Apartman yöneticisi aidat öder mi?

Apartman yöneticisi olmak isteyen kat maliki bulmak çoğu zaman zordur. Bu nedenle birçok apartmanda ya da sitede, yönetici olmak isteyen biri olduğunda, bu derhal kabul görür. Peki, ama apartman yöneticisi olmanın bir getirisi yok mu? Örneğin, apartman yöneticisi aidat öder mi?

Apartman aidatı

Bir apartmanda ya da sitede yönetim faaliyetlerinin nasıl yürütüleceğini ve kat maliklerinin uymakla mükellef olduğu kurallar belirleyen ana mevzuat, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur.

Uygulamada aidat olarak bilinen ödemenin yasal dayanağı da Kat Mülkiyeti Kanunu’dur. Ancak uygulamada aidat olarak bilinen ödemenin kanundaki doğru ismi ”avans”tır.

Yine de kafa karışıklığı olmaması için ben de bundan böyle yazımda, avans yerine aidat kelimesini kullanacağım. Buna rağmen doğru kullanımın “avans” olduğunu bilmenizi isterim.

Aidat türleri

Bir apartmanda ya da sitede alınacak aidatlar aslında iki türdür. Bunlar şöyle sıralanabilir:

• Kat maliklerinden EŞİT miktarda alınacak aidat
• Kat maliklerinden ARSA PAYI ORANINDA alınacak aidat

Bu aidat türlerine göre alınması gereken aidatlar farklı belirlenmeli ve toplanmalıdır.

İşletme projesi

İşte kimden ne kadar aidat alınacağının belirlenmesinde esas alınan belge işletme projesidir. İşletme projesi şöyle tarif edilebilir:

“Binanın ya da binaların bir yıllık yönetimi süresince elde edilecek toplam gelir ile yapılacak toplam gider TAHMİN’ini, giderlerden her bir kat malikine düşecek olan yıllık tutarı ve tahmini giderler ile muhtemel giderleri karşılamak için her kat malikinin ödemesi gereken AVANS’ı içeren bir belgedir”.

Her apartman ya da sitenin yapmakla mükellef olduğu işletme projesi ile şu planlama yapılmış olunur:

• Bu apartmanın ya da sitenin tahmini gideri ne kadar? Kat maliki başına ne kadarlık gider düşüyor?
• Bu apartmanın ya da sitenin tahmini geliri ne kadar?
• Tahmini gelire ulaşmak için kat maliklerinden ne kadar avans toplamak gerekir?

Eşit miktarda alınan aidat

İşte bu işletme projesinde aidatlar ikiye ayrılmalı ve öncelikle eşit miktarda alınacak olan aidat tutarı belirlenmelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20’nci maddesine göre kat malikleri şu giderlere EŞİT miktarda katılmak zorundadır:

• Kapıcı giderleri
• Kaloriferci giderleri
• Bahçıvan giderleri
• Bekçi giderleri

O halde tahdiden sayılı bu giderlerin karşılığı olan tutar tüm kat maliklerinden eşit olarak alınmalıdır.

Arsa payı oranında alınan aidat

Kanun’un yine aynı maddesine göre kat malikleri; binanın ya da binaların sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmak zorundadır.

O halde buna benzer giderler için tahmini bir gider belirlendiğinde, bu giderler herkesten eşit oranda alınmamalı, arsa payına göre aidat belirlenmelidir.

Yönetici kimdir?

Yönetici, kat malikleri adında apartmanın ya da sitenin yönetimini gerçekleştiren kimsedir. Yöneticinin nasıl seçileceğinden, seçiminin zorunlu olup olmadığına dair daha önce birçok konuda yazdım. Bunlardan birkaç tanesine göz atmak isterseniz, aşağıdaki bağlantıları ziyaret edebilirsiniz:

https://mustafabaysal.com/apartman-yoneticisi-secimi/

https://mustafabaysal.com/apartmanda-yonetici-zorunlu/

Yönetici aidat öder mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 40’ıncı maddesi bu sorunun cevabını verir. Bu maddeye göre; kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

