Bir apartmanda ya da sitede oturanların hepsi ev sahibi ya da bir başka deyişle kat maliki olmaz. Elbette dairelerde ve dükkânlarda oturan kiracılar da olacaktır. Peki, kiracı aidata itiraz edebilir mi?
Aidat miktarının belirlenmesi
Bir apartmanda ya da sitede aidat miktarı öylesine ve rastgele belirlenemez. Uygulamada genel olarak, tamamen tahminlere dayalı ve rastgele aidat miktarları tespit edildiğini biliyorum.
Fakat işletme projesi yapılmadan belirlenecek her aidat hem büyük ihtimalle eksik ya da fazla olacak hem de hukuki sorunlara gebe olacaktır.
Aidat miktarının nasıl belirlenmesi gerektiğini daha önce yazmıştım: https://mustafabaysal.com/apartman-aidat-miktari/
Aidat miktarını ev sahipleri belirler
Evet, yukarıdaki yazıda da ayrıntılı olarak izah ettiğim üzere aidat miktarını belirleme hakkı ev sahiplerine aittir; çünkü aidat miktarı kat malikleri kurulunda belirlenir.
Kat malikleri kurulu ise adından da anlaşılacağı üzere yalnızca “kat maliklerinden” oluşur. Kat maliki demek, ev sahibi demektir. Kiracının kat malikleri kurulunda kendi adına oy kullanması mümkün değildir. O halde, aidat miktarının belirlenmesinde kiracının söz sahibi olmayacağını söyleyebiliriz.
Kiracının aidat miktarı konusunda söz hakkı
Hemen yukarıda, kiracının aidat hakkında söz hakkı olmadığını söylemiştim. Ancak kiracının yine de kat malikleri kuruluna katılması için bir yol vardır. Bu yol, ev sahibinin kiracıyı kat malikleri kuruluna katılması için kendi adına vekil tayin etmesidir.
Yani kiracı kendi adına kat malikleri kurulunda oy kullanamaz; ancak ev sahibi onu vekil tayin ederse, ev sahibi adına oy kullanabilir. Buradaki vekalet için noter onayı vs. gerekmez. Basit bir SMSM ya da Whatsapp mesajı bile yeterlidir. Önemli olan, hukuki bir sıkıntı yaşanırsa, ev sahibinin kiracıyı vekil tayin ettiğini ispatlayabilmektir.
O halde kiracının aidat konusundaki söz hakkı aşağıdaki gibi özetlenebilir:
- Kiracı aidatın miktarı konusunda kendi adına oy kullanamaz.
- Kiracıya ev sahibi vekalet verirse, kiracı ev sahibi adına olmak üzere aidat hakkında oy kullanabilir.
Kiracının aidata itirazı
O halde kiracının aidata itiraz edebilmesinin ön şartı da ev sahibinin onu vekil tayin etmesi olacaktır. Burada şu soru gündeme gelebilir: Aidatı kiracı ödüyorken, itiraz hakkı neden olmasın?
Bunun nedeni aidat konusunun uygulamada TAMAMEN YANLIŞ anlaşılmış olmasıdır. Yukarıda bağlantısını verdiğim yazımda izah etmiştim, aidat konusunda asıl sorumlu aslında kat malikidir.
Bunun anlamı, aidatın kiracıdan değil kat malikinden istenmesi gerektiğidir. Kat maliki ile kiracı elbette aralarında özel anlaşma yaparak aidatı kimin ödeyeceğine karar verebilir; ama kat malikleri kurulunun muhatabı kural olarak ev sahibi olmalıdır.
Yüksek aidat nereye şikayet edilir?
Aidat artış oranından memnun olmayan kat malikinin ne yapması gerektiğini şu yazımda anlatmıştım: https://mustafabaysal.com/site-aidat-zam-orani/
Yüksek aidatı şikayet edecek bir merci yoktur; aidatın yüksek olduğunu düşünen kat malikleri, kat malikleri kurulunu toplamalı ve aidat miktarını düşürmelidir.
SONUÇ
Kiracı aidat miktarına itiraz edebilir mi? Evet, ev sahibi tarafından vekil tayin edilmiş bir kiracı aidata itiraz edebilir.
Ancak kiracı kendi başına ve ev sahibinden bağımsız olarak aidata itiraz edemez. Çünkü aidat miktarı kat malikleri kurulunda belirlenir ve kiracı kat malikleri kurulunda kendi adına oy kullanamaz.
Aidata itiraz etmek isteyen bir kiracı öncelikle ev sahibinden vekalet almalı ve ardından bu vekalet yardımıyla kat malikleri kurulunu olağanüstü toplantıya çağırmalıdır. Bu toplantıda yeterli çoğunluk sağlanırsa, aidat miktarı değiştirilebilir.
Akdi takdirde kiracının aidat konusunda, aidat miktarının yüksekliğinden şikayetlenmekten başka, kendi başına yapabileceği bir şey yoktur.
Kiracının aidata itirazı ile ilgili sık sorulan sorular:
Kiracı işletme projesine itiraz edebilir mi?
Hayır, işletme projesine itiraz hakkı kat malikine aittir. Kendisine işletme projesi tebliğ edilen kiracı bunu derhal kat malikine iletmelidir.
Aidattan kim sorumludur?
Aidattan kat maliki sorumludur. Kiracının sorumluluğu, kira borcu ile sınırlıdır. Bir başka deyişle, aidat ödenmiyorsa ve kiracı aleyhinde icra takibi yapılacaksa, kiracının kira borcunun olması gerekir. Aksi takdirde icra takibi kat maliki aleyhine yapılmalıdır.
