Apartman ya da site yöneticisi, kat malikleri kurulu toplantısı için bahçeye indi, toplantı saati geldi; fakat aşağı üç beş kişiden fazlası inmedi. Şimdi ne olacak? Kat malikleri toplantıya gelmezse ne olur?
Kat maliklerinin toplantıya gelmemesi
İster olağan toplantı zamanı olsun ve isterse de özel bir gündemle yapılan bir olağanüstü toplantı söz konusu olsun, kat malikleri ve yetki verdikleri kiracıları toplantıya yeterli ilgiyi göstermeyebilir. Aslında, apartmanda ya da sitede oturanlar bilir ki; özellikle aidat konulu toplantılar hariç, neredeyse her toplantıda bu sorun yaşanır.
Apartman toplantısı türleri
Konuyu izah etmeden önce çok temel bir bilgiyi paylaşmam doğru olur; çünkü yapılan toplantının niteliği, bu toplantıya çağrı usulünü de değiştirir. Böyle olunca, doğru usulde davet etmediğiniz insanların toplantıya katılmamasını da normal karşılamanız gerekir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre iki tür kat malikleri toplantısı vardır:
- Olağan kat malikleri kurulu toplantısı
- Olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı
Bu iki tür, birbirinden farklı çağrı usullerine tabidir ve bunların neler olduğunu şu yazımda izah etmiştim: https://mustafabaysal.com/apartman-toplanti-cagrisi/
Öncelikle bu yazıyı okuduğunuzu farz ederek, yazının devamına geçiyorum. Diğer türlü, yani usulsüz çağrı yapıldığında, kat maliklerinin toplantıya gelmemesine kızmamak gerekecektir.
Kat malikleri kurulu toplanma yeter sayısı
Toplantıya kimsenin gelmemesinden şikayet etmek demek, aslında yeterli sayıda kimsenin gelmemesinden şikayet etmek demektir.
Çünkü toplantıya gelen ister üç kişi olsun, ister hiç kimse gelmesin; yeterli çoğunlukla toplantı açılmadığında, bunların hepsi aynı anlama gelecektir.
Şu yazımda gerekli çoğunluk sayılarını izah etmiştim: https://mustafabaysal.com/kat-malikleri-kurulu-karar-yeter-sayilari/
O yazımdan da görüleceği üzere; olağan bir toplantıda gereken yeter sayıları şöyledir:
- Kurul toplantısı, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından bir fazlasının katılımıyla başlar.
- Kararlar, katılanların oy çokluğuyla alınır.
Bazı kararlarda oy çokluğu yetmeyecek ve kat maliklerinin 3/4/ ya da 2/3 ya da yarısı gibi oranlar da aranacaktır. Bunların neler olduğunu da yukarıdaki yazımda bulabilirsiniz.
Apartman toplantısında çoğunluk sağlanamazsa!
Diyelim ki herkesin eşit arsa payına sahip olduğu 20 kat malikinden müteşekkil bir apartmanın toplantısına 10 kişi ya da daha az sayıda kişi geldi. Yarıdan bir fazla olan 11 sayısına ulaşılamadığı için bu toplantı yapılmayacaktır.
Bu durumda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 30’uncu maddesine göre, 15 gün içinde ikinci toplantının yapılması gerekir. Buradaki 15 gün azami süre olup bu süre geçirilmemek kaydıyla, 15 gün içinde istenen bir gün belirlenebilir ve karar defterine bu durum yazılarak kaydedilir.
Apartmanda ikinci toplantı
Belirlenen günde yapılacak ikinci toplantıda artık kat maliklerinin yarısından bir fazlasının katılması gerekmez ve bu toplantıya kaç kişi gelirse gelsin, toplantı yapılır. Katılanların yarısından bir fazlasının oyuyla da kararlar alınır (Elbette özel çoğunluk aranan durumlar hariç).
SONUÇ
Kat malikleri toplantıya gelmezse ne olur? Aslında bir şey olmaz. Bu durumda yöneticinin ya da yönetimin canını sıkması da gerekmez.
Eğer olağanüstü bir toplantı söz konusu ise, bu toplantı çağrısında belirtilmiş olması gereken tarihte ikinci toplantı yapılır.
Eğer olağan toplantı söz konusu ise, 15 günü aşmamak kaydıyla, ikinci toplantı için bir tarih belirlenir ve o tarih herkese duyurularak toplantı yapılır.
Artık ikinci toplantıya ister 3 kişi gelsin, ister 100 kişi; bu toplantı muhakkak yapılır ve özel çoğunluk aranmayan hallerde, katılanların yarısından fazlasının onayladığı her karar alınır ve yasal olarak geçerli kabul edilir.
Bir başka deyişle, kat malikleri toplantıya gelmezse ve yeterli çoğunluk sağlanamazsa, bundan zararlı çıkma ihtimali olan kişiler yine bu ilk toplantıya gelmeyenler olacaktır; çünkü ikinci toplantıya da katılmazlarsa, katılanlar istedikleri kararı kolaylıkla alabilecektir.
Tam tersi bir durumda, yönetici ısrarla toplantı yapmıyorsa kat maliklerinin ne yapabileceğini izah ettiğim bir yazıma ise şuradan göz atabilirsiniz: https://mustafabaysal.com/apartman-yoneticisi-toplanti-yapmiyor/
