Kat Mülkiyeti Kanunu

Apartman ve site otopark kullanımı nasıl olmalı?

Bir sitede ya da apartmanda yaşanabilecek sorunlardan birisi de otopark ile ilgilidir. Neredeyse her ailenin bir arabaya sahip olduğu ve araba sayısının bazı ailelerde iki ve üstüne çıktığı düşünülürse, apartman otopark kullanımının bir kurala bağlanması gerektiği kolayca anlaşılır. Peki, ama site ve apartman otopark kullanımı nasıl belirlenmelidir?

Apartman otopark kurallarının belirlenmesi

İlk bakışta sorun olmaması gerektiği zannedilebilen otopark kullanımında anlaşmazlıklar yaşanmasının sebepleri şöylece sıralanabilir:

  • Apartman ve site otopark alanlarının baştan yetersiz olması
  • Otopark alanının aslında yeterli olmasına rağmen, bazı kat maliklerinin ya da kiracıların birden fazla arabaya sahip olması
  • Bazı sakinlerin belirlenmiş otopark alanlarına riayet etmemesi
  • Otopark içi hatalı park edilmesi

Bütün bunların önüne geçmek için apartman otopark kullanımının kesin kurallara bağlanması önem arz eder. Böylece hem kaosun önüne geçilmiş olur hem de araç sahiplerinin yaşadığı park stresi bir nebze olsun, azaltılabilir.

Apartman garaj ve otopark kullanım hakkı

Bir sorunun çözümünü duymadan önce, çözümün dayandığı esas nedeni bilmek önem arz eder. Apartman otopark sorununun çözümü de tam olarak “ortak yer” kavramı ile ilgilidir.

Şu yazımda apartmanda ve sitede ortak yerlerin neler olduğunu ve buraların kullanımına dair esasları yazmıştım: https://mustafabaysal.com/ortak-yerler/

Bunlara göz atmadan gidersen, pişman olabilirsin!

Ortak yerlerin kullanımı

Kısaca hatırlatmam gerekirse ortak yer; kat maliklerinin ortaklaşa kullanımına, faydalanmasına ve korunmasına tahsis edilmiş alanları ifade eder. Çok sayıda ortak yer mevcut olsa da yazının konusunun daha iyi anlaşılması için apartmanda ya da sitede yer alan başlıca ortak yerleri şöyle sayabiliriz:

  • Otopark alanı
  • Bahçe
  • Dam / Çatı
  • Dış duvarlar
  • Merdivenler
  • Asansör
  • Kapıcı dairesi
  • Yangın merdivenleri

Gördüğünüz üzere ortak yerlerden herkes faydalanabilir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre; kat malikleri bütün ortak yerlere, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olur.

O halde otopark için de aynı kural geçerli olacaktır: Arsa payı oranında kullanım hakkı.

Apartman otopark kullanım hakkı

Öncelikle genel kuraldan bahsetmek gerekir ki; bunun anlamı, her bir kat malikinin arsa payı oranında otoparktan istifade edebileceğidir.

Bunu somut iki örnekle izah edelim. İlk apartmanda toplam 20 daire olsun ve dairelerin tamamının arsa payı EŞİT olsun. Kolaylıkla söylenecektir ki; bu apartmanda her kat maliki eşit sayıda otopark alanı kullanacaktır.

İkinci örneğimizde yine 20 bağımsız bölüm olsun ve fakat bunların 18’i 4/100 oranında arsa payına sahipken 2 dükkânın arsa payı, her biri 14/100 olmak üzere 28/100 olsun. Bu apartmanda otopark tahsisi yapılırken, dükkânlara diğer dairelerin 3,5 katı daha büyük bir otopark alanının tahsis edilmesi icap eder.

site ve apartman otopark kullanımı

Yönetim planında otopark kullanımı

Hemen yukarıda ifade ettiğim kural, ana kural olmakla birlikte; bu kurala başvurmadan önce mutlaka yönetim planına bakmak icap eder.

Unutmayın ki; burada yer alan kurallar öncelikli olarak uygulanmalıdır. Örneğin yukarıdaki ikinci örnekte yönetim planında, tüm kat maliklerinin eşit otopark alanı kullanabileceğine dair bir hüküm olsaydı, bu hüküm öncelikle uygulanırdı.

Site otopark alanının belirlenmesi

Kat maliklerinin otopark kullanımına dair ana kuralı belirledikten sonra, sıra otopark alanının belirlenmesine geldi.

Burada her şeyden önce ve MUTLAKA mimari projeye bakılması icap eder. Binanın ya da sitenin mimari projesinde nerede otopark alanı öngörülmüşse, bu alanda ve projede öngörüldüğü şekilde otopark alanı oluşturulması gerekir.

site apartman otoparkı numaralandırma

Site otopark sorununun çözülmesi için ne yapılmalı?

