Kat Mülkiyeti Kanunu

Kat maliklerinin oy hakkı

Bir apartmanda ya da sitede kararlar kat malikleri kurulunda alınır ve kat malikleri de haliyle bu kurulu üyesidir. Halk arasında apartman genel kurulu olarak da bilinen kat malikleri kurulunda, kat maliklerinin oy hakkı nasıl belirlenir?

Apartman ve site yönetiminde oy kullanmada genel kural

Bu konuda bilinmesi gereken en temel kural, her kat malikinin bir oy hakkına sahip olduğudur. Ancak bu kuralın elbette birtakım istisnaları vardır.

Birden fazla dairesi olan kat malikinin oy hakkı

Bir apartmanda ya da sitede her bir daireye ya da dükkâna farklı kişiler sahip olabileceği gibi, bir kimse birden fazla mülk sahibi de olabilir.

Böyle durumlarda bu kimse, kat maliki sıfatını haiz olduğu her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı oy hakkına sahip olacaktır.

Yine de yukarıdaki kimsenin sahip olabileceği oy sayısı, bütün oyların üçte birinden çok olamayacaktır. Örneğin 10 daireden oluşan bir apartmanda tek bir kimse 6 dairenin kat maliki olsa bile, bu kimsenin kullanabileceği oy 6 değil; 10’un üçte biri olan 3 olacaktır.

Bunlara göz atmadan gidersen, pişman olabilirsin!

Yukarıdaki örnekte 10’un üçte biri 3,3 gibi küsuratlı bir rakam çıkıyor olsa da hesaplamada kesirler dikkate alınmaz.

Aynı daireye birden fazla kişinin sahip olması

Bazen de bir bağımsız bölümün birden fazla kat maliki olabilir; yani örneğin iki kişi bir daireye ortaklaşa sahip olabilir. Bu durumda ise ortak kat maliklerinden birisi diğerine vekâlet vermelidir.

Ehliyetsiz kat malikinin oy hakkı

Bir başka durumda ise kat maliki ehliyetsiz olabilir. Ehliyetsiz kat maliklerini yasal mümessilleri temsil edecektir.

Alınacak kararla ilgili olan kat malikinin oy hakkı

Eğer toplantıda alınacak olan karar, doğrudan doğruya bir kat malikini ilgilendiriyorsa, bu kat maliki elbette toplantıya katılabilir; fakat oy kullanamaz.

Kat malikinin eşinin oy hakkı

Kat malikinin eşi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından kat maliki dışında herhangi birisidir ve eş olmak sıfatı, ona yetki vermez.

Haliyle kat malikinin eşi, kat maliki tarafından vekalet verilmedikçe kat malikleri kurulunda oy kullanamaz.

Apartman yöneticisinin oy hakkı

Şu yazımda izah ettiğim üzere apartman yöneticisi kat malikleri arasından seçilebileceği gibi, dışarıdan ya da kiracılar arasından da seçilebilir: Apartman yöneticisi seçimi

Ancak kat malikleri kurulunda oy kullanma yetkisi yalnızca kat maliklerine aittir. O halde; kat maliki olması şartıyla apartman yöneticisi de elbette oy kullanabilir.

kat maliklerinin oy hakkı

Kat malikleri kurulunda vekaletle oy kullanma

Kat maliki toplantıya bizzat katılmak yerine başkasına oy kullandırmak isteyebilir. Bu durumda oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir.

Vekâletin noterden olması ve hatta yazılı olması dahi gerekmeyip bunlar ancak ispat kolaylığı sağlayacaktır. Vekâlet herhangi bir şekilde tabi değildir ve sözlü dahi verilebilir.

Buna ilişkin bir Yargıtay kararında şöyle denilmektedir:

“… 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın hükümlerine göre anataşınmaz kat malikleri tarafından yönetilir. Aynı yasanın 31. maddesinin son fıkrasına göre kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eli ile kullanabilir. Yetkili vekilin mutlak surette imzalı bir belge ile toplantıya katılması, yolunda yasada bir düzenleme bulunmamaktadır. Bilindiği gibi Borçlar Yasası hükümlerine göre vekâlet hiçbir şekil koşuluna bağlı değildir. Vekâlet sözleşmesinin yazılı veya resmi olması mecburiyeti de yoktur. Vekil eden ile onu temsil eden arasında, somut olayda olduğu gibi temsil yönünden herhangi bir anlaşmazlık bulunmadığı hallerde, vekilin yaptığı işlemlerin, aldığı kararların, oluşacak kararlara verdiği oyların geçerli olduğunun kabulü gerekir.

Meğerki bu yolla temsil edilen kat maliki, o kişinin kendisini temsil etmediğini ona vekâlet vermediğini belirtmiş olsun. Olayımızda, vekil eden ile vekil arasında vekalet ve temsil yönünden bir çekişme bulunmamaktadır Kat maliki .., rızası ile kocası …’yi vekili olarak toplantıya gönderdiğini ve toplantıda alınan kararları kabul ettiğini mahkeme huzurunda açıkça beyan etmiştir. Öte yandan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 30. maddesine göre, kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanır ve oyçokluğu ile karar verir. Yöneticinin atanmasını ve denetçinin seçimini düzenleyen 34 ve 41. maddelerde de sayı ve arsa payı çoğunluğu aranmaktadır. Açıklanan bu durum karşısında davalılardan …’ın arsa payı dikkate alınmasa dahi toplantıya katılan diğer davalı kat maliklerinin bu toplantıyı yapmaları için toplantı ve karar yeter sayısı mevcut bulunmaktadır.

Vekâlet sözleşmesi yukarıda da değinildiği gibi bir şekle bağlı olmayıp iradenin açıklanması ile hüküm ifade etme özelliğine sahip bulunduğundan …’nın tutanağa geçen beyanları karşısında kocası …’ya vermiş olduğu belgedeki imzanın kendisine ait olup olmamasının hukuki bir değeri bulunmadığı gibi, mahkemenin imzanın …’e ait bulunup bulunmadığı konusunda bilirkişi incelemesi yaptırmasına da gerek bulunmamaktadır. Tüm bu açıklamalar dikkate alındığında mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, kabulü yönünde hüküm kurulması doğru görülmemiştir…” (18 Hukuk, 2010/11930 E. Ve 2010/16248 K.).

site yönetim kurulu oy hakkı

Bu tür durumlarda bazen aynı kişiye, birçok kat maliki aynı anda vekâlet verebilir.

  • Böyle bir kimse, oy sayısının yüzde 5’inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.
  • Ayrıca 40 ve daha az kat mülkiyetinin varit olduğu bir apartmanda ya da sitede, bir kimse en çok iki kişiye vekâlet edebilir.

Örneğin 100 kat mülkiyetli bir sitede bir kat malikine en çok 5 kişi daha vekâlet verebilir. Çünkü bu kimse için azami oy kullanma üst sınırı yüzde 5’tir.

Ancak sitede 20 kat mülkiyeti olsaydı, bunun yüzde beşi 1 yapsa bile, bu kimse yine de 2 kişi için daha vekâleten oy kullanabilirdi.

Kat maliklerinin oy hakkı tablosu

Aşağıdaki tabloda, çeşitli senaryolara göre kat maliklerinin kaç oy kullanabileceğini görebilirsiniz:

Kat maliki türüKullanabileceği oy sayısı
Bir dairesi olan ve sadece kendi için oy kullanacak kat maliki1
Birden çok dairesi olan ve sadece kendi için oy kullanacak kat malikiHer dairesi için ayrı ayrı kullanabilir; ama kullanacağı oyun AZAMİ sınırı bütün oy sayısının 1/3’üdür.
Başkaları adında vekaletle oy kullanacak olan kimseBağımsız bölüm sayısı 40 ve altında olan bir apartmanda/sitede en çok 2 kişiye vekalet edebilir. 41 ve üstü bağımsız bölüm varsa, toplam oy sayısının en çok %5’ine vekalet edebilir.
Kat malikleri kurulunda oy hakkı
kat malikleri oy kullanma hakkı

SONUÇ

Kat malikleri kurulunda oy hakkı temel olarak çok basit bir kurala tabidir: Her kat maliki bir oy hakkına sahip olur. Ancak bir kimsenin birden fazla daireye sahip olması ya da toplantıya katılamayanların vekalet vermeleri durumlarında özel kurallar geçerli olur ki; bu kuralları yukarıda izah ettim.

Kat maliklerinin oy hakkında sık sorulan sorular:

Kat maliki kaç oy kullanabilir?

Bu sorunun cevabı, hemen yukarıda izah edilen vekâlet ile oy kullanma bölümünde bulunabilir. Yine de tekrarlamak gerekirse; 40 ve daha az bağımsız bölümün olduğu bir apartmanda/sitede bir kat maliki en çok 2 kişi için daha olmak üzere toplam 3 oy kullanabilir. 41 ve üstünde bağımsız bölüm olan apartmanda/sitede ise, kendi oyu haricinde, toplam oy sayısının en çok %5’i kadar oy kullanılabilir.

Kat malikleri kurulunda kiracı oy kullanabilir mi?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 31’inci maddesine göre; her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Bu nedenle kiracıların, kat malikleri kurulunda kendi adlarına oy kullanmaları mümkün değildir. Ancak ev sahipleri tarafından vekâlet verilirse, elbette onlar adına oy kullanabilirler.

Kat maliki kiracıya vekâlet verebilir mi?

Hemen yukarıdaki soruda da cevabı verildiği üzere, kat maliki kiracıya vekâlet verebilir ve böylece kiracının kat malikleri kurulunda oy kullanmasını sağlayabilir.

Site genel kurulunda kimler oy kullanabilir?

Site genel kurulu olarak da bilinen kat malikleri kurulunda yalnızca kat malikleri ve kat maliklerinin vekâlet verdiği kimseler oy kullanabilir.

Mustafa Baysal

Sizin için doğru ve değerli bilgiyi paylaşmaya çalışıyorum. Bu yazı gerçekten işinize yaradıysa ve teşekkür etmek istiyorsanız, yapmanız gereken tek şey onu PAYLAŞMAK.

Bunlara göz atmadan gidersen, pişman olabilirsin!

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

41 Yorum

  1. Merhaba 2019 da binalar teslim edilirken yapılan 5 ya 6 kişilik bir toplantı da verilen klima dış ünite dış duvara asilamaz kararı var. Fakat hem aradan geçen yıllar hem de satılan daireler ve el değiştiren binalar hasebiyle bu yeni gelenlerin hiç birinin imzasının olmaması bu kararı düşürür mü. O günden sonra bu konu hakkında hiç bir toplantı yapılmadı iki yıldır da toplantı yapılmıyor. Bu karar hükümsüz olur mu. Dış üniteyi dışarı taktirdigimda cikartirabilirler mi. Teşekkürler ☺️

  2. Hocam iyi geceler kat maliki yerine vekaleti evrağını başka mâlik olarak ben imza atabilirmiyim. Teşekkür ederim.

  3. Merhabalar, eşim ile aynı dairede ikamet ediyorum. Toplantılara ben katılıyorum. Daire sahibi eşim iken ben yönetici seçilebilir miyim ? Teşekkürler

  4. Sayin Baysal , 9 Bagimsiz bölümden olusan bir Apartmanda bazi Bagimsiz Bölümler Kari/Koca ortak tapuda . Bildigim kadariyla 3 daire bu durumda . Apartmanla ilgili alinacak kararlarda ortak olan dairelerin oy hakki 1 mi yoksa 2 mi

    1. Merhaba, elbette bir tanedir Oğuz bey. Taraflardan birisinin diğerine vekalet vermesi yeterlidir.

  5. Merhaba verdiğiniz bilgiler için teşekkürler. Kat maliklerinden yönetime borcu olanların oy hakkı verilememesi olabilir mi?

  6. 1-Yabancı ülke vatandaşi kat maliki yönetici seçiminde oy hakkı var mı? 2toplantiya katılmayanlar kat mülkiyeti sahipleri oy kullanma hakları varmıdır.

  7. Site genel kurulunda; yönetici seçimi vb oylamalar için kat maliki dışında,dışarıdan 3. Şahıslara vekâlet verilir mi ?

