Bir apartmanı ya da siteyi yönetmek elbette kolay bir iş değildir. Onlarca ve bazen yüzlerce sakinden oluşan apartmanlarda ve sitelerde yöneticinin yaptırım hakkı olmasının gerektiği düşünülebilir. Peki, ama apartman yöneticisi yaptırım uygulayabilir mi?
Apartman yöneticisi seçimi
Apartman yöneticisinin seçimi, kat malikleri kurulunca alınacak normal kararlardan farklı bir çoğunluk gerektirir ve kat malikleri kurulu hem sayı hem de arsa payı çoğunluğu ile karar vermedikçe yönetici atanamaz: https://mustafabaysal.com/apartman-yoneticisi-secimi/
Site ve apartman yöneticisi ne iş yapar?
Apartman yöneticisinin görevlerini şu yazımda ayrıntılı olarak ele almıştım: https://mustafabaysal.com/apartman-yoneticisinin-gorevleri/
O yazıda sayılan yönetici görevlerine ek olarak şunu söyleyebiliriz ki; bir yöneticinin temel görevi komşular arasında koordinasyon sağlamak ve komşuluk ilişkilerinin doğru şekilde yürümesine katkı sağlamaktır.
Apartman yöneticisi hangi yaptırımları uygulayabilir?
Hangi yönetici olursa olsun, idare ettiği kitle ile ilgili birtakım yaptırımlar uygulayabilmesi beklenir. Ancak konu apartman ya da site yöneticisi olunca işler değişir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun tanımladığı ve öngördüğü yönetici bir amir olmaktan öte koordinatör olarak kabul edilmelidir.
Nitekim Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yöneticinin kat malikleri hakkında uygulayabileceği herhangi bir yaptırım bulunmaz.
Yönetim planında yaptırım olması
Kanun’da yönetici için getirilmiş yaptırım hakkı olmasa da yönetim planı ile birtakım yaptırımların getirilebilmesi mümkündür. Yönetim planının önemini şu yazımda izah etmiştim: https://mustafabaysal.com/yonetim-plani-nedir/
Ölçülü ve makul olması şartıyla, yönetim planında yöneticiye yaptırım hakkı tanınması mümkündür. Burada, hangi yaptırımların ölçülü ve makul olacağını ve hangilerinin olmayacağını tek tek saymak mümkün olmaz.
Ancak bir örnek vermek gerekirse; aracını yanlış yere park eden araç sahibine makûs seviyede para cezası uygulanması mümkün olabilirken; aracını otoparka bir daha almamak gibi bir ceza ölçülü olmayacaktır.
Nitekim site yönetiminin hangi hallerde site sakinlerine para cezası kesebileceğini bir başka yazımda anlatmıştım: https://mustafabaysal.com/site-yonetimi-ceza-kesebilir-mi/
Apartman kurallarına uymayan hakkında ne yapılabilir?
Yönetim planında özel hüküm olmadığını varsayarsak, yöneticinin yaptırım yetkisinin olmadığını söylemiştim. Peki, ama yöneticinin hiç mi yetkisi yoktur?
Burada devreye 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33’üncü maddesi girer. Bu maddeye göre; kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir.
O halde burada yöneticinin, sorun çıkaran sakin hakkında yapabileceği şey; kat malikleri kurulu adına ya da kendi adına hakimin müdahalesini isteme hakkı vardır.
Bu noktadan sonra hakim bir karar verir ve kararın uygulanmasını ister. Eğer sorun çıkaran kat maliki ya da kiracı hakimin kararını yerine getirmezse, bu kat maliki ya da kiracı hakkında idari para cezası yine mahkeme tarafından uygulanır.
SONUÇ
Site ya da apartman yöneticisi yaptırımları nelerdir? Bu sorunun cevabı öncelikle ve genel kural olarak HİÇ’tir.
Yani Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yönetici için öngörülmüş yaptırım çeşitleri yoktur. Ancak eğer yönetim planında yöneticinin sakinler üzerine uygulayabileceği makul ve ölçülü yaptırımlar varsa, elbette yönetici bu yaptırımları uygulayabilir.
Aksi takdirde yöneticinin site ya da apartman sakinini içeri almamak, aracını otoparka sokmamak, onu evinden çıkarmak ya da sosyal tesislerden yararlanmasını engellemek gibi yaptırımları olamaz.
Yöneticinin, sorun çıkardığını düşündüğü bir kat maliki ya da kiracı hakkında yapabileceği tek şey, her bir kat malikinin de hakkı olan ve yukarıda izah ettiğim “hakimin müdahalesini istemek”ten ibarettir.
Apartman ve site yönetimi yaptırımları ile ilgili sık sorulan sorular:
Apartman hangi kanuna göre yönetilir?
Apartman ya da site 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetilir.
Apartman yöneticisi nereye şikayet edilir?
Yöneticinin şikayet eidleceği bir merci yoktur. Bunun yerine yöneticinin görevden alınması gerekir ki; bunun nasıl olacağını şurada izah etmiştim: Apartman yöneticisi nasıl değiştirilir?