Sorunun ilk bakışta garip göründüğünün farkındayım; ama bazı apartmanlarda ve sitelerde kapıcının aynı zamanda yönetici olduğu da bir gerçek. Gerçekten de kapıcı yönetici olabilir mi?
Kapıcı kimdir?
Uygulamada apartman görevlisi ifadesi kullanılsa da mevzuatımızda geçen adıyla kapıcı, apartmanın ya da sitenin temizlik, bakım ve onarım gibi genel işlerini yapmakla görevli kimsedir.
Kapıcının işe alınması
Kapıcı her şeyden önce İş Kanunu’na tabi bir işçidir ve haliyle bir işverene ihtiyaç vardır. Bu işveren ise tek tek kat malikleri değil, kat malikleri kurulunun kendisi olacaktır. Kapıcının kim tarafından işe alınabileceğini şu yazımda izah etmiştim: https://mustafabaysal.com/kapiciyi-kim-ise-alir/
Yönetici kimdir?
Yönetici ise kat malikleri kurulu adına ve onu temsilen hem kanunlarda verilen görevleri hem de kat malikleri kurulunun tevdi ettiği diğer işleri yapmakla görevli kimseyi ifade eder.
Apartman ya da site yöneticiliği bir tür yönetim makamı olmaktan öte hizmet makamı olarak görülmelidir. Çünkü bir yöneticinin asıl görevi kat malikleri ve sakinleri arasında koordinasyon sağlamak ve işlerin düzgün şekilde yürüdüğünden emin olmaktır.
Apartmanda yönetici seçimi
Apartmanda yöneticinin seçildiği yer kat malikleri kuruludur. Yönetici seçimi özel şartlara tabi olup bunu daha önce ayrıntılı olarak açıklamıştım: https://mustafabaysal.com/apartman-yoneticisi-secimi/
Burada bilinmesi gereken esas konu, yöneticinin kat malikleri kurulu tarafından seçileceğidir. O halde yöneticiyi atayacak olan da görevden alacak olan da aynı makam olacaktır: Kat malikleri kurulu
Kimler apartman yöneticisi olabilir?
Apartman yöneticisi olmak için aranan hiçbir özel şart yoktur. Bir başka deyişle apartman yöneticisi kat maliklerinden olabileceği gibi kiracılardan da olabilir.
Hatta apartman ya da siteyle hiç ilgisi olmayan bir kimse bile apartman yöneticisi olabilir. Önemli olan, kat malikleri kurulunun bu kimsenin yöneticiliğine onay vermesidir.
Kapıcının yönetici olması
Burada iki ihtimalin var olduğunu biliyorum:
- Kapıcının aynı zamanda ev sahibi olması
- Kapıcının apartmanda ya da sitede herhangi bir mülkünün olmaması
İşte kapıcının yönetici olması durumuna en çok, kapıcının aynı zamanda ev sahibi olduğu hallerde rastlanır. Aslında kapıcının yönetici olması için ev sahibi olmasına bile gerek yoktur.
Kapıcı yönetici olursa ne olur?
Önce bu konuda şahsi fikrimi söylemek isterim. Kapıcının aynı zamanda yönetici olduğu bir apartmanda ya da sitede olsa olsa “KAOS” olacaktır. Bunun nedeninin işçi-işveren ilişkisi özelinde açıklayabilirim.
Kapıcının aynı zamanda İş Kanunu’na tabi işçi olduğunu ve işvereninin ise kat malikleri kurulu olduğunu hemen yukarıda yazmıştım. Yönetici ise kat malikleri kurulu adına ve namına hareket etmekteydi. Bu durumda ortada şöyle bir üçlü ilişki söz konusu olacaktır:
- Kapıcı
- Kapıcıyı işe alma yetkisini haiz kat malikleri kurulu
- Kat malikleri kurulu adına iş ve işlemler yapan yönetici kapıcı
Bu ilişkinin ne kadar çarpık olduğunu anlamak güç olmasa gerek. Örneğin kapıcı görevlerini yerine getirmezse, hakkında tutanak tutulması ve bu konuda uyarılması görevini yöneticinin yapması beklenir.
Kapıcının yönetici olduğu bir apartmanda, kapıcının yine kapıcı hakkında tutanak tutması veya onun hakkında işlem yapması ne kadar mantıki olabilir.
Hele ki bir de kat malikleri kurulu yöneticiye kapıcıyı işten çıkarma yetkisini vermişse, kapıcının kendisini işten çıkarması nasıl beklenebilir?
SONUÇ
Kapıcı yönetici olabilir mi? Hukuken elbette olabilir. Kat malikleri kurulu toplanıp yasal kurallar çerçevesinde seçim yapar ve kapıcıyı yönetici olarak atarsa, kapıcı yönetici olur.
Hatta bunun için kapıcının kat maliki yani ev sahibi olması bile gerekmez. Kapıcının yönetici olması gibi son derece mantıksız ve sorunlara gebe bir seçimi yapan kat malikleri kurulunun, sonrasında yaşanacak sıkıntılarda itiraz etmesi ne kadar anlaşılır olabilir?
Yine de bir şekilde kapıcıyı yönetici seçmiş bir apartman ya da site varsa, oturup sorunları seyretmektense, olağanüstü toplantı çağrısı yapılarak yeni yönetici seçilmesi en garanti ve doğru yoldur.
Yok, zaten kat malikleri kurulu yine yasal çoğunluğu sağlayarak kapıcıyı yönetici seçiyorsa, diğerlerine düşen bunu kabullenmekten ibaret olsa gerekir.
Kapıcının yönetici olması hakkında sık sorulan sorular:
Apartman yöneticiliğini kim yapamaz?
Apartman yöneticiliğini herkes yapabilir; ancak yönetim planında, kanunlara açıkça aykırı olmamak kaydıyla, yöneticilik için özel şartlar öngörülmüşse, bu şartları sağlayamayanlar yönetici olamaz.
Kat malikleri olağanüstü toplantısında yönetici seçilebilir mi?
Elbette seçilebilir. Olağanüstü toplantıyı olağan toplantıdan farklı kılan tek husus, çağrı ve toplanma usulleridir.
