Bir dairede ya da işyerinde ev sahibi değil de kiracı oturduğunda, Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından birtakım belirsizlikler yaşanabilir. Bu belirsizliklerden birisi de aidat ile ilgilidir. Kiracının aidat ödediği bir evde ya da işyerinde, kiracı aidat ödemezse ne olur? Ev sahibi aidat ödemek zorunda olur mu?
Apartmanda aidat
Aidat adı verilen ödemenin aslında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre avans olarak tanımlandığını daha önce yazmıştım.
Apartmanın ya da sitenin ortak ihtiyaçlarının karşılanması için kat maliklerinden toplanması gereken aidat tutarı her apartmanda ya da sitede farklılık gösterebilir. Nihayetinde bu ödemenin miktarı, içinde bulunulan sitenin ya da apartmanın büyüklüğüne ve ihtiyaçlarına göre değişecektir.
Aidat miktarının belirlenmesi
Aidat miktarı kat malikleri kurulu tarafından belirlenir. Bunun için de önce bir işletme projesi yapılması ve bağımsız bölüm başında düşen avans miktarının tespit edilmesi gerekir.
Bu işletme projesine istinaden aidatlar belirlendiğinde, artık tüm kat maliklerinin aidatı aksatmadan ödemesi gerekir.
Aidatı kim öder?
Aidat konusunda açıklığa kavuşturulması gereken ilk konu, aidatı ev sahibinin mi yoksa kiracının mı ödeyeceği hususunda olmalıdır. Kat maliki adı verilen ev sahibi ya da işyeri sahibi, mülkünü kiraya verdiği için artık aidat ödemek zorunda olmadığını düşünebilir.
Ya da tersine kiracı, evin sahibi başkası olduğu için aidatı kat malikinin ödemesi gerektiği kanaatinde olabilir.
Aidatta sorumluluk ev sahibine ait
Burada genel inanış; aidat ve genel giderler söz konusu olduğunda kiracının bundan sorumlu olduğu ve özellikle aidat konusunda kat malikinin yani ev sahibinin bir sorumluluğu olmadığı yönündedir.
Hâlbuki 634 sayılı Kanun’un 20’nci maddesine göre; genel giderlerden ve avans ödemelerinden kat maliki sorumludur.
Ancak 22’nci maddeye göre; kat malikinin, 20’nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.
Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Kanunun bu hükmüne göre ortak gider ve aidat borcundan kural olarak kat maliki sorumludur.
Kiracının aidat sorumluluğu kira borcu kadar
Kiracı ise kat maliki ile birlikte söz konusu borçlardan kira miktarı kadar her ay için müteselsil sorumlu bulunmaktadır.
Bunun sonucu ise; kiracının aidatını ödememesi halinde, temel olarak, kat maliki aleyhinde hukuki işlem yapılabileceğidir. Kat maliki ile kiracı arasında, aidatın kiracı tarafından ödeneceğine dair bir anlaşma varsa, kat malikin daha sonra kiracı aleyhinde hakkını hukuki yollarla arayabilir.
Kiracı ile ilgili bilinmesi gereken temel konu ise; onun sorumluluğunun “kira borcu” ile sınırlı olmasıdır.
Aidat ödemeyen kiracıya icra takibi
Aidat ödemeyen kiracı hakkında icra takibi yapılmasının tek yolu, bu kiracının kirasını ev sahibine tam ödememiş olmasıdır. Böyle bir durumda, kiracının kira bedeli kadar mesuliyeti söz konusu olacağından, onun aleyhine de icra takibi yapılması mümkündür.
Bu durum şöyle özetlenebilir:
- Kiracının ev sahibine kira borcu yoksa aidat ödenmemesi nedeniyle icra takibi kat malikine karşı yapılmalıdır
- Kiracının ev sahibine kira borcu varsa, aidat ödenmemesi nedeniyle icra takibi kat malikine ya da eksik ödenen kira bedeli tutarında olmak üzere kiracıya karşı yapılabilir
Aidat ödemeyen kiracının borcunu ev sahibi öder
Buraya kadar anlattıklarımdan anlaşılmış olmalıdır ki; bir dairede ya da işyerinde kiracı aidat ödemediğinde, icra takibi doğrudan kat malikine yani mülk sahibine yapılır.
Kiracıya aidat için icra takibi yapabilmek ancak ve ancak kiracının kira borcu olduğunda mümkündür. Burada akla şöyle bir soru gelebilir: Kira sözleşmesinde, aidatı kiracının ödeyeceği açıkça yazılıysa, kat maliki yine de aidattan sorumlu olabilir mi?
