Bir apartmanın ya da sitenin yöneticisinin veya yönetiminin esas görevi, binanın yönetim işlerini gerçekleştirmektir. Yönetim faaliyetleri ise haliyle harcama yapılmasını gerektirir. Burada akla şöyle bir soru gelmesi muhtemeldir: Apartman ya da site yönetiminin harcama yetkisi nasıl belirlenir?
Site yönetimi harcama yetkisi neleri kapsar?
Bir site yönetiminin yapacağı her kuruş harcama için kat malikleri kurulundan izin alması beklenemeyeceği gibi, tüm harcamaları tek başına ve kontrolsüz yapması da mümkün olmaz. O halde, apartman yöneticisinin ya da site yönetiminin hangi harcamaların tek başına yapabileceğini ortaya koymak gerekir?
Yöneticinin görevleri
Yöneticinin ya da yönetimin hangi harcamaları tek başına yapabileceğini anlamak için öncelikle hangi görevlerinin olduğunu bilmek gerekir.
Şu yazımda yöneticinin görevlerini kaleme almıştım: https://mustafabaysal.com/apartman-yoneticisinin-gorevleri/
Oradan da görüleceği üzere yöneticinin genel yönetim işleri, defter belge işleri ve işletme projesi olmak üzere üç esas görevi bulunur. Yönetici yapacağı tüm işleri, bu üç esas faaliyetin çatısı altında gerçekleştirir.
Apartman yöneticisinin harcama yetkisi
Öncelikle şunu ifade etmek gerekir ki; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yöneticinin hangi harcamaları tek başına yapabileceğine dair özel bir düzenleme bulunmaz. Bu nedenle, Kanun’un 35’inci maddesinde açıklanan yöneticinin görevlerine bakmak doğru olur.
Burada görüleceği üzere yöneticinin; binanın amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri alma görevi vardır. Ayrıca yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi de yöneticinin görevleri arasındadır.
Benzer şekilde binanın korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirleri, onlar adına almak da yöneticinin görevlerindendir. Yine asansör bakım ücretlerinin ödenmesi de bu maddede sayılmıştır.
Yönetici tek başına hangi harcamaları yapabilir?
Hemen yukarda sayılan yönetici görevlerinden de anlaşılmış olmalıdır ki; apartmanın ya da sitenin rutin yönetim faaliyetlerinden kaynaklanan maaş, bakım ve onarım vb. giderlerinin yönetici tarafından tek başına harcanması hem yasaldır hem de işin doğası gereğidir.
Burada yüzde yüz bir sınır koymak mümkün olmasa da ana kural aşağıdaki gibi belirlenebilir:
- Yönetici, kapıcı ve diğer çalışan maaşlarını tek başına ödeyebilir.
- Yönetici; asansör başta olmak üzere, aydınlatma, kapı vb. rutin bakım ve onarım ücretlerini tek başına ödeyebilir.
- Yöneticinin yaptırmak istediği bakım ve onarım; basit ve zorunlu bakım ve onarımın ötesinde ise, bunu yöneticinin tek başına yaptırmaması gerekir. Örneğin asansörün motorunun değiştirilmesi servis tarafından önerilmişse, yöneticinin bu zorunlu değişim için tek başına harcama yapabilmesi gerekir. Ancak yönetici bahçeye yeni bir kamelye yaptırıp ücretini kendiliğinden ödeyemez.
Sitede harcama yetkisi kime ait?
O halde denilebilir ki; yönetim faaliyetinin gerektirdiği, rutin ve zorunlu giderlerde harcama yetkisi yöneticiye ait iken; daha büyük, arızi ve zorunlu olmayan giderlerde harcama yetkisi kat malikleri kuruluna aittir.
Ayrıca burada dikkate alınması gereken iki ayrıntı bulunur:
- Yönetim planında, yöneticinin harcama yetkisinin sınırları belirlenmişse, buradaki kurallar mutlak geçerlidir.
- Kat malikleri kurulu bir karar alıp yöneticinin hangi harcamalarda ya da ne kadarlık miktara kadar yetkili olduğunu belirlerse, buradaki hükümler de geçerli olacaktır.
SONUÇ
Apartman ya da site yönetimi harcama yetkisine sahip midir? Bu sorunun cevabı hem evet hem hayırdır. Harcamanın niteliğine, yönetim planındaki hükümlere ya da kat malikleri kurulunun daha önce verdiği harcama yetkisinin içeriğine göre sonuç değişecektir.
Ancak ne olursa olsun, apartman ya da site yöneticisi çalışan maaşlarının ödenmesinde, rutin giderlerin yapılmasında, zorunlu bakım ve onarımların gerçekleştirilmesinde harcama yetkisine kendiliğinden sahip olacaktır. Aksi takdirde, yönetim faaliyetinin yürütülmesi teknik olarak mümkün olmayacaktır.
Yöneticinin tek başına karar alma yetkisinin olup olmadığını izah ettiğim bir başka yazıma şuradan göz atabilirsiniz: https://mustafabaysal.com/apartman-yoneticisi-tek-basina-karar/
