Kat mülkiyeti ve kat irtifakı

Kat mülkiyeti birçoğumuzun duyduğu; ancak ne olduğu konusunda net bir fikir sahibi olmadığı kavramlardandır. Bu kavramlardan bir diğeri de kat irtifakıdır. O halde birlikte bakalım; kat mülkiyeti nedir? Kat irtifakı nedir? Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki farklar nelerdir?

Kat mülkiyeti ve kat maliki nedir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hem kat mülkiyeti hem de kat maliki kavramlarını tanımlamıştır.

Buna göre kat mülkiyeti; bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkı olarak tanımlanmışken, kat maliki ise bu hakka sahip olanlar olarak ifade edilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alan tanımlar

Bu tanımların doğru anlaşılması için, tanım içinde yer alan özel kavramlar başta olmak üzere, 634 sayılı Kanun’un ortaya koyduğu diğer tanımlamaların bilinmesi gerekir. Tüm bu tanımlar şu şekilde sıralanabilir:

• Anagayrimenkul: Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulun bütünü
• Anayapı: Yalnız esas yapı kısmı
• Bağımsız bölüm: Anagayrimenkulun ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri
• Eklenti: Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerler
• Ortak yerler: Anagayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler
• Kullanma hakkı: Kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklar
• Kat irtifakı: Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkı
• Kat irtifak sahibi: Kat irtifak hakkına sahip olanlar
• Arsa payı: Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payları
• Sözleşme: Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senet

Kat irtifakı nedir?

Kat irtifakı; bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından 634 sayılı Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkıdır.

Konunun daha iyi anlaşılması için kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki farklara göz atalım.

Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark

Bir sitede ya da apartmanda yer alan her bir daire ya da işyerinin sahibi olarak bilinen kişilerin, bu bağımsız bölümler üzerinde sahip olduğu hak iki farklı şekilde kendini gösterebilir: Kat mülkiyeti ya da kat irtifakı.

Bunlardan kat mülkiyetini hemen yukarıda izah etmiştim. Kat mülkiyeti ile sık sık karıştırılan bir başka kavram ise kat irtifakıdır.

Önce kat irtifakının tanımına tekrar bakalım. Buna göre kat irtifakı; bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından 634 sayılı Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkını ifade etmektedir.

İrtifak hakkı ise en basit şekilde; sahibine hakkın konusu taşınmaz mal üzerinde kullanma ve yararlanma yetkisi veren bir hak olarak tanımlanabilir.

Yukarıda tanımını yaptığım kat mülkiyeti de sahibine o taşınmaz üzerinde her türlü tasarrufu yapma yetkisini vermektedir.

O halde kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark nedir?

Kat irtifakı arsa, kat mülkiyeti taşınmaz üzerinde olur

Kat irtifakı bir arsa üzerinde kurulurken, kat mülkiyeti ise taşınmazın bağımsız bölümleri üzerinde kurulmaktadır.

Bir başka deyişle; bir arsa üzerinde bir yapının inşaatı yapılmaktayken, o arsanın maliki ya da maliklerinin “henüz tamamlanmamış olan” bağımsız bölümler üzerinde sahip oldukları hak kat irtifakıdır.

İleride bu yapı tamamlandığında ve iskân aldığında, hak sahiplerinin her bir bağımsız bölüm üzerindeki kat irtifakı hakkı, bunların başvurusu üzerine kat mülkiyetine çevrilebilecektir.

Aslında her iki hak da kişiye, ilgili bağımsız bölüm üzerinde tasarruf hakkı verir. Yukarıda belirtilen ve birinin arsa üzerinde ve diğerinin taşınmaz üzerinde tanımlanan bir hak olması haricinde, iki hak çeşidi arasındaki diğer farklar aşağıdaki şekilde de özetlenebilir.

Kat irtifaklı ile kat mülkiyeti arasındaki farklar

Bir binanın taşınmaz bölümünün üzerinde kat mülkiyeti hakkının tesis edilmiş olması; bu taşınmazın projeye uygun olarak tamamlandığını ve iskân aldığını gösterir.

Tapuda kat irtifakı şeklinde görünen bir taşınmaz da elbette projeye uygun tamamlanmış olabilir ve bu taşınmaz için de iskân alınmış olabilir; ancak özellikle satın almadan önce bunların mevcudiyetinin özel olarak araştırılması gerekir.

Kat mülkiyetli tapu ile kat irtifaklı tapu farkı

Bağımsız bölüme ait tapu da haliyle farklılaşacaktır. Hem kat mülkiyetli hem de kat irtifaklı bir tapuda bağımsız bölüme ilişkin bilgiler yer alacaktır.

Bunlar arasındaki yegane fark, tapunun hemen alttaki resimde de görülecek olan “kat mülkiyeti” ya da “kat irtifakı” alanlarından hangisinin işaretlenmiş olduğudur.

Apartman yönetiminde kat irtifakı

Apartman yöneticisi bakımından konuyu ele aldığımızda ise çıkan sonuç çok nettir:

“Bir bağımsız bölüm üzerinde tesis edilen hakkın kat mülkiyeti ya da kat irtifakı olması, yöneticinin bunlara yaklaşımı bakımından farklılık meydana getirmez”.

Nitekim 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 17’nci maddesinde bu durum şöyle ifade edilmiştir:

“Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır”.

Kat mülkiyeti nasıl alınır?

Kat mülkiyetinin alınması için haliyle binanın projeye uygun tamamlanmış olması ve belediyeden iskân almış olması gerekir. Bunun ardından ilgili tapu dairesine başvurulması yeterli olacaktır.

İskân belgesi nasıl alınır?

İskân belgesi ya da yapı kullanma izin belgesi için ilgili belediyeye başvurulması gerekir. Belediye tarafından yapılacak tetkik neticesinde, binanın mimari projesine uygun şekilde tamamlandığı görülürse, bu belge düzenlenmektedir.

Kat irtifaklı ev alınır mı?

Öncelikle şunu ifade etmek gerekir ki; bu kararı vermek sorumluluğu ilgili kimsenin bizzat kendisine aittir.

Teknik açıdan baktığımızda ise kat mülkiyetinden kat irtifakının geride olduğu asıl nokta, binaya son noktanın belediye tarafından henüz koyulmamış olmasıdır.

Yani bu bina henüz belediye tarafından tetkik edilmemiştir ve mimari projeye uygun olarak tamamlanıp tamamlanmadığı bilinmemektedir.

Bunun doğuracağı riskler olabileceği gibi hiçbir şey de olmayabilir. Böyle bir durumda en doğru davranış, ilgili belediyeye giderek iskânı alınmamış bir binanın getirebileceği olumsuz durumları yerinde sormak ve öğrenmek olacaktır.

SONUÇ

Yukarıda hem kat mülkiyeti ve kat irtifakı tanımlarını yaptım hem de kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki farkları izah ettim.

Son olarak bir kez daha vurgulamak isterim ki; hemen yukarıda sayılan şart mevcut olduğu müddetçe (yani kat irtifakı kurulmuş bir bina fiilen tamamlanmış ve dairelerin üçte ikisi fiilen kullanılıyorsa), bu binada kat mülkiyetine geçilmemi olsa bile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu geçerli olacak ve 634 sayılı Kanun’un uygulaması bakımından kat maliki ile kat irtifakı sahibi arasında bir fark olmayacaktır.

Kat irtifaklı bir dairenin satın alınabileceği ya da alınmaması gerektiği gibi peşin bir yargıya varmak doğru olmayacaktır. Bu konuda, araştırma yaparak ve ilgili kamu idarelerine sorarak karar vermek en doğru hareket olacaktır.

Kat mülkiyeti ile ilgili yazdığım bir başka yazı olan ve yöneticinin görevlerini açıklayan makaleme göz atmak isterseniz, şu bağlantıya tıklayabilirsiniz: Apartman yöneticisinin görevleri