Geçici yönetim, toplu yapılarda görünen ve özellikle son yıllarda kat maliklerinin canını sıkan bir yönetim biçimidir. Hem geçici yönetimin kat maliklerince neden istenmediğini hem de geçici yönetimin genel varlık şartlarını sizin için kaleme aldım.
Toplu yapı geçici yönetimi
Geçici yönetim, niteliği itibariyle yalnızca toplu yapılarda görülebilen bir yönetim biçimidir. Adından da anlaşılacağı üzere geçici bir süre faaliyette olması beklenen bu yönetimlerin varlığı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 73’üncü maddesinden ileri gelir.
Geçici yönetim nasıl kurulur?
Yukarıda zikredilen maddeye göre, geçici yönetimle ilgili temel esaslar şunlardır:
- Geçici yönetimin varlığı yönetim planında öngörülmüş olmalıdır.
- Böylece toplu yapının “toplu yapı temsilciler” kurulu oluşuncaya kadar faaliyet göstermek üzere, tapuya müteahhit tarafından verilen yönetim planına geçici yönetime ilişkin bilgiler yazılır.
- Yönetim planında geçici yönetimin nasıl oluşacağı belirlenir.
- Yönetim planında geçici yönetimin süresi belirlenir.
Geçici yönetim süresi ne kadar?
Geçici yönetimin süresi ile ilgili Kat Mülkiyeti Kanunu iki farklı kural getirmiştir. Buna göre;
- Geçici yönetim, toplu yapımının bitiminden itibaren en geç 1 yıl sonraya kadar devam edebilir.
- Geçici yönetim, toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alındığı tarihten itibaren en geç 10 yıl sonraya kadar devam edebilir.
Bu süreleri örneklerle izah edeceğim; fakat önce bu geçici yönetimin neden var olduğunu anlamamız gerekir.
Geçici yönetim neden var?
Şöyle bir soru sormakta haklısınız: Toplu yapı için kanunda çeşitli kurullar öngörülmüşken, yasa koyucu neden bir geçici yönetime cevaz vermiştir?
Bunun sebebi aslında basit ve anlaşılır: Toplu yapı inşaatları onlarca blok binanın ve belki yüzlerce dükkânın ve alış veriş merkezlerinin inşaatının bir arada yürüdüğü bir süreci ifade eder. Böyle olunca örneğin 3 blok tamamlanıp 7 blokun inşaatı devam edebilirken; alışveriş merkezi henüz faaliyete girmeden birtakım dükkanlar faaliyete geçebilir.
Böyle olunca, henüz toplu yapı tamamen tamamlanmasa bile, toplu yapının bir yönetime ihtiyaç duyması normaldir. İnşaat tamamlanıp toplu yapı temsilciler kurulu oluşturuluncaya kadar da yönetim işlerinin birilerince yürütülmesi gerekir.
İşte tam bu nedenle geçici yönetim vardır ve kanun koyucu iyi niyetli bir şekilde, inşaat firması tarafından oluşturulan bu geçici yönetimin işleri yürütmesini ve zamanı geldiğinde yetkiyi gerçek sahibine devretmesini beklemektedir.
Geçici yönetimle ilgili diğer hususlara geçmeden önce, toplu yapıdaki kurullara göz atalım ki; geçici yönetimine nasıl son verilebileceği daha iyi anlaşılsın.
Toplu yapı temsilciler kurulu
Toplu yapının tanımını ve temel hususlarını içeren bir yazıyı daha önce yazmıştım: https://mustafabaysal.com/toplu-yapi-nedir/
Yukarıda ifade ettiğim üzere; geçici yönetimin varlık amacı, toplu yapı temsilciler kurulu tesis edilinceye kadar işleri yürütmektir.
Toplu yapı temsilciler kurulu ise; yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur.
Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir.
Örneklerle toplu yapıda geçici yönetimin süresi
Geçici yönetimin ömrünü belirleyen 1 ve 10 yıllık iki süre olduğunu yukarıda belirtmiştim. Bunları şöylece özetleyebiliriz:
- Yapı ruhsatından itibaren en çok 10 yıl
- İnşaatın tamamlanmasından itibaren en çok 1 yıl
Diyelim ki bir toplu yapı için 05/05/2014’te yapı ruhsatı alındı. Bu sitede geçici yönetim EN ÇOK 05/05/2024’e kadar görev yapabilir. 06/05/2024’te görevi toplu yapı temsilciler kuruluna devretmek zorundadır. Burada artık inşaatın tamamlanmasının ya da eksik olmasının bir önemi olmaz.
İkinci durum ise inşaatın tamamlanması ve iskân belgesinin alınmasıdır. Diyelim ki bu toplu yapının inşaatı 08/02/2022’te tamamlandı ve iskân belgesi alındı. İşte artık 1 yıl içinde, yani en geç 08/02/2023 tarihine kadar geçici yönetimin görevini toplu yapı temsilciler kuruluna devretmesi icap eder. Geçici yönetim “10 yılım dolmadı, daha vaktim var” diyemez; çünkü inşaatın tamamlanmasıyla artık 1 yıllık süre, 10 yıllık sürenin önüne geçer. Tabi eğer inşaatın tamamlanmasından sonra, 10 yılın dolmasına 6 ay kalsaydı; tabi ki yine 10 yıllık süre aşılamazdı.
Geçici yönetimin iptali için ne yapmak gerekir?
Şimdi farz edelim ki; geçici yönetimin yerine kat malikleri ipleri eline almak istiyor. Bu durumda kat malikleri ne yapmalıdır? Bu sorunun cevabı, ihtimallere göre değişecektir:
- İlk durumda; inşaatın tamamlanmadığını ve geçici yönetimin 10 yıl boyunca devam etmekte olduğunu düşünelim.
- İkinci durumda; 1 ya da 10 yıllık sürenin sona erdiğini düşünelim.
Her iki durumda yapılacaklar da birbirine benzer; ancak usul bakımından farklılıklar arz edebilir.
Geçici yönetimi sona erdirmek
Öncelikle; 10 yılı süresi içinde faaliyet gösteren yasal ve geçerli bir geçici yönetimi iptal etmenin mümkün olduğunu bilmeniz gerekir.
Nitekim 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 70’inci maddesinde açıkça “geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir” denilmiştir.
O halde ister ikinci yılında, ister sekizinci yılında olsun; inşaat ister tamamlanmış ister tamamlanmamış olsun; kat malikleri geçici yönetimi her zaman ortadan kaldırabilir.
Fakat bunun için bir yönetim planı değişikliği gerekir ki; bu değişiklik için de kat maliklerinin 4/5 oranında rıza göstermesi gerekir.
Örneğin 1.000 bağımsız bölümden oluşan bir toplu yapıda, geçici yönetimi ortadan kaldırmak ve kalıcı yönetim kurmak isteyenler; en azından 800 kat malikinin desteğini alarak yönetim planının geçici yönetime ilişkin hükmünü değiştirmek/iptal etmek zorundadır.
Ardından klasik usulde bir seçim yaparak yönetimin belirlenmesi gerekir.
Tabi burada toplantı çağrı usullerine riayet edilmezse, bütün emekler boşa gidebilir: https://mustafabaysal.com/apartman-toplanti-cagrisi/
10 yıl sonunda geçici yönetimin iptali
Diyelim ki geçici yönetim 10 sene boyunca faaliyetini sürdürdü ya da daha kısa bir süre önce inşaat tamamlandı ve bunun ardından 1 sene geçti; şimdi ne olacak?
Geçici yönetimin yerine kalıcı yönetim nasıl seçilecek? Bunun için kat maliklerinin olağanüstü toplantıya davet edilmesi ve klasik usulde bir seçimle yönetimin belirlenmesi gerekir.
Toplu yapıda yönetici seçiminin nasıl olması gerektiğini şurada anlatmıştım: https://mustafabaysal.com/toplu-yapi-yonetici-secimi/
SONUÇ
Hiçbir kat maliki geçici yönetime mecbur değildir. Öyle ki; geçici yönetimlerin, yukarıda izah ettiğim üzere, 1 ve 10 senelik yasal süreleri dolmadan bile görevden uzaklaştırılmaları ve yeni yönetimin seçilmesi gayet mümkündür. Bu olmasa bile; 1 ve 10 yıllık sürelerin sonunda da yeni yönetim seçilebilir.
Burada asıl sorun; geçici yönetim ortadan kaldırılmak istendiğinde, geçici yönetimlerin bunun karşısında durmaları ve işi yokuşa sürmeleridir.
Öyle ki; uygulamada kat maliklerinin toplanmayı başarıp yeni yönetimi seçmeleri durumunda dahi, bazı geçici yönetimlerin görevi bırakmadıkları görülmektedir.
Bu durumda yeni seçilen yönetim sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini talep etmeli ve eski yönetimden defter ve belgeleri bu şekilde almak yoluna gitmelidir. Ayrıca yeni yönetim seçildiği halde eskisi görevini bırakmıyorsa, bu geçici yönetim hakkında suç duyurusunda bulunmak da mümkün olacaktır.
Yazımda sıkça adını andığım yönetim planının ne olduğunu merak ediyorsanız, şu yazıma göz atabilirsiniz: Yönetim planı
Konuyu bir de benim sesimden dinlemek isterseniz, buyurun:
Geçici yönetim ile ilgili sık sorulan sorular:
Geçici yönetimin süresi ne kadardır?
Bu süre iki türlü hesaplanır. Toplu yapı ruhsatının alındığı tarihten itibaren 10 yılı aşamaz. Ayrıca toplu yapı inşaatı tamamlanırsa, bu süreden itibaren 1 yılı aşamaz.
Siteler toplu yapı mıdır?
Hayır, her site toplu yapı değildir. Aslında KMK’da site diye bir tanımlama da yoktur. Bu nedenle bazı siteler, şartları sağalarsa toplu yapı iken; bazı siteler toplu yapı değildir.
