Apartman yöneticiliği ömür boyu yapılacak bir görev değildir; fakat bazen aynı kişinin yıllarca apartman yöneticisi olarak görev yaptığı görülür. Peki, ama apartman yöneticisinin görevi nasıl sonlandırılır?
Apartman yöneticisi seçimi
Apartman yöneticisi seçimi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen genel oy çoğunluğundan farklı bir orana tabi tutulmuştur: https://mustafabaysal.com/apartman-yoneticisi-secimi/
Yukarıdaki yazıdan da görüleceği üzere, apartman yöneticisinin atanması için oy sayısının, tüm kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı çoğunluğunu sağlaması gerekir.
Kat malikleri kurulunun genel toplantı ve karar yeter sayısı
Normal bir karar alırken yukarıdaki yönetici seçimi kuralı yerine genel kural geçerli olur ve buna göre de ilk toplantıya kat maliklerinin yarısından fazlasının katılması gerekir. İlk toplantıda yeterli katılım olmazsa, ikinci toplantı gelenlerle yapılır ve gelenlerin yarısından fazlasının oyu karar için yeterli olur.
Öyle ki; 500 kişilik bir sitede ikinci toplantıya sadece 3 kişi katılsa, bunların 2’sinin vereceği karar diğer 498 kişiyi de bağlar.
Apartman yöneticisi görevini yapmazsa ne olur?
Apartman yöneticisinin görevlerini şu yazımda izah etmiştim: https://mustafabaysal.com/apartman-yoneticisinin-gorevleri/
Apartman ya da site yöneticiliği bir haktan önce sorumluluk anlamına gelir ve yöneticiden, yukarıdaki yazıda belirtilen görevleri yerine getirmesi beklenir.
Eğer apartman ya da site sakinleri yöneticiden memnun değilse, bununla ilgili şikayette bulunmak yerine yöneticiyi değiştirmeyi düşünmelidir.
Apartman yönetimini feshetmek
Apartman ya da site yönetimini feshetmek, değiştirmek ya da görevden almak aslında aynı anlama gelir. Burada kastedilen şey, yöneticinin görevine son vermek olsa gerekir. Bunun yolu da kat malikleri kurulundan geçer.
Apartman ya da site yöneticisi nasıl görevden alınır?
Bir apartmanda ya da sitede olağan kat malikleri kurulu toplantısı senede bir defa yapılır. Bunun haricinde, gerekli görülen durumlarda ve yeterli şartlar sağlanırsa, kat malikleri kurulu olağanüstü toplantıya da çağrılabilir.
İşte apartman yöneticisini görevden almak ya da değiştirmek isteyen kat malikleri ya olağan kat malikleri kurulu toplantısını beklemelidir ya da kat malikleri kurulunu olağanüstü toplantıya çağırmalıdır.
Apartman ya da site yöneticisi hangi oy çoğunluğu ile seçilmişse, aynı oy oranı ile görevden alınabilecektir.
O halde; apartman yöneticisini görevden almak için de tıpkı atanmasında olduğu gibi, kat maliklerini tamamının yarısından bir fazlasının oyu gerekir.
Apartman yöneticisi mahkeme kararıyla görevden alınabilir mi?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yöneticinin mahkeme kararıyla görevden alınmasına ilişkin özel bir düzenleme yoktur.
Burada şöyle bir soru gündeme gelebilir: 33’üncü madde kapsamında, apartman yöneticisinin görevden alınması için hakimin müdahalesi istenebilir mi?
33’üncü maddeye göre; kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir.
Açıkçası yukarıda belirtilen “zarar görme” kavramına yöneticinin faaliyetlerinin girdiğini düşünmüyorum. Yine de bunun aksini düşünenler de olabilir; fakat benim kanaatime göre, hakimin müdahalesini talep ederek yöneticiyi mahkeme kararıyla görevden almak mümkün değildir.
SONUÇ
Apartman yöneticisinin görevden alınması ya da değiştirilmesi için, aynı yöneticinin seçilmesi için gereken oy çoğunluğu aranmalıdır. Bu oy oranı ise, kat malikleri kurulunun arsa payı ve sayı çoğunluğudur.
Her kat malikinin eşit arsa payına sahip olduğu bir sitede örneğin 50 daire olsa ve apartman yöneticisi görevden alınmak istense, bunun için en az 26 kat malikinin oyu gerekir.
Apartman yöneticisinin görevden alınması için herhangi bir kamu kurumuna ya da mahkemeye başvurmaya gerek yoktur. Madem ki yöneticinin faaliyetlerinden rahatsızlık söz konusu, o halde kat maliklerinin yarısından bir fazlasının desteğini bulmak zor olmasa gerekir.
Apartman yöneticisinin görevden alınması ile ilgili sık sorulan sorular:
Görevini yapmayan yönetici nereye şikayet edilebilir?
Görevini yapmayan yöneticinin şikayet edilebileceği bir kurum yoktur. Çünkü 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun böyle durumlarda öngördüğü çok daha etkili ve kolay bir yol vardır: Kat malikleri kurulunu toplamak ve yöneticiyi görevden almak.
Site yönetimini kim denetler?
Site yönetimini kat malikleri kurulu ve kat malikleri kurulu adına denetçi ya da denetim kurulu denetler.
Merhabalar Mustafa bey,sitemizde 32 dalre var ve dışardan şirket olarak yönetici seçilmiş fakat 2021 yılından beri hizmet almıyoruz 2022 de ihtarla toplantiya çağırdık,site borçlarını bildir dairelere herkes 2 ay içinde ödesin odemeyenleri avukata ver diye karar aldık deftere,fakat o günden bu yıla kadar 2 yıl geçti haber alamadık,bu defteri yöneticiden nasıl alabiliriz telefona bakmıyor iletişim kuramiyoruz.
