Uygulamada genel kurul olarak adlandırılsa da Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) bakımından doğru adı kat malikleri kurulu olan yapı, kat maliklerinden müteşekkildir. Kat malikleri kurulunun aldığı kararlar tüm kat maliklerini bağlamakla beraber, herhangi bir kat malikinin kararlar aleyhinde itiraz başvurusu yapma hakkı da bulunur. Peki, ama genel kurul toplantısına katılmayan kat maliki, kararlara itiraz edebilir mi?
İçindekiler
Apartman toplantısına gitmeyenlerin itiraz ve dava açma hakkı
Bir apartmanda veya sitede normal şartlar altında senede bir kez kat malikleri kurulu toplanır: https://mustafabaysal.com/kat-malikleri-kurulu-toplanti-zamani/
Yukarıdaki yazımda da izah ettiğim üzere, toplu yapılarda iki senede bir ve diğer apartmanlarda ve sitelerde senede bir defa kat malikleri kurulu olağan toplantısını yapar.
Apartmanla veya siteyle ilgili önemli kararların alındığı bu toplantılara kat maliklerinin katılması önem arz eder. Birçok sitede aidatların miktarı bu olağan toplantılarda belirlenirken, buna ek olarak gerektiğinde olağanüstü toplantılar da yapılabilir.
Toplantıya katılmamanın sonuçları
İster olağan ister olağanüstü toplantı olsun, kat malikleri kurulunun toplanmasının temel gayesi kararlar almak olduğuna göre, toplantıya katılmayanların çoğu zaman, alınan kararlar üzerinde söz hakkı olmaz.
Ancak kat malikinin toplantıya katılmaması, onun kararlar üzerinde hiçbir hakkının olmadığı anlamına da gelmez. Kanun koyucu, toplantıya katılanlar kadar katılmayanların da hakkını gözetmiştir.
Alınan kararları kabul etmiş sayılmazsınız, ancak süreç zorlaşır
Kat malikleri kurulunda her karar aynı çoğunlukla alınmaz: https://mustafabaysal.com/kat-malikleri-kurulu-karar-yeter-sayilari/
Dolayısıyla bazı kararlarda katılanların salt çoğunluğu yeterli olurken bazı kararlarda oy birliği bile gerekebilir. Böyle olunca, kanun nisabına uygun alınmayan kararların aleyhinde itiraz edilebilmesi gerekir.
Kararın iptali için dava açma süreleri (KMK madde 33)
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 33’üncü maddesinde hâkimin müdahalesi hususu düzenlenmiştir.
Buna göre; kat malikleri kurulu aleyhinde sulh hukuk mahkemesine başvurmak ve kararın iptali için hâkimden talepte bulunmak mümkündür.
Kararı öğrendikten sonra 1 ay, her halükarda 6 ay
33’üncü maddeye göre, kat malikleri kurulunun kararlarına karşı sulh hukuk mahkemesinde itiraz için üç ayrı hak düşürücü süre söz konusudur:
- Toplantıya katılıp aykırı oy veren kat maliki için karar tarihinden itibaren 1 ay
- Toplantıya katılmayan kat maliki için kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay
- Her halükarda karar tarihinden itibaren 6 ay
Bunu bir örnekle somutlaştırabiliriz:
Kat malikleri kurulu 15 Ocak’ta toplanmış olsun. Bu toplantıya katılan ve aykırı oy veren kat maliki sulh hukuk mahkemesinde iptal başvurusunu en geç 15 Şubat’ta yapmalıdır. Toplantıya katılmayan ve karar kendisine mesela 27 Ocak’ta tebliğ edilen kat maliki iptal başvurusunu en geç 27 Şubat’ta yapmalıdır. Diyelim ki; toplantıya katılmayan bir kat malikine tebligat 1 Temmuz’da yapıldı. Normalde bir aylık süresi olması gereken bu kat maliki, karar tarihi üzerinden 6 ay geçecek olması nedeniyle en geç 15 Temmuz’da iptal davası açmalıdır.
Toplantı çağrısının (tebligat) usulsüz yapılması
Kat malikleri kurulunun toplanması için öncelikle çağrı usullerine dikkat edilmesi gerekir. Çağrı usulünün nasıl olması gerektiğini şu yazımda izah etmiştim: https://mustafabaysal.com/apartman-toplanti-cagrisi/
Eğer buradaki usule uygun biçimde toplantı çağrısı yapılmamışsa, bu nedenle toplantıdan haberdar olmayan bir kat malikinin hak düşürücü sürelerle kısıtlı olmaması gerekir.
Çağrı elinize ulaşmadıysa süreler işlemez (En güçlü koz)
Kanaatimce, çağrı usulüne uygun şekilde toplantıdan haberdar edilmemiş bir kat maliki 6 aylık hak düşürücü süreyle sınırlı tutulamaz ve bu kat maliki, karardan bir şekilde haberdar olduğu anda iptal davası açabilir.
Hangi kararlar yok hükmündedir? (Mülkiyet hakkını ihlal edenler)
Ayrıca yine 33’üncü maddede belirtilen 1 ay ve 6 aylık hak düşürücü süreler, kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda geçerli değildir. Bir başka deyişle, kat malikleri kurulunda alınan karar yok hükmündeyse veya mutlak butlanla kaim ise, bu kararlar aleyhinde sulh hukuk mahkemesine her zaman başvurulabilir (On yıllar sonra bile).
Buna ilişkin örnek bazı Yargıtay kararları aşağıdadır:
“… … yer alan “çatının yükseltilerek daima akmasının önüne geçilecektir” şeklindeki kararın Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesi kapsamında alınmış bir karar olduğu ve bu kararın iptali isteminde süre koşulunun aranmayacağı…” (18 Hukuk, 2015/8304 K.).
“… Yukarıda söz edilen ve iptali istenen karar, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42.maddesi kapsamında ısıtma sisteminin dönüşümüne ilişkin bir karar olup sayı ve arsa payı çoğunluğu gerektirdiğinden süre koşulu aranmayıp…” (18 Hukuk, 2015/1281 K.).
Karara itiraz davası kime karşı açılır?
Bir Yargıtay kararında da ifade edildiği üzere; davacı, davasını yöneticiye karşı açabileceği gibi iptali istenen toplantıya katılıp olumlu oy veren kat maliklerinin tümüne karşı da açabilir (20 Hukuk, 2018/1400 K.).
SONUÇ
Genel kurul toplantısına katılmayan kat maliki kararlara itiraz edebilir mi? Elbette edebilir; ancak bunun için öncelikle kararın kendisine tebliğ edilmiş olması gerekir.
Tebligatın ardından bu kat malikinin, sulh hukuk mahkemesinde kararın iptali talepli dava açması için 1 aylık süresi vardır.
Ancak ne olursa olsun, kararın alındığı tarihten 6 ay geçmekle birlikte, artık bu karar hakkında iptal davası açılamaz.
Bu 1 aylık ve 6 aylık hak düşürücü süreler, hukuken geçerli kararlar hakkında varittir. Eğer kat malikleri kurulunda alınan karar yok hükmünde ise veya mutlak butlan ile sakatsa, artık bu hak düşürücü süreler işlemez ve bu kararlar aleyhinde her zaman dava açılabilir.
