Apartmanda ya da sitede kapıcı istihdam etmek de çıkarmak da belirli kurallara tabidir. Bir apartmanın yöneticisinin yetkileri sınırlı olduğu için kat maliklerinin aklına şu sorunun gelmesi muhtemeldir: Yönetici kapıcıyı işten çıkarabilir mi?
Yöneticinin görevleri ve yetkileri
Apartman yöneticisinin gerek yetkileri ve gerekse görevleri sınırsız değildir. Yöneticinin görevleri ve yetkileri her şeyden önce yasalarla ve diğer mevzuatla belirlenir.
Bunun ardından kat malikleri kurulunun talimatları gelir ki; yönetici aslen kat malikleri kurulunun hizmetini görmek üzere vazifelendirilmiştir. Yöneticilik bir idare makamı olmaktan önce, hizmet makamı olarak görülmelidir.
Yöneticinin seçimi
Apartman yöneticisini seçen de zaten kat malikleri kuruludur. Yönetici seçimini daha önce yazmıştım: https://mustafabaysal.com/apartman-yoneticisi-secimi/
Kat malikleri kurulu tarafından seçilen bir yönetici sınırsız hareket özgürlüğüne sahip değildir. Kanunlarla ve diğer mevzuata kendisine açıkça verilen görevler haricinde, yöneticinin hareket etmeden önce kat malikleri kurulu tarafından yetkilendirilmiş olması gerekir.
Yöneticinin kapıcıyı işten çıkarma yetkisi
İşte özel yetkilendirme gerektiren hallerden birisi de yöneticinin kapıcıyı işten çıkarmasıdır. Konut Kapıcıları Yönetmeliğinin 4’üncü maddesinde yöneticinin görevleri ve yetkileri sayılırken şöyle denilmiştir:
“İşverence kendisine yazılı yetki verilmesi koşulu ile iş ve toplu iş sözleşmesi yapmak, değiştirmek ve feshetmek”.
Ayrıca 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Ek madde 2’sinde “Kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici tarafından sözleşmeleri herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren, kapıcı…” ifadesi geçmektedir.
Bir apartmanda ya da sitede işveren, kat malikleri kuruludur. Haliyle kat malikleri kurulu tarafından yetki verilmesi şartıyla, yöneticinin kapıcıyla iş sözleşmesi yapmak ve sözleşmeyi feshetmek hakkının olduğu açıktır.
Kat malikleri kurulu yetki vermeli
Böylece, kat malikleri kurulunun yetki verdiği yöneticinin kapıcıyı işten çıkarabileceğini söyleyebiliriz. Kat malikleri kurulunun acıka yetkilendirmediği bir yönetici kapıcıyı kendi başına işten çıkaramaz.
Nitekim bir Yargıtay kararında bu durum şöyle ifade edilmiştir:
“… Kat Mülkiyeti Yasasının ek 2.maddesi hükmüne göre kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici tarafından kapıcılık sözleşmesi feshedilip kapıcının görevine son verilebilir. Somut olayda davalı yöneticiye kat malikleri kurulunca kapıcılık sözleşmesinin feshedilmesi ve kapıcının işine son verilmesi konusunda herhangi bir yetki verilmediğine göre bu konuda kat malikleri kurulunca karar alınmadan doğrudan yönetici hakkında açılan davanın reddine karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur…”(18 Hukuk, 2005/8542 K.).
Kat malikleri kurulunun kapıcıyı işe almak ya da işten çıkarmak için yöneticiye yetki verme kararını ise olağan çoğunlukla alması yeterlidir.
Yani kat malikleri kurulu öncelikle tüm kat maliklerinin arsa payı ve sayı çoğunluğu ile toplanmalı ve katılanların yarısından en az bir fazla ile yöneticiye yetki vermelidir. Eğer ilk toplantı için aranan toplantı yeter sayısı sağlanamazsa, ikinci toplantıya kaç kişi katılırsa katılsın, toplantı geçerli olacaktır.
SONUÇ
Kat malikleri kurulunun yasal çoğunluğu sağlayarak özel yetki verdiği yönetici kapıcıyı işten çıkarabilir. Hem de bu kararı alırken kimseye danışması da gerekmez.
Ancak tersinden baktığımızda görülecektir ki; kat malikleri kurulunun özel yetki vermediği bir yönetici kapıcıyı işten çıkaramaz. Böyle bir durumda yönetici ancak kat malikleri kurulunu olağanüstü toplantıya çağırarak kapıcının işten çıkarılmasını isteyebilir. Son kararı işveren sıfatıyla kat malikleri kurulu verecektir.
Kapıcının işe alınması ve işten çıkarılması için yöneticiye yetki vermek isteyen bir kat malikleri kurulunun karar defterine aşağıdaki ibareyi yazdırması ve yasal çoğunluğun kararı imzalaması yeterli olacaktır.
“Konut Kapıcılar Yönetmeliği’nin 4’üncü maddesi kapsamında, kat malikleri kurulu adına ve namına iş ve toplu iş sözleşmesi yapmak, değiştirmek ve feshetmek yetkisi yöneticiye verilmiştir.”.
Yöneticinin kapıcıyı tek başına işe alıp almayacağını açıkladığım bir başka yazıma da şuradan göz atabilirsiniz: https://mustafabaysal.com/kapiciyi-kim-ise-alir/
Mustafa bey merhaba.
MSB lojmanlarında oturmaktayım. 4 yıl önce lojmana girdiğimde apartman görevlimizin site içindeki başka bir lojmanda oturduğu asıl oranın tam zamanlı apartman görevlisi olduğu hatta oradan emekli olup bu sefer eşini apartman görevlisi gösterip gene aynı binada oturmaya devam ettiği asıl binasında görevini sürdürürkende bizim lojmana da günlük olarak çöp toplamaya haftada bir apartman temizliği ve bahçe temizliği gibi faaliyetlere geldiğini öğrendim. Apartman yönetiminde görevlendirildikten sonra apartman görevlisi bu çalışanın sigortasının olmadığı site üst yönetiminin lojman bloklarında yaptığı gibi bizdende her ay belli bir miktar para toplayarak kıdem tazminatı için bir havuz oluşturduğunu öğrendim. Ardından hemen sgk’ya başvurarak 2019 yılı itibariyle yarı zamanlı çalışan olarak sigortasını başlattım ve o zamana kadar birikmiş olan 7000 ₺ kıdem tazminatınıda kendisine ödedim. Bu süre zarfı sonunda bügüne geldiğimizde şuan yarı zamanlı olarak yaklaşık 22 saat üzerinden sigortası düzenli ödenmekte şimdiki aylık maaşıda 1500 tl dir.
Apartman sakinleri hizmetinden ve yılların getirdiği mesleki deformasyon diyebiliriz memnun değiller ve şirketle anlaşalım denildi. Şuan kendisine işine son vermek istediğimizi söylediğimizde 1997’den beri bizim apartmanımızda çalıştığını ispatlayabilir bu süreden itibaren günümüze kadar ki 26 yıllık kıdem tazminatını istiyor ve benim sigortam yatmadı diyerek mahkemeye vereceğini bildirdi. Eşim beş sene sonra emekli olacak o zamana kadar idare edin sonra helalleşip ayrılırım gibi ifade de bulundu. Sonuç olarak bundutmda kamu konutu olması hasebiyle önceki ödenmemiş sgk durumu, ödenmiş bir miktar kıdem tazminatı ve sonradan başlanmış sgk ödemesi dikkate alındığında nasıl bir yöntem önerebilirsiniz. Teşekkür ederim
Merhaba, açıkçası bu konuda en ufak bir yorum bile yapmam doğru olmaz; çünkü sizi yanıltabilirim. Burada cevabını vermeniz gereken soru çok basittir: Kat malikleri ne diyor? Hiçbir kararı kendi başınıza vermenizi önermem; kat malikleri kurulunu toplayın, onlara sorun ve ne deniyorsa onu yapın. Böylece sorumluluğu paylaştırmış olursunuz.
Teşekkür ederim.
Merhaba mustafa bey oturduğum sitede kapıcı benimle olup biteni ailemin durumunu hiç sevmedigim görüşmek istemediğim birine anlattığını duydum bununla ilgili ne yapmam gerekiyor ben bu kapıcıyı işten attırmak istiyorum
Merhaba, sizi anlıyorum; fakat haklı fesih için ağır şartlar gerekir. Evet, bahsettiğiniz husus bir geçerli fesih nedeni olabilir; fakat bunun tespitinin zor olduğunu hatırlatmam gerekir. Buna benzer sorunları çözmenin en mantıki yolu diyalogdan geçer.
Merhabalar Mustafa Bey, Ben 84 daireli bir blokta site görevlisi olarak çalışmaktayım. Oturduğum daire kapıcı dairesi olarak tahsis edildi ve 2 yıla yakındır hem oturuyor hem çalışıyorum. Yönetici daireyi kira vereceğini söyleyerek daireyi boşaltmam gerektiğini belirtti. Bana da daha kücük bir daire ayarladığını ve oraya geçmemi söyledi kısacası işin ucunda kendince uyguladığı mobbing var daireyi boşalttırıp kiraya verme durumu var mı ? Bunları yapması yasal mı ? Bu tarz durumlar karsısında haklarımız, yapmamız gerekenler nelerdir?
Merhaba, böyle bir durum işçi için esaslı değişiklik anlamına gelir. Bunu kabul etmezseniz işveren kendiliğinden değiştiremez; fakat ila değiştirirse de haklı fesih yapabilirsiniz. İşe ihtiyacınız varsa, en doğrusu diyalogla soruna çözüm bulmak olsa gerekir.
Sayın Yetkili,
Ben 24 dairelik bir apartmanda ev sahibiyim. Apartmanın inşaatı sonrası bir bekçi apartmanın kapıcısı yapmış bina sahibi.
Son iki senedir toplantı olmuyor pandemi nedeniyle.
Kapici haziran temmuz ağustos ayında havuz bina temizliği yapiyor. Eylül den itibaren mayıs ayı olmuş kapıcı dairesinde.
Binaya üç eve hırsız girdi ,kapıcı görmedi, ben Aralık ve ocak ayı eve gittim , kapıcı benden rahat kira yok ,elektrik su ödemiyor aidat vermiyor. Aylık asgari ücret tıkır aliyor üstelik adam emekli maaşı çalışıyor. Soruşturma sonrası öğrendim eşi sigortalı, kapıcı adam yapıyor. Yani adam yazin bile haftada bir bina temizlik havuz ve bahçe sulama ayda iki veya üç gün çalışıyor. Eski maaşa göre günlük bin TL alıyor. Yeni asgari ücretle adam günlük 1500 TL maaş kazanıyor. Sorusturdum adam bina müteahhit muhasebecisi yerleştirmiş köylüsü sanırım.
Bende araştırdım havuz bahçe bina temizlik için şirket var yapacaklar. Eylül sonrası binada kapıcı gerekmiyor bir kaç aile oturanlar var , aylik bina temizliği sirket yapacak zaten. En azından aidat yükselmez. Yoksa aidat 3 bin TL iki katına çıkacak. Ve ben vermek istemiyorum boş yere paramı.
Yönetime girsem bu kapiciyi nasıl evine yollarim yani işten çıkarırım. Zaten kamera sistemi var ,millet evinde oturmayan sigorta yaptırsın, ben sigorta yaptırdım. Kapici bazen 6 yedi ay köyüne gidiyor ve aylik işliyor bu nasıl bir sahtekarlık anlayamadım. Ben bu işleri anlamiyorum ,
Ben nasıl bir yol izlemem lazım. Aidat yükselirse vermek istemiyorum çünkü haksız bir durum söz konusu dolandırıcılık ve sahtekarlık var bu işte. Etrafta çoğu apartmanda şirketler hizmet veriyor, pek kapici görmedim.
Bu adam tazminat istermi hakkı var mı?
Yada 3 ay maaş verelim sonra otursun kalsin evde ama ben para veremem adam benden rahat , kira aidat, elektrik su ,tüp derdi bile yok.. Bu nasıl iştir.
Vereceğiniz bilgiler ve kanununi haklar için şimdiden teşekkürler. Hayırlı günler dileriz.
Merhaba. Yönetime girmeniz size kimseyi işten çıkarma hakkını vermez. Kapıcının nasıl işten çıkarılabileceğini aslında tam olarak bu yazımda bulabilirdiniz. Diğer sorunuza gelince; unutmayın ki her kararın alınacağı yer kat malikleri kuruludur. O halde öncelikle kat malikleri kurulunu olağanüstü toplantıya çağırarak yönetici olmanız işinizi kolaylaştıracaktır. Sonrasında ise her türlü kararı, usulünce ve kanuni olmak kaydıyla, alabilirsiniz. Tüm bu toplantı ve çağrı usullerini sitemdeki diğer yazılarda görebilirsiniz.
EKONOMİK NEDENLERDEN DOLAYI SİTE SAKİNLERİ AİDAT ÖDEME KONUSUNDA ÇOK SIKINTI YAŞAMAKTADIRLAR.. KAICI AYLIĞI SGK KONUSUNDA ÖDEMELERDE ZORLUK ÇEKMEKTEYİZ KAPICIYI NASIL İŞTEN ÇIKARABİLİRİZ….
Mustafa bey bana açıklayıcı bir şekilde nasıl bir yol izleyebilirim.. YAZBİLİRMİSİNİZ…
Merhaba, bu sorunun cevabı çok uzun olur Mehmet bey. Ama şu kadarını söyleyebilirim ki; kat malikleri kurulu her zaman toplanarak kapıcıyı işten çıkarma kararını verebilir. Burada önemli olan feshe bağlı kıdem tazminatı başta olmak üzere diğer tüm alacakları doğru hesaplayarak kapıcıya ödemektir.
Mustafa Bey merhabalar. Babam 6-7 bloklu yazlık bir sitenin kapıcı görevlisi olarak çalışıyor. Tüm ev sahipleri babamdan memnun. Sitede yaşlı bir teyzenin ricası üzerine perdesini taktığı için “özel işlerini görüyorsun” ibaresiyle siteye atanmış olan Kayyum babamın haberi olmadan çıkışını vermiş. Böyle birşey mümkün olabilir mi? Yani herhangi bir uyarı,ihtar vs olmadan doğrudan sigortadan düşürüp çıkışını vermişler bu durumda ne yapmamızı önerirsiniz?
Merhaba. İşveren işçisini her zaman işten çıkarabilir. İşçi ise bu durumda hakkını hukuki yollarla arar ve uzlaşma olmazsa, mahkeme kararını verir. Yapmanız gereken, bir an önce bir avukatla görüşerek hakkınızı aramak olmalıdır. Benim somut çıkış gerekçesi ile ilgili bir şey söylemem ise mümkün değil.