Site yönetimi ceza kesebilir mi?

Bir apartmanda ya da sitede oturuyorsunuz, aracınızı site içinde yanlış bir yere park ettiniz ve bir gün sonra kapınıza site yönetimi tarafından bir bildirim gönderildi: Size idari para cezası kestik! Böyle bir şey olabilir mi? Şu sorunun cevabını beraber bulalım: Apartman ya da site yönetimi ceza kesebilir mi?

Site yönetimi nedir?

Site yönetiminden kasıt yönetici ya da yönetim kurulu olabilir. Toplu yapılarda kurul sayıları ve türleri, diğer apartman ya da sitelere göre biraz farklılık arz eder.

Çok teknik bir konu olmakla beraber, kısaca izah etmem gerekirse; toplu yapılardaki kurul sayısı apartmanlardaki ya da sitelerdeki kurullardan farklılık arz etse de, ikisinde de yönetim aynı kişi ya da kurul tarafından gerçekleştirilir: Yönetici ya da yönetim kurulu.

Site yönetiminin kuralları belirlemesi

İster toplu yapı olsun ve isterse de tek binadan oluşan bir apartman, yöneticiler kat maliklerinin kurallara uymasını ister. Aslında bu, herkes tarafından istenen bir durumdur.

Kurallara uyulmadığında sorunlar ortaya çıkar ve toplu yaşam çekilmez bir hâl alır. Bu nedenle, herkesin kurallara uyması gerekir.

Bu kapsamda kat malikleri kurulu toplanıp uyulması gereken kurallara ilişkin kararlar alabilir. Yönetici ya da yönetim kurulu tek başına kuralları belirlemek istiyorsa, bu kuralların çok genel çerçeveli kurallar olması gerekir.

Kat maliklerinin herhangi bir alana girmesini ya da bir şeyden faydalanmasını kısıtlayıcı kararları yöneticiler asla tek başına alamaz.

Site yönetiminin ceza belirlemesi

Site yönetimi kurallara uyulmasını sağlamak için kendince birtakım yöntemlere başvurabilir. Bunlardan birisi de kurallara uymayanlara para cezası kesilmesi olarak kendini gösterebilir.

Bu tür durumlarda yönetim ya belirli davranışlar için belirli cezaları öngörür ya da daha geniş bir serbestlik ile istediği fiile istediği cezayı keser.

Örneğin site yönetimi tarafından; yanlış yere araç park edilmesi durumunda brüt asgari ücretin onda biri ya da balkondan halı silkelenmesi durumunda asgari ücretin yarısı gibi sabit cezalar belirlenmiş olabilir.

Ya da site yönetimi hangi fiile ne kadar ceza kesileceğini belirlemez ve olumsuz bir fiil olduğunda kendi belirleyeceği idari para cezasını tatbik eder.

Site yönetimi dairelere ceza verebilir mi?

Yukarıdaki yöntemlerden hangisi söz konusu olursa olsun, apartman ya da site yönetiminin bina sakinlerine idari para cezası kesmesi asla mümkün değildir.

Site yönetimi isterse cezaya konu fiilleri ve karşılığında kesilecek idari para cezalarını listelemiş ve tüm herkese duyurmuş olsun, yine de hiçbir konuda para cezası uygulama hakkına ve yetkisine sahip değildir.

Site yönetiminin maske cezası kesmesi

Site yönetiminin ceza kesmesi konusunda bariz örneklerden birisi, maske cezalarıdır. Evet, kamu otoritelerince belirlenmiş maske kullanım zorunlulukları ve maskesiz dolaşmaya ilişkin yasaklar bulunur.

Ancak bu kuralların uygulamasını denetleyecek olan da yine kamu otoritesi olacaktır. Hiçbir site yönetimi ya da yönetici kamu otoritesinin yerine geçerek insanlara maske cezası uygulayamaz.

Site kurallarına uymayanlara yaptırım yok mu?

Madem site yönetimi ceza kesemiyor, site kurallarına uymamak yaptırımsız mı kalacak? Bu durumda ne olacağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açıkça belirtilmiştir.

Kanun’un 33’üncü maddesine göre; kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

O halde bir kat maliki ya da site sakini kurallara uymazsa, aşağıdaki adımlar izelenebilir:

• Bir kat maliki ya da kat malikleri kurulunun yetkilendirdiği yönetici sulh mahkemesine başvurur.
• Hakim bu konuda bir karar verir.
• Hâkimin verdiği kararı yerine getirmeyen olursa, bu kimseye yine aynı mahkemece 2022 yılı için 1.250,00 TL ile 10.149,00 TL arasında bir idari para cezası uygulanır.

Göreceğiniz üzere işin sonunda kat malikleri hakkında idari para cezası uygulanması mümkün olsa da bu yetki sadece sulh mahkemesi hakimine ait olacaktır.

Yönetim planında idari para cezası belirlenmesi

Buraya kadar yazdıklarım çok net olsa gerek: Site yönetimi para cezası kesemez! Ancak bunun bir istisnası bulunur.

Yönetim planının ne olduğunu şu yazımda açıklamıştım: https://mustafabaysal.com/yonetim-plani-nedir/

Yönetim planı o kadar önemli bir belgedir ki; Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı olmadığı müddetçe, yönetim planındaki hükümler mahkemelerde öncelikle dikkate alınır.

Yönetim planı bu kadar önemli olduğu için onu değiştirmek de zorlaştırılmıştır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, yönetim planında bir değişiklik yapabilmek için en az beşte dört oy çoğunluğu gerekir.

İşte bu yönetim planında; site içinde hangi fiile ne kadar para cezası kesileceği belirlenmiş olsa, bu defa işler tamamen değişecektir.

Site yönetiminin, yönetim planında yer alan para cezalarını uygulama yetkisi bulunur. Yani, yönetim planında hüküm varsa, yönetim ceza kesebilecektir.

Ancak burada çok önemli bir detayı hatırlatmak isterim. Yönetim planı değiştirilebilen bir şeydir ve bu yetki de kat maliklerindedir. Eğer kat malikleri, kesilen para cezalarından rahatsızsa, beşte dört çoğunluğu sağlayarak yönetim planındaki ceza hükümlerini kaldırabilir ya da iptal edebilir.

SONUÇ

Site yönetimi ceza kesebilir mi? Hem evet, hem hayır!

Site yönetimi, eğer yönetim planında hem cezaya konu fiiller hem de bunların karşılığı olan idari para cezaları belirlenmişse evet, idari para cezası kesebilir.

Site yönetimi, eğer yönetim planında cezalara ilişkin hüküm yoksa hayır, idari para cezası kesemez.

Durumu iki örnekle somutlaştırarak yazımı bitirmek isterim. Yönetim planında yanlış yere araç parkı için brüt asgari ücretin 10’da 1’i oranında ceza öngörülsün. Site yönetimi yanlış yere park eden araç sahibine 2022 yılı için 5.004 TL’nin onda biri olan 500,40 TL ceza kesebilir. Ceza miktarı ne 400 lira ne de 600 lira olamaz.

Aynı sitenin yönetim planında cezaya ilişkin bir hüküm olmadığını varsayalım. Bu durumda site yönetimi hiç kimseye bu konuda ceza kesemez ve fakat 634 sayılı Kanun’un 33’üncü maddesinde belirtilen şekilde hâkimin müdahalesi istenebilir.