Kapıcı dairesini kiraya verilmesi

Kapıcı dairesinin var oluş amacı, kapıcının kullanımına tahsis edilmesidir. Ancak çeşitli nedenlerle, kapıcı dairesi kiraya verilmek istenebilir. Peki, ama kapıcı dairesi kiraya verilebilir mi?

Kapıcı dairesi

Kapıcı dairesi, apartmanda ya da sitede görev yapan kapıcının görev süresi boyunca oturabileceği konutu ifade eder.

Böylece hem kapıcıya ek bir menfaat sağlanmış olur hem de kapıcının gün boyunca çalışma alanında bulunması sağlanır. Ancak bundan, kapıcının günün 24 saati çalışmaya hazır beklemesi gerektiği sonucu çıkarılmamalıdır.

Kapıcının çalışma süresi sınırsız olmadığı gibi kat maliklerinin diledikleri gibi belirleyebilecekleri bir zaman dilimi de değildir. Şu yazımda kapıcının çalışma süresinin nasıl belirlenmesi gerektiğini izah etmiştim: https://mustafabaysal.com/kapici-calisma-saatleri/

Kapıcıya konut tahsisi zorunlu mu?

Bu sorunun cevabını da daha önce aramış ve şu yazımda her yönüyle ele almıştım: https://mustafabaysal.com/kapiciya-konut-tahsis-etmek-zorunlu-mu/

Burada çok kısaca tekrarlamak gerekirse, kapıcıya konut tahsisinin ancak belirli şartların varlığı halinde mecbur olacağını söylemem gerekir.

Kapıcı dairesinin zorunlu olması için birden fazla seçenek olsa da şu temel kuralı çekinmeden söyleyebilirim ve eminim, bu bilgi zaten birçok kat malikinin işini görecektir:

“Bağımsız bölüm sayısı 40 ve altında olan apartmanlarda ve sitelerde kapıcı dairesi kesinlikle zorunlu değildir”.

Kapıcı dairesinin kullanım hakkı kime aittir?

Bir kere, kapıcı çalıştırılan bir apartmanda veya sitede kapıcı dairesinde kapıcının kendisi oturuyorsa, dairenin kullanım hakkı kapıcınındır. Ancak bu kapıcıya tanınmış mutlak bir hak değildir.

Çünkü kapıcı dairesi, niteliği itibariyle kat maliklerinin ORTAK alanlarındandır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4’üncü maddesinde ortak yerlerin neler olduğu tek tek sayılmış olup sayılan bu ortak yerler arasında “kapıcı daire veya odaları” da bulunur.

Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

O halde kapıcı dairesinin kullanım hakkının tüm kat maliklerine ve arsa payları oranında ait olduğunu söyleyebiliriz. Fakat bu, içinde kapıcının oturmakta olduğu bir kapıcı dairesi üzerinde kat maliklerinin diledikleri gibi tasarruf edebilecekleri anlamına gelmez.

Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi

Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi pekâlâ mümkündür. Ancak bunun için tüm kat maliklerinin oy birliği gerekir. Öyle ki; tek bir kat malikinin rıza göstermemesi halinde, kapıcı dairesi kiraya verilemez.

Kapıcı çıkarılıp daire kiraya verilebilir mi?

Bu da aynı şekilde, tüm kat maliklerinin oy birliği ile mümkündür, ancak kapıcının halihazırda oturmakta olduğu daireden çıkarılması, ona sağlana gelen bir menfaatin geri alınması demektir.

Bu ise İş Kanunu bakımından “çalışma koşullarında esaslı değişiklik” anlamına gelecek ve kapıcıya haklı nedenle işten ayrılma hakkı verebilecektir. Böyle bir durumda kat malikleri kapıcıya kıdem tazminatı ödemek zorunda kalabilir.

Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi ile ilgili Yargıtay kararları

Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi ile ilgili Yargıtay kararları da aşağıdadır:

“… Ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4.maddesi uyarınca ortak yerlerden sayılan kapıcı konutunun, aynı Yasa’nın 45.maddesi gereğince ancak kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar ile kiraya verilebileceği düzenlenmiştir…” (22 Hukuk, 2019/254 K.)

“… Anılan yasa hükmü uyarınca; ortak yerlerden olan kapıcı dairesinin kiraya verilebilmesi için tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar almaları gerekmesine rağmen, incelenen dosya kapsamında, kapıcı dairesinin kiraya verilmesine ilişkin olarak kat maliklerince oy birliği ile alınmış bu yönde bir karar bulunmamaktadır. Buna göre; toplantıda alınan kararlardan sadece kapıcı dairesinin kiraya verilmesi ile ilgili talep yönünden davanın kabulü yerine, yerinde olmayan gerekçelerle toplantıda alınan kararların tamamı yönünden kabul kararı verilerek, alınan kararların tamamının iptal edilmesi yerinde olmamıştır…” (20 Hukuk, 2019/217 K.)

Kapıcı dairesi kiraya verilmesi kararı örneği

Aslında bu karar metni çok basit bir şekilde karar defterine yazılabilir; fakat yine de örnek bir metin isteyenler aşağıdaki kiraya verme kararı örneğini deftere olduğu gibi yazabilir:

Kapıcı dairesinin yönetici ya da kat malikleri kurulu tarafından, uygun görülecek bir kimseye ya da tarafa kiralanması için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45’inci maddesi kapsamında kat maliklerinin oy birliği ile karar alınmıştır.

Kapıcı dairesi kiraya verilirse gelir vergisi olur mu?

Kapıcı dairesi kiraya verildiğinde elde edilen gelir kural olarak kat maliklerini ortak geliridir. Nasıl ki kapıcı dairesi kat maliklerinin arsa payı oranında ortak yeridir, buranın kiraya verilmesinden elde edilen gelir de kat maliklerinin arsa payı oranında birlikte geliri olacaktır.

Örneğin yıllık 12.000 liraya kiraya verilen bir kapıcı dairesi olsun ve bu apartmanda da 24 daire olsun. Her dairenin arsa payının da eşit olduğunu varsayalım. Bu durumda her bir daire yıllık 500 TL kira geliri elde etmiş olacaktır.

Bu tutar yıllık kira geliri istisnasının çok altında olduğu için beyanname ile bildirilmesi gerekmez; fakat herhangi bir kat malikinin başkaca bir faaliyeti nedeniyle zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyeti varsa, bunlar gelir miktarı ne olursa olsun artık beyanname vermek zorunda olacaktır.

Konu ile ilgili detaylı bilgi almak için şu yazıya göz atabilirsiniz: https://www.muhasebetr.com/yazarlarimiz/engingenc/002/

SONUÇ

Kapıcı dairesi kiraya verilebilir mi? Evet, yukarıda izah ettiğim kurallara uymak kaydıyla kesinlikle verilebilir.

Burada dikkat edilmesi gereken tek konu, yine yazıda açıkladığım üzere, kapıcının oturmakta olduğu daireyi başkasına kiraya vermek ile ilgilidir ki; bunun sakıncalarının neler olduğunu yukarıda bulabilirsiniz.

Kapıcı dairesini kiraya verilmesi ile ilgili sık sorulan sorular