  8. Merhaba Mustafa bey.20 bağımsız bölümü olan apartmanda tek dairesi olan bir kat maliki olarak oturmaktayım.binada 5 er dairesi olan iki kişi yurt dışında yaşadığı için tek bir kişiye vekalet vermişlerdir.bu durumda ilgili vekil kaç oy hakkına sahiptir

    1. Merhaba. Sorunuzun cevabını yazımda bulmuş olmalısınız. Yazının konusu zaten sorunuzun cevabından ibaret.

      1. Yazınızın tamamını okudum ama Kafam karıştı ve içinden çıkamadım yani bir sayı çıkaramadım bir türlü lütfen yardım ediniz

        1. Tekrar merhaba. Vekil olarak tayin edilen kişi en çok 2 kişiye vekalet edebilir. Vekalet ettiği her bir kat maliki için ise en çok 1/3 oranına denk gelen 6 oy kullanabilir. Haliyle sizin durumunuzda, vekalet verilen bu kimse 2 kat malikine ait 5’er daire için de oy kullanabilir.

  9. Merhabalar 84 daireli bir sitede 12 dairem var genel kurulda tüm dairelerim adına oy kullanabilirmiyim? Teşekkürler.

    1. Süleyman bey merhaba, sorunuzun cevabı yazımda mevcut. Dikkatli okumanızı öneririm.

  10. Merhaba:
    Sitede 1 daire kocasının üstüne ve kocası oy kullanma hakkı ile komşularından yasal çerçevede vekalet alabilir burası tamam eşi de komşularından vekalet alabilirmi yani 1 daire için aşağıdaki kuralmı geçerlidir yada dairede oturan herbir birey vekalet toplayabilirmi?
    “Bağımsız bölüm sayısı 40 ve altında olan bir apartmanda/sitede en çok 2 kişiye vekalet edebilir. 41 ve üstü bağımsız bölüm varsa, toplam oy sayısının en çok %5’ine vekalet edebilir.”

    1. Merhaba. Buradaki kuralda kat maliki ya da başkası açısından sonuç değişmez. Verdiğiniz örnekte erkek kat maliki hem kendi adına aslen hem de ayrıca en fazla 2 kişi adına vekaleten oy kullanabilir. (40 ve altında daire için) Karısı ise yine en fazla 2 kişi adında vekaleten oy kullanabilir. Unutmayın ki; kat maliki vekaleti ister komşusuna verir, ister kiracısına verir, isterse de avukata verir. Burada önemli olan bir kimsenin vekalet edebileceği kişi sınırıdır.

  11. 1000 daireli bir sitede arsa payı 1kişinin 350, 4 kişinin 50 şer daireden 550 daireleri var. Bu 5 kisinin toplam oy hakları 1/3 yani 333 müdür yoksa herbirinin ayrı ayrı 1/3 yani 333 den fazla olamaz diye arsa sahiplerinin oy hakkı toplamı 333+50+50+50+50 olarak 533 mü olur?

    1. Merhaba. 350 dairesi olan kat malikinin 333 oy hakkı olur. Diğerleri tüm daireleri için oy kullanabilir.

  12. 6 kişilik bir apartmandaki bir kat maliki imza sirküsünü imzalamakatan imtina ederek, kendisine gönderiler iadeli mektubu da almayarak kendisinin toplantıya çağırılmadığı bilgi verilmediği gibi bir itirazda bulunabilir mi bulunursa durum nedir?

    1. Osman bey elbette itirazsa bulunabilir. Bu tebligatın yapıldığını mutlaka ortaya koymak zorundaysanız, elden imzalatmaya çalışmak yerine, iadeli taahhütlü gönderebilirsiniz.

      1. iadeli taahhütlü mektup gönderiyorum kargo ile de gönderiyorum ama teslim almıyor ve bana haber verilmedi diyerek 2 defa dava açtı davalar sürüyor ve icra ile de tahsil yapsamıyoruz

        1. Osman bey, siz işinizi yasaya uygun şekilde yapıyor musunuz? Cevabınız evet ise, ilgili kat maliki istediği kadar dava açabilir ya da itirazsa bulunabilir. Siz alınan kararların gereğini yaparsınız ve sonunda haklı çıkarsınız. Ancak buradaki kritik konu, sizin her işinizi “kanuna uygun” yapmış olmanızdır. Burada bir tereddüdünüz varsa, sıkıntı yaşama ya devam edersiniz.

  13. 48 daireli bir apartmanda bir kişinin 4 dairesi varsa kaç oy hakkı vardır apartman toplantisinda

    1. 48 dairenin üçte biri 16 eder. Bu rakam, birden fazla dairesi olan kimsenin, her bir dairesi için ayrı ayrı olmak üzere, bu apartmanda kullanabileceği azami oy sayısını gösterir. Bunun anlamı ise 4 dairesi olan kişinin tüm daireleri için oy kullanabilecek olmasıdır.

        1. Merhaba, yazımdaki tabloda da görebileceğiniz üzere toplam bağımsız bölüm sayısının üçte biri kadar oy kullanabilir. Bu ise 10 rakamına tekabül eder. Haliyle bu kişi 9 dairesi için de oy kullanabilir.

          1. Merhabalar, tabloda toplam bağımsız bölüm sayısının üçte biri denmemiş. Bütün oy sayısının üçte biri denmiş. Bütün oy sayısı, toplam bağımsız bölüm mü yoksa birden fazla bağımsız bölümün sahibi olan malikin toplam oy sayısısı mı tam anlayamadım. O nedenle size sorma gereği duymuştum. Çünkü benzer bir soru yine sorulmuş, o kişiye de % 3 şeklinde cevap verilmiş. Kurusa bakmayın kanunlar yamalı bohça gibi olunca biz sade vatandaşlar anlamakta güçlük çekiyoruz.

          2. Tekrar merhaba, siz de haklısınız. Ancak kastedilen tüm bağımsız bölüm sayısının üçte biri olup, kendi sahip olduğu daire sayısının üçte biri değildir.

      1. Yanıtın yeniden düzenlenmesinde fayda var
        48 dairenin 1/3 ü 16 daire
        4 dairesi varsa 4 ü için de oy hakkı olur
        İyi günler dilerim

        1. Sevgi hanım, uyarınız için çok teşekkür ederim. Böyle bir matematik hesabını nasıl yaptığımı ben de anlamakta zorluk çektim. Düzeltiyorum.

  14. Kat malikleri kurul toplantısına Kat maliki ölmüş 12 varisden biri diğer varislerin vekaleti olmadan toplantıya katılıp yönetici seciminde ve alınan kararlara imza atıyor.Bunun hukuken gecerliliği varmıdır.Yine kat maliki olmayan ve kardeşinin evinde oturan kişi vekaletsiz toplantıya katılıp olumlu oy kullanmıştır.Yok hükmünde veya Mutlak butlan olmuş olurmu yönetici hukuksuz secildiğinden yönetici sıfatıyla kat mülkiyeti den doğan hakları ihlal etmektedir.12 yıl gecti zaman aşımı sözkonusudur.

    1. Merhaba, cevabı aslında siz vermişsiniz. Elbette diğerlerinin vekalet vermediği bir durumda, tek bir varis oy kullanamaz. Kat maliki olmayan kardeş de kullanamaz. Bu kararlar yok hükmündedir ve KANAATİMCE her zaman iptal edilebilir. Yine de bir avukattan destek almanızı öneririm. Ayrıca neden bunun yerine, seçim yoluyla yöneticiyi değiştirmeyi düşünmüyorsunuz?

  15. Bilgileriniz için çok çok teşekkür ederim.Adresiniz neresi tanışmak isterim.herhangi bir hukuki durumda sizinle çalışmak isterim.

    1. Merhaba İsmail bey, ben teşekkür ederim. Web sitem üzerinden ya da sitemde yer alan sosyal medya hesaplarım üzerinden her zaman bana ulaşabilirsiniz. Böylesi daha hızlı olacaktır.

      1. Merhaba hocam toplu yapida kiraci ev sahibinin vekalet vermesiyle apartman yöneticisi secilebilirmi

        1. Merhaba, kiracının yönetici seçilmesi için ev sahibinin ne vekaletine ne de onayına ihtiyacı vardır Ömer bey.

Aşağıdaki yazılara bakmadan gitme!
Kapalı
Başa dön tuşu