Apartman ya da sitede denetçi olarak görev yapan kimsenin yetkileri kadar sorumlulukları da vardır. Bu sorumluluklar Kat Mülkiyeti Kanunu’nda tanımlanmıştır. Gelin, birlikte bakalım: Apartman ve site yönetiminde denetçinin görevleri ve yetkileri nelerdir?
Denetçinin görevleri ve yetkileri
Bir apartmanın ya da sitenin yönetimine dair esas kanun 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur. Haliyle, yönetime ve denetime dair kuralları merak eden kimsenin bu kanunu incelemesi gerekir. Denetçinin görevleri de yetkileri de 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alır.
Denetçi seçimi
Apartman ya da site denetçisinin nasıl seçileceğini şu yazımda izah etmiştim: https://mustafabaysal.com/apartman-ve-site-denetcisi-secimi/
Site denetçisinin seçimi için özel çoğunluk arayan kanun koyucu bununla yetinmemiş ve denetçinin sıfatıyla ilgili de sınırlamaya gitmiştir. Buna göre yalnızca ama yalnızca kat maliki olan kimse denetçi seçilebilir.
Bildiğiniz üzere kiracıdan kapıcıya herkesin yönetici olma hakkı mevcuttu; fakat denetçinin muhakkak site ya da apartman kat maliklerinden birisi olması gerekir.
Site denetçisinin görevleri
Apartman ya da sitedeki denetçinin görevleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 41’nci maddesinde belirtilmiştir.
Aslında bu maddeye göre, yönetimin denetlenmesi görevi kat malikleri kuruluna aittir ve kat malikleri kurulu isterse bir denetçi ya da denetim kurulu görevlendirerek bu işi ona yaptırabilir.
Uygulamada çoğu zaman, kat malikleri kurulunun denetim işini bizzat yapmaktansa bir denetçiye ya da denetim kuruluna bu görevi tevdi ettiğini görürüz.
İşte 41’nci maddeye göre denetçinin görevi, hesapların durumunu ve yöneticinin tutumunu denetlemektir. Bu kapsamda, denetçinin görevleri şöyle sıralanabilir:
- Denetçi, yönetim planında belirtilen zamanda ve periyotta apartmanın ya da sitenin hesaplarını denetler.
- Yönetim planında hüküm yoksa üç ayda bir hesapları denetler.
- Her sene bir defa rapor hazırlayarak kat malikleri kuruluna verir. Yönetim planında rapor teslim tarihi belirtilmişse, bu tarihte raporunu verir; yönetim planında hüküm yoksa, her yıl Ocak ayı sonuna kadar raporunu teslim eder.
- Bir denetim defteri tutar ve bu defteri notere tasdik ettirir. Hem raporları hem de gerekli gördüğü diğer hususları bu deftere kaydeder.
Site denetçisinin yetkileri
Yukarıda yer alan görevler, bir bakıma denetçinin yetkilerini de bize haber verir. Yine 41’inci maddeye göre, denetçinin yetkileri şöyle sıralanabilir:
- Yönetim planında belirlenen denetim periyotları ya da kanunda belirtilen her üç aylık denetim periyotları dışında, haklı bir sebebi varsa ve gerekli görürse, istediği zaman hesapları denetleyebilir.
- Normal şartlar altında kat malikleri kurulunun olağan toplantı zamanı bellidir. İşte denetçi, kat malikleri kurulunu istediği zaman olağanüstü toplantıya çağırmak yetkisine sahiptir.
Denetçi yöneticiyi görevden alabilir mi?
Şu yazımda da izah ettiğim üzere, denetçinin yöneticiyi görevden alma yetkisi bulunmaz: https://mustafabaysal.com/denetci-yoneticiyi-gorevden-alma/
SONUÇ
Zannedildiğinin aksine apartman ya da site denetçisinin olağanüstü yetkileri bulunmaz. Esas olarak denetçi, yönetimi denetler ve gerekli gördüğü hallerde kat malikleri kurulunu toplantıya davet eder. Bunun haricinde denetçinin, yöneticiyi görevden almak gibi yetkileri bulunmaz.
Bir site ya da apartman denetçisi için önemli olan, yönetimin hesaplarını zamanında ve dikkatlice denetlemek ve önemli bir bulgu ile karşılaştığında bunu raporlayarak kat maliklerini bu husustan haberdar etmektir.
Konuyla ilgili sık sorulan sorular:
Site yönetimi kaç ayda bir denetlenir?
Yönetim planında buna dair bir kural varsa takip edilmelidir. Yoksa site yönetiminin denetimi her üç ayda bir yapılmalıdır.
Kat maliki olmayan, denetçi olabilir mi?
Hayır, kat maliki olmayan kimse hiçbir şekilde denetçi olamaz.