Watsaba yazıyorum görüyor cevap vermiyor.
Yardımlarınızı rica ederim defter alma veya yenisi çıkarma yolu için
Saygılarımla
Merhaba, son defa iletişime geçerek suç duyurusunda bulunacağınızı söyleyin ve bir avukatla görüşerek gerekli mercilere suç duyurusunda bulunun.
Mustafa Bey iyi günler. 07.mart 2021 de ikamet ettiğim daireyi satın aldım. Yönetim ısı yalıtımı ve katı yakıttan ferdi doğal gaz sistemine geçmek için karar aldı. Isı yalıtımı için aldığı karar 02.12.2022 tarihli ve kararda ödemenin yönetim planında kararlaştırılan şekliyle( yönetim planında arsa payına göre ödenir denilmektedir. arsa payları dairelerin farklı. ) değilde farklı bir hesaplama çıkararak ödemelerin bu şekilde yapılmasını istedi.(Arsa payı büyük olan daire en az miktarı ödüyor, arsa payı düşük olan en yüksek miktarı ödüyor) Bende ödememi arsa payım oranında firmaya ödedim. Bu konuyla alakalı yönetime ihtar çektim ama olumlu bir yanıt alamadım.firma işleme başladı kalan ödememi yapmaz isem dairemin kaplamasının, ödemem oranında yapacaklarını söyleyerek tehdit ettiler. Bu konuyla alakalı sulh mahkemesine başvurabilir iyim. Oturduğum apartmanın yönetim planında genel kurul toplantı zamanı ocak ve ekim ayı olarak belirlenmiştir. Ama yönetim 13.07 2017 Temmuz ayında yapılmış daha sonra karar defterinde çağrı yada bununla alakalı bir bildirim bulunmuyor. 2017 yılından Aralık 2022 tarihine kadar hiç toplantı ve karar ad alınıp karar defterine işlenmemiş ve diğer yıllar için yönetime yetki verilmemiş. Ayrıca kara defterine gelir gider hiç birşeyle işlenmemiş yıl sonunda notere kapatılmamış yani bomboş bir defter var ortada. Toplantıların hiçbiri yönetim planında belirlenen tarihte yapılmamış ve çağrı düzenlenmiş ne iadeli taahhütlü mektupla haber verilmiş. Bunları watsaap gurubunda dile getirdiğimde yönetimin yasal olarak yetkisiz olduğunu söyleyip yeni yönetimi kanun hükümlerine göre tekrar atamamız gerekli dediğimde kötü adam ilan edildim. Genel kurul benim teklifimle toplanmıyor ve diğer dairelerde genel kurulu toplamak için imza alamıyorum. Bu duruma göre mahkemeye başvurup destek isteyebilir miyim.
Merhaba, öncelikle böyle önemli bir konuda bir avukattan destek alarak hareket etmenizi tavsiye ederim. Genel bilgileri sitemde versem de bu tür somut konularda doğrudan yorum yapmam yanlış sonuçlara neden olabilir; bu nedenle size somut bir cevap vermem mümkün değil.
Merhaba yönetimizi özel bür şirkette ama yaptıklarından apartman olarak memnun değiliz 8 kişilik bir apartmanız 5 kişinin onayı yeterli dediler ama hiçbirşeyde uygun dilekçe bulamadım bu kınu hakkında yardımcı olabilir misiniz acaba?
Merhaba, şu yazımdan bilgi alabilirsiniz: Profesyonel site yönetimi: Nasıl görevlendirilir, nasıl feshedilir?
Merhaba, yönetici görevden aşınmak isteniyor ancak dosyaları teslim etmiyor. Binaya ait boş otoparkı bina dışında araçlara kiralama yapıyor nasıl bir yol izleyebilirim
Merhaba, usulüne uygun olarak kat malikleri kurulunu toplarsınız ve yasal çoğunlukla karar alarak yeni yönetici belirlersiniz. Artık yönetici dosya devretmese de yetki seçilen kimsede olur ve kararlar böylece alınır. Bunun, diyalogla özüm dışında, başkaca bir çözümü olmaz Hakan bey.
Değerli avukat Mustafa bey.
Oturdum bina 15 daireli bir bina 10 tanesi kiracı, ev sahibi olarak 5 kişi bunlardan hakkını arayan tek benim. Yönetici kiracı olmasına rağmen kendini ev sahibi olarak tanıtıp güven kazanmaktı. Bunu da başardı yolsuzlukları diz boyu mahkemeye verdim ispatladım, şimdi ise sığınağı daireye çevirip kızını oturtması, kira falanda ödememesi ayrıca bir suç, Asliye Ceza mahkemesi bunun yönecilik görevini fes edip kayyum atanması mümkün mü ? Birde bu sığınağı suç olarak göz önünde bulundurur mu ? Selamlar
Merhaba. Sorunuza ancak KMK bakımından cevap verebilirim. Yöneticiyi kat malikleri kurulu seçer ve onlar seçtiği sürece de yönetici görev yapmaya devam eder. Siz ne yapabilirsiniz? Eğer yöneticinin seçildiği kat malikleri kurulu KMK’ya açıkça aykırı ise, bunu her zaman sulh hukuk mahkemesine götürerek iptalini talep edebilirsiniz. Burada bir sıkıntı yoksa, sizin de yöneticiyi kat malikleri kurulunda değiştirmekten başka yapacak bir şeyiniz yok demektir.