Apartman yöneticisi olmak isteyen kat maliki bulmak çoğu zaman zordur. Bu nedenle birçok apartmanda ya da sitede, yönetici olmak isteyen biri olduğunda, bu derhal kabul görür. Peki, ama apartman yöneticisi olmanın bir getirisi yok mu? Örneğin, apartman yöneticisi aidat öder mi?
Apartman aidatı
Bir apartmanda ya da sitede yönetim faaliyetlerinin nasıl yürütüleceğini ve kat maliklerinin uymakla mükellef olduğu kurallar belirleyen ana mevzuat, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur.
Uygulamada aidat olarak bilinen ödemenin yasal dayanağı da Kat Mülkiyeti Kanunu’dur. Ancak uygulamada aidat olarak bilinen ödemenin kanundaki doğru ismi ”avans”tır.
Yine de kafa karışıklığı olmaması için ben de bundan böyle yazımda, avans yerine aidat kelimesini kullanacağım. Buna rağmen doğru kullanımın “avans” olduğunu bilmenizi isterim.
Aidat türleri
Bir apartmanda ya da sitede alınacak aidatlar aslında iki türdür. Bunlar şöyle sıralanabilir:
- Kat maliklerinden EŞİT miktarda alınacak aidat
- Kat maliklerinden ARSA PAYI ORANINDA alınacak aidat
Bu aidat türlerine göre alınması gereken aidatlar farklı belirlenmeli ve toplanmalıdır.
İşletme projesi
İşte kimden ne kadar aidat alınacağının belirlenmesinde esas alınan belge işletme projesidir. İşletme projesi şöyle tarif edilebilir:
“Binanın ya da binaların bir yıllık yönetimi süresince elde edilecek toplam gelir ile yapılacak toplam gider TAHMİN’ini, giderlerden her bir kat malikine düşecek olan yıllık tutarı ve tahmini giderler ile muhtemel giderleri karşılamak için her kat malikinin ödemesi gereken AVANS’ı içeren bir belgedir”.
Her apartman ya da sitenin yapmakla mükellef olduğu işletme projesi ile şu planlama yapılmış olunur:
- Bu apartmanın ya da sitenin tahmini gideri ne kadar? Kat maliki başına ne kadarlık gider düşüyor?
- Bu apartmanın ya da sitenin tahmini geliri ne kadar?
- Tahmini gelire ulaşmak için kat maliklerinden ne kadar avans toplamak gerekir?
Eşit miktarda alınan aidat
İşte bu işletme projesinde aidatlar ikiye ayrılmalı ve öncelikle eşit miktarda alınacak olan aidat tutarı belirlenmelidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20’nci maddesine göre kat malikleri şu giderlere EŞİT miktarda katılmak zorundadır:
- Kapıcı giderleri
- Kaloriferci giderleri
- Bahçıvan giderleri
- Bekçi giderleri
O halde tahdiden sayılı bu giderlerin karşılığı olan tutar tüm kat maliklerinden eşit olarak alınmalıdır.
Arsa payı oranında alınan aidat
Kanun’un yine aynı maddesine göre kat malikleri; binanın ya da binaların sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmak zorundadır.
O halde buna benzer giderler için tahmini bir gider belirlendiğinde, bu giderler herkesten eşit oranda alınmamalı, arsa payına göre aidat belirlenmelidir.
Yönetici kimdir?
Yönetici, kat malikleri adında apartmanın ya da sitenin yönetimini gerçekleştiren kimsedir. Yöneticinin nasıl seçileceğinden, seçiminin zorunlu olup olmadığına dair daha önce birçok konuda yazdım. Bunlardan birkaç tanesine göz atmak isterseniz, aşağıdaki bağlantıları ziyaret edebilirsiniz:
https://mustafabaysal.com/apartman-yoneticisi-secimi/
https://mustafabaysal.com/apartmanda-yonetici-zorunlu/
Yönetici aidat öder mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 40’ıncı maddesi bu sorunun cevabını verir. Bu maddeye göre; kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.
Bunun anlamı şudur:
- Kat malikleri kurulu toplanıp yöneticinin normal yönetim giderlerine hiç katılmamasına karar verebilir.
- Ya da üçte ikisine veya başka bir oranda katılmamasına karar verebilir.
- Hatta bunların aksine, yöneticinin de diğer herkes gibi aidat ödemesine karar verebilir. (Bu kararlar için klasik çoğunluk, yani katılanların yarısından bir fazlasının oyu yeterli olacaktır.)
- Ancak kat malikleri kurulu hiçbir karar almazsa, bu defa şu kural devreye girer: Yönetici, normal yönetim giderlerinin yarısından muaf olur.
Normal yönetim gideri nedir?
Tam da bu noktada yukarıdaki sorunun gündeme gelmesi normaldir: Normal yönetim gideri nedir? Öyle ya, maden yönetici normal yönetim giderlerinin yarısından muaf, o zaman bu giderlerin ne olduğunu Kat Mülkiyeti Kanunu açıklamış mı? Ne yazık ki, hayır.
O zaman Yargıtay’ın bu konuda ne dediğine bakalım:
“… 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 40. maddesinin son fıkrasına göre, kat malikleri kurulu kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerden; dava konusu anataşınmazın kat malikleri kurulunca yöneticinin yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağı konusunda bir karar alınmamıştır. Yasanın bu maddesindeki yönetim giderlerinden maksat, anataşınmazın mutad olan yakıt, sigorta primi, kapıcı ücreti, genel elektrik ücreti, su parası, temizlik giderleri ve bahçıvan giderleri gibi harcamalardır…”
Yargıtay yönetim giderlerini şu şekilde sıralamıştır:
- Yakıt
- Sigorta primi
- Kapıcı ücreti
- Elektrik, su paraları
- Temizlik gideri
- Bahçıvan gideri
Yukarıdaki giderleri sayan Yargıtay bunları sınırlamamış ve “GİBİ” ifadesini de kullanmıştır. Ayrıca yine Yargıtay’a göre bunları MUTAD (her zamanki, süregelen) giderlerdir.
O zaman yöneticinin yarısından muaf olduğu genel yönetim giderleri şöyle tanımlansa yanlış olmayacaktır:
“Apartmanın ya da sitenin yönetiminin gerçekleştirilmesi için gerekli olan MUTAD giderlerdir”.
Yöneticinin yarısından muaf olacağı masraflar
O halde; kat malikleri kurulunda aksi kararlaştırılmadıkça, yöneticinin yukarıda sayılan giderlere ek olarak asansör bakımı ve küçük bakım ve onarımlar gibi mutad faaliyetler için yapılacak giderlerin yarısına katılmayacağını söyleyebiliriz.
Ancak örneğin dış cephe boyası, dam aktarımı, ısı yalıtımı yapılması ya da buna benzer büyük miktarda ve her zaman karşılaşılmayacak giderler olduğunda, artık yöneticinin de diğer kat malikleri gibi giderlere ayniyle katılması gerekir.
SONUÇ
Yönetici aidat öder mi? Bu sorunun cevabı hem evet hem de hayır olur. Bunun nedenini ve yöneticinin aidat ödemeyeceği durumlarda, hangi oranda ödemeyeceğini de yukarıda izah ettim.
Son olarak şunu söylemek isterim ki; birçok kat malikinin yapmaktan kaçındığı bir iş olan yöneticiliği yapmak isteyen ve bunu da hakkıyla yapmaya çalışan bir yönetici bulunduğunda, bence en doğrusu kat malikleri kurulunun toplanması ve yukarıda anlattığım mutad giderlere dair aidattan yöneticiyi tamamen muaf etmesi olacaktır.
Bu söylediğim bir zorunluluk olmasa da kanaatimce hem yöneticiye bir motivasyon olacak hem de yapılan güzel bir işin ödüllendirilmesi anlamına gelecektir.
Apartman yöneticisinin aidat ödemesi ile ilgili sık sorulan sorular:
Apartman aidatını kimler ödemez?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun öngördüğü hiçbir istisna olmadığı için, her kat maliki aidat ödemek zorundadır.
Yönetici aidata zam yapabilir mi?
Hayır, yöneticinin aidata zam yapma yetkisi bulunmaz. Aidatın miktarını belirlemek yetkisi kat malikleri kuruluna aittir.
Sayın Hocam sorum şöyle; Yönetim Planında Yöneticinin aidata katılıp katılmayacağı Belirlenmemiş, Yöneticinin Aidata katılıp katılmayacağı Kat maliklerinin tamamının oyu mu gerekiyor, Yoksa Genel Kurulda oy çokluğu yeterli mi olur Teşekkürler.
Mustafa bey öncelikle iyi çalışmalar dilerim.
8 dairelik apartmanda ücret almadan yöneticilik yapıyorum.Aynı zamanda karar defterindede karar aldım aidat ödemiyorum.Apartmanın hangi giderlerine katılıp katılmayacağım konusunda yardımcı olabilir misiniz?
Merhaba, sorunuzun cevabı yazımda mevcut Sefa bey.
Sitede 2 adet kapıcı dairesi bulunuyor olup 1 kapicı çalışmaktadır.Çalışan kapıcıninda uyuşturucudan sabıka kaydı bulunmaktadir.İkamet etmiş oldum apartman da boş durumda bulunan kapıcı dairesini site başkanı apartman sakinlerinin onayı olmadan yönetim kurulu kararı ile kiraya vermiştir.Uyuşturucu ve çeşitli suçlardan sabıkası olan kapıcı üzerindeki ve kiraya verilen kapıcı dairesi hususunda yasal haklarımız nedir?
Merhaba, kiraya verme ile ilgili bilgiyi şuradan alabilirsiniz: Kapıcı dairesini kiraya verilmesi
Diğer konuya gelince; uyuşturucu sabıkası olan bir kimseyi işe alıp çalıştırdıktan sonra sabıkası nedeniyle çıkarmak, onun tazminat almasına sebep olacaktır. Ancak ister sabıkası olsun ister olmasın, kat malikleri kurulu kapıcıyı her zaman çıkarabilir. Yeter ki tazminat vb. haklarını ödemeyi göze alsın: Yönetici tek başına kapıcıyı çıkarabilir mi?
Merhabalar bende birsey sormak istiyorum.Yönetici hem aidat hemde doğalgaz ücretini ödemiyor onu anladık ama yönetici yardımcısıda hem doğalgaz hemde aidat ödemiyor bu yüzden biz daha fazla doğalgaz ödüyoruz.Yönetici yardımcısı nasıl ödemiyor böyle birşey varmı.
Merhaba, yönetici yardımcısı diye bir unvan Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yoktur. Ancak kat malikleri kurulu karar almışsa, bunlardan da aidat vs. almayabilir. Burada önemli olan, bu muafiyet işleminin dayanağı bir karar olup olmadığıdır.
Merhaba ben yeni yöneticiyim. Eski yönetici ocak ayı içinde yapması gereken genel kurulu mart sonunda yaptı. Üç aylık aidatı tarafına tahakkuk ettirdim. Fakat KMK 34 maddesini açıkça çiğneyerek genel kurulu geç yapmasına rağmen bu üç aylık aidatı ödemiyor. Ödemesi gerekir mi? Bu konuda bir kanun maddesi veya yargıtay kararı var mı?
Merhaba, yöneticiniz aidat ödemiyor mu? O halde, teknik olarak yöneticilik vasfı devam ettiği müddetçe, ödemesi de gerekmez.
Mustafa bey; Eski yönetici KMK nın amir hükümlerini çiğneyerek Genel Kurulu geç toplamıştır. Kat malikleri kurulu kendisine Aralık sonuna kadar aidat muafiyeti tanımıştır. Genel kurulu üç ay geç toplamış olmasından, kanunu alelen ihlal etmesinden üç aylık ek bir muafiyet elde etmesi adil görünmüyor.
Merhaba mustafa bey,
Karar defterine yoneticinin ilgili doneminde aidat odemesinden muaf olduğu yazilmasi ile ilgili bir zaman varmi dir, ornegin secim sonrası 3 4 ay sonra veya dönem sonunda bu kararin deftere islenmesi usul acisindan sorun olustururmu,
Teşekkürler
merhaba,
yaşadığımız site profesyonel site yönetimi tarafından yönetiliyor. fakat yönetim süreleri bitmesine rağmen toplantı yapmadılar. toplantı yapmadıkları gibi yeni yıl aidatını da mesaj atarak yükseltildiğini bildirdiler.
sorum şu; hem görev süreleri bittiğinden hem de kendi kendilerine aidat artırama yetkileri olmadığından dolayı ben yeni yıl içerisinde bu yönetime hiç aidat ödemesen sorumluluğumu yerine getirmemiş olur muyum. yeni yönetim seçilinceye ve yeni aidat yönetim kurulunca belirlenene kadar hiç aidat ödemesem ne olur?
Merhaba, ne yazık ki ödememeniz mümkün olmaz. Ödemezseniz ve davalık olursanız, mahkeme belirli bir rakam belirleyip bunu ödemeniz gerektiği kanaatine varabilir. Fakat bunun üstesinden gelmek için olağanüstü toplantı tertip edip yeterli çoğunlukla yönetimi değiştirirseniz, böylece soruna kesin ve kalıcı bir çözüm bulmuş olursunuz.
Apt .yöneticisine Gnl kurul kararıyla:
1-Yönetici ücreti ödeniyor
2-Apt.ynt .giderlerinden muaf tutuluyor.
Bu iki uygulamanın yapı ol masında sakınca varmı.
Not,:Apt denetleme kurulu üyesiyim,bir kat malikinden iki uygulamanın birden yapılamayacağı konusunda uyarı aldım.
Merhaba. Kat malikleri kurulu isterse iki kararı da aksini de alır. Burada önemli olan karar yeter ve toplantı kurallarına uyulup uyulmadığıdır.
3 bloklu bir sitede resmi olmayan site yöneticisi adı altında yöneticilik yapan kişi aidat öder mi kat maliklerine sormadan kapıcıyi çıkarma yetkisi var mı istemedigimiz halde azınlık olduğumuz için kişi seciliyor bunu nasıl ekarte edebiliriz ?
Merhaba, söylediğiniz şeyleri elbette yapamaz. Burada önemli olan sizin ne yapabileceğizdir. Bunun cevabını da şurada vermiştim: Apartman yöneticisi nasıl değiştirilir?
Merhaba Mustafa Bey SİTE İÇERİSİNDE CİDDİ ONARIM, İNSAAT YAPIMI GİBİ DURUMLARDA YAPILAN MASRAFLARDAN YONETİCİ MUAF OLABİLİRMİ.GENEL KURUL YONETİCİLERİ MUAF TUTMA KARARI ALABİLİRMİ
Merhaba, sorunuzun cevabını yazımda verdiğimi düşünüyorum.
ÇOK TEŞEKKURLER , AMA BEN YATIRIM AİDATLARINI KASDETMİŞTİM
GENEL KURULU ; ” YONETİM, YATIRIM AİDATLARINI YÖNETİCİLER ÖDEMESİN” DİYE BİR KARAR ALABİLİRMİ?
Merhaba. Kat malikleri kurulunun böyle bir karar almasının önünde yasal bir engel yoktur. Yönetim planınızda özel hükümler varsa, elbette bunların dikkate alınması icap eder.
Merhaba Mustafa Bey, yaklaşık 2 yıldır bir dairede oturmaktayım. Yöneticimiz 8 daireli bir binada merkezi sistem olan doğalgazın yarısını ödemektedir. Sizce sadece aidatı ödememesi gerekmez mi?
Merhaba. Aslında sorunuzun cevabı tam olarak yazımda var. Tekrar cevap vermektense, yazıyı daha dikkatli okumanızı rica ederim Hasan bey.
Mustafa bey apartmanda herkes aidatını ödüyor ama yönetici şirket yani özel iki yıllık süreçte 13000 TL borç çıkardı ne yapmamız gerekli
Aidat ödemekten muaf olan yönetici, binaya ait havuzun açılabilmesi için, fazladan aidat talep ediyor. Bunun için yapılan toplantıda, yönetici oy kullanabilir mi? Ben nasıl olsa aidat ödemiyorum. Havuz açılsın diyor. 170 tl olan aidat, 500 TL ye çıkartılıyor.
Merhaba, kat maliki ise elbette kullanabilir. Nihayetinde bir oy ile karar alınmıyor ve yeterli çoğunluğun sağlanması gerekiyor.
Mustafa bey merhaba, Benim size sormak istediğim bir konu var şöyleki, Bir apartmanda yöneticinin 3 tane dairesi var toplamda apartmanda 16 daire var ve yönetici maalesef hiç bir aidat’a katılmadığı gibi 3 tane dairesi içinde aidat ödemesi yapmıyor dolayısı ile işletme bütçesi 13 daireye bölünüyor. Bu olabilirmi yönetici işletme masraflarına dairesi kadar katılması gerekmiyormu buna nasıl itiraz edebiliriz.
Üstad Peki Bir sorum olacak.
Karar Defterine yöneticinde aynı oranda giderlere katılması kararı yazın diye söylenmesine karşılık yönetimin bu kararı yazmayıp yarısını ödememe durumunu kendi lehine kullanması durumda ve bu uygulamayı kat maliklerine bildirmemesi durumunda geçmişe dönük borçlandırma yapılabilir mi?
Zeki bey bunu kim söylemiş? Karar defterine yazılmasını isteyen kim? Eğer karar defterinde ya resmi bir karar metninde böyle bir ifade yoksa, yöneticinin yazıda bahsedilen giderlerin yarısına katılmama hakkı var demektir.
Mustafa bey yönetim kurulu 5 kişi olarak seçilmiş ise onlarda kendi aralarında 1 başkan va 4 uya olarak bu 5 kişinin hepsimi aidatin yarısını oder bilgilendirirseniz sevinirim tesekkurler
Merhaba, yönetim kurulu mutlaka 3 kişi olmalıdır. Şu yazımda da izah ettiğim üzere daha az ya da daha çok olamaz: https://mustafabaysal.com/apartman-yoneticisi-secimi/
Haliyle yönetim kurulunun yeniden seçilmesi ya da iki kişinin yazılı olarak görevden ayrılması gerekir. Aksi takdirde yarım aidat konusu herkes için sıkıntılı hale gelebilir.