Bir apartmanda ya da sitede ikamet edenlerin hepsi kat maliki olmayabilir. Uygulamada gerçekten de bazı sakinler ev sahibi olurken bazıları da kiracı olur. Peki, ama apartman ya da sitenin yönetimi konusunda kiracıların söz hakkı olur mu? Kiracı toplantıya katılabilir mi veya kiracı oy kullanabilir mi?
Kiracının toplantıya katılması ve oy kullanması
Burada toplantıdan kastedilen elbette kat malikleri kuruludur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortaya koyduğu bir kavram olan kat malikleri kurulu, bütün kat maliklerinden müteşekkil bir yapıyı ifade eder.
Adından da anlaşılacağı üzere “kat malikleri kurulu” doğal olarak “kat malikleri”nden oluşur. Ancak bu, kiracıların toplantıya katılamayacağı anlamına gelmez.
Kat malikleri kuruluna kimler katılabilir?
634 sayılı KMK’nın kat malikleri kurulu toplantısını düzenleyen 29 ve devamı maddeleri incelendiğinde görülecektir ki; kanun bu hususta tek muhatap olarak kat malikini almıştır.
Nitekim 30’uncu maddede “kat malikleri kurulunun, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanacağı ve oy çokluğuyla karar vereceği” ifade edilirken 31’inci maddede “her kat malikinin, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahip olduğu” belirtilmiştir.
Apartman yönetiminde kiracıların durumu
Bu durumda akla şöyle bir soru gelmesi mümkündür: Kat malikleri kurulu kat maliklerinden müteşekkil ise apartman yönetiminde kiracıların durumu nedir?
Öyle ya; apartmanda ya da sitede fiilen oturan, komşularıyla ilişkiler geliştiren ve bu ekosistemin doğrudan bir parçası olan kiracının yönetimde hiç mi söz hakkı yoktur?
Bu sorunun cevabı kısa ve nettir: Yoktur; ama vardır! Peki, ama nasıl?
Ev sahibinin kiracıya vekâlet vermesi
İşte tam bu noktada devreye giren anahtar kelime vekalet olacaktır. Gerçekten de vekalet sayesinde, kat malikinin toplantıya bizzat katılması gerekmez ve vekalet verilen kimse kat maliki adına tüm yetkilere sahip olur.
KMK kapsamında vekalet konusunu her yönüyle daha önce işlemiştim: https://mustafabaysal.com/kat-malikleri-kurulunda-vekaleten-oy/
Bu konuya tekrar girmek istemesem de çok özet olarak şunu söyleyebilirim ki; bir kat malikinin kiracıya vekalet vermesi, dünyanın en kolay işlerinden birisidir. Bunun nasıl olması gerektiğini yukarıdaki yazımda bulabilirsiniz.
Apartman toplantısına kimler katılır?
Apartman ya da site kat malikleri kuruluna aşağıdaki dört grup insan katılabilir:
- Kat malikleri
- Kat maliklerinin vekalet verdikleri kimseler
- Kat malikleri tarafından vekalet verilmemiş olsa bile kiracılar
- İlgili diğer herkes
Bu dört gruba bir kişi daha dahil etmek mümkün olur. Konumuzla doğrudan ilgili olmasa da bu üçüncü kişinin dışarıda seçilen yönetici olduğunu söylemem gerekir. Bazı apartmanlarda ya da sitelerde yönetici apartman dışından bir profesyonel ya da herhangi birisi olabilir. Bu durumda bu kişi de haliyle toplantıya katılır ve fakat bu kimsenin doğrudan oy hakkı olmaz.
Kiracı oy kullanabilir mi?
Kiracının oy kullanması için kat malikinin yani ev sahibinin kendisini vekil kılmasına ihtiyacı vardır. Ev sahibi tarafından genel olarak vekil atanan bir kiracı, apartman toplantısına katılabilir ve elbette oy kullanabilir.
O halde kiracının oy kullanıp kullanamayacağı sorusu da benzer cevaba muhatap olur: Hem evet hem hayır!
Ev sahibi tarafından vekil kılınmayan kiracı oy kullanamazken, ev sahibi tarafından vekil kılınan kiracı oy kullanabilecektir.
Karar defterini kiracı imzalayabilir mi?
Aynı şekilde, vekil tayin edilen kiracı karar defterini imzalayabilirken, ev sahibinin vekalet vermediği kiracı karar defterine imza atamaz.
SONUÇ
Kiracı toplantıya katılabilir mi? Elbette katılabilir. Aynı kiracı oy kullanabilir mi? Hem evet hem hayır! Bunun sebebini yukarıda izah ettim.
Son olarak özellikle vurgulamak isterim ki; kiracının oy kullanma hakkı ile kat malikleri kuruluna katılma hakkı birbirinden farklı değerlendirilmelidir. Her kiracı, ister vekaleti olsun ister olmasın, kat malikleri kuruluna katılma hakkına pekala sahiptir.
Vekaletin aranması gereken yer kat malikleri kurulu toplantısının giriş kapısı değil, oy kullanma aşaması olmalıdır. Aksi takdirde, kiracıların en temel haklarından birisi çiğnenmiş olacaktır.
Kiracının toplantıya katılması ve kiracının oy kullanması ile ilgili sık sorulan sorular:
Kat malikleri kurulu toplantısına kimler katılabilir?
Temelde kat malikleri, kat maliklerinin vekalet verdiği kiracılar, vekalet verilmeyen kiracılar ve yönetici başta olmak üzere, ilgili herkes katılabilir.
Kiracı yönetici seçiminde oy kullanabilir mi?
Kiracının yönetici seçiminde kural oy kullanamayacağını ve fakat vekalet olursa kullanabileceğini daha önce yazmıştım: https://mustafabaysal.com/kiraci-yonetici-olabilir-mi/