Evet, olabilir; çünkü iki taraf arasındaki hukuki sözleşme sadece onları bağlar ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun açık hükmü halen ortadadır: Aidat borcundan kural olarak ev sahibi sorumludur.
Aidat ödemek zorunda kalan ev sahibi ne yapabilir?
Ev sahibinin aidattan sorumlu olması demek, kiracıya rücu edememesi demek değildir. Eğer kiracı ile ev sahibi arasındaki anlaşma, aidatı kiracının ödeyeceği yönündeyse, aidat borcunu ödemek zorunda kalan ev sahibi elbette hukuki yollarla kiracısına rücu ederek ödediği miktarı ondan talep edebilir.
Aidat sorumluluğu hakkında Yargıtay kararları
Aşağıdaki Yargıtay kararları “Kiracı aidat ödemezse ne olur?” sorusunun cevabını daha iyi kavramınızı sağlayacaktır.
“… 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 22. maddesine göre kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlarda müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kanunun bu hükmüne göre ortak gider ve aidat borcundan kural olarak kat maliki sorumludur. Kiracı ise kat maliki ile birlikte söz konusu borçlardan kira miktarı kadar her ay için müteselsil sorumlu bulunmaktadır…” (20 Hukuk, 2017/3785 K.)
“… Bu sebeple mahkemece; davalı kat maliki …açısından dava konusu taşınmazı kullanmadığı ve bu sebeple taşınmazın ortak giderinden sorumlu olmayacağı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 22. maddesinin anataşınmaza ait ortak gider borcundan kat maliki ve kiracının müşterek ve müteselsil sorumlu tutulacağı hükmüne açıkça aykırı olması sebebiyle doğru görülmemiştir…” (20 Hukuk, 2018/8284 K.)
“… Kiracı, kat maliki ile birlikte apartman aidat borcundan kira miktarı kadar sorumlu olduğundan öncelikle kat malikinin davaya dahil edilerek taraf teşkilinin sağlanması gerekir…” (20 Hukuk, 2018/213 K.)
Aidat ödemeden çıkan kiracı
Burada çok önemli bir ayrıntıyı vurgulamadan konuyu bitirmek istemedim. Yukarıda açıkladığım tüm kurallar, kiracının evde ya da işyerinde oturuyor olması halinde geçerlidir.
Eğer kiracı evi ya da işyerini terk etmişse, artık bu kurallar geçerli olmaz. Çünkü evi terk eden kiracı hakkında aidat nedeniyle icra takibi ASLA yapılamaz. Bu kiracının ev sahibine kira borcu olsa bile, evden ayrılan kiracı hakkında aidat nedeniyle icra takibi yapmak mümkün değildir.
Bunun nedeni Kanun’un 22’nci maddesinde kiracının müteselsil sorumluluğu ifade edilirken “kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar” ibaresinin kullanılmış olmasıdır.
Evi terk etmiş kiracı artık “devamlı şekilde faydalanan” statüsünde olmadığından, bu kiracı hakkında aidat nedeniyle icra takibi yapılamaz. İcra takibi kat maliki aleyhine yapılır. Kat maliki elbette, aidatı ödemek zorunda olan kiracı aleyhinde rücu davası açabilir.
SONUÇ
Kiracı aidat ödemezse ne olur? Bu sorunun cevabı çok basittir: Eğer bu aidat miktarı icra takibine konu olursa, icra takibi kat maliki aleyhine yapılır. Yani kiracının ödemediği aidatı ev sahibi ödemek zorunda kalır.
Bunun nedeni, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun açık bir şekilde aidattan kat malikin yani ev sahibini ya da işyeri sahibini sorumlu tutmuş olmasıdır.
Kiracının bu noktadaki sorumluluğu kira borcu kadar olacaktır. Örneğin kiracının aidat borcu toplamda 6.500 TL olsa ve ev sahibine kira borcu da olmasa, bu kiracı aleyhine aidat borcu nedeniyle icra takibi yapılamaz.
Ancak aynı kiracının örneğin 3.000 lira kira borcu olsaydı, bu durumda bu 3.000 liralık borca kadar kısmı için olmak üzere, kiracı aleyhine de icra takibi açılabilirdi. Bu durumda bile kiracı aidata karşılık ödeme yaptığında, bu rakam kira borcundan düşülür (Evi terk etmiş, artık kiracılık sıfatı kalmayan ESKİ kiracı hakkında bu hükmün neden uygulanmayacağını biraz yukarıda izah etmiştim, lütfen tekrar bakınız).
Kat malikleri yani ev sahipleri tam da bu nedenle, kiracılarının aidat borçlarını takip etmeli; aynı şekilde apartman ve site yönetimleri de kiracıların aidat ödememesi durumunda, gecikmeksizin bu durumdan ev sahibini haberdar etmelidir.
Kiracının aidat ödememesi hakkında sık sorulan sorular:
Kiracının ödemediği aidat borcunu kim öder?
Kiracının ödemediği aidat borcunu kat maliki yani ev sahibi öder. Eğer kira sözleşmesinde aidattan kiracının sorumlu olduğu açıkça yazıyorsa, ev sahibi ödediği aidat miktarını hukuki yollarla kiracıdan talep edebilir.
Kiracı aidata itiraz edebilir mi?
Kiracı aidata ev sahibi aracılığıyla itiraz edebilir: Kiracı aidat miktarına itiraz edebilir mi?
Merhaba ,
Komşularım ev sahibi ben kiraciyim , kendileri kurmuş oldukları watsapp ev sahipleri grubunda ev sahibime beni evden çıkartmalari konusunda baskı ve mobing yapıp grupta gıyabım da hakarete varan yazışmalar yapıyorlar , bu psikolojik şiddete nasıl dur diyebilirim ve haklarım nelerdir ,4 yaşında oğlumla tek yaşıyorum .İzinsiz fotoğraf çekimi yapıp apartmanda benim evsahibimin olduğu gruptan da bu fotoğrafları paylaşıyorlar, cama merdiven dayayıp içeri girerken camını kırıyorlar diye iftira atarak fotografimi gonderiyorlar
Merhaba, bu sorularınızın muhatabı bir avukat olmalıdır. Ne yazık ki benim uzmanlık alanım olan Kat Mülkiyeti Kanunu ile konunun doğrudan bir ilgisi yok.
Isyeri sahibiyim. Kiraya verdim. Aidatı da kiracının ödeyeceği yazıldı sözleşmeye. Ancak ne kiraları ödedi ne de aidatları. Ben de tahliye davası açtım. Hakim tahliyesine karar verdi. kiracı isyerini boşalttı gitti. 10 aylık kirami alamadığım gibi on aylık aidat ve yakit parasini yönetim benden talep ediyor. Ne yapabilirim?
Merhaba, bir an önce bir avukata vekalet vermelisiniz. Avukat, ilgili evrakları ve sözleşmeleri inceleyerek sizi yönlendirecektir.
Slm hocam ben 1150 lira kira ödüyordum benim kiramı 3.500 liraya çıkarttı ev sahibim ben de çıkmak zorunda kaldım yalnızca içeri 2 tane aidat borcum kaldı 1500 TL ben de beni haksız yere çıkarttığı için bunu ödemedim beni sitenin yönetiminden aradılar icra takibi başlattıkların söylediler ne yapmam lazım ve benim normal şartlarda 3 ayda kira kontratım doluyor şimdiden teşekkürler
Bünyamin bey; aidatın içeriğini bilemem. Yani bu aidat doğru mu hesaplandı? Doğru usulle mi karara bağlandı? İşletme projesi var mıydı? Bütün bu soruların cevabı olumlu ise ve ortada sizin ödemeniz gereken bir aidat varsa, evet bu aidatı ödemeniz gerekirdi. Ev sahibiyle anlaşamamış olmanız sonucu değiştirmez. Ama hemen yukarıda ifade ettiğim gibi, aidatınızın 634 sayılı KMK’ya uygun olup olmadığını benim buradan bilmem mümkün olmaz.
Merhaba
Sitemizde bir kiracı aidatını ödemiyor ev sahibine bildirdik ancak beni ilgilendirmez diye yanıt verdi. Ev sahibinin de ikamet bilgileri olmadığı için icra işlemine baslayamiyoruz. Böyle bir durumda ne yapabiliriz?
Merhaba, ev sahibinin ikamet bilgisini bulamıyorsanız bile kimlik bilgilerine ulaşmanız gerekir. Bunun için yönetici tapu müdürlüğüne başvurarak kat maliklerinin bilgilerini talep edebilir.
Bır sorum olacak. 5 temmuz 2019 da kira sözleşmesi yaptım . Evi 5 temmuz 2022 itibariyle boşaltmış olacağım. Site yönetimi aidatı benım ödeyecegımı söyledi. Eski ödemelrıme bakınca 5 temmuzda sözleşme yapıp 12 temmuzda aidat ödemişim . Ancak suanda ben temmuz ayının tamamında o evde oturmus olmayacagım. Bu durumda ödemek zorunda mıyım?
Merhaba, bu tür spesifik sorulara cevap vermem çok zor. Ancak kanaatimce, aidat ödeme tarihinde halen evdeyseniz, aidatı ödemeniz de uygun düşecektir. Ya da kısmi ödeme de yapabilirsiniz. Ancak bu durumda kalan kısım ev sahibinden talep edilecektir.