Bunun anlamı şudur:

• Kat malikleri kurulu toplanıp yöneticinin normal yönetim giderlerine hiç katılmamasına karar verebilir.
• Ya da üçte ikisine veya başka bir oranda katılmamasına karar verebilir.
• Hatta bunların aksine, yöneticinin de diğer herkes gibi aidat ödemesine karar verebilir. (Bu kararlar için klasik çoğunluk, yani katılanların yarısından bir fazlasının oyu yeterli olacaktır.)
• Ancak kat malikleri kurulu hiçbir karar almazsa, bu defa şu kural devreye girer: Yönetici, normal yönetim giderlerinin yarısından muaf olur.

Normal yönetim gideri nedir?

Tam da bu noktada yukarıdaki sorunun gündeme gelmesi normaldir: Normal yönetim gideri nedir? Öyle ya, maden yönetici normal yönetim giderlerinin yarısından muaf, o zaman bu giderlerin ne olduğunu Kat Mülkiyeti Kanunu açıklamış mı? Ne yazık ki, hayır.

O zaman Yargıtay’ın bu konuda ne dediğine bakalım:

“… 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 40. maddesinin son fıkrasına göre, kat malikleri kurulu kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerden; dava konusu anataşınmazın kat malikleri kurulunca yöneticinin yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağı konusunda bir karar alınmamıştır. Yasanın bu maddesindeki yönetim giderlerinden maksat, anataşınmazın mutad olan yakıt, sigorta primi, kapıcı ücreti, genel elektrik ücreti, su parası, temizlik giderleri ve bahçıvan giderleri gibi harcamalardır…”

Yargıtay yönetim giderlerini şu şekilde sıralamıştır:

• Yakıt
• Sigorta primi
• Kapıcı ücreti
• Elektrik, su paraları
• Temizlik gideri
• Bahçıvan gideri

Yukarıdaki giderleri sayan Yargıtay bunları sınırlamamış ve “GİBİ” ifadesini de kullanmıştır. Ayrıca yine Yargıtay’a göre bunları MUTAD (her zamanki, süregelen) giderlerdir.

O zaman yöneticinin yarısından muaf olduğu genel yönetim giderleri şöyle tanımlansa yanlış olmayacaktır:

“Apartmanın ya da sitenin yönetiminin gerçekleştirilmesi için gerekli olan MUTAD giderlerdir”.

Yöneticinin yarısından muaf olacağı masraflar

O halde; kat malikleri kurulunda aksi kararlaştırılmadıkça, yöneticinin yukarıda sayılan giderlere ek olarak asansör bakımı ve küçük bakım ve onarımlar gibi mutad faaliyetler için yapılacak giderlerin yarısına katılmayacağını söyleyebiliriz.

Ancak örneğin dış cephe boyası, dam aktarımı, ısı yalıtımı yapılması ya da buna benzer büyük miktarda ve her zaman karşılaşılmayacak giderler olduğunda, artık yöneticinin de diğer kat malikleri gibi giderlere ayniyle katılması gerekir.

SONUÇ

Yönetici aidat öder mi? Bu sorunun cevabı hem evet hem de hayır olur. Bunun nedenini ve yöneticinin aidat ödemeyeceği durumlarda, hangi oranda ödemeyeceğini de yukarıda izah ettim.

Son olarak şunu söylemek isterim ki; birçok kat malikinin yapmaktan kaçındığı bir iş olan yöneticiliği yapmak isteyen ve bunu da hakkıyla yapmaya çalışan bir yönetici bulunduğunda, bence en doğrusu kat malikleri kurulunun toplanması ve yukarıda anlattığım mutad giderlere dair aidattan yöneticiyi tamamen muaf etmesi olacaktır.

Bu söylediğim bir zorunluluk olmasa da kanaatimce hem yöneticiye bir motivasyon olacak hem de yapılan güzel bir işin ödüllendirilmesi anlamına gelecektir.

Apartman yöneticisinin aidat ödemesi ile ilgili sık sorulan sorular: