Profesyonel site yönetimi: Nasıl görevlendirilir, nasıl feshedilir?

Apartman ya da site yönetimini içlerinden seçecekleri bir kimseye yaptıramayan kat malikleri bazen farklı bir seçeneğe yönlenir: Apartman ya da site yönetimini profesyonel yönetim firmasına vermek. Peki, ama profesyonel site yönetimi nasıl atanır ve var olan profesyonel yönetim firması sözleşmesi nasıl feshedilir?

Site yönetimini şirkete vermek

Şu yazımda izah ettiğim üzere; yöneticinin görevleri ve yetkileri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilmiştir: https://mustafabaysal.com/apartman-yoneticisinin-gorevleri/

Ancak bütün bu yetki ve sorumluluklardan öte, kat malikleri arasında anlayışa ve saygıya dayanan bir ilişki olması gerekir ki; yönetici, görevini tam olarak yapabilsin.

Çünkü apartman yöneticiliği bildiğimiz anlamda, ast üst ilişkisi barındıran bir yöneticilikten öte, koordinasyon üzerine kurulu bir yönetimi ifade eder. Böyle olunca, özellikle kat malikleri arasında anlaşmazlıklar yaşandığında, yönetici bunları bazen çözemeyebilir.

Bu tür durumlarda apartmanlar ya da siteler, kat malikleri arasından yönetici atamak yerine ikinci bir seçeneği gündeme alır ve yönetimi dışarıdan bir firmaya vermeye karar verir. Böylece, hem site yönetimi konusunda tecrübeli olan hem de mevzuatı bilen bir profesyonel yönetim firmasının sorunlarını çözeceğine inanır.

Profesyonel yönetim için karar yeter sayısı

Bildiğiniz üzere bir apartmanın ya da sitenin karar organı kat malikleri kuruludur. Öyle ki; apartmanı ya da siteyi ilgilendiren tüm kararlar, kanunlarda ya da yönetim planında özel yetki verilenler olmadıkça, ancak kat malikleri kurulu tarafından alınabilir.

Kat malikleri kurulunun ise alacağı kararlarda tabi olduğu tek bir çoğunluk sistemi yoktur. Bunun yerine; bazı kararlar 2 kişi ile bile alınabilirken, bazılarında oy birliğinin gerektiği karma bir sistem mevcuttur.

Şu yazımda, hangi kararda nasıl bir çoğunluk arandığını tek tek yazmıştım: https://mustafabaysal.com/kat-malikleri-kurulu-karar-yeter-sayilari/

İşte bu özel karar yeter sayılarından birisi de yönetici seçimi için öngörülmüştür.

Site yönetimini şirkete vermek için kaç oy gerek?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34’üncü maddesinde “Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler” demektedir.

Bu ifadenin ardından ise aynı maddede yönetici seçimi için aranan toplantı ve karar yeter sayıları açıklanmıştır.

Buna göre yönetici seçimi için kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu aranır.

Örneğin herkesin eşit oranda arsa payına sahip olduğu 60 dairelik bir sitede en az 31 kat maliki aynı yöneticinin görevlendirilmesi için oy vermelidir. Bu çoğunluk sağlanamadığı müddetçe, yönetici atanamaz.

Burada arsa payı ve sayı çoğunluğu konusunda özel durumlar bulunur ki; bunları şu yazımda inceleyebilirsiniz: https://mustafabaysal.com/apartman-yoneticisi-secimi/

Profesyonel yönetim firması için de yarıdan bir fazla oy şart

Madem yönetici ataması için kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı çoğunluğu gerekiyor, dışarıdan birisine yönetim görevini verirken de aynı çoğunluk aranmalıdır.

“Dışarıdan” diye ifade edilen bu kimse bir kiracı da olabilir, yan apartmanın yöneticisi de olabilir, yoldan geçen herhangi biri de olabilir ve tabi ki bir profesyonel yönetim firması da olabilir.

Burada önemli olan, hemen yukarıda belirttiğim yasal çoğunluğu sağlamaktır. Tabi ki, toplantıdaki yasal çoğunluğu sağlamadan önce, toplantının yasanın öngördüğü şartlara uygun yapılması gerekir. Aksi takdirde, yani toplantı çağrı usulü doğru olmazsa, toplantıda alınan kararın zaten bir geçerliliği olmayacaktır.

Yönetici de yönetim firmasıyla anlaşabilir

Yukarıda bahsettiğim usul, yönetim firmasını bizzat kat malikleri kurulunun görevlendirdiği usulü ifade eder.

Bu durumda kat malikleri kurulunda oylama yapılırken, hangi profesyonel site yönetimi firması ile anlaşma yapılacağı ve bunun şartları oylanmaktadır. Oylama sonucunda ise kat malikleri kurulunu temsilen yönetici ile yönetim şirketi sözleşmeyi imzalar.

İşte bunun yerine,” kat malikleri kurulu toplanıp yöneticiye özel bir yetki vermeyi tercih edebilir. Bir başka deyişle, tam bu noktada durum şöyledir:

• Apartman ya da sitenin bir yöneticisi zaten vardır.
• Kat malikleri kurulu toplanır ve yöneticiye, istediği profesyonel yönetim firması ile sözleşme imzalama yetkisini verir.
• Yönetici istediği yönetim firmasına yönetimi devreder.

Burada şöyle bir soru gündeme gelebilir: Yöneticiye bu yetkiyi vermek için de yine tüm kat maliklerinin hem arsa hem sayı çoğunluğu mu gerekir yoksa klasik basit çoğunluk yeter mi?

Basit çoğunluk öyle bir şeydir ki; ikinci toplantıya sadece 3 kişi katılsa ve bunun 2’si evet dese, bu iki kişinin kararı tüm siteyi bağlar. İlk bakışta mantıksız gibi görünen bu durumum sebebi, ilk toplantıya yeterince kişinin gelmemesi ve daha da kötüsü ikinci toplantıya da gelmemesidir. Kanun koyucu da bu kuralı getirerek kat maliklerine adeta şu mesajı vermektedir: Toplantılara katılın, sonra ağlamayın!

Kanaatimce, kat maliklerinin toplanıp yöneticiye “istediği yönetim firmasıyla anlaşması” hususunda yetki vermesi için, basit çoğunluk yeterlidir.

Çünkü yönetici zaten daha önce, usulüne uygun olarak ve yukarda bahsettiğim özel çoğunlukla seçilmiştir. Bu durumda, yöneticiye verilecek bir yetki için tekrar aynı çoğunluğun aranması doğru olmaz.

Bu durumda yine de dikkat edilmesi gereken çok önemli bir konu vardır. Buna göre; ifade ettiğim bu basit çoğunluğun uygulanması için yöneticinin de yönetim firmasıyla birlikte görevini yürütüyor olması gerekir. Yani yönetici, yönetim firmasına devir yapınca görevini bırakamaz.

Çünkü kat malikleri kurulu özel çoğunluk sağlayarak yönetim yetkisini yöneticiye vermiştir ve onun yapması gereken, yönetim firmasına bazı yetkilerini devretmek ve fakat yöneticilik sıfatını da taşımaya devam etmektir.

Profesyonel site yönetimi nasıl feshedilir?

Aslında bu sorunun cevabını yukarıda zaten verdim. Yapmanız gereken şey, anlattığım hususları tersten uygulamak olacaktır.

Bir başka deyişle, her iki durumda farklı yöntemlerle profesyonel yönetim firması ile sözleşme feshedilebilir:

• Kat malikleri kurulu doğrudan profesyonel yönetim firmasına görev vermişse, aynı usulle toplanarak ve aynı çoğunlukla feshedebilir.
• Yönetici, kendisine verilen yetkiye dayanarak bir profesyonel yönetim firması ile anlaşmışsa, yine yönetici bu sözleşmeyi feshedebilir.

Ancak burada hatırlatmam gereken çok önemli bir konu vardır. Burada belirttiğim fesih usulleri, feshe kimin yetkili olduğu ile ilgilidir. Daha önemlisi, profesyonel yönetim firması ile yapılan sözleşmenin içeriğidir.

Bu sözleşmenin içeriği mutlaka incelenmeli ve sözleşmenin süresi ile cezai şart gibi kısımlar incelenerek fesih yoluna gidilmelidir.

Profesyonel yönetim firması ücretleri

Bu şirketler elbette bir ücret karşılığında iş yapacaktır. Burada ücrete ilişkin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun getirdiği bir sınırlama yoktur.

Kat malikleri kurulu yönetimin profesyonel şirkete verilmesi ya da yöneticiyi bu konuda yetkilendirme kararı alırken mutlaka ücreti ya da bütçeyi de belirlemelidir.

Örneğin yöneticiye yetki verilirken, profesyonel yönetim firmasına ödenecek ücretin her ay için “brüt asgari ücreti tutarını” geçemeyeceği ya da “brüt asgari ücretin yarısından fazla” olamayacağı gibi kurallar getirilmelidir.

Profesyonel site yönetimi şikâyet edilir mi?

Aslında bu sorunun cevabı şu yazımda başka bir açıdan vermiştim: https://mustafabaysal.com/site-yonetimi-sikayet/

Aradığınız tüm cevapları o yazımda bulabilirsiniz. Yine de çok kısa bir şeyler söylemek isterim. Profesyonel olsun ya da olmasın yönetimi şikâyet etmek diye bir şey yoktur.

Beğenilmeyen, iyi çalışmayan, dürüst olmayan yönetimi ya da yönetim firmasını değiştirmek ya da görevden almak vardır. İpucunu verdiğimi düşünüyorum, ayrıntısı hemen yukarıdaki bağlantımda bulunabilir.

SONUÇ

Apartman ya da site yönetimini profesyonel yönetim firmasına devretmek için iki temel yol bulunur:

• Kat malikleri kurulu bir profesyonel yönetim firmasını doğrudan yönetici olarak atar.
• Kat malikleri kurulu mevcut yöneticiyi, bir yönetim firmasıyla anlaşması için görevlendirir.

Farklı oy çoğunluğu gerektiren bu iki durumun hususiyetlerini yukarıda izah ettim. Ayrıca profesyonel yönetim firması ile olan sözleşmenin nasıl feshedilebileceğini de açıkladım.

İşini iyi yapan, dürüst, mevzuata hâkim ve tecrübeli bir profesyonel yönetim firması herkes için iyidir. Ancak mevzuatın istediği en basit usul ve esaslardan bihaber bir profesyonel yönetim firması ise tam bir sorun kaynağı olabilir.

Bu nedenle, kat maliklerine tavsiyem, profesyonel site yönetimi firmalarını iyi araştırmaları ve görevlendirmede esas kriterlerinin ücret değil tecrübe ve dürüstlük olması yönündedir.

Profesyonel yönetim firması ile ilgili sık sorulan sorular: