Günümüzde asansörsüz apartman yapılmamakla birlikte, uzun zaman önce yapılmış binalarda asansör olmayabiliyor. Böyle bir apartmanda kat malikleri, apartmana sonradan asansör yaptırmak isteyebilir. Bu yazıda şu soruların cevabını bulacağız: Apartmana sonradan asansör yaptırmak mümkün mü ve bunun için kat maliklerinin ne kadarının rızası gerekir?
Apartmana sonradan asansör
Öncelikle bilinmesi gerekir ki; an itibariyle 4 kat ve üzeri binalarda asansör yapılması zorunludur. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 34’üncü maddesine göre binanın kat sayısı 3 ise asansör yeri bırakılması ve 4 ya da üstü ise asansör yapılması şarttır.
Ancak şu anda yürürlükte olan yönetmelikten önceki ve kaldırılmış bulunan “Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği”nin 1985’te çıkan ilk halinde; zemin kotundan itibaren kat adedi 4’den fazla olan yapılar ile bodrumda iskan edilen katlarla birlikte 5 ve daha fazla katlı yapılarda bodrumdan başlayan ve giriş dahil tüm katlara hizmet veren asansör yapılması zorunluydu.
Bu mülga yönetmelikte 2013’te yapılan değişiklikle; 2013 yılından itibaren İmar planına göre kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakmak, 4 ve daha fazla olanlarda ise asansör tesis etmek zorunlu tutuldu. Ayrıca İskan edilen bodrum katlar dahil kat adedi 4 ve daha fazla olan binalarda da asansör yapılması şart koşuldu.
Eski binalarda asansör
Göreceğiniz üzere; 1985 yılından bu yana yapılan binalarda, özellikle 2013’e kadar 4 kat ve altındaki binalarda asansör zorunluluğu yoktu.
Dolayısıyla bu binalarda o zaman asansör zorunlu olmadığı için yapılmamış olsa da sonradan asansöre ihtiyaç hâsıl olabilir. Peki, ama bu durumda kat maliklerinin ne yapması gerekir?
Mimari projede asansör var mı?
Eski apartman binasına asansör yaptırmak isteyenlerin ilk bakması gereken yer, binanın onaylı mimari projesi olmalıdır.
Onaylı mimari proje belediyeden temin edilebilir ve buradaki duruma göre kat maliklerinin önüne iki seçenek çıkar. Şimdi bu seçenekleri inceleyelim.
Mimari projede asansör varsa karar sayısı
İlk durumda mimari projede asansörün bulunduğunu varsayalım. Hangi nedenle olursa olsun, binanın ilk yapımında asansör tercih edilmemiş olsa da mimari projede aslında mevcuttur.
Bu durumda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42’nci maddesi kapsamında hareket edilmesi gerekir. Konunun daha iyi anlaşılması için öncelikle ortak yerler hakkındaki şu yazıma göz atmanızı öneririm: https://mustafabaysal.com/ortak-yerler/
Bu yazımdan da göreceğiniz üzere; ortak alanlardan faydalanmayı çoğaltan faydalı yeniliklerin yapılması kat maliklerinin arsa ve sayı payı olarak yarısından bir fazlasının rızasına tabidir.
Örneğin 4 kattan oluşan ve her katta 2 daire bulunan, dairelerin arsa payı eşit olan bir binada; 8 dairenin en az 5’inin rızası varsa asansör yaptırılması mümkündür.
Mimari projede asansör yoksa karar sayısı
İkinci durumda mimari projede asansörün olmadığını varsayalım. Mimari projede asansör olmaması, işleri tamamen değiştirecektir.
Artık ortak yerlerde yapılacak böylesine önemli bir değişiklik için kat maliklerinin tamamının rızası gerekir. Hem de bu rıza varsa önce yeni mimari proje belediyeye götürülmeli ve burada onaylatılmalıdır. Ancak belediyenin asansörlü yeni mimari projeyi uygun bulması durumunda, bu binaya asansör yaptırılması mümkün olabilir.
Bir Yargıtay kararında bu husus şöyle ifade edilmiştir:
“… Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesi hükmü uyarınca, kat malikleri ana taşınmazın mimari durumunu titizle korumakla yükümlü olup onaylı mimari projede olmayan asansör inşasının yapılması tüm kat maliklerinin muvafakati ile çizdirilip belediyece onaylanacak değişiklik projesi ile olanaklıdır…”(20 Hukuk, 2019/780 K.).
Bir başka karar ise şöyledir:
“… Ana taşınmaza ait onaylı mimari proje yerinde uzman bilirkişiye incelettirilerek, projesinde asansör bulunduğu takdirde asansörün yapılması için tüm kat maliklerinin rızasının gerekmediği, davalıların asansör yapım onarım giderinden arsa payları oranında sorumlu olacakları gözetilip bu doğrultuda davanın kabulüne karar verilmesi; projede asansör bulunmadığı takdirde de bu konudaki istemin reddine karar verilmesi gerekirken; diğer taraftan onaylı mimari projede olmayan asansörün yapılmasının tüm kat maliklerinin muvafakati ile çizdirilip belediyece onaylanacak tadilat projesi ve asansör uygulama projesi ile olanaklı olduğu, böyle bir proje yoksa kat maliklerinin iradesi yerine geçilerek projede olmayan çatının yapılmasına izin verilemeyeceği gibi sözü edilen Kanunun 19. maddesine aykırı şekilde yapılan ve projesinde yer almayan asansörün yapım ve onarım giderlerinden davalıların sorumlu tutulamayacağı dikkate alınarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken…” (20 Hukuk, 2018/7960 K.).
Apartmana asansör yaptırma kararı nasıl alınır?
Bunun için yukarıda izah ettiğim karar yeter sayıları göz önünde bulundurularak kat malikleri kurulu olağan ya da olağanüstü toplanmalıdır.
Özellikle olağanüstü toplantılarda çağrı usulüne dikkat edilmezse alınacak kararların başa düşebileceğini ve bu nedenle kat malikleri kurulu çağrı usullerini dikkatlice incelemenizi tavsiye ederim: https://mustafabaysal.com/apartman-toplanti-cagrisi/
SONUÇ
Bir apartmana sonradan asansör yaptırılması mümkündür; ancak mimari projede asansör yerinin olup olmamasına göre işler kolaylaşacak ya da zorlaşacaktır.
Binasına asansör yaptırmak isteyenlere, mutlaka ama mutlaka öncelikle onaylı mimari projeyi incelemelerini tavsiye ederim. Hele ki mimari projede asansör yokken ve yeni proje onaylatmadan asansör yaptıran kat malikler, ileride yaşanabilecek asansör kazalarında büyük maddi ve cezai sorumluluklarla karşılaşabileceklerini hesap etmelidir.
Apartmanda ya da sitede asansör bakımı ile yazdığım başka bir yazıma şuradan göz atabilirsiniz: Apartmanda asansör bakımı ne zaman ve nasıl yaptırılır?
Bu makalenin özetini bir de sesli dinlemek isterseniz, şu yayını dinleyebilirsiniz:
Bir soru bir cevap:
Eski binaya asansör yapımına herkes katılmak zorunda mı?
Evet, Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun şekilde ve doğru çoğunlukla alınan karara tüm kat malikleri uymak ve asansör maliyetine katlanmak zorundadır. Ayrıca bu masrafa her kat maliki, arsa payı oranında katılmakla mükelleftir.
