Kapıcıya konut tahsis etmek zorunlu mu?

Bir apartmanda ya da sitede görev yapan kapıcıların çok büyük bir kısmının kapıcı dairesinde oturduğunu görüyoruz. Çoğu zaman bu konutlara kira da vermeyen kapıcılar için kapıcı lojmanı tahsis etmek bir zorunluluk mudur? Kapıcıya konut verilmesi gerekir mi?

Bu soruya internette yer alan web sitelerinde verilen cevapların çoğunun hatalı olduğunu biliyor muydunuz?

Kapıcı kime denir?

Kapıcı; ana taşınmazın korunması, bakımı, küçük çaptaki onarımları, ortak olan yerlerinin ve döşemelerinin bakımı, temizlenmesi, bağımsız bölümlerde oturan kişilerin çarşı işlerinin görülmesi, güvenliklerinin sağlanması, kalorifer yakılması ve bahçe düzenlenmesi ile bakımı ve benzeri diğer hizmetleri yürüten kişidir.

Kapıcı konutu nedir?

Kapıcı konutu ise; kapıcıya ikamet etmesi için tahsis edilmiş, kapıcının yakıt, elektrik ve su gibi giderlerine katılıp katılmayacağının özel olarak belirlendiği bir tür lojmandır. Apartman görevlisi olarak da adlandırılabilecek kapıcılar için önemli bir sosyal ve maddi hak olduğunu rahatlıkla söyleyebiliriz.

Kapıcıya konut verilmek zorunda mı?

İnternette yer alan onlarca web sitesinde bu soruya cevap verilirken, Konut Kapıcıları Yönetmeliği esas alınıyor.

Konut kapıcıları yönetmeliğine göre bu sorunun çok net bir cevabı var: Hayır, zorunlu değil! Yani hiçbir yönetici ya da apartman yönetimi kapıcıya konut tahsis etmek zorunda değildir.

Ancak birçok kimsenin gözünden kaçan husus, kapıcılara konut tahsis etmenin zorunlu olmadığını ifade eden 13’üncü maddenin birinci fıkrasındaki bu hükmün Danıştay tarafından iptal edilmiş olmasıdır.

Danıştay, kapıcılara konut tahsisi ile ilgili maddeyi iptal etti

Konut Kapıcıları Yönetmeliğinin 13’üncü maddesinin ilk fıkrası şu şekildeydi: “Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir”.

Bu hükmün iptali için Danıştay’a dava açılmış, dava sonucunda yukarıdaki cümle Danıştay 10. Dairesinin 13.03.2007 tarihli ve 2004/6952 Esas, 2007/946 Karar sayılı kararıyla iptal edilmiştir iptal edilmiştir.

Bunun üzerine davalı idarenin iptalin kaldırılmasına ilişkin yaptığı temyiz başvurusu, Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 17/9/2012 tarih, 2007/2123 Esas ve 2012/1180 Karar sayılı kararı ile reddedilmiştir.

Ardından davalı idare karar düzeltme isteminde bulunmuş ve bu başvuru da Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 05/02/2015 tarih, 2013/1692 Esas ve 2015/245 Karar sayılı kararıyla reddedilmiştir.

Kapıcı konut tahsisi ile ilgili Danıştay kararı

Yukarıdaki karar ne anlama gelir? Bunun cevabını vermek için ilgili Danıştay kararını okumak gerekecektir.

Kapıcıya konut tahsisinin zorunlu olmadığına dair yönetmelik hükmünü iptal eden Danıştay kararı şu şekildedir:

“İstemin Özeti: 3.3.2004 tarih ve 25391 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan “Konut Kapıcıları Yönetmeliği” nin 13. maddesinde yer alan “kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir.” hükmünün; imar mevzuatına göre kapıcı konutu ayrılması zorunlu olan binalarda çalışan kapıcılara, kapıcı konutu verilmesi zorunluluğu gözetilmeksizin yapılan düzenlemenin hukuka aykırı olduğu ileri sürülerek iptali istenilmektedir.

Savunmanın özeti: Kapıcılara konut verilmesini öngören yasal bir düzenlemenin bulunmaması nedeniyle yasal dayanaktan yoksun bulunan davanın reddi gerektiği savunulmaktadır.

Danıştay Tetkik Hakimi : ……

Düşüncesi: İmar mevzuatına göre kapıcı konutu ayrılması zorunlu olan binalarda çalışan kapıcılara kapıcı konutu verilmesi zorunluluğu gözetilmeksizin, tüm konut kapıcılarına kapıcı konutu verilmesinin zorunlu olmadığı sonucunu yaratan düzenlemenin iptali gerektiği düşünülmektedir.

Danıştay Savcısı: …

Düşüncesi: Dava, 3.3.2004 tarih ve 25391 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan “Konut Kapıcıları Yönetmeliği” nin 13. maddesinde yer alan “kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir.” hükmünün iptali istemiyle açılmıştır.

4857 sayılı İş Kanunu’nun “Konut kapıcılarının özel çalışma koşulları” başlıklı 110’uncu maddesinde;” Konut kapıcılarının hizmetlerinin kapsam ve niteliği ile çalışma süreleri, hafta tatili, ulusal bayram ve genel tatil günleri, yıllık ücretli izin hakları ve kapıcı konutları ile ilgili hususların düzenlenmesinde uygulanan değişik şekil ve hususlar Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir” kuralı bulunmaktadır.

Anılan maddede belirtilen hususlar, dava konusu yönetmelik ile düzenlenmiş olup, Yönetmeliğin “Kapıcı Konutu ve Tahliyesi” başlıklı 13. maddesinde; kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesinin zorunlu olmadığı, eğer kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmişse, konutun 3194 sayılı İmar Kanunu ve Belediye İmar Yönetmelikleri ile öngörülen koşullara uygun olması gerektiği, kapıcıya görevi nedeniyle verilmiş olan konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemeyeceği kuralına yer verilmiştir.

Öte yandan, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 36. maddesinin 1’inci fıkrasında, kapıcı dairesi ayrılması mecburiyeti olan binalarda, bu dairelerin yönetmelikte belirtilen şart ve ölçüleri taşıması gerektiği, son bendinde de, nerelerde ve hangi binalarda kapıcı dairesi ayrılması gerektiğinin İmar yönetmeliklerinde gösterileceği belirtilmiştir.

3030 Sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği’nin 52. maddesinde, konut olarak kullanılacak 12 daireden fazla olan binalarda kapıcı dairesi yapılmasının mecburi olduğu, aynı Yönetmeliğin 53’üncü maddesinin 5’inci bendinde de kapıcı dairelerinin amacı dışında kullanılamayacağı kuralı yer almaktadır.

4857 sayılı Yasanın 110’uncu maddesinde, konut kapıcılarının çalışma koşullarının; sözleşme serbestisi ilkesi uyarınca taraflar arasında yapılacak iş akdiyle belirlenmesi yerine, yürüttükleri hizmetin niteliği, çalışma sürelerinin farklılığı ve sorumlulukları itibariyle kamu hukuku kapsamında yönetmelikle düzenlenmesi gereken bir husus olarak ele alındığı, anılan maddede kapıcı konutu ile ilgili hususların da yönetmelikle düzenlenecek hususlar arasında sayılması nedeniyle Yönetmeliğin 13. maddesinde kapıcı konutu ile ilgili düzenlemeye yer verildiği görülmektedir.

Diğer taraftan imar ile ilgili mevzuat hükümlerinin değerlendirilmesinden; konut olarak kullanılan ve daire sayısı onikiden fazla olan binalarda kapıcı dairesi yapılmasının zorunlu olduğu ve kapıcı dairesinin amacı dışında kullanılamayacağı, dolayısıyla bu konutların, görevi nedeniyle yalnızca kapıcıya tahsis edilebileceği, ancak 13 daireden az olan ve konut olarak kullanılan binalar ile işyeri olarak kullanılan binalarda kapıcı dairesi ayrılması ve dolayısıyla kapıcıya konut tahsisine ilişkin bir zorunluluğun bulunmadığı sonucu çıkmaktadır. Özellikle kaloriferli konutlarda, kapıcıların, konutun kaloriferini zamanında yakma, ısıyı ayarlama ve söndürme görevini yerine getirebilmeleri, günlük çalışma süresinin gün içinde bölünmesini gerektirmekte olup, bu çalışma biçimi de kapıcının kapcı konutu olarak ayrılan yerde oturmasını zorunlu kılmaktadır. Ayrıca, 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu’nun 11. maddesi ile kapıcılara yüklenen, binalarda bildirim dışı kimselerin oturup oturmadığını, garaj kömürlük, boş daire gibi bölümlere saklanmalar, sığınmalar, bazı esya ve maddeleri gizlemeler olup olmadığını kontrol etme yükümlülüğünün yerine getirilebilmesi, kapıcıların imar mevzuatı uyarınca kendilerine ayrılan konutta oturmaları ile mümkündür. Yasa koyucunun konut olarak kullanılan ve daire sayısı onikiden fazla olan binalarda kapıcı konutu ayrılmasını öngörmekle, bu türden binalarda çalışan kapıcıların bizzat işyerlerinde ikamet etmelerini amaçladığı açıktır.

Bu durumda, imar mevzuatına göre kapıcı konutu ayrılması zorunlu olan binalarda çalışan kapıcılara kapıcı konutu verilmesi zorunluluğu gözetilmeksizin, tüm konut kapıcılarına kapıcı konutu verilmesinin zorunlu olmadığı sonucunu yaratan dava konusu düzenlemede hukuka uyarlık bulunmamaktadır.

Belirtilen nedenlerle dava konusu düzenlemenin iptali gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Hüküm veren Danıştay Onuncu Dairesince gereği görüşüldü

Dava, 3.3.2004 tarih ve 25391 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan “Konut Kapıcıları Yönetmeliği” nin 13. maddesinde yer alan “kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir.” hükmünün iptali istemiyle açılmıştır.

4857 sayılı İş Kanunu’nun “Konut kapıcılarının özel çalışma koşulları” başlıklı 110’uncu maddesinde;” Konut kapıcılarının hizmetlerinin kapsam ve niteliği ile çalışma süreleri, hafta tatili, ulusal bayram ve genel tatil günleri, yıllık ücretli izin hakları ve kapıcı konutları ile ilgili hususların düzenlenmesinde uygulanacak değişik şekil ve esaslar Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir,” kuralı bulunmaktadır.

Yukarıda anılan Yasa kuralında belirtilen hususlar, dava konusu Yönetmelik ile düzenlenmiş olup; anılan Yönetmeliğin “Kapıcı Konutu ve Tahliyesi” başlıklı 13. maddesinde; kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesinin zorunlu olmadığı, eğer kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmişse, konutun 3194 sayılı İmar Kanunu ve Belediye İmar Yönetmelikleri ile öngörülen koşullara uygun olması gerektiği; kapıcıya görevi nedeniyle verilmiş olan konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemeyeceği kuralına yer verilmiştir.

Öte yandan, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 36. maddesinin 1’inci fıkrasında, kapıcı dairesi ayrılması mecburiyeti olan binalarda, bu dairelerin yönetmelikte belirtilen şart ve ölçüleri taşıması gerektiği; son fıkrasında da nerelerde ve hangi binalarda kapıcı dairesi ayrılması gerektiğinin imar yönetmeliklerinde gösterileceği belirtilmiştir.

3030 Sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği’nin 52. maddesinde, konut olarak kullanılacak daire sayısı 12’den fazla olan binalarda kapıcı dairesi yapılmasının mecburi olduğu; aynı Yönetmeliğin 53’üncü maddesinde de kapıcı dairelerinin amacı dışında kullanılamayacağı kuralı yer almaktadır.

4857 sayılı Yasanın 110’uncu maddesinde, konut kapıcılarının çalışma koşullarının; sözleşme serbestisi ilkesi uyarınca taraflar arasında yapılacak iş akdiyle belirlenmesi yerine, yürüttükleri hizmetin niteliği, çalışma sürelerinin farklılığı ve sorumlulukları itibariyle kamu hukuku kapsamında yönetmelikle düzenlenmesi gereken bir husus olarak ele alındığı, anılan maddede kapıcı konutu ile ilgili hususların da yönetmelikle düzenlenecek hususlar arasında sayılması nedeniyle Yönetmeliğin 13. maddesinde kapıcı konutu ile ilgili düzenlemeye yer verildiği görülmektedir.

Diğer taraftan imar ile ilgili mevzuat hükümlerinin değerlendirilmesinden; konut olarak kullanılan ve daire sayısı onikiden fazla olan binalarda kapıcı dairesi yapılmasının zorunlu olduğu ve kapıcı dairesinin amacı dışında kullanılamayacağı, dolayısıyla bu konutların, görevi nedeniyle yalnızca kapıcıya tahsis edilebileceği, ancak 12 daireden az olan ve konut olarak kullanılan binalar ile işyeri olarak kullanılan binalarda kapıcı dairesi ayrılması ve dolayısıyla kapıcıya konut tahsisine ilişkin bir zorunluluğun bulunmadığı sonucu çıkmaktadır. Özellikle kaloriferli konutlarda, kapıcıların, konutun kaloriferini zamanında yakma, ısıyı ayarlama ve söndürme görevini yerine getirebilmeleri, günlük çalışma süresinin gün içinde bölünmesini gerektirmekte olup, bu çalışma biçimi de kapıcının kapıcı konutu olarak ayrılan yerde oturmasını zorunlu kılmaktadır. Ayrıca, 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu’nun 11. maddesi ile kapıcılara yüklenen, binalarda bildirim dışı kimselerin oturup oturmadığını, garaj kömürlük, boş daire gibi bölümlere saklanmalar, sığınmalar, bazı eşya ve maddeleri gizlemeler olup olmadığını kontrol etme yükümlülüğünün yerine getirilebilmesi; kapıcıların, imar mevzuatı uyarınca kendilerine ayrılan konutta oturmaları ile mümkündür. Yasakoyucunun konut olarak kullanılan ve daire sayısı onikiden fazla olan binalarda kapıcı konutu ayrılmasını öngörmekle, bu türden binalarda çalışan kapıcıların bizzat işyerlerinde ikamet etmelerini amaçladığı açıktır.

Bu durumda, imar mevzuatına göre kapıcı konutu ayrılması zorunlu olan binalarda çalışan kapıcılara kapıcı konutu verilmesi zorunluluğu gözetilmeksizin, tüm konut kapıcılarına kapıcı konutu verilmesinin zorunlu olmadığı sonucunu yaratan dava konusu düzenlemede hukuka uyarlık bulunmamaktadır.

Açıklanan nedenlerle, 3.3.2004 tarih ve 25391 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan “Konut Kapıcıları Yönetmeliği” nin 13. maddesinde yer alan “kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir.” hükmünün iptaline, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca 450 YTL avukatlık ücreti ile aşağıda dökümü yapılan 96.60 YTL yargılama giderinin davalı idareden alınarak davacıya verilmesine 13.03.2007 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.”

Kapıcıya konut tahsisi ile ilgili hüküm

Yukarıdaki üç karar incelendiğinde görülecektir ki; ilgili yönetmelik hükmünün Danıştay tarafından iptal edilmesinin sebebi; 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 36. maddesinin 1. fıkrası ve 3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği hükümlerinin birlikte değerlendirilmesinden, konut olarak kullanılan ve daire sayısı 12’den fazla olan binalarda kapıcı dairesi yapılmasının zorunlu olduğu ve kapıcı dairesinin amacı dışında kullanılamayacağı, dolayısıyla bu konutların, görevi nedeniyle yalnızca kapıcıya tahsis edilebileceği açık olmasına rağmen, yönetmelik hükmü ile birlikte bu zorunluluğun ortadan kaldırılmasıdır.

Hemen yukarıda zikredilen “3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği” nin adı değişmiş ve “Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği” olmuştur.

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 52’nci maddesinin ilk halinde tıpkı karardaki gibi “12 daire” şartı olsa da sonradan bu madde değiştirilmiştir.

2017’de ise “Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği” yürürlükten kaldırılmış ve yerine “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği” getirilmiştir.

Hangi binalarda kapıcı konutu zorunlu?

Planlı Alanlar Yönetmeliği’nin 44’üncü maddesine göre;

• Konut kullanımlı bağımsız bölüm sayısı 40’tan fazla olan ve katı yakıt kullanan kaloriferli veya kalorifersiz binalar için bir adet kapıcı dairesi yapılması zorunludur.
• Birden fazla yapı bulunan ve toplam bağımsız bölüm sayısı 40’tan fazla olan parsellerde de yukarıdaki hüküm uygulanır, ancak bağımsız bölüm sayısının 80’i aşması halinde ikinci bir kapıcı dairesi yapılır.
• Ayrıca, birden fazla yapının bulunduğu parsellerde 60’dan fazla bağımsız bölümü olan her bir bina için mutlaka ayrı bir kapıcı dairesi yapılır.
• Katı yakıt haricindeki diğer ısıtma sistemleri kullanılan konut kullanımlı binalar için bağımsız bölüm sayısının 60’tan fazla olması halinde bir, 150’den fazla olması halinde 2 kapıcı dairesi yapılması zorunludur. İlave her 150 daire için ek bir kapıcı dairesi yapılır.

Sıra evler düzeninde, ayrık, ikiz nizamda tek bağımsız bölümlü 1’den fazla müstakil konut binası bulunan parsellerde kapıcı dairesi yapılması mecburiyeti aranmaz. Bunun haricinde, yukarıda belirtilen şartları taşıyan binalarda ve sitelerde kapıcıya konut tahsis edilmesi zorunlu olacaktır.

İş sözleşmesinde konut tahsisi hükmü var mı?

Yukarıdaki bütün açıklamaların dışında; eğer kapıcıyla yapılan iş sözleşmesinde, kapıcıya lojman ya da konut tahsis edileceğine dair bir hüküm konulmuşsa, iş sözleşmesine uyulması zorunlu olduğundan artık kapıcıya konut tahsis edilmesi gerekecektir.

Bir başka deyişle artık, bu kapıcının istihdam edildiği binanın yukarıdaki şartları taşıyıp taşımadığından bağımsız olarak, ona konut tahsis edilmesi zorunlu hale gelir.

Konut kapıcısı ölçüleri

Kapıcıya konut tahsis edilmesine karar verilmişse; apartman içindeki her yer, kapıcıya tahsis edilemez. Tahsis edilecek konutun 3194 sayılı İmar Kanunu ve Belediye İmar Yönetmeliklerinde belirtilen asgari koşullara uygun olması gerekmektedir.

Kapıcı dairelerinin, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 44’üncü maddesinde belirtilen aşağıdaki şartları sağlaması gerekir:

• Kapıcı daireleri, doğrudan ışık ve hava alabilecek şekilde düzenlenir.
• Taşkın riski taşıyan alanlarda kalan binalarda düzenlenecek kapıcı dairelerinin kapı ve pencere boşluklarının alt seviyesi su taşkın seviyesinin en az 1.50 metre üzerinde olmak zorundadır.
• Kapıcı dairelerinin toprağa dayalı ve iskan edilebilen bodrum katlarda yapılması halinde, oturma odası ve bir yatak odasının dış mekana açılması bu mekanların taban döşemesinin üst seviyesinin tabii veya tesviye edilmiş zemine gömülü olmaması, kapı ve pencere açılmak suretiyle, doğal aydınlatma ve havalandırmasının sağlanması sel, taşkın ve su basmasına karşı önlem alınmış olması zorunludur. Kapıcı dairelerinin toprağa gömülü duvarlarında kuranglez yapmak suretiyle kapı ve pencere açılamayacağı gibi, bu duvarlarda pencere açılabilmesi için pencere denizliğinin tabii zeminden veya tesviye edilmiş zeminden en az 0,90 metre yukarıda konumlanması gerekir.
• Bina içinde düzenlenen kapıcı daireleri, en az brüt 50 m²’dir. Kapıcı dairelerinde, her birisi en az 9 m² ve dar kenarı en az 2.50 metre olmak üzere 2 yatak odası ve 12 m²’den az olmamak üzere 1 oturma odası, en az 3,3 m² mutfak ve banyo veya duş yeri ve tuvalet bulunur.
• Bina dışında tertiplenen kapıcı daireleri en fazla brüt 40 m² olmak zorundadır. Bu fıkranın (ç) bendinde yer alan ölçüleri sağlayacak şekilde 1 yatak odası, 1 oturma odası, mutfak ve banyo veya duş yeri ve tuvalet bulundurulur.

Kapıcı konutunun kirası

Biraz evvel, kapıcıya konut tahsisinin zorunlu olmadığını belirtmiştim. Ancak yine de kapıcıya konut tahsis edilmesi durumunda, ayrıca kira istenemeyecektir. Kapıcıya görevi nedeniyle verilmiş olan kapıcı konutu için, iş sözleşmesinin devam ettiği müddetçe kira istenemez.

Kapıcı dairesinin elektrik, su, doğalgaz ve yakıt giderleri

Kapıcı dairesinde de doğal olarak elektrik ve su tüketimi olacak, varsa doğalgaz harcanacak ve kışın ısınma giderleri olacaktır. Kapıcıdan her ne kadar kira istenmesi mümkün olmasa da, diğer giderlerin tahsil edilip edilmeyeceği ise iş sözleşmesine bağlıdır. İş sözleşmesine hüküm koyarak, ister kapıcının bu giderlere katılması sağlanabilir ve istenirse de kapıcı bu giderlerden muaf tutulabilir.

SONUÇ

Kapıcıya konut tahsis edilmesi her bina ve site için zorunlu değildir; fakat yukarıda yazı içinde belirtilen şartları taşıyan bir bina ya da site kapıcı istihdam ettiğinde, bu bina ve siteler için kapıcı konutu tahsis etmek zorunlu hale gelir.

Kapıcıya konut tahsis edilirse, bu konut için kira istenemez. Kapıcı konutunun elektrik, su, doğalgaz, ısınma ve benzeri giderlerinin kapıcıdan tahsil edilmesi ya da tahsil edilmemesi ise, apartman yönetiminin tercihine bırakılmıştır. İş sözleşmesine koyulacak bir hükümle, bu giderlere kapıcının katılıp katılmayacağının belirlenmesi gerekir.

Kapıcıya konut tahsisi ile ilgili sık sorulan sorular