Kat maliklerinin oy hakkı

Bir apartmanda ya da sitede kararlar kat malikleri kurulunda alınır ve kat malikleri de haliyle bu kurulu üyesidir. Halk arasında apartman genel kurulu olarak da bilinen kat malikleri kurulunda, kat maliklerinin oy hakkı nasıl belirlenir?

Apartman ve site yönetiminde oy kullanmada genel kural

Bu konuda bilinmesi gereken en temel kural, her kat malikinin bir oy hakkına sahip olduğudur. Ancak bu kuralın elbette birtakım istisnaları vardır.

Birden fazla dairesi olan kat malikinin oy hakkı

Bir apartmanda ya da sitede her bir daireye ya da dükkâna farklı kişiler sahip olabileceği gibi, bir kimse birden fazla mülk sahibi de olabilir.

Böyle durumlarda bu kimse, kat maliki sıfatını haiz olduğu her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı oy hakkına sahip olacaktır.

Yine de yukarıdaki kimsenin sahip olabileceği oy sayısı, bütün oyların üçte birinden çok olamayacaktır. Örneğin 10 daireden oluşan bir apartmanda tek bir kimse 6 dairenin kat maliki olsa bile, bu kimsenin kullanabileceği oy 6 değil; 10’un üçte biri olan 3 olacaktır.

Yukarıdaki örnekte 10’un üçte biri 3,3 gibi küsuratlı bir rakam çıkıyor olsa da hesaplamada kesirler dikkate alınmaz.

Aynı daireye birden fazla kişinin sahip olması

Bazen de bir bağımsız bölümün birden fazla kat maliki olabilir; yani örneğin iki kişi bir daireye ortaklaşa sahip olabilir. Bu durumda ise ortak kat maliklerinden birisi diğerine vekâlet vermelidir.

Ehliyetsiz kat malikinin oy hakkı

Bir başka durumda ise kat maliki ehliyetsiz olabilir. Ehliyetsiz kat maliklerini yasal mümessilleri temsil edecektir.

Alınacak kararla ilgili olan kat malikinin oy hakkı

Eğer toplantıda alınacak olan karar, doğrudan doğruya bir kat malikini ilgilendiriyorsa, bu kat maliki elbette toplantıya katılabilir; fakat oy kullanamaz.

Kat malikinin eşinin oy hakkı

Kat malikinin eşi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından kat maliki dışında herhangi birisidir ve eş olmak sıfatı, ona yetki vermez.

Haliyle kat malikinin eşi, kat maliki tarafından vekalet verilmedikçe kat malikleri kurulunda oy kullanamaz.

Apartman yöneticisinin oy hakkı

Şu yazımda izah ettiğim üzere apartman yöneticisi kat malikleri arasından seçilebileceği gibi, dışarıdan ya da kiracılar arasından da seçilebilir: Apartman yöneticisi seçimi

Ancak kat malikleri kurulunda oy kullanma yetkisi yalnızca kat maliklerine aittir. O halde; kat maliki olması şartıyla apartman yöneticisi de elbette oy kullanabilir.

Kat malikleri kurulunda vekaletle oy kullanma

Kat maliki toplantıya bizzat katılmak yerine başkasına oy kullandırmak isteyebilir. Bu durumda oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir.

Vekâletin noterden olması ve hatta yazılı olması dahi gerekmeyip bunlar ancak ispat kolaylığı sağlayacaktır. Vekâlet herhangi bir şekilde tabi değildir ve sözlü dahi verilebilir.

Buna ilişkin bir Yargıtay kararında şöyle denilmektedir:

“… 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın hükümlerine göre anataşınmaz kat malikleri tarafından yönetilir. Aynı yasanın 31. maddesinin son fıkrasına göre kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eli ile kullanabilir. Yetkili vekilin mutlak surette imzalı bir belge ile toplantıya katılması, yolunda yasada bir düzenleme bulunmamaktadır. Bilindiği gibi Borçlar Yasası hükümlerine göre vekâlet hiçbir şekil koşuluna bağlı değildir. Vekâlet sözleşmesinin yazılı veya resmi olması mecburiyeti de yoktur. Vekil eden ile onu temsil eden arasında, somut olayda olduğu gibi temsil yönünden herhangi bir anlaşmazlık bulunmadığı hallerde, vekilin yaptığı işlemlerin, aldığı kararların, oluşacak kararlara verdiği oyların geçerli olduğunun kabulü gerekir.

Meğerki bu yolla temsil edilen kat maliki, o kişinin kendisini temsil etmediğini ona vekâlet vermediğini belirtmiş olsun. Olayımızda, vekil eden ile vekil arasında vekalet ve temsil yönünden bir çekişme bulunmamaktadır Kat maliki .., rızası ile kocası …’yi vekili olarak toplantıya gönderdiğini ve toplantıda alınan kararları kabul ettiğini mahkeme huzurunda açıkça beyan etmiştir. Öte yandan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 30. maddesine göre, kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanır ve oyçokluğu ile karar verir. Yöneticinin atanmasını ve denetçinin seçimini düzenleyen 34 ve 41. maddelerde de sayı ve arsa payı çoğunluğu aranmaktadır. Açıklanan bu durum karşısında davalılardan …’ın arsa payı dikkate alınmasa dahi toplantıya katılan diğer davalı kat maliklerinin bu toplantıyı yapmaları için toplantı ve karar yeter sayısı mevcut bulunmaktadır.

Vekâlet sözleşmesi yukarıda da değinildiği gibi bir şekle bağlı olmayıp iradenin açıklanması ile hüküm ifade etme özelliğine sahip bulunduğundan …’nın tutanağa geçen beyanları karşısında kocası …’ya vermiş olduğu belgedeki imzanın kendisine ait olup olmamasının hukuki bir değeri bulunmadığı gibi, mahkemenin imzanın …’e ait bulunup bulunmadığı konusunda bilirkişi incelemesi yaptırmasına da gerek bulunmamaktadır. Tüm bu açıklamalar dikkate alındığında mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, kabulü yönünde hüküm kurulması doğru görülmemiştir…” (18 Hukuk, 2010/11930 E. Ve 2010/16248 K.).

Bu tür durumlarda bazen aynı kişiye, birçok kat maliki aynı anda vekâlet verebilir.

• Böyle bir kimse, oy sayısının yüzde 5’inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.

• Ayrıca 40 ve daha az kat mülkiyetinin varit olduğu bir apartmanda ya da sitede, bir kimse en çok iki kişiye vekâlet edebilir.

Örneğin 100 kat mülkiyetli bir sitede bir kat malikine en çok 5 kişi daha vekâlet verebilir. Çünkü bu kimse için azami oy kullanma üst sınırı yüzde 5’tir.

Ancak sitede 20 kat mülkiyeti olsaydı, bunun yüzde beşi 1 yapsa bile, bu kimse yine de 2 kişi için daha vekâleten oy kullanabilirdi.

Kat maliklerinin oy hakkı tablosu

Aşağıdaki tabloda, çeşitli senaryolara göre kat maliklerinin kaç oy kullanabileceğini görebilirsiniz:

Kat maliki türü	Kullanabileceği oy sayısı
Bir dairesi olan ve sadece kendi için oy kullanacak kat maliki	1
Birden çok dairesi olan ve sadece kendi için oy kullanacak kat maliki	Her dairesi için ayrı ayrı kullanabilir; ama kullanacağı oyun AZAMİ sınırı bütün oy sayısının 1/3’üdür.
Başkaları adında vekaletle oy kullanacak olan kimse	Bağımsız bölüm sayısı 40 ve altında olan bir apartmanda/sitede en çok 2 kişiye vekalet edebilir. 41 ve üstü bağımsız bölüm varsa, toplam oy sayısının en çok %5’ine vekalet edebilir.

SONUÇ

Kat malikleri kurulunda oy hakkı temel olarak çok basit bir kurala tabidir: Her kat maliki bir oy hakkına sahip olur. Ancak bir kimsenin birden fazla daireye sahip olması ya da toplantıya katılamayanların vekalet vermeleri durumlarında özel kurallar geçerli olur ki; bu kuralları yukarıda izah ettim.

Kat maliklerinin oy hakkında sık sorulan sorular: