3 kat maliki gelmiştir.

Bu üç kat malikinden birisi aidatın aylık 100 lira olmasını isterken, ikisi ise 500 lira olmasını istemiştir. İşte ikinci toplantıda salt çoğunluk arandığı için, bu iki kat malikinin oyu ile tüm apartmanın aidat miktarı belirlenebilir.

Aidat zam oranı nasıl belirlenir?

Yukarıda aidatın belirlenmesi için bahsettiğim kural ayniyle aidat zammı için de geçerlidir. Bunu da bir örnekle somutlaştıralım.

Bir sitede toplam 120 bağımsız bölüm olsun ve bunların arsa payı yine eşit olsun. Aidat miktarının aylık 200 lira olduğu bu sitede olağan kat malikleri kurulu toplantısının ilkinde 61 kişilik katılım çoğunluğu da sağlanamasın.

İkinci toplantıya sadece 50 kişi gelsin ve bunların en az 26’sı aidatın 400 liraya çıkmasını istesin. İşte bu 26 kişi, 120 kişinin aidatını belirlemek hakkına sahip olacaktır.

yüksek aidat

Aidat artış oranı kaç olmalı?

Burada gündeme şöyle bir soru gelebilir: Apartman aidat zam oranı sabit değil midir? Yani, bunun bir sınırı yok mudur?

Hayır, aidat zammı oranı ne sabittir ne de bir üst sınıra tabidir. Mevzuatta bu konuda bir düzenleme olmayıp zam kararı, kat maliklerinin kendi aralarında vereceği karara bırakılmıştır.

Sitelerde yüksek aidat

Apartmanlarda ve özellikle sitelerde yüksek aidat belirlendiğinde büyük tepkiler ortaya çıkar. Peki, ama bu durumda ne yapılabilir?

Konunun daha iyi anlaşılması için bundan sonrasını maddeler halinde açıklamak istiyorum:

  • Her şeyden önce, aidat miktarının belirlendiği kat malikleri kurulunun toplanma usulünün ve zamanının doğru olup olmadığına bakılır.
  • Kurulun yeterli sayıda kat maliki ile toplanıp toplanmadığı tetkik edilir.
  • Sonrasında kurulda alınan kararın, doğru ve yeterli çoğunluğu sağlayıp sağlamadığı kontrol edilir.
  • Yukarıdakilerin herhangi birinde sıkıntı varsa, süre sınırlaması olmaksızın, her zaman ve aylar sonra dahi bu aidat kararına karşı sulh hukuk mahkemesine itiraz edilebilir.

Ancak yukarıda sayılan tüm şartlar sağlanarak aidat belirlenmiş ya da artırılmış olabilir. Bu durumda ne yapılabilir?

  • Bu durumda her şeye rağmen sulh hukuk mahkemesine gitmek yine de mümkündür.
  • Fakat toplantıya katılan kat malikinin itiraz için, toplantıya katıldığı tarihten itibaren 1 ay süresi vardır.
  • Toplantıya katılmayan; ancak aidat miktarından haberi olan kat malikinin, haberi olduğu andan itibaren itiraz için 1 ay süresi vardır. Yine de bu süre, toplantının üzerinden en çok 6 ay olabilir.

Peki, mahkeme haricinde çözüm yok mudur? Elbette vardır ve hem basit hem de zor bir çözümdür. Aidat miktarından memnun olmayan kat malikleri, kat malikleri kurulunu OLAĞANÜSTÜ toplantıya çağırmalı ve bu toplantıda yukarıda izah ettiğim yasal çoğunluğu sağlayarak istedikleri aidat miktarını belirlemelidir.

Örneğin hemen yukarıdaki örneği tekrar ele alalım. Örneğimizde 120 kat malikinin olduğu apartmanda aidat miktarı 200 liradan 400 liraya çıkarılmıştı.

Olağanüstü toplantıda en az 61 kişi destek verirse, aidat miktarı düşürülebilir ve yeni aidat belirlenebilir.

Yönetim planına dikkat!

Yönetim planının ne olduğunu ve ne kadar önem arz ettiğini yazmıştım: https://mustafabaysal.com/yonetim-plani-nedir/

Eğer yönetim planında aidatların nasıl belirleneceğine, miktarına ya da artış oranına ait bir hüküm varsa, yukarıdaki kurallar devreden çıkar ve yönetim planındaki hüküm esas alınır. Bu nedenle her jat maliki, yönetim planını edinmeli ve ona göre hareket etmelidir.

apartman site zam oranı

İşletme projesi olmadan aidat belirlenmesi

Burada bir başka detay ise işletme projesi olmadan aidatların belirlenmesi durumudur. İşletme projesi; binanın bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarlarını, tüm giderlerden her kat malikine düşecek tahmini miktarı ve tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin vermesi gereken avans tutarının gösteren bir belgedir.

İşletme projesi olmadan ya da usulüne göre yapılmadan aidat miktarının belirlenmeyeceğini iddia eden uzmanlar olsa da kanaatimce işletme projesinin olmaması başka bir şey, aidatın belirlenmesi başka bir şeydir.

Yani işletme projesi olmasa bile, usulüne göre alınmış bir aidat miktarı belirleme kararı olduğu müddetçe, aidat borcu devam edecektir.

SONUÇ

Apartman aidat zam oranı belirlenirken, kat malikleri kurulunun bağlı olduğu bir oran ya da miktar bulunmaz. Önemli olan, kat malikleri kurulunun doğru usulde toplanması ve doğru usulde karar almasıdır.

Eğer kat malikleri kurulu 634 sayılı Kanun’da yazılı usule aykırı hareket ederek aidat miktarını belirlerse, bu aidat miktarı sulh hukuk mahkemesine itiraz edilerek iptal ettirilebilir.

Ancak karar usulüne uygun alınmışsa, aidat zam oranından rahatsız olan kat malikleri organize olmalı ve yukarıda belirttiğim oranlarda çoğunluk sağlayarak aidat miktarını yeniden belirlemelidir.

Burada çok önemli bir ayrıntıyı son olarak hatırlatmak isterim. Aidat zam oranından memnun olmayan ya da aidatı yüksek bulan kat maliklerinin yeni aidatı belirlemek için kat maliklerini toplantıya çağırması OLAĞANÜSTÜ bir çağrı olacaktır.

Olağanüstü toplantıya davet ise katı şartlara tabidir ve bu şartlar sağlanmadan toplanılırsa, alınacak kararların hiçbir anlamı olmayacaktır. Olağanüstü toplantı ve bu toplantıya davet usulünü şu yazımda izah etmiştim: https://mustafabaysal.com/kat-malikleri-kurulu-toplanti-zamani/

Mustafa Baysal

Sizin için doğru ve değerli bilgiyi paylaşmaya çalışıyorum. Bu yazı gerçekten işinize yaradıysa ve teşekkür etmek istiyorsanız, yapmanız gereken tek şey onu PAYLAŞMAK.

Bunlara göz atmadan gidersen, pişman olabilirsin!

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

6 Yorum

  1. Merhaba, apartman altında iki dükkan bulunmaktadır. Biri işyeri biri depo. Daha önce işyeri olan dükkandan 350₺ ve depo dan da 250₺ aidat alınıyordu. Ancak son kat malikleri olağan genel kurulunda işyeri dükkanın aidatı 1000₺ ve depo olarak kullanılan dükkanın aidatı 750₺ il oy birliği ile karar verildi. Yapılan uygulama hakkında görüşlerinizi yazarmısınız. Kolay gelsin

  2. Yöneticiler 3 ay siteyi terkedebilirmi? yönetici işçi bulamadım diyip çimleri biçip kendine ücret yazabilirmi? Aidatları toplayamayıp , mevcut kişilereden siz Havuz için Aidata 500 tl ödeyeceksiniz diyebilirmi?
    28 sakinin kaldığı sitde 30 bin tl nin üzerinde alacağı varken.
    Kurul kararı olmadan sitenin dışında kamuya ait olan yeri kendilerine park yamak için 5000 tl siteyi zarara uğratabilirmi?
    İlgileceğiniz için çok teşekkür ederiz.

    1. Merhaba, sorularınızın cevapları hem bu yazımda var hem de birçok yazımda mevcut. Sitede yönetici araması yaparak, aradığınız her sorunun cevabını bulabilirsiniz.

  3. Bizim site özel şirket e verildi aidatlar ı 100 tl den 170 tl ye yılbaşından sonra da 225 tl ye çıkardılar, 4 ay içinde iki sefer zam yapıldı yapılan bu artışlar yasalmıdır? Bu zamlarla ilgili kat malikleriyle toplantı yapılmadı konuyla ilgili bilgi verebilirmisiniz

    1. Ekrem bey sorunuzun cevabı yazımda var, aynı kurallar herkes için geçerlidir. Buna göre değerlendirebilirsiniz.

Aşağıdaki yazılara bakmadan gitme!
Kapalı
Başa dön tuşu