Buraya kadar izah ettiğim genel çerçeveyi herkesin anlayacağı şekilde özetlemek isterim. Böylece adeta otopark sorununun çözümü için bir yol haritası ortaya koymuş oluruz:

  • Otopark ile ilgili yaşana sorunları çözmek için öncelikle binanın mimari projesine bakmalısınız.
  • Mimari projede otopark konusu düzenlenmişse, bu kapsamda bir düzenleme yapmalısınız.
  • Mimari projede otopark konusu düzenlenmemiş ya da kat maliklerine bırakılan hususlar varsa, yönetim planına bakmalısınız.
  • Yönetim planında yer alan ve mimari projeye aykırı olmayan otopark kullanımına dair kuralları uygulamalısınız.
  • Yönetim planındaki hükümleri uygulamak istemezseniz, beşte dört çoğunlukla yönetim planını değiştirmelisiniz.
  • Mimari projede hüküm yoksa ve yönetim planında da konu düzenlenmemişse, kat malikleri kurulunda karar alarak otopark kullanım şeklini belirlemelisiniz.

Örneğin şu Yargıtay kararında görüleceği üzere; mimari projede otoparka dair bir hüküm yokken ve fakat yönetim planında konu düzenlenmişken, yönetim planı değiştirilmeden otopark kullanımına dair alınan kararı mahkeme iptal etmiştir:

… 17/03/2015 tarihli yönetim kurulu toplantısında otopark yerlerinin daire sahiplerine belirlenmesinin noter huzurunda kura çekilerek yapılması şeklinde karar alındığını, 26/07/2015 tarihinde kura çekildiğini, yerlerin belirlendiği… mimari projede bağımsız bölümlerin kullanacağı otopark yeri yönünden bir belirleme/tahsis bulunmadığı, tapu müdürlüğünden gelen yönetim planı, KMK.nun 28. maddesine gereğince kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunluğu ile alınan kararla değiştirilmediğine göre, davalının sunduğu ve mevcut yönetim planında düzenlenmeyen bir şekilde blok temsilcileri/yöneticilerinin imzası bulunan ve bu suretle düzenlendiği anlaşılan yönetim planının geçerli olmadığı, otoparkın bağımsız bölümlere özgülenmesi yönünden kat malikleri kurulu tarafından 4/5 çoğunluk ile bir kararda alınmadığı anlaşılmakla…” (5 Hukuk, 2021/8600 K.)

Apartman otoparkında numaralandırma

Apartman ya da site otoparkı kullanım şeklini belirlerken numaralandırma sisteminden de faydalanılabilir. Son derece mantıklı ve kolay bir yöntem olan numaralandırmanın uygulanabilmesi için, haliyle her kat malikinin alanının belirlenmesi gerekir.

Bunun için öncelikle yönetim planına göz atılmalı ve burada bir hüküm yoksa; öncelikle her kat malikinin arsa payına göre alanı tespit edilmeli ve sonrasında kura ile ya da daire numarasına göre yerler belirlenmelidir.

Otopark alanlarının kura ile mi yoksa daire numarasına göre mi belirleneceği konusu için kat malikleri kurulunda karar alınması gerekir.

Ortak yerlerde yapılacak faydalı yenilik ve ilaveler için kat malikleri kurulunun sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterli olduğuna göre, bu konuda da aynı çoğunluk yeterli olacaktır. Örneğin herkesin eşit arsa payına sahip olduğu 20 bağımsız bölümden oluşan bir apartmanda, 11 kat malikinin rızası yeterli olacaktır.

apartman otopark kuralları

Apartman otopark Yargıtay kararları

Konunun daha iyi anlaşılması için aşağıdaki Yargıtay kararları yol gösterici olacaktır:

“… Dava dilekçesinde, sitenin ortak kullanımına ayrılan bölümleri arasında sitede oturanların araçları için tahsis edilmiş olan otoparklar olup ortak kullanım alanlarından olan bu otoparklar her daire için tahsis edilmiş olmasına rağmen davacıya otopark tahsis edilmediğini davalı yönetime defalarca iletildiği halde talebinin karşılanmadığını ve davalı tarafın herhangi bir girişimde bulunmadığı, bu sebeplerle davacı adına ortak kullanım alanında otopark tahsis edilmesi istenilmiştir.

Mahkemece davanın kabulü ile; ”… ili, … ilçesi, … köyü 23 pafta 4691 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kurulu … Sitesi A ve B blok tarafından müştereken kullanılan otopark alanında çizgi çekilmek sureti ile bağımsız bölüm numarası verilerek bağımsız bölüm malikleri araçlarına tahsis edilen otopark düzenlemesinin kaldırılmak sureti ile davacının otoparkdan faydalanmasının sağlanmasına karar verilmiş…” (20 Hukuk, 2018/882 K.).

“… Ayrıca dosya içindeki bilirkişi raporunun incelenmesinde, toplantıda açık otopark olarak düzenlenen yerin ortak alan olduğu anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. maddesi ve Yargıtay uygulamalarına göre özel amaca tahsis edilmemiş bulunan arsanın boşluk alanlarının otopark olarak kullanılmasında (diğer kat maliklerini rahatsız etmemek koşuluyla) kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınabilir. Ayrıca ortak yer nitelikli alan proje ile veya yerleşim planı ile özel bir amaca özgülenmiş ise (örneğin bahçe vs. gibi) Kat Mülkiyeti Yasası’nın 19. maddesi gereğince tüm kat maliklerinin 4/5’inin rızası gerekmektedir…” (18 Hukuk, 2014/1232 K.).

SONUÇ

Site ve apartman otopark kullanımının nasıl olması gerektiğini yukarıda izah ettim. Son olarak vurgulamak isterim ki; mimari proje ve yönetim planı hükümlerini incelemeden bu konuda harekete geçmemelisiniz.

Ancak bu iki belgede hüküm olmaması ya da yeterince detaylı olmaması halinde, kat malikleri kurulu kararı ile kullanım şeklini belirleyebilirsiniz. Alacağınız hiçbir karar öncelikle mimari projeye ve sonra da yönetim planınıza aykırı olamaz.

Apartman otopark kullanımı ile ilgili yazdığım diğer makalelere şu bağlantılardan ulaşabilirsiniz:

Apartman ve site otoparkına şarj istasyonu kurulması

LPG’li araçlar apartman otoparkına girebilir mi?

Apartman otopark kullanımı ile ilgili sık sorulan sorular:

Bina otoparkı kime aittir?

Bina otoparkı tüm kat maliklerine ortaklaşa aittir.

Kiracı apartman otoparkını kullanabilir mi?

Otopark kullanım hakkı esasen kat malikine ait olmakla beraber; onun dairesinde ya da dükkanında oturan kiracının bu haktan yararlanması pekala mümkündür.

Apartmanda oturmayan garajı kullanabilir mi?

Kural olarak, tüm kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilmiş bir alanı, dışarıdan birilerinin kullanması mümkün olmaz. Ancak tüm kat malikleri en az beşte dört oranında karar alırsa, dışarıdan garaj kullanımı mümkün olabilir.

Apartman otoparkında yeterli alan yoksa ne olur?

Bu durumda öncelikle mimari projeye ve yönetim planına bakılır. Buradaki hükümler uygulanır. Buralarda düzenleme yoksa; kat malikleri kurulunun bir karar alması gerekir. Dönüşümlü park kararı alınabilir ya da otopark alanı iptal edilerek yeşil alana çevrilebilir.

Mustafa Baysal

Sizin için doğru ve değerli bilgiyi paylaşmaya çalışıyorum. Bu yazı gerçekten işinize yaradıysa ve teşekkür etmek istiyorsanız, yapmanız gereken tek şey onu PAYLAŞMAK.

Bunlara göz atmadan gidersen, pişman olabilirsin!

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

17 Yorum

  1. Merhabalar, yazıda tam olarak aradığımı bulamadım. Sitemizde 109 daire var her daireye ait kapali bir otopark var. Fakat her dairede en az 2 araç var bu 4 veya 5 araca kadar da çıktığı var. Kapalı otopark haricinde açık alanda misafir otopaklari da fazla aracı olanlar yüzünden dolup taşıyor. Park edilmeyecek alanlara park etmeye başladi insanlar. Yönetim olarak arac girişini kısıtlama hakkımız var mı? Yönetim planında herhangi bir ibare yok konu ile alakalı. Bu tarz durumlarda nasil kalıcı bir çözüm üretilebilir. Teşekkürler.

  2. Beş yıldır oturduğum 6 dairelik apartman da garaj kapısı vebahce giriş kapısı açık bırakılıyor apartman sakinleri kapıları kapatmiyorlar bahçeye sokak köpekleri giriyor bazan saldırıyor bazan bahçede yatıyorlar bu sorunu yani garaj vebahce kapısını kapatilmas gerektiğini defalarca soylememe rağmen kapılar kapatılması yasal olarak ben ne yapabilirim bilgi verirseniz çok de sevinirim

    1. Merhaba, kat maliklerinin yeterli çoğunluğunu sağlayarak otomatik kapı yaptırmak çare olacaktır. Bunun haricinde yapılacak bir şey olduğunu zannetmem Müzeyyen hanım.

  3. merhaba 20 dairelik bir apartmanda yeterli kapalı otoparkımız yeterli değil otoparkı bir duvar ile sığınak ayırıyor daha önce bu duvar yıklmış ve yeterli park alanı çıkmıştı ancak bir kat maliki belediyeye şikayet edince duvar yeniden örüldü sorum şu barış zamanı sığınağın başka amaçlarla kullanılabileceğini öğrendim bunun için tüm maliklerin onayı mı gereklidir yoksa salt çoğunluk yeterli midir

  4. Mustafa Bey merhaba, oturmuş olduğum sitede otopark sıkıntıs var ve benim ikinci aracımı doğal olarak otoparka almıyorlar. Ama bina görevlilerinin araçlarının otoparka alınması uygunmudur?
    Teşekkürler.

  5. merhaba hocam 4 blok 40 daireli bir sitede daire sahibiyim işim gereği için b sınıf ehliyet sürebilen ruhsatta kamyonet gecen normal binek araçlardan 1,2 mt daha uzun olan kamyonetim var park yeri sıkıntısı olamayan fazla fazla oto parkımızda yer olan geniş bir alanımız olmasına rağmen yönetim aracımı kamyonmuş tırmış gibi bir abartılı inat ile otoparka alamayacağımı öne sürüyor ne yapabilirim aracın AS 250 DODGE 4,2 MT UZUNLUKTA

  6. Bir binanın açık otoparkında iki daire sakini ticari araç park ediyor. Diğer daire sakinleri araçların birinin kamyon diğerinin de otobüs olmasından dolayı rahatsız. Yasal olarak bu iki aracı otoparka sokmamak gibi bir düzenleme yapabilir miyiz?

  7. Merhaba. 4 katlı bir binanın asansörün bir tarafında iki diğer tarafında bir daire olmak üzere 12 haneyiz. Yani 4 hane bir tarafta, 8 hane bir tarafta. Bu binanın kendi katlarının altına ortak geçiş olmaksızın garaj yapılmış. Yani 4 hanenin altında garaj, 8 hanenin altında başka garaj. Büyüklüklükleride ona göre. Önden yukarı açılan otomatik kapıları var.Ortak kapısı ve birbirine bağlayan geçişi yok. Fakat 8 haneli yerdeki bir kiracı 4 haneli yerin garajına ortak alan diye inatla park ediyor. Her hanenin kendi altındaki garaja parketmesi gerekmiyormu? Benim bildiğim garaj geçişi yoksa herkesin ortak alanını farklı oluyor. Bu konuda bilgilendirirseniz sevinirim. Teşekkürler.

    1. Asuman hanım, sorunuzun cevabını yazımda bulabilirsiniz. Bahsettiğiniz hususlarla ilgili olmak üzere, yazımdaki kurallar aynen sizin için de geçerlidir. Yönetim planınızda ya da mimari projenizde, kimin hangi taraf garajı kullanabileceği belirtilmemişse, tüm garaj alanları ortak alan statüsünde ve genel kurallara göre değerlendirilir.

      1. Merhaba Mustafa bey, oturdugumuz binada 15 daire var ama 7-8 araç parkedecek kadar alana var. Sorum şu binada 2 daire sahibi olan bir kişi var kiracıları kullanıyor evleri. 5 senedir ev sahibi ortada yoktu şimdi gelip otoparkı kullanıyor ayrıca bu binanın 2 yan tarafında bulunan bir evde kendisi oturuyor fakat bizim binanın otoparkini kullanmaya başladı tahminim orada otopark yok arabası dışarıda kalmasın diye bizim otoparkı kullaniyor, hakkı varmıdır bu durumda ne yapılır. (bir kiracısında araba yok1+1 ev). (dubleks ev de kirada olanda arabasını dışarıda bırakıyor)

  8. Merhaba Mustafa bey sağlıklı günler dilerim.bir konuda desteğinize ihtiyacım var.apartmanda bir daire sahibi balkonu yıkıyor ve balkon gideri sorunlu.sorunlu olduğu için binanın dış boyasına zarar verdi.ayrica son zamanda evinde oluşan su arizasindan dolayı yine binanın içi ve dış cephe zarar gördü.bu sakin balkon kenarlarına saksı koymaktadır sarkan saksı vardır.benim bu sorunlarla alakalı hangi haklara sahibim yardımlarınız için şimdiden teşekkür ederim.

  9. Merhaba Mustafa bey apartman top otopark bölünme kararı alındı sarı çizgi ile çižilerek daireye göre numaralandırıldı fakat apt oturan kişi yeri olduğu halde aracını bana ayrılan bölüme park ediyor bunun için bana ayrılan b9lümü duba ile kapatabilirmiyim

    1. Merhaba, ortak alan söz konusu olduğu için, duba ile kapatmak için de kat malikleri kurulunda yeterli çoğunlukla izin alınması gerekir Bayram bey.

Aşağıdaki yazılara bakmadan gitme!
Kapalı
Başa dön tuşu