Bir apartmanda ya da sitede kat malikleri kurulunun ne zaman, nasıl ve hangi aralıklarla toplanacağı Kat Mülkiyeti Kanunu ile belirlenmiştir ve haliyle bu kurallar herkesi bağlar. Buna rağmen bir yönetici ya da yönetim, bu kuralların aksine, toplantı yapmak istemeyebilir. Peki, ama apartman yöneticisi toplantı yapmıyorsa ne olur?
Yönetici toplantı yapmıyor!
Sebebi ne olursa olsun, böyle bir durumla karşılaşmak ihtimal dâhilindedir. Öyle ki; apartmanın ya da sitenin yöneticisinin toplantı yapmaması aşağıdaki şekillerde zuhur edebilir:
- Yönetici olağan toplantıyı zamanında gerçekleştirmez.
- Yönetici, kat maliklerinin ya da denetçinin talep ettiği olağanüstü toplantıyı gerçekleştirmez.
Hangi şekilde olursa olsun, apartmanın ya da sitenin karar alma ve icra organı olan kat malikleri kurulunun toplanmaması birçok sorunu beraberinde getirir.
Kat malikleri kurulu toplanmazsa ne olur?
Akla şöyle bir soru gelebilir: Kat malikleri kurulu toplanmazsa toplanmasın, yönetici işleri zaten yürütemez mi?
Bu yaklaşım her şeyden önce 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırı olmakla birlikte, aynı zamanda sitenin yönetilmesine dair kat maliklerini söz hakkının bir gasbı olarak da kabul edilmelidir.
Ortak alanlarda neler yapılacağı, kimin işe alınacağı ya da bireysel taleplerin karşılanıp karşılanmayacağı esasen kat maliklerinin yetkisindedir ve kat malikleri bu yetkilerini kat malikleri kurulu aracılığıyla kullanır.
Yönetici ya da yönetim ise ancak ve ancak rutin yönetim faaliyetlerini ve kat maliklerinin kendisine hususi yetki verdiği işleri yürütmek hakkına sahip olur.
Kat malikleri kurulunun zamanında yapılmaması
Biraz yukarıda ifade ettiğim iki tür toplantıdan ilki olağan toplantıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre olağan toplantı zamanını belirleme yetkisi esasen yönetim planına aittir. Şöyle ki; yönetim planında yıllık toplantı zamanı bildirilmişse, o tarihte toplanılması gerekir. Yönetim planın ne olduğunu şurada izah etmiştim: https://mustafabaysal.com/yonetim-plani-nedir/
Yönetim planında belirlenmiş özel bir tarih yoksa kat malikleri kurulu her yıl Ocak ayı içinde toplanmak zorundadır.
Burada yönetimin bir takdir hakkı bulunmazken, aksine toplantıyı zamanında yapmak bir görevinin olduğunu da söylemek gerekir. Buna rağmen kat malikleri kurulu toplantısı zamanında yapılmayabilir.
Yönetici olağanüstü toplantı yapmıyor!
Bir başka ihtimal de olağanüstü toplantının yapılmamasıdır. Önemli bir sebebin ortaya çıkması halinde denetçi olağanüstü çağrı davetinde bulunabilirken kat maliklerinin en az üçte biri de bir araya gelerek olağanüstü toplantı çağrısı yapabilir: https://mustafabaysal.com/apartman-toplanti-cagrisi/
Bu gerçekleştiğinde yöneticinin ya da yönetimin takdir hakkı bulunmaz ve toplantının muhakkak yapılması icap eder. Her şeye rağmen, yönetici yine de toplantı yapmamayı tercih edebilir.
Apartman toplantısı yapılmazsa!
Burada kat maliklerinin önünde birden fazla seçenek bulunur. Bunları şöyle sıralayabiliriz:
- Olağan toplantı zamanı her sene sabit olduğundan, yöneticinin bir toplantı düzenlemesi bile gerekmez. Yani yönetici olağan toplantı yapmıyorsa, kat malikleri kendileri bir araya gelerek toplantı yapabilir ve bu kararı bir kâğıda geçirerek gerekirse yöneticiye tebliğ edebilir.
- Bu toplantıda kat malikleri isterlerse yeni bir yönetici ya da yönetim seçebilir. Evet, apartman yöneticisi seçilme şartları bellidir ve olağan toplantıda alınacak usule uygun bir karar ile mevcut yönetimin görevine son verilebilir.
- Olağanüstü toplantı çağrısı sonrasında yönetici kat malikleri kurulunu toplamıyorsa, kat malikleri yine bir araya gelebilir ve olağanüstü toplanma sebebiyle sınırlı olmak üzere karar alabilir.
Bu noktada anlaşılması gereken husus, toplantının illa yöneticinin katılımına muhtaç olmadığının anlaşılmasıdır. Yönetici toplantılara ister katılır, ister katılmaz; kat malikleri kurulunca usule uygun alınan kararlar yöneticinin rızasına bağlı olmaksızın geçerli olur.
SONUÇ
Apartman yöneticisi toplantı yapmıyor! Olağanüstü genel kurulu toplamıyor! Kat malikleri ne yapacak?
Ortada bir kriz olduğu kesin olmakla birlikte; anlamanız gereken ilk husus, kat malikleri kurulunun yönetici olmadan da pekâlâ toplanabileceği ve karar alabileceğidir.
Öyle ki kat malikleri kurulu kendi kendilerine bir araya gelebilir, karar alabilir ve aldıkları kararın gereğini dahi yerine getirebilir. Hiçbir aşamada yönetici iznine ya da onayına ihtiyaçları yoktur.
Benim şahsi tavsiyem ise; toplantı yapmayan yöneticiyle uğraşmaktansa ilk fırsatta kat malikleri kurulunun yeni bir yönetici seçmesi yönünde olacaktır. Böylece sorun temelli çözülmüş olacaktır. Burada dikkat edilmesi gereken husus; yönetici seçiminin yapılacağı toplantının çağrı usullerine riayet etmek ve yasal çoğunluk ile yeni bir yönetici seçmekten ibarettir.
Yönetici toplantıya gelmezse ne olur?
Yönetici toplantıya gelmezse, hukuken bu hiçbir anlam ifade etmez. Kat malikleri kurulu yönetici olmadan da toplanır, karar alır ve uygular.
Yönetici toplantı yapmadan karar alabilir mi?
Yönetici, mutat yönetim işlerini elbette tek başına yürütebilir. Ancak bunun haricinde, kat maliklerinin kendisine yetki vermediği işlerde tek başına karar alamaz ve iş yapamaz.
