Asansör bakım ücretini kim öder?

Apartmanda ya da sitede yaşamak birtakım kolaylıklar yanında yeni sorumluluklar da gerektirir. Müstakil evde oturan bir kimsenin asla karşılaşmayacağı bazı giderler kat maliklerinin karşısına çıkar. Bu giderlerden birisi de asansör bakım ve onarım giderlerdir. Peki, ama apartmanda asansör bakım ücretini kim öder? Asansör onarım masrafı kime aittir?

Ortak giderlere katılma

Bir apartmanda ya da sitede yaşamanın getirdiği ilk sorumluluk, ortak giderlere katılmakla ilgilidir. Bir kimsenin hem apartmanda yaşayıp hem de ortak giderlere karışmak istememesi düşünülemez.

Nitekim 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20’nci maddesinde bu durum şu şekilde ifade edilmiştir: “Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz”.

Aidat kavramı

Asansör bakım ücreti konusuna girmeden önce aidat kavramını doğru tanımlamak önem arz eder. Çünkü birçok kimsenin bildiğinin aksine, tek tür aidat yoktur. Bir başka deyişle birisi eşit aidat ve diğeri arsa payına göre alınan aidat olmak üzere iki türlü aidat vardır: https://mustafabaysal.com/apartman-aidat-miktari/

İşte asansör bakımı bu iki tür giderden, arsa payına göre alınması gereken gider türüne girer. Çünkü eşit alınacak aidat yine aynı maddede sınırlı olarak “Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avans” şeklinde sayılmıştır.

Asansör giderinde sorumluluk

Asansör konusu başta olmak üzere aslında birçok gider hususunda aynı sıkıntı yaşanabilir: Kiracı mı öder ev sahibi mi öder?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20’nci maddesine göre açıkça bu giderlerden “kat maliki”nin sorumlu olduğu ifade edilmiş ve 22’nci maddede kiracının kira borcu ile sınırlı olmak üzere kat malikinin borcundan müteselsilen sorumlu olduğu ifade edilmiştir.

Buraya kadar her şey açık olsa da özellikle büyük maliyetli giderlerde kat maliki ve kiracı arasında uygulamada sorun yaşanmaktadır. Uygulamada anataşınmaza ilişkin olan demirbaş niteliğindeki büyük masraflar kat maliki yani ev sahibi tarafından ve bakım onarım ücretleri gibi küçük masraflar kiracı tarafından karşılanmaktadır. Birlikte bakalım; bu ne kadar doğru?

Yargıtay’a göre asansör giderlerinin ödenmesi

Aşağıda konu ile ilgili Yargıtay kararlarından kesitler bulabilirsiniz:

“… Somut olayda olduğu gibi anayapının asansörlerinin kaçınılmaz ve zorunlu olan yenilenmesi kat maliklerinin yapması gereken işler arasında bulunduğu, bugüne kadar kararlılık gösteren Yargıtay uygulaması ile kabul edilmektedir…” (18 Hukuk, 2013/3650 K.).

“… Keza, Borçlar Kanununun 258/2. maddesi uyarınca kiralananın alelade kullanılması ile ilgili ve kullanımdan doğan giderler kiracıya ait ise de esaslı tamir giderleri kiralayana aittir. Bu durumda kiracı taşınmazı kullanmanın karşılığı olarak kira parası ile mütenasip ve alelade kullanımla ilgili tamir giderlerinden sorumlu olmalıdır, ilkesi uyarınca varılacak sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken…” (20 Hukuk, 2017/10440 K.).

Yönetim planında asansör giderleri

Yönetim planı bir apartmanın ya da sitenin anayasası gibidir ve bu belgede yazılı olup da Kat Mülkiyeti Kanunu’na açıkça aykırı olmayan her husus geçerlidir.

Haliyle asansör giderlerine kimlerin katılmayacağı ya da hangi oranda katılacağı yönetim planında belirlenmiş olabilir. Bu durumda, yönetim planı öncelikle esas alınır. Haliyle yönetim planında yer alan aşağıdaki gibi hükümler geçerli olacaktır:

• Zemin katta oturanların asansör giderine katılmaması
• Dükkânların asansör giderlerine katılmaması
• Bazı dairelerin asansör giderlerine daha az ya da daha çok oranda katılması

Burada bir hususu önemle hatırlatmak isterim. Yönetim planında yer alan hükümler bazen yanlış yorumlanabilmektedir. Örneğin yönetim planında “zemin katta oturanların asansör bakım ve onarım giderlerine katılmayacağı” açıkça ifade edilmiş olsun.

Bu ifadeden anlaşılması gereken yalnızca “bakım ve onarım giderleri” olmalıdır. Örneğin asansörün yenilenmesi farklı bir durumdur ve yukarıdaki hüküm kapsamında değerlendirilemez. Bir Yargıtay kararların bu husus şöyle ifade edilmiştir:

“… Somut olayda davalıdan istenen masraf, projesinde mevcut olup da tamamlanmayan ve daha sonra yapımı sağlanan asansörün yapım gideridir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 28.maddesinde düzenlenen yönetim planı ise anataşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenleyen bir sözleşme hükmündedir. Anataşınmazın yönetim planının 26.maddesindeki asansörle ilgili düzenleme, yapımla ilgili olmayıp doğrudan doğruya zemin ve bodrum kat maliklerinin yapılmış olan asansöre ait bakım, tamir ve işletme masraflarından bağışık tutulmasını öngörmektedir…” (18 Hukuk, 2010/6422 K.).

Asansör ücretini kim öder?

Buraya kadar yazdıklarımı kısaca aşağıdaki gibi toparlamak mümkün olacaktır:

• Asansör giderlerine hangi dairelerin ve dükkânların katılacağı ya da katılmayacağı konusunda karar vermek için ilk olarak yönetim planına bakmak gerekir.
• Yönetim planında yer alan hükümler herkesi bağlar.
• Yönetim planında hüküm yoksa her daire (zemin katlar dahil) ve dükkan asansör giderine arsa payları oranında katılır.
• Bu giderlerden ESASLI ve DEMİRBAŞ niteliğinde olanlar kat maliki tarafından ödenir.
• Bu giderlerden bakım ve onarıma ait olan RUTİN giderler, asansör kullanımından bizzat faydalanan kiracı tarafından ödenir.

Bu bilgilerden sonra şu sorunun cevabını merak etmeniz normal olurdu? Hangi giderler esaslı giderlerdir ve hangileri değildir? Bu sorunun cevabını net olarak bulabileceğiniz bir mevzuat yok. Ancak çok basit bir mantıkla şöyle düşünmeniz sizi doğru cevaba götürecektir: Asansörün hangi giderleri rutin bakım, onarım için yapılıyor ve hangi giderler asansörde büyük bir değişiklik gerektiriyor?

SONUÇ

Asansör ücretini kim öder? Asansör için yapılan bakım ve onarım giderlerini kim karşılar? Bu soruların cevabını hemen yukarıda verdim.

Tam bu noktada size değerli bir bilgi vermek istiyorum. Apartman ya da sitede uygulama ile ilgili bir tereddüdünüz varsa, bakmanız gereken ilk yer internet değil yönetim planınız olmalıdır.

Bunun nedenini ve yönetim planının önemini merak ediyorsanız, şu yazımdan bilgi alabilirsiniz: https://mustafabaysal.com/yonetim-plani-nedir/

Asansörlerde etiketlerin anlamını ve bakım sürelerini de şu yazımda izah etmiştim: https://mustafabaysal.com/apartman-site-asansor-bakimi/

Asansör bakım ücreti ile ilgili sık sorulan sorular: