Bir apartmanda ya da sitede ikamet ediyorsunuz ve o güne kadar etliye-sütlüye karışmadan yaşadınız. Sonra bir gün, hangi sebeple olursa olsun, yönetici oldunuz! Kucağınızda patlamaya hazır bir sorun mu buldunuz yoksa işler çok kolay mı olacak? Gelin, birlikte bakalım: Yeni seçilen site yöneticisinin yapması gerekenler neler?
Yeni seçilen apartman / site yöneticisinin yapması gerekenler
Şunu biliyoruz ki; apartmanlarda ve sitelerde yöneticilik yapanların neredeyse hiçbiri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nu bir kez bile okumuş değil.
Evet, bu makaleyi okuyan değerli ziyaretçi; buna sen de dâhilsin. Ülke olarak istiyoruz ki; okumadan, araştırmadan, kendimizi yormadan her işi yapabilelim.
Bu gerçeği bilen birisi olarak, yeni seçilen yöneticiye en azından yol göstermek ve balık tutmayı öğretmek amacıyla bu yazıyı kaleme almaya karar verdim.
Apartman yöneticisi kimdir?
İster site olsun ve ister apartman, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yürütülen yöneticilik görevi; bir makamdan ya da amirlikte ziyade, hizmeti ve koordinasyonu ifade eder.
Öyle ki; apartman yöneticisi, kat malikleri kurulunun kendi arasından ya da dışarıdan atadığı ve kat malikleri kurulu adına ve namına ve onu verdiği yetkiler çerçevesinde işini yapan kimsedir.
Yöneticinin nasıl seçilmesi gerektiğini şu yazımda izah etmiştim, tekrar olmaması için o konuya girmeyeceğim: https://mustafabaysal.com/apartman-yoneticisi-secimi/
Yöneticinin yapması gerekenler
Aşağıdaki listede yer alan tavsiyelerden bazılarının ağır gelebileceğini biliyorum; ancak bu listenin özellikle başındaki tavsiyelere uymadan yöneticilik yapmayı kimseye önermem:
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nu birden fazla kez okuyun.
- Apartmanın ya da sitenin yönetim planını okuyun. Yönetim planı yoksa planı tapudan alabilirsiniz.
- Karar defterini inceleyin. Daha önce yapılmamışsa, numaralandırma ve notere onay işlemlerini gerçekleştirin.
- Aidat toplayacaksanız, işletme projesini yapın. Ayrıca gelir ve gider dengesine bakın, toplanması gereken acil para varsa, buna da işletme projesinde yer verin.
- Gelirleri ve giderleri takip etmek için, biliyorsanız Excel üzerinden bir takip sistemi hazırlayın. Bilmiyorsanız, internet üzerinden satılan takip uygulamalarından birisini satın alabilirsiniz.
- Apartmanın olağan toplantı zamanının yönetim planında belirlenip belirlenmediğine bakın. Belirlenmişse bu tarihi, belirlenmemişse Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen tarihi not edin.
- Apartman kurallarını ortaya koyan genel bir metin hazırlayın.
- Asansör firmasını kontrol edin. Yoksa sözleşme imzalayın, varsa sözleşme hükümlerini kontrol edin.
- Çalışan kapıcı ya da başka bir görevli varsa, bunların sigorta primlerini ve diğer işlerinizi takip etmek üzere bir mali müşavirle anlaşın ya da bu işleri kendiniz bizzat takip edin.
- Bazı giderleri daire başı toplarken, bazı giderleri de arsa payına göre toplamanız gerektiğinden; her bir bağımsız bölümün arsa payını öğrenin ve aidat ile benzeri ödemeleri buna göre talep edin.
- Apartmanda aidat ödeyenleri ya da ödemeyenleri her ay duyurmak zorunda olmadığınızı bilin; ancak duyurmak isterseniz de asla hiçbir kat malikinin ya da kiracının kişisel verilerini paylaşmayın.
- Whatsapp grubu kuracaksanız, buraya hiç kimsenin kişisel verisini yazmayın ve grubu mümkünse yalnızca yöneticilerin mesaj yazabileceği şekilde ayarlayın.
- Aidat ödemeyecekseniz ya da ücret almak istiyorsanız, buna ilişkin kat malikleri kurulundan karar alın: https://mustafabaysal.com/yonetici-aidat-oder-mi/
- Mümkünse, apartman ve site yönetimi üzerine bir kitap edinin ve internet üzerinden konuyla ilgili siteleri sık sık takip edin.
- İlk fırsatta site sakinleriyle toplantı yapın ve kendinizi tanıtın.
SONUÇ
Yukarıdaki listede yer alan tavsiyeler belki birkaç katı daha artırılabilir; ancak şunu bilmelisiniz ki bir işi iyi yapmanın ön şartı, o işi bilmektir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nu bilmeden ya da öğrenmeye gayret etmeden yöneticilik yapacaksanız, size tavsiyem çok net olacaktır: Yöneticilik yapmayın.
Çünkü bugün hiçbir sorun yok gibi görünse de, Allah korusun; bir asansör kazasından, kapıcının açacağı bir davadan ya da edeceği bir şikâyetten, otoparkta birinin arabasına büyük bir zarar gelmesinden ya da ortak yerlerdeki bir eşyanın birine zarar vermesinden sonra işler değişecektir. Buna benzer olumsuzluklar yaşandığı anda herkes, yargı makamları dâhil, etrafına bakacak ve suçlu arayacaktır.
Bu nedenle; sistematik ve kontrol altında yapmayı düşünüyorsanız apartman yöneticiliğine soyunmanızı; aksi takdirde bu işten uzak durmanızı şiddetle tavsiye ederim.
Yeni seçilen site yöneticisinin yapması gerekenler ile ilgili sık sorulan sorular:
Site yöneticisinin görevleri nelerdir?
Site yöneticisinin görevleri, yönetim işlerinden defter tutulmasına kadar birçok hususu içerir. Şu yazıdan bu görevleri öğrenebilirsiniz: https://mustafabaysal.com/apartman-yoneticisinin-gorevleri/
Apartman yöneticisi onay almadan harcama yapabilir mi?
Kat malikleri kurulunun kendisine açık yetki verdiği hallerde yönetici elbette harcama yapabilir. Ancak kat malikleri kurulu özel olarak yetkilendirmedikçe, yönetici hiçbir harcamayı tek başına yapamaz.
Site yönetimi toplantı yapmadan karar alabilir mi?
Site yönetiminden kasıt, yönetim kurulu ise; hayır, tıpkı yönetici gibi yönetim kurulu da kat malikleri kurulunun özel yetki vermediği hallerde kendiliğinden karar alamaz.
