Rahatsızlık veren komşunun evden çıkarılması

Apartmanda ya da sitede bir komşu diğerlerine rahatsızlık verebilir ya da diğerleri bu şekilde hissedebilir. Böyle bir durumda ve sıkıntı büyüdüğünde, rahatsızlık veren komşunun evden çıkarılması gündeme gelebilir. Peki, ama istenmeyen kiracı ya da ev sahibi nasıl çıkarılır?

Rahatsızlık veren komşu

Bir apartmanda hayatı çekilmez hale getiren sorunların başında, komşu ile ilişkilerin bozulması gelir. Toplu hayatın zorluklarından birisi de bir arada yaşama becerisine sahip olmayan insanların aynı ortamı paylaşmak zorunda kalmasıdır.

Bazen komşuluk ilişkileri öyle gerilir ki; fiziksel ve psikolojik şiddet vakaları dahi yaşanabilir. Özellikle bir komşunun etrafa çok rahatsızlık verdiği durumlarda, diğer apartman sakinleri onu tahliye etmek isteyebilir.

Komşunun evden çıkarılması

Konuya girmeden önce şu gerçeği baştan hatırlatmak istiyorum: Bir ev sahibini ya da kiracıyı evden tahliye ettirmek, deveye hendek atlatmaktan zordur.

Komşunun evden çıkarılması konusunu öncelikle ikiye ayırmak ve ona göre izah etmek doğru olacaktır. Buna göre ilk olarak KAT MALİKİNİN ve ikinci olarak da KİRACININ evden çıkarılması konusunu anlatacağım.

Rahatsızlık veren kat malikinin / ev sahibinin evden çıkarılması

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25’inci maddesinde “diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hale getiren” kat maliki ile ilgili önemli bir yaptırım öngörülmüştür.

Bu yaptırımın adı “kat mülkiyeti hakkının devri”dir. Çok teknik bir konu olan “diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hale getiren kat malikinin evinin satılması” konusunu, daha iyi anlaşılması için liste halinde izah edeceğim:

• Diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hale getirecek düzeyde rahatsızlık veren kat maliki hakkında, mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için dava açılması gerekir
• Açılacak dava sonucunda, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenir
• Aksi kararlaştırılmış olmadıkça, böyle bir dava açılması diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır
• Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar.
• Hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir
• Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir

Yukarıda özetlenen bu sürecin temelini oluşturan “çekilmezlik hali”nin varlığına aşağıdaki haller delil kabul edilir:

• Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması
• Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hâkimi tarafından Kanun’un 33’üncü maddesi gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi
• Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması

Yukarıda sayılan hallerin varlığı bir “çekilmezlik hali”ne işaret etse de dava açma ve mülkiyetin devrini talep etme hakkını kullanmanın bir süre sınırı vardır.

Buna göre; dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.

Rahatsızlık veren kiracının evden çıkarılması

Komşulara rahatsızlık veren kimse ev sahibi olabileceği gibi kiracı da olabilir. Kiracı ile ilgili izlenmesi gereken yol ise “hakimin müdahalesini” istemektir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33’üncü maddesinde göre; kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Hâkim, mahkemeye başvuran kat malikini haklı görürse, bu olumsuz durumun giderilmesi için çeşitli şekilde karar verebilir.

Burada hakimin öncelikle yapması gereken; verilen rahatsızlığın giderilmesi için gerekli tedbirlerin alınmasını sağlamaktan ibarettir.

Bunun yerine kiracının tahliyesine karar verilmesi Yargıtay kararlarına bakıldığında pek de mümkün görünmemektedir. Gelin, Yargıtay kararlarına birlikte bakalım.

Yargıtay kararlarında komşunun çıkarılması

“… Özetle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 18. ve 33. maddeleri birlikte değerlendirildiğinde; bağımsız bir bölümde oturanın diğer bağımsız bölümde oturanlara rahatsızlık vermesi durumunda o kişinin ya da kişilerin bağımsız bölümden tahliyesinin anılan madde hükümlerinde öngörülmediği, bu hususun ancak 24. maddedeki yasal düzenleme için geçerlidir. Rahatsız edici kullanımın önlenmesi için mahkemece saptanacak olan önlemlerin alınması ve bunların belirlenen süre içerisinde yerine getirilmemiş olması durumunda ise bu yolda bir başvuru halinde 33. maddenin son fıkrasındaki yaptırım uygulanır.

Somut olayda, davalı kiracı kat mülkiyetli anataşınmazın 5 nolu bağımsız bölümünden yararlanan kişi konumunda olup, davada bu kişinin diğer kat maliklerine rahatsızlık verdiği ve huzursuzluk yarattığı ileri sürülmektedir. Bu olgu, toplanan kanıtlarla, özellikle dinlenen tanık anlatımlarıyla saptandığına göre ve her ne kadar davacı, dava dilekçesinde yalnızca davalının dava konusu bağımsız bölümden tahliyesini talep etmiş ise de, çoğun içinde azıda vardır kuralı gereğince mahkemece davalının sözü edilen rahatsızlık verici ve huzursuzluk yaratıcı eylemlerinin önlenmesi konusunda gerekli uyarının yapılmasına hükmetmesi ve ilgiliye tefhim ve tebliğ ile yetinilmesi gerekirken, üçüncü kişiler arasındaki sözleşmeye müdahale ederek kira sözleşmesinin feshi ile 5 nolu bağımsız bölümün tahliyesi yolunda hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir…” (18 Hukuk, 2013/3128 K.)

“… Yasal düzenlemelere göre; davalıların dava konusu bağımsız bölümde meydana getirdikleri iddia olunan gürültünün başka türlü önlemlerle giderilip giderilemeyeceği konusunda uzman bilirkişiden rapor alınmadan ve ayrıca gürültünün mevcut olup olmadığı, mevcut ise tahammül sınırlarını aşıp aşmadığı tahkik ve tespit edilmeden davalı malik ve eşinin bağımsız bölümden tahliyesine karar verilmesi ve bunlardan başka alınacak önlemlerle rahatsızlık verici durumun giderilmemesi halinde dava konusu bağımsız bölümdeki davalıların 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun’nun 25 maddesi gereğince bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının devredilmesine karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davalıların tahliyesine karar verilmesi doğru görülmemiştir…” (18 Hukuk, 2016/496 K.)

“… 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 18. maddesine göre kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentilerini ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirlerini rahatsız etmemek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler. Buna göre mahkemece konusunda uzman bilirkişi kurulu ile mahallinde inceleme yapılarak davalıların kullandığı bağımsız bölümleri yukarıda açıklanan esaslara uygun olarak kullanıp kullanmadığı ayrıntılı olarak saptanıp aykırı kullanıldığının tespiti halinde alınacak önlemlerin neler olduğunun belirlenerek bu hususta davalılara Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi uyarınca makul bir süre verilerek uyuşmazlığın çözümlenmesi gerektiğinin düşünülmeden doğrudan davalının tahliyesine karar verilmiş olması, doğru görülmemiştir…” (20 Hukuk, 2018/348 K.)

İmza toplanarak kiracı tahliyesi

Apartmanda oturanların imza toplayarak kiracıyı ya da ev sahibi evden tahliye ettirmesi mümkün değildir. İstisnasız herkes aynı anda bunun için imza da verse, yukarıda bahsedilen hukuki süreçler haricinde imza toplamak ve benzeri bir yöntemle hiç kimse evinden çıkarılamaz.

SONUÇ

Rahatsızlık veren komşunun evden çıkarılması çok ama çok zordur. Yukarıda detaylı olarak izah etsem de son olarak ve kısaca durumu özetlemek isterim:

• Komşunun size rahatsızlık vermesi durumunda öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33’üncü maddesi kapsamında sulh hukuk mahkemesine başvurabilir ve hakimin müdahalesini talep edebilirsiniz.
• Burada hakim eğer rahatsızlık verildiği kanaatinde olursa, bu rahatsızlığın giderilmesi için tedbirler alınması ister.
• Bu noktada örneğin kiracının evden tahliyesine karar verilmesi pek mümkün değildir; çünkü bu durumda ev sahibi ile kiracı arasındaki ve davadan bağımsız bir sözleşmeye müdahale edilmiş olacaktır.
• O halde geriye tek bir seçenek kalır: 25’inci madde kapsamında dava açarak bu evin diğer kat maliklerine satılmasını talep etmek.

Yukarıda izah ettiğim 25’nci madde kapsamındaki bu başvuru aslında o kadar zor ve detaylı bir süreçtir ki; zannımca gerçek hayatta bunun olması neredeyse imkânsızdır. İmkansız olduğunu söylemiyorum; ancak ben henüz 25’inci madde kapsamında bir kat malikinin evinin satıldığını duymadım ve görmedim.

O halde rahatsızlık veren komşu için ne yapılması gerekir? En doğrusu bu sorunu diyalogla çözmek olacaktır. Kiracı söz konusu ise, ev sahibi ile görüşülerek kira sözleşmesinin yenilenmemesi istenebilir.

Eğer size rahatsızlık veren ev sahibini ya da kiracıyı evden dava yoluyla tahliye edebileceğinizi düşünüyorsanız, yazının başında andığım atasözünü tekrarlayarak yazımı bitirmek isterim: Komşuyu evden tahliye ettirmek, deveye hendek atlatmaktan daha zordur.

Benzer bir konuyu daha önce yazmıştım, bakmak isterseniz yazım burada: https://mustafabaysal.com/gurultu-yapan-komsu-sikayet/

İstenmeyen komşunun evden çıkarılması hakkında sık sorulan sorular: