Kat Mülkiyeti Kanunu

Kat malikleri kurulu kararının iptali nasıl olur?

Apartmanda ya da sitede karar organı kat malikleri kurulu olup haliyle, yönetime dair her türlü karar kat malikleri kurulunda alınır. Ancak bazı kat malikleri kararı beğenmeyebilirken, bazen de kararlar usulüne uygun alınmamış olabilir. Peki, ama kat malikleri kurulu kararı nasıl iptal edilir ve karar iptal edilirse ne olur?

Kat malikleri kurul kararının iptali

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yönetilen bir sitede ya da apartmanda hiç kimse mutlak güç sahibi değildir. Yönetime ilişkin kararların alındığı kat malikleri kurulu, apartmanı yöneten yönetici ya da yönetimi denetleyen denetçi tek başına hâkim-i mutlak değildir.

Dolayısıyla kat maliklerinden müteşekkil kat malikleri kurulunun aldığı her kararın doğru olduğu söylenemez. İşte kat malikleri kurulu kararlarının da iptal edilmesi pekâlâ mümkündür.

Kat malikleri kurulu nedir?

Kat malikleri kurulu; bir sitede ya da apartmanda bulunan bağımsız bölümlerin kat maliklerinden meydana gelen, binanın yönetimine dair kararlar almak ve bunları uygulamak yetkisini haiz bir kuruldur. Kat maliklerinin her biri kat malikleri kurulunun doğal üyesidir.

Apartman toplantısında alınan kararlar

Apartman ya da site toplantısı diye bilinen kavram aslında kat malikleri kurulu toplantısıdır ve bu toplantıda alınacak kararlar çeşitli yasal oy nispetlerine tabidir.

Bunlara göz atmadan gidersen, pişman olabilirsin!

Bazı kararlar katılanların salt çoğunluğuyla alınabilirken, bazı kararlar için kat maliklerinin tamamının salt çoğunluğu ve bazı kararlar için de oybirliği gerekir. Bu karar yeter sayılarının ne olduğunu tek tek daha önce izah etmiştim: https://mustafabaysal.com/kat-malikleri-kurulu-karar-yeter-sayilari/

Kat malikleri kurulu kararı nasıl iptal edilir?

Bir kere her şeyde önce şu temel bilgiyi bilmeniz gerekir: Kat malikleri kurulu, bir başvuru olmaksızın ve kendiliğinden iptal edilmez!

Bunu özellikle yazdım; çünkü birçok kat maliki hiçbir şeye karışmadan işlerin düzelmesini beklemektedir. Bu, hiçbir şekilde mümkün değildir. Kat malikleri kurulu kararının iptal edilmesi için ilk gereken, kararın iptalini mahkemeden talep edecek bir kat maliki ya da duruma göre menfaati bulunan kiracıdır.

Kat malikleri kurulu kararı aleyhine nereye başvurulur?

Kat malikleri kurulu kararına itiraz için başvurulabilecek tek yer sulh hukuk mahkemesidir. Herhangi bir bakanlığın, kolluk kuvvetlerinin ya da başkaca bir merciin kat malikleri kurulu kararını iptal etme yetkisi bulunmaz.

kat malikleri kurulu karar iptali

Kat malikleri kurulu kararının iptali davası kime karşı açılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38’nci maddesinde açık şekilde “Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davaların, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabileceği; yöneticinin, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyuracağı” ifade edilmiştir.

Buradan da anlaşılacağı üzere; kat malikleri kurulunun aldığı bir kararın iptali sulh hukuk mahkemesinden istenecekse, husumetli olarak doğrudan yönetici gösterilebilir. Yönetici yoksa ya da itiraz eden öyle isterse, tüm kat malikleri de hasım olarak gösterilebilir.

Yönetim planı değişiklik kararının iptali davası

Hemen aşağıdaki karardan da görüleceği üzere; yönetim planında yapılan değişikliğin iptali için sulh hukuk mahkemesine başvurulacaksa, yönetim planının öneminden dolayı, bu davada tüm kat maliklerinin hasım gösterilmesi gerekir.

“… davacı, yönetim planı değişikliğinin iptalini istediğinden yönetim planı ve 634 sayılı Yasanın 33. maddesi birlikte değerlendirildiğinde, yönetim planının Yasanın emredici hükümlerine aykırı olması halinde kat malikleri tarafından bu maddelerin iptali için her zaman mahkemeye başvurulabileceği ve yönetim planının iptali kat maliklerinin hukukunu yakından ilgilendirdiğinden bütün kat maliklerinin de açılacak davaya dahil edilmesi gerektiği dikkate alındığında; eldeki davanın tüm kat maliklerine yöneltilmesinin doğru olduğu ve esasa girilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerektiği gözetilmeden davanın taraf teşkili sağlanmaksızın kabulüne karar verilmesi bu nedenlerle doğru görülmemiştir…” (5 Hukuk, 2021/13191 K.).

Kat malikleri kurulu kararının iptali için hak düşürücü süre

Kat malikleri kurulu bir karar aldığında, bu her zaman ve koşulda itiraza konu edilemez. Buradaki kural çok net şekilde KMK’nın 33’üncü maddesinde ortaya konulmuştur. Buna göre; aşağıdaki süreler içinde, karar aleyhine sulh hukuk mahkemesinde iptal başvurusu yapmak gerekir:

  • Kurulda aykırı oy kullanan kat maliki, toplantı tarihinden itibaren 1 ay içinde
  • Toplantıya katılmayan kat maliki, kararı öğrendiği andan itibaren 1 ay içinde
  • Toplantıya katılmayan kat maliki, her halde ve şartta en geç 6 ay içinde

Örneğin bir kat maliki toplantıya katılmasa ve tam olarak kararın alındığı tarihten 5 ay ve 15 gün sonra karardan haberdar olsa; artık en geç 15 gün içinde iptal başvurusunda bulunmak zorundadır.

Kat malikleri kurulu kararının yok hükmünde ya da mutlak butlan olması

Yukarıda kat malikleri kurulunun kararlarının iptalinin 1 aylık ve 6 aylık süreler içinde istenmesi gerektiğini ve aksi takdirde kararların geçerli olacağını söylemiştim.

Bunun istisnası, alınan kararların yok hükmünde olması ya da mutlak butlanla batıl olmasıdır. Karar yok hükmünde bir karar ise, bu kararın iptali her zaman mahkemeden talep edilebilir. Burada artık 1 ya da 6 aylık süre sınırlaması yoktur.

Aşağıdaki Yargıtay kararı bunu ifade etmektedir:

“… Dosya içerisinde bulunan bilgi ve belgelerden; davacının 30/09/2011 tarihli kat malikleri kurul toplantısı ve alınan kararların iptalini istediği anlaşılmakla, davacının eldeki davayı 04/06/2012 tarihinde açtığı gözetilerek yasada öngörülen 1 ve 6 aylık hak düşürücü süreler geçmiş bulunduğundan Mahkemece ancak yokluk ya da mutlak butlanla batıl kararların incelemesi yapılabilecektir. Bu nedenle alınan kararların her birinin ayrı ayrı mutlak butlan yahut yoklukla malul olup olmadıklarının değerlendirilmesi, böyle bir kararın bulunmaması halinde ise davanın süresinde açılıp açılmadığı hakkında bir karar verilmesi gerekirken…” (5 Hukuk, 2021/481 K.).

Burada, yok hükmünde olmak ya da mutlak butlanla batıl olmak kavramlarının ne olduğu merak edilebilir. Esas olarak; bir kararın alınması için KMK’da aranan toplantı ve karar yeter sayısı olmadan alınan kararlar ile hukuken alınması mümkün olmayan kararlar yok hükmünde kabul edilmektedir. Bunun için, aşağıdaki Yargıtay kararlarına bakmanız yeterli olacaktır:

“… 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 33. maddesinde kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.

Mahkemece mahallinde keşif yapılarak anataşınmazın mimari projesi yerinde uygulanıp alınan kararlardan hangilerinin projeye aykırı olduğu tespit edilerek, oybirliği gerektiren kararlar yönünden alınan kararların iptaline, Kat Mülkiyeti Kanunun 19/2. maddesi gereğince 4/5 çoğunluğu gerektiren kararlar yönünden bu çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı belirlenip sağlanmadığının belirlenmesi halinde iptaline, aynı Yasanın 42. ve 43. maddeleri kapsamındaki kararlar yönünden sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınıp alınmadığı belirlenip sağlanmadığının anlaşılması halinde iptaline karar verilmesi gerekirken, davanın süresinde açılmadığı gerekçesiyle reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir…” (18 Hukuk, 2016/3649 K.).

“… Davacı vekili dava dilekçesinde, dava konusu anataşınmazın kat maliklerinin 09.01.2011 günü yapmış oldukları toplantıda aldıkları kararların 9. ve 10. maddelerinin iptalini istemiştir. Mahkemece, davanın 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesine göre süresi içinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir…

Dosya içindeki bilgi ve belgelerden, dava konusu anataşınmazın kat malikleri kurulunca yapılan 09.01.2011 tarihli toplantıda alınan kararın 9. maddesinde “ön ve yan bahçenin yeniden boydan boya duvarla kapatılmasına” karar verildiği anlaşılmaktadır. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin 2. fıkrasına göre kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Öte yandan aynı yasanın 33. maddesinde kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulunun aranmayacağı öngörülmüştür. 634 Sayılı Kanunun 19. maddesine aykırı tesis (duvar) yapılması halinde kat maliklerinin beşte dördünün bu tesise yazılı muvafakat vermeleri gerekmektedir. Dosya içerisinde böyle bir muvafakat belgesinin de bulunmadığı anlaşıldığına göre davanın bu yönü itibariyle kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile reddi doğru görülmemiştir…” (18 Hukuk, 2013/3154 K.).

“… Dosya içerisinde bulunan bilgi ve belgelerden; özellikle iptale konu 06/08/2011 tarihli kat malikleri kurul toplantısına , davacının katıldığı ve toplantıda alınan kararların ilk tutulan tutanak ile sonradan yazılan bilgisayar çıktısı arasında fark olması sebebiyle yok hükmünde olduğunun tespitini istediği anlaşılmaktadır. Öncelikle davacının alınan kararların neler olduğu ve ne şekilde değiştirildiği hususunda açıklayıcı bir beyanı olmadığından öncelikle alınan kararlardan her birinin ayrı ayrı mutlak butlan yahut yoklukla malul olup olmadıkları değerlendirilmesi, böyle bir kararın bulunmaması halinde ise davanın süresinde açılıp açılmadığı hakkında bir karar verilmesi gerekirken…” (20 Hukuk, 2019/43 K.).

“… 25.05.2008 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında alınan “apartmana kiracı öğrenci alınmamasına” ilişkin kararın yok hükmünde olduğundan iptaline…” (18 Hukuk, 2016/1558 K.).

kat malikleri kurulu kararı nasıl iptal edilir sonuçları nedir

Kat malikleri kurulu kararının iptalini kimler isteyebilir?

Bu kararların iptalini kat maliklerinin isteyebileceği zaten açık olsa gerekir. Buradaki soru şu olmalıdır: Örneğin kiracı kat malikleri kurulu kararının iptalini isteyebilir mi?

Öyle ya; KMK’nın 33’üncü maddesinde net bir şekilde “kat maliki”nin iptali talep etme hakkının olduğu belirtilmiştir.

Fakat Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre; yalnızca kat maliki değil, alınan kararın özel bir çıkarı ile ilgili olması, hak ve yararını doğrudan zedeleyici nitelikte bulunması durumunda kiracı da kat malikleri kurulunun kararının iptalini sulh hukuk mahkemesinden talep edebilir:

“… Ana kural bu olmakla birlikte anataşınmazda kat maliki olmayıp da bir bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir nedene dayanarak sürekli bir biçimde yararlanan kimseler de 33. madde hükmünce mahkemeye başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilirler. Ancak bunlar, bu konuda kat maliki gibi geniş haklara sahip değillerdir. Bu kişilerin kat malikleri kuruluna karşı dava açmak için alınan kararın özel bir çıkar ile ilgili olması, hak ve yararlarını doğrudan zedeleyici nitelikte bulunması gerekir. Somut olayda, davacı b22 blok 39 nolu bağımsız bölümü Başbakanlık Toplu Konut İdaresinden taşınmaz satış vaadi ile 12/08/1994 tarihinde almış, o tarihten bu yana taşınmazın sürekli yararlanan olarak zilyeti bulunmaktadır. O halde mahkemece iptali istenilen toplantılarda davacının hukuki yararını etkileyen kararlar alınıp alınmadığının denetiminden sonra davacının dava açma hakkı bulunup bulunmadığı hususunda bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve araştırma sonucu davacının kat maliki olmadığından davanın aktif husumetten reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.” (20 Hukuk, 2019/6235 K.).

SONUÇ

Kat malikleri kurulu kararının iptali son derece kolay ve fakat meşakkatli bir süreçtir. Çünkü kat malikleri kurulu kararının iptali için tek bir kat maliki dahi sulh hukuk mahkemesine başvurabilirken, mahkeme aşaması ne yazık ki kısa sürmeyecektir.

Yine de kat malikleri kurulu tarafından alınan bir kararın iptal ettirilmesinin başkaca bir yolu yoktur. Son olarak; yukarıda da izah ettiğim 1 ve 6 aylık süreler içinde iptal başvurusu yapmanız gerektiğini, aksi takdirde kararların iptal edilmeyeceğini hatırlatmak isterim.

Kat malikleri kurulu karar iptali hakkında sık sorulan sorular:

Kiracı kat malikleri kurulu kararına itiraz edebilir mi?

Kural olarak kat malikleri kurulu kararı aleyhine yazlınca kat maliki sulh hukuk mahkemesinde itiraz edebilir; fakat yazımda da belirttiğim üzere alınan kararın özel bir çıkarı ile ilgili olması, hak ve yararını doğrudan zedeleyici nitelikte bulunması durumunda kiracı da itiraz edebilir.

Kat malikleri kurulu toplantısına kiracılar katılabilir mi?

Elbette, katılabilir. Ancak oy kullanması için ev sahibi tarafından vekil tayin edilmiş olması gerekir.

Apartman / Site yönetimi nasıl iptal edilir?

Burada iptal etmekten kasıt, yönetimin görevden alınması ise bunun nasıl olması gerektiğini şu yazımda izah etmiştim: https://mustafabaysal.com/apartman-yoneticisinin-gorevden-alinmasi

Kat malikleri kurulu kararı iptal edilirse ne olur?

Bu tamamen, alınan kararın ne olduğuna ve iptal kararının içeriğine bağlıdır. Örneğin kat malikleri kurulu dış cephe boyama kararı alsa ve bu karar mahkemede iptal edilse, artık dış cephe boyaması yapılamaz. Başlanmışsa, devam edilemez ve eski halinde getirilir. Tamamlanmışsa da eski haline getirilir.

Mustafa Baysal

Sizin için doğru ve değerli bilgiyi paylaşmaya çalışıyorum. Bu yazı gerçekten işinize yaradıysa ve teşekkür etmek istiyorsanız, yapmanız gereken tek şey onu PAYLAŞMAK.

Bunlara göz atmadan gidersen, pişman olabilirsin!

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

5 Yorum

  1. Merhaba mustafa bey,
    Geçen yılın site genel kurul toplantısında, benim talebim ile evimin önünde site sınırına cit cekilme karari aldırdım.

    Ayni zamanda da yonetim kuruluna katıldım.

    Alinan cit kararını yaptirmak istedigimde, yonetim kurulu para çıkarmadı ve yonetim kurulu kararı aldırmadı.

    Bende kendi param ile genel kurul kararı var diyerek bu işi yaptirdim.

    Faliyet raporunda da yapilan bu işi yazmayı ret ediyorlar.

    Ben yonetim kurulunda olarak, genel kurul kararına gore yaptirdigim bu is için sıkıntı yaşar mıyım?

    Denetci raporu benim adıma olumsuz verebilir mi?

    Bu durum beni yasal olarak bağlar mi?

    Kendim ödemesini yapmis olsam bile, faliyet raporuna yazılması icin zorlamalı miyim?

    Yoksa yazılmamısı benim icin daha mi iyi olur?

    Dava gibi konular geçiyor, bu durum beni huzursuz etti biraz.

    Zamanınız için şimdiden teşekkürler ederim

  2. Mustafa bey merhaba,
    4 blok (136 daire) den oluşan bir siteyiz.Ruhsat yada projelendirilmesi işk başta güvenlikli site olarak belirtilmiş ve o şekil alınmış.Yüksek aidat bedelinden dolayı bu özel güvenlik iptal edilebilir mi? Ayrıca tek 1 kişi bile itiraz etse kaldırılmaz gibi söylemler var bu doğru mudur yoksa 5/4 çoğunluk mu aranır bu konuda.

    1. Merhaba. Öncelikle yönetim planınızı incelemeli, burada konuyla ilgili hüküm olup olmadığına bakmalısınız. Ardından, bana bilgi verirseniz daha net cevap verebilirim.

  3. Merhaba Mustafa Bey , okuduğum en doyurucu açıklamayı sunmuşsunuz.Teşekkür ediyorum emeklerinize. Biz de ısı pay ölçer sistemiyle bölüşüm yapıyoruz.%30 ortak paylaşım oranını kat maliklerince alınan kararla %50 yapabilir miyiz? Sorumu yanıtlarsanız çok mutlu olurum.

    1. Teşekkür ederim Muhammed bey. Cevap vermek zor; çünkü iki farklı görüş söz konusu olabilir. İlk görüşe göre; yönetmelik hükmü ile bu oran belirlendiği için değiştirmek mümkün olmaz. İkincisine göre, oranın değişemeyeceğin dair bir hüküm olmadığı için değiştirilmesi mümkün olur. Benim bu konuda ne yazık ki kesin bir kanaatim yok.

Başa dön tuşu