Bir apartmanda ya da sitede duruma göre merkezi sistemden doğalgaza geçilmek istenebileceği gibi tersine bireysel ısınma sisteminden merkezi sistem kalorifere geçilmek de istenebilir. Gelin, birlikte bakalım: Apartmanda ya da sitede merkezi sistemden bireysel doğalgaza geçiş için ya da bireysel ısınmadan merkezi ısınmaya geçiş için hangi çoğunluk gerekir?
Merkezi sistemden bireysel sisteme geçiş
Bir apartmanda ya da sitede yıllardır merkezi sistemle ısınma yapılsa da bir gün kat malikleri bunun yerine bireysel sisteme geçmek isteyebilir.
Bunun en önemli örneği, son zamanlarda neredeyse her ilçeye kadar gelen doğalgazdan kaynaklanır ve merkezi sistem kömürle ısınan apartmanlar, doğalgazın gelmesiyle birlikte, bireysel ısınmaya yani doğalgaza geçmek ister. Ancak ısınma sistemi değişikliği tersi yönde de meydana gelebilir.
Bireysel ısınmadan merkezi sisteme geçiş
Daha az görülse de bir apartmanda ya da sitede kat maliklerinin bireysel ısınmadan vazgeçip merkezi ısınmaya geçmek istemesi de rastlanan bir durumdur.
Bunun nedeni çoğu zaman, merkezi ısıtmanın sağlayacağı maliyet avantajlı olur ve daha az ısınma faturası ödemek adına, merkezi sistemden bireysel sisteme geçiş de tercih edilebilir.
Gerek merkezi sistemden bireysel sisteme ve gerekse tersinde olsun, aslında çok farklı durumlarla karşılaşılabilir:
- Merkezi kömür kalorifer sisteminden bireysel doğalgaz sistemine geçilmesi
- Bireysel doğalgaz sisteminden merkezi kömür sistemine geçilmesi
- Merkezi kömür sisteminden bireysel katı yakıta (soba) geçilmesi
- Bireysel katı yakıttan (soba) merkezi katı yakıta (kömür) geçilmesi
- Merkezi doğalgaz sisteminden bireysel doğalgaz sistemine geçilmesi
- Merkezi doğalgaz sisteminden bireysel katı yakıta (soba) geçilmesi
- Bireysel katı yakıttan (soba) bireysel doğalgaz sistemine geçilmesi
Bütün bu ihtimaller arasında, birisi hariç tamamı için aynı kat malikleri çoğunluğu aranacaktır. Önce genel kurala bakalım.
Isınma sistemi değişikliği için çoğunluk kararı yeterli
Bir apartmanda ana kural olarak, merkezi sistemden bireysele ya da bireysel ısınmadan merkezi sisteme geçişte, kat malikleri kurulunun sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterli gelir.
Buradaki oy çoğunluğu, toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin hem arsa payı hem de sayı çoğunluğu olmalıdır.
Örneğin 100 dairenin olduğu ve her dairenin eşit arsa payına sahip olduğu bir sitede, en az 51 kat maliki bu değişiklik lehinde oy kullanmalıdır.
2.000 metrekare üstü sitelerde özel kural!
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42’nci maddesine göre, yukarıdaki ana kuralın bir tek istisnası vardır.
Buna göre; toplam inşaat alanı 2.000 metrekare ve üzerinde olan bir apartmanda ya da sitede; merkezi ısıtma sisteminin bireysel ısınma sistemine çevrilmesi için kat maliklerinin OYBİRLİĞİ kararı şarttır.
Ancak bunun tersi için, yani bireysel sistemin merkezi sisteme dönüştürülmesi için klasik sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterli gelir.
Öyleyse genel kural; aşağıdaki tabloda özetlenebilir:
| 2.000 metrekare ve üzeri inşaat alanı olan apartman / sitede MERKEZİ SİSTEM’den BİREYSEL SİSTEM’e geçiş için alınacak kararda | Kat maliklerinin OYBİRLİĞİ |
| Diğer tüm apartman ve sitelerde; merkeziden bireysele ve bireyselden merkeziye geçiş üzerine alınacak her türlü kararda | Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu |
Yönetim planındaki hükümler ne olur?
Normalde bildiğiniz üzere yönetim planı, apartmanın ya da sitenin anayasası gibidir ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırı olmadıkça, yönetim planında yer alan hükümler tüm kat maliklerini bağlar.
Ayrıca yönetim planının değiştirilmesi son derece zor şartlara tabi tutulmuştur. İşte, tam bu noktada merkezi sistemden bireysel sisteme ya da bireysel sistemden merkezi sisteme geçişte, kat maliklerine bir kolaylık getirilmiştir.
Buna göre; ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri kendiliğinden değiştirilmiş sayılır ve ayrıca bit işlem yapılmasına gerek kalmaz.
SONUÇ
Bir apartmanda ya da sitede ısınma sistemi değişikliği için aranan tek özel çoğunluk ve şart yalnızca bir durumda öngörülmüştür: Toplam inşaat alanı 2.000 metrekare ve üzerinde olan bir apartmanda ya da sitede; merkezi ısıtma sisteminin bireysel ısınma sistemine dönüştürülmesi.
Bu özel durum haricinde; diğer tüm hallerde (merkeziden bireysele, bireyselden merkeziye vb.) kat maliklerinin tamamının sayı ve arsa payı çoğunluğu kararı yeterli olacaktır.
Merkezi sistemden doğalgaza geçiş ile ilgili sık sorulan sorular:
Merkezi sistemden kombiye geçilir mi?
Evet, elbette geçilir ve bunun teknik olarak adı “merkezi sistemden bireysel ısınma sistemine geçiş”tir. Bunun için, kat malikleri kurulunun sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alması gerekir. Ancak apartmanın ya da sitenin toplam inşaat alanı en az 2.000 metrekare ise, bu defa kat maliklerinin TAMAMININ aynı anda bunu kabul etmesi şarttır.
Merkezi sistem doğalgaza nasıl geçilir?
Bunun için öncelikle kat malikleri kurulunun toplanması ve sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alması gerekir.
Merhaba Mustafa bey bizim apartman 33 daire ve her daire aşağı yukarı 77 m2 .Merkezi dogalgazla isiniliyor.Ancak sürekli sorun çıkıyor, arızalar oluyor.Bu durumda oy birligimi yoksa oy çokluğu mu olacak.Insaat alani 2000m2 geçiyor.
2023 yilinda Yargitay tarafindan yapilan bir degisiklikle 2000 m2 sarti kaldirildigini duydum .
Bu dogru olabilir mi?
Merhaba, Yargıtay’ın kanunda açıkça yer alan bir hükmü değiştirme yetkisi olmaz, olursa buna fonksiyon gaspı denir. Böyle bir karar varsa, bilen birisi paylaşırsa memnun oluruz.
Merhabalar, ben bir sitede kiracı olarak oturuyorum. çoğunluk kalorifer sisteminden doğalgaz sistemine ( bireysel) geçiş için karar alındı ve tüm daire sahipleri doğalgaz sistemine geçiş yaptı ama ben ve iki kiracının bulunduğu dairelerin sahibi param yok diye yaptırmadı .Bu nedenle biz de mağdur olduk, bu konu ile ilgili bana yardımcı olabilecek, bilgi verebilecek birini arıyorum yardımcı olursanız sevinirim…
Yazlık bölgede yaz kış yaşıyoruz.Merkezi sistemi kullanamıyoruz.Bireysele dönüş için de oybirliğini sağlayamıyoruz.Bu bölgeler için yapılabilecek birşey yok mu
Merkezi doğalgaz sisteminden,bireysel doğslgaz sistemine geçilebilir mi?
1)Kat malikleri çoğunluğu mu,oybirliği ile mi olur.
2)Belediyeden mi,gaznetten mi izin alınır.
3)Plan mı çizdirilecek .Plan kimden alınacak.
Açıklamanızı rica ederim.
Merhabalar, 3 katlı dairenin 1 katında oturuyorum. Apartman bireysel kombili. Üst kat komşum kışın kalmıyor ve kombisi kapalı haliyle. Apartman a karşı kışın makul bir derecede yakması zorunluluğu var mı? Şimdiden teşekkürler.
Merhaba mustafa bey.
Ben 26 daireli bi apartmanda oturuyorum. Bugüne kadar merkezi kömür ile ısınıyoduk. Şimdi doğalgaz geldi ilçeye. Kombili sisteme geçmek için oybirliği mi oy çokluğumu gerekli. Bir de merkezi kömürden merkezi doğalgaza geçmek için oy birliğimi oy çokluğumu gerekli. Şimdiden teşekkür ederim
Mustafa bey ben kiracıyim 5 katlı binada 10 daire bulunuyo ve 3 daire benim ev sahibimin ben evi kiralarken kaloriferli olarak kiraladım her ne kadar kontratta yazmasada ilanda kaloriferli diye yazyodu ve 1 yıl oluyor merkezi sistem komurlu Bi sekilde ısındım bu sene ilçeye dogalgaz geldi ve benim bulduğum mahalle pilot mahalle olarak seçildiğinden dogalgaza geçilmesi gerekiyor benim ev sahibi apartmanda ortak kolon baglamasina onay verip kendi 3 dairesine dogalgaz tesisatı dosetmeyecegini söyledi başınızın çaresine bakın klima veya sobayla isinin dedi ev sahibim dogalgazi döşeme zorunluluğu varımdır hukuki olarak bir çıkış yolu varımdır bilgi verevilirmisiniz. Teşekkür ederim
Merhaba, bu husus benim uzmanlık alanım dışında olup bir avukata danışmanız daha doğru olacaktır.
Mustafa bey değerli bilgileriniz için teşekkürler. Anlamadığım kısım şu; 2000 metre karelik alan binanın temelde oturduğu kurulum alanı mı yoksa bütün bağımsız bölümlerin metrekare toplamı mı? Teşekkürler
Merhaba, inşaat alanı ifadesi kullanılmış; ancak bunun uygulamadaki karşılığını açıkçası bilemiyorum Fatih bey.
6 bloktan oluşan 336 daireli bir sitede oturuyorum merkezi sistem kömürlü kazan kullanılmak da bu sene doğal gaz geldi ve bireysele geçilmesi için apartman yönetimi ve site yönetimi bizim adımıza karar vererek bireysele geçilmesi için karar almışlar ben istemiyorum 2000 metre karenin üzerinde oturduğum yer toki konutları bunun için ne yapmalıyım teşekkürler.
Merhaba, cevabı yazımda bulabilirsiniz.
Bu durumda üyeler hukuki yola başvuracaklarını yada bu aya ait aidatı odemeyeceklerini beyan ediyorlar.Mevcut durum hakkında ne yapılabilir yorumunuzu bekliyorum
Teşekkürler iyi çalışmalar diliyorum
Mustafa bey iyi günler diliyorum
Yaklaşık 2000 üyeye sahip bir mahallenin ısıtılması o sağlayan bir ısı merkezinin seçimle işbaşına gelmiş başkanıyım
Kooperatifimizin bir kısım üyeleri Nisan 2023 yılı doğalgaz tüketim bedelini bedava veren Cumhurbaşkanlığı kararnamesinde Nisan ayı aidat bedelini kooperatifin ilgili banka hesaplarına yatırmayacaklarını beyan ediyorlar bizde yönetim olarak bu aidati ödemekle yükümlü olduklarını kooperatifin gider kalemlerinde sadece doğal gaz olmadığını diğer masraflarinda olduğunu öngörerek açıklamada bulunuyoruz
Merhaