Bir apartman ya da sitenin yönetimi çok önemlidir; çünkü bu sayede, komşular arasındaki ilişkiler iyiye gidebileceği gibi kötüye de gidebilir. Peki, ama bir apartmanda ya da sitede yönetim kaç kişiden oluşur?
Apartman yöneticisi seçimi
Apartman yöneticisinin nasıl seçilmesi gerektiğini daha önce yazmıştım: https://mustafabaysal.com/apartman-yoneticisi-secimi/
O yazıdan da göreceğiniz üzere, apartman yöneticisi seçimi için kat malikleri kurulunda sağlanması gereken özel çoğunluk vardır. Bu çoğunluğu sağlayan kişi yönetici olarak atanabilecektir.
Apartman yöneticisi kimler olabilir?
Apartman yöneticisi olmak için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun öngördüğü hiçbir şart yoktur. Öyle ki; kat maliki yönetici olabileceği gibi kiracı da olabilir ve hatta karşı sokakta oturan Ahmet Amca da yönetici olabilir.
Yönetici olmak için şart koşulan bir öğrenim düzeyi ya da yaş da bulunmaz. Diyebiliriz ki; kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğunun desteğini alan herkes apartmanda ya da sitede yönetici olabilir.
Bina yönetimi kaç kişiden oluşur?
Bazen tek bir apartman söz konuyken, bazen de yüzlerce binadan oluşan siteler söz konusu olabilir ve bunların yönetimini tek bir kişi üstlenmek istemeyebilir.
Tam bu noktada şu soru gündeme gelir: Apartman ya da site yönetimi kaç kişiden oluşur? Bu sorunun cevabı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda KESİN bir şekilde cevaplanmıştır.
Ya yönetici ya yönetim kurulu
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34’üncü maddesine göre bir apartmanın ya da sitenin yönetimi ancak iki şekilde yapılabilir:
- Yönetici tarafından
- Yönetim kurulu tarafından
Aynı maddede yönetim kurulunun kaç kişiden oluşması gerektiği de belirlenmiştir.
Apartman yönetim kurulu kaç kişiden oluşur?
Bu soruya verilecek cevap 342üncü maddede, tartışmaya yer bırakmaksızın belirlenmiştir: 3 kişi. Bunun nedeni maddede geçen “Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilir” ifadesidir.
Göreceğiniz üzere kanun koyucu net bir şekilde “üç kişilik yönetim kurulu” ifadesini kullanmayı tercih etmiştir.
Apartman yönetim kurulu sayısı
İşte yukarıdaki açık Kanun hükmü nedeniyle apartman ya da site yönetim kurulu örneğin 2 kişiden ya da 4 kişiden veya 5 kişiden oluşamaz.
Bina sayısı ya da blok sayısı kaç olursa olsun, bir apartman ya da site yönetim kurulu muhakkak 3 kişiden oluşmak zorundadır.
SONUÇ
Apartman ya da site yönetimi kaç kişiden oluşur? Akla ilk gelen mantıklı cevap, bina ve kat maliki sayısına göre bu rakamın değişeceği şeklinde olabilir.
Belki olması gereken de budur; fakat Kat Mülkiyeti Kanunu aynı fikirde değildir ve yönetim kurulu üye sayısının mutlaka 3 kişi olmasını ister.
Öyle ki; bir apartmanın ya da sitenin önünde, yönetimi oluşturmak için iki sçenek vardır:
- Yönetim işini bir yöneticiye vermek
- Yönetim işini tam olarak 3 kişiden oluşan yönetim kuruluna vermek
Dolayısıyla kaç kişi istekli olursa olsun ya da bir site isterse yüzlerce bloktan oluşsun; ya tek bir yönetici tarafından ya da 3 kişiden oluşan yönetim kurulu tarafından yönetilecektir.
Apartman yönetim kurulu üye sayısı hakkında sık sorulan sorular:
Apartmanda yönetici yardımcısı olur mu?
Hayır, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yönetici yardımcısı ya da başkan yardımcısı gibi unvan ve görevler öngörülmemiştir. Apartmanda veya sitede yönetici ya da yönetim kurulu olur. Bunlar haricinde bir yönetim görevlisi yoktur.
Apartman yönetiminde kimler bulunur?
Eğer apartman ya da site tarafından bir yönetici ya da yönetim kurulu atanmışsa veya yönetim işi özel bir şirkete verilmişse, yönetimde bu görevin verildiği kişi, kurul ya da şirket olur. Eğer apartmanda yönetici atanmamışsa, bu durumda yönetim işi bizzat kat maliklerinin tamamınca yerine getirilir.
Mustafa bey kolay gelsin 5 yıl süredir 7 daireli apartmanda başkanlık yapmaktayım.7 dairelik apartman yönetimi oluşması yasalmi benim bir yasal hukuki sorumluluğum varmı teşekkürler..
Mustafa Bey Selamlar,
Sistemizin yönetim planı ilk yapım aşamasında oluşturuşmuş ve yönetim planında avans (aidat) bedelleri her bir bağımsız bölüm için eşit olarak yazılmış arsa payı yada metrekare olarak büyük olanlarda eşit olarak öngörülmüş. KMK da kat malikleri kendi aralarında anlaşmamışlarsa diye başlayan bir madde var ama yönetim planı kat maliklerinin aralarında anlaştığı anlamına geliyor. Tüm bu durumlara rağmen kat malikleri kurulunda avans alımları için metrekare olarak büyük olan bağımsız bölümlerden farklı bir miktarda aidat alınacağı kararı alınabilir mi? Hali hazırda metrekaresi küçük olan yerler aynı miktarda aidat ödemek zorunda kalıyor ve ciddi sıkıntılar söz konusu. yönetim planı değişimi için 5 te 4 çoğunluğu sağlamak epeyce zor. cevabınız için teşekkürler.
Merhaba, yönetim planındaki hüküm tam olarak “kat maliklerinin kendi aralarında anlaştığı” anlamına gelir. Yönetim planını değiştirmekten başka bir yol olmaz Kamil bey.
Çok teşekkür ederim Mustafa Bey
Rica ederim.
Selamlar.
Tüm makalelerinizde Yönetim Kurulu 3 kişiden oluşur demişsiniz.
Ancak Yönetim Planı 5 kişi diyorsa, 5 kişiden oluşabilir mi? yoksa kat mülkiyeti kanununa uyularak Yönetim Planı değiştirilmeli mi?
Merhaba, 634 sayılı KMK’nın 282inci maddesinde “Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir” ifadesi yer alır.
Haliyle yönetim planı ile yönetim kurulu üye sayısının değiştirilebileceğini düşünüyorum.
Merhabalar 75 dairelik 3 bloktan oluşan sitemiz mevcut aidatta faiş bir artış yapıldı toplantiya 43 kişi katilmis ve 43 unun de onayladigi belirtiliyor. Bu sayi yeterli midir kabul edilmesi için ve bunun için yapabileceğimiz bir şey var mıdır ?
Merhaba, şu yazımda cevabı bulabilirsiniz: Yönetici aidata zam yapabilir mi?
İyi günler
Apartmanımızda 2 yıl önce 20 daireden 6 sının imzasıyla toplantı olmaksızın bir kişi yönetici oldu, başka kimse almadığı için. Kendinden başka yönetimde kimse yok. İki ay evvel ayölçerler bozuk diyerek hiç bir tutanak, bilirkişi raporu olmadan payölçerli olarak kullandığımız kalorifer sistemini önceden imzalı tebliğ bile yapmadan ‘bozuk” yalan beyanıyla toplantı yapıp, merkezi sisteme geçtik herkes tüm kaloriferleri açsın diye talimat verdi. Defteri görmek isteyene göstermeyip toplantıya gelseydin dedi. Sonradan
da imzaya açılmadı konu. Dairelerin petek ve y0zölçümleri farklıdır. Ruhsatsız olarak balkonlar odalara katılmıştır. Petekler büyütülmüştür. Bazı daireler ikiz apt on hesabına bakarak payölçerine göre kalorifer ücretini ödüyor. Şimdi tüm petekleri açmışız gibi aklınca petek uzunluğuna göre hesap çıkarıyor. Şunlar ödemedi diye apt girişine ve watsap grubuna daire numaralarını ve adlarını yazıyor. Böyle rencide hakkı var mı? Tek kişi böyle kararlar alabilir mi?
Merhaba, cevabım basit: Elbette alamaz. Siz ne yapabilirsiniz? Şu yazımdaki usulle yöneticiyi değiştirin, sonra gereğini yapın: Apartman yöneticisi nasıl değiştirilir?
Teşekkür ederim, peki mahkeme bu yöneticinin “ödemiyorlar, icra takibi başlatılsın” başvurusunu kabul eder mi?
Evet, edebilir. Burada önemli olan, böyle bir icra takibine doğru şekilde itiraz etmektir. Bunun için de bir avukattan destek almak gerekir.
Merhaba Mustafa bey teşekkür ediyorum
bilgileriniz için
TOKİ’de 6 kişiden oluşan bir oluşum var ve başkan ve yardımcıları olarak adlandırılanlar aidat ödemiyor bu konuda bilgi verebilirmisiniz
Merhaba, şu yazımdan bilgi alabilirsiniz: Apartman yöneticisi aidat öder mi?
30 dairelik bir binada 4 kişilik Bir toplantı ile yönetim oluşturulmuş fakat bunlardan birinin 8 diğerinin 9 dairesi mevcut diğer 2 kişide diğer kat sakinleri uygunmudur
Merhaba, şu yazımda izah ettiğim kurallara göre değerlendirmelisiniz: Apartman yöneticisi seçimi
Binamızın garajına su geliyor izalasyon yapılması gerekiyor ama ev sahipleri para vermiyorlar. Ne yapabiliriz
Merhaba, şu yazımda çatı için izah ettiğim kuralları aynen garaja teşmil edebilirsiniz: Apartman çatı onarımı
44 daireli sitede ilk kez yapilan toplantida cogunluk oy birligi ile yönetici seçildim. Bina yeni olduğu için ilk işim isletme projesi yaparak duyurmak oldu. Yine oy birligi ile secilen denetçi ve denetçi yardımcısına danisarak kaloriferci ve tenizlikciyle anlaştım. Kalorifer yansin diye uygun komurcuden komur alinmasi icin bildirim yaptim.Oy birligi ile secilen yönetici yardimcisi daha ucuz ve daha kalitesiz kömürden niye alınmıyor kime sordunuz kafanıza göre iş yapıyorsunuz yok hükmündedir şeklinde bir tavir içerisindedir. Avukat bir kişi olan bu şahıs merkezi sistem sitede dairesi boş diye para da vermek istemiyor. Yönetici yardimcisinin yetkisi nedir. Ki hiç bir konuya yardımcı da olmuyor.
Merhaba, KMK’da yönetici yardımcısı diye bir unvan yoktur. Yine de bu kimse, kat maliki olması hasebiyle haklara sahiptir ve haliyle size bunları sorabilmesi gerekir. Burada önemli olan, yaptığınızı söylediğiniz işlerle ilgili kat malikleri kurulu kararı olup olmadığıdır. İşletme projesinde bunlar öngörülmüşse ya da size yapacağınız alımlar konusunda yetkiler verilmişse, bu yetki kapsamında alabilirsiniz. Ancak bu hususlar bilmeden benim bir şey söylemem mümkün olmaz, konuyu yine sizin değerlendirmeniz icap eder.
Teşekkürler hocam. Bircok soruma yazilarinizi okuyarak cevap buluyorum.
Rica ederim Nuray hanım, ben teşekkür ederim.
Sn Baysal..
Site yönetimine Genel kurulda:2 ayrı yönetici adayı varıdı..Birisi:aylık:1100₺ ye yöneticiliği ifa edeceğini söyler ken digeri: 2000₺ istedi.
Genel kurul çoğunluğu da 2000 tl isteyeni seçti.
Kat malikleri bilerek zarara uğratıldı..
Bu durum yasal mıdır? Ne itirazda bulunmak gerekir?
Merhaba, eğer toplantı çağrı usulüne uyulmuşsa ve yeterli çoğunluk sağlanmışsa, son derece yasaldır. Kat malikleri isterse 5.000 lira ücret de belirleyebilir. Unutmayın, kat malikleri kurulunda yasal çoğunluğun dediği olur.