Apartman yöneticisi olmak, beraberinde birtakım yükümlülükleri de getirir. Böyle olunca, apartman ya da site yöneticisinin, verdiği emek karşılığında bir ücret alması gündeme gelebilir. Peki, ama apartman ya da sitede yönetici ücret alabilir mi?
Yönetici seçimi
Apartmanda ya da sitede yönetici atanması özel bazı kurallara bağlanmıştır. Çok detaylı olan yönetici atanması konusu daha önce yazmıştım: https://mustafabaysal.com/apartman-yoneticisi-secimi/
Burada özellikle vurgulamak isterim ki; yöneticinin illa apartman ya da sitenin kat maliklerinden olması gerekmez ve kiracılar ve hatta dışarıdan birisi de yönetici olabilir.
Yöneticinin görevleri
Yöneticinin görevleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda üç ana başlıkta belirlenmiştir:
- Genel yönetim işleri
- Defter ve belge işleri
- İşletme projesinin yapılması
Bu görevlerin alt başlıklarını tek tek yazdığım makaleme şu bağlantıdan ulaşabilirsiniz: https://mustafabaysal.com/apartman-yoneticisinin-gorevleri/
Apartman yöneticisinin hakları
Yöneticinin sadece görevleri değil, elbette hakları da vardır. Yine Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yöneticinin hakları da üç ana başlıkta belirlenmiştir:
- Yöneticinin istifa hakkı
- Ücret hakkı
- Giderlere yarı oranında katılma hakkı
Bu haklardan giderlere katılma ile ilgili olanının ayrıntılarını şu yazımda bulabilirsiniz: https://mustafabaysal.com/yonetici-aidat-oder-mi/
Apartman yöneticisinin maaş hakkı var mı?
Öncelikle 634 sayılı Kanun’da yer alan şu temel bilginin bilinmesi gerekir: Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.
Buradan 4 sonuca ulaşmak mümkündür:
- Yönetici için yönetim planında bir ücret belirlenmiş olabilir.
- Yönetici ile sözleşme yapılmış ve sözleşmede bir ücret belirlenmiş olabilir.
- Yukarıdakiler yoksa, kat malikleri kurulu yöneticiye bir ücret tayin edebilir.
- Yönetici ücret almayabilir.
Gelin, bu seçenekleri tek tek değerlendirelim.
Yönetim planında yöneticiye ücret belirlenmesi
Yönetim planının önemini ve ne olduğunu şu yazımda izah etmiştim: https://mustafabaysal.com/yonetim-plani-nedir/
Yönetim planı bir apartmanın ya da sitenin âdeta anayasası gibidir ve yönetim planında değişiklik yapabilmek için tüm kat maliklerinin en az beşte dördünün rızası gerekir. İşte bu yönetim planında yönetici için bir ücret halihazırda belirlenmiş olabilir.
Bu ücret çoğu zaman “brüt asgari ücretin yarısı” ya da “brüt asgari ücretin beşte biri” gibi ifadelerle belirlenir ki; her sene kendiliğinden artmış olsun.
İşte yönetim planında böyle bir hüküm varsa, burada belirtilen ücretin her ay yöneticiye ödenmesi gerekir.
Sözleşmede yönetici için maaş belirlenmesi
Yönetici ile kat malikleri kurulu bir sözleşme de imzalamış olabilir. Bu sözleşmede yöneticinin görevleri, hakları ve sorumlulukları yanında ücreti de belirlenebilir.
Sözleşme ile belirlenen ücret geçerlidir ve yöneticiye bu maaşın ödenmesi gerekir.
Kat malikleri kurulunun yönetici maaşını belirlemesi
Kat malikleri kurulu da toplanıp yönetici için makul bir ücret belirleyebilir. Belirlenen bu ücretin yöneticiye her ay ödenmesi gerekir.
Apartman yöneticisi maaş almak zorunda mı?
Hayır, yukarıda sayılan üç durumdan herhangi birisi geçerli değilse yönetici ücret almadan da çalışabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticinin illa ücret almasını öngörmemiştir.
Apartman yöneticisi ücretini kim öder?
Apartman ya da sitenin yöneticisi için bir ücret belirlenmişse, bu ücreti kat malikleri kurulu öder. Bu ücretin artık diğer giderlerden bir farkı olmaz ve aidatlar belirlenirken yönetici ücreti de dikkate alınır.
Apartman yöneticisi maaşı kaç lira?
Yukarıdaki sorunun bir cevabı yoktur; çünkü mevzuatımıza bunun için öngörülmüş herhangi bir alt sınır, üst sınır ya da tutar yoktur. Kat malikleri kurulunun uygun gördüğü ya da yönetim planında belirlenen maaş ne ise, yöneticinin maaşı o kadar olacaktır.
Yönetici maaşı nasıl belirlenir?
Eğer yönetici maaşı kat malikleri kurulunca belirlenecekse, bunun için aranan özel bir çoğunluk yoktur. Yani kat malikleri kurulu, toplam kat maliki sayısının yarısından en az bir fazla ile toplanır ve katılanların yarısından en az bir fazlanın oyu ile maaşı belirler.
Eğer ilk toplantıya tüm kat maliklerinin yarısından bir fazlası katılmazsa, ikinci toplantıya kaç kişi gelirse, onlarla toplantı yapılır ve katılanların salt çoğunluğu ile karar verilir.
Örneğin 90 bağımsız bölümü olan ve arsa payı eşit olan bir sitede; ilk toplantıya 46 kişinin gelmesi gerekir. Gelmezse ve örneğin ikinci toplantıya 25 kişi gelse ve bunların en az 13’ü yönetici maaşını belirlese, kalan 77 kişi bu karara uymak zorundadır.
SONUÇ
Apartman yöneticisi maaşı olur mu? Aslında burada ödenen para maaş değil, bir tür ücrettir. Yine de uygulamada bazen maaş ve bazen de ücret kavramı kullanıldığı için, ben de yazı içinde ikisini de kullandım.
Apartman ya da sitede yönetici için ücret belirlenmesi zorunlu değildir; ancak ücret ödenmesi de mümkündür.
Böyle olunca; yöneticiye ödenek ücret aylık 100 lira olabileceği gibi 10.000 lira da olabilir. Bu tamamen, apartmanın ya da sitenin büyüklüğüne, ihtiyaçlarına ve yapılacak işin yoğunluğuna göre değişecektir.
Yöneticinin maaşını yüksek bulanların ya da az olduğunu düşünenlerin yapması gereken, kat malikleri kurulunu toplamaktan ve biraz yukarıda izah ettiğim üzere yeni bir karar almaktan ibarettir.
Merhaba Mustafa bey, Site Yöneticisi kendisini kapıcı olarak gösterip SGK primini yatıra bilir mi? 2 yıl süresi bittikten sonra seçilen yeni Yönetim kendisini kapıcı olarak gösteren Yöneticiye izin kullanmadığı gerekçesi ile izin parası ödeye bilir mi? Bu işemlerler yasalmı Yasal değilse hangi suçu işlemiş oluyorlar? Mesela Güveni kötüye kullanma yada usulsüzlük suçları işlenmiş oluyormu?
Merhaba, site yöneticisi fiilen kapıcılık yapmış mı? Yapmışsa ve gerekli kararlar yasaya uygun alınmışsa elbette olabilir. Ancak fiilen yapılan bir kapıcılık yoksa işler çok karışır ve sahte sigortalılığa kadar gider.
yönetici aylığı 13 daire 5 dükkanda nasıl tahsil edilir arsa payına göremi her bağımsız bölüme eşit olmak üzeremi yönetici aylığı tahsil edilir teşekkürler.
Merhaba, hangi giderlerin eşit oranda karşılanacağını ve hangilerinin arsa payı oranında olması gerektiğini şu yazımda izah etmiştim. Bu kapsamda değerlendirebilirsiniz: https://mustafabaysal.com/apartman-aidat-miktari/
Merhaba. Tüm ödemeler kat maliklerini bağlar demişsiniz evet ama yönetici aylığını kiracı mı yoksa kat maliki mi öder tam anlayamadım. Yani yönetici aylığı ortak alan elektrik gideri gibi değerlendiriliyor yoksa bir demirbaş gider gibi mi. Ayrıca kat maliki ödeyecekse arsa payı oranında mı yoksa eşit mi ödeyecek? Teşekkürler
selam hocam bizim bina 24 hanelidir, binaya kayyum atansa atanacak bu kayyumun alacağı ücret nasıl belirlenir bir yerde okumuştum maaşı en düşük memur maaşı kadar olur diye doğrumu acaba.
Merhaba, hayır böyle bir rakam olmaz ve daha da önemlisi rakamı hakim belirleyecektir. Hakim, yapılacak işe göre takdiri bir ücret belirler ve bunu ödemeniz gerekir.
Hocam merhaba bizim daire 40 daire yönetici kapıcı dairesine kendine yakın kişiler hariç kiraya vermiş kapıcı dairesi parasını cebine indiriyor bizdende merdiven parası istiyor bu konuda ne yapmamız gerekir
Kendine yakın kişeler haricinde haberi olan yoktu bizede söylenmedi maaş adı altında alıyormuş mevlasıda 3000 TL aidat 250 bizim apartmanda oluyor bunlar
merhabalar benim apartman 18 hane yeni yönetici seçtik ama bu yönetici için karar defterine bu yönetici adına yönetici ücreti yazılmadı sizce yönetici ücreti alabilir mi eski yönetici için böyle bir yazı vardı.
Hocam saygılar, yönetici ücreti aidatlara yansıtılırken, bunlar demirbaş kalemindemi yani kat maliklerinin ödemesi gereken bir gidermi, yoksa diğer çalışan ücreti gibi kiracıların ödeyeceği bir gider midir?
Merhaba, giderlerin tamamı kat maliklerinin sorumluluğundadır. Kiracının sorumluluğunda olması için kat maliki ile kiracı arasında özel bir anlaşma olması gerekir Ekrem bey.
Sayın Mustafa Baysal
Bulunduğum apartmanda yönetici yardımcısına aylık aidatın yarısı kadar muafiyet tanınmış . Bu karar doğru mu?
Bilgi verirseniz sevinirim.
Merhaba. Neye dayanarak tanınmış? Yönetim planı ise olur. Kat malikleri kurulu kararı ise; karar KMK’ya uygun ise yine olur Bülent bey.
merhabalar Mustafa bey
5 yılı aşkındır,oturmuş oldugum dairenin altında kimse ikamet etmiyor bu sebeble kışları oldukça sorun yaşıyorum,kombiyi ne kadar yaksam ısıtamıyorum,alt komşuya defalarca uyarmama ragmen ilgilenmedi ve umursamadı ev eşyalı duruyor fakat kendisi 6-7 yıldır annesi gilde kalıyor yazlı kışlı ,diyorum en azından bazı yerleri kısıkda olsa yak diyorum niye boşa yakıyım diyor,ne yapabilirim,yardımcı olabilirmisiniz,teşekürler
Merhaba. Açıkçası sorduğunuz sorunun net bir cevabı yok. Konu ile ilgili Yargıtay kararı araştırdığımda da bir sonuca varamadım. Perşembe günü ısı pay ölçerler ile ilgili bir yazım yayımlanacak. O yazıya göz atarsanız belki yararınıza olabilir.
Karar defterine yöneticiler tarafından huzur hakkı ile ilgili karar alınıp makul bir huzur hakkı alınabilir mi? Yoksa kurul toplayıp huzur hakkı ile ilgili madde oylamak yasal zorunluluk mu?
Merhaba, hiçbir yöneticinin böyle bir hakkı olamaz. Bunun için ya yönetim planında bir hüküm olmalı ya da kat malikleri kurulu özel bir karar almalıdır.
Üstad diyelim ki, Apartman yöneticisine aylık olarak asgari ücretin 1/5’i oranında ücret verme kararı aldık. Peki kişi sigortalı olarak SGK’ya bildirilecek mi? Ücret alan Apartman Yöneticilerinin SGK yükümlülüğü nedir?
Merhaba, bu konuyu başka bir yazımda açıkladım: https://mustafabaysal.com/apartman-yonetici-ucreti-vergi-sgk/
Hocam merhaba ben şu an bulunduğum bina yoneticisiyim biz her hangi bi ücret talep etmedik her hangi bir sözleşmede yapmadık sadece kara defteri işlem yaptık şu an bulunduğum binada bir miktar gider var bina sakinleri bana sen de vereceksin diyor vermek zorunda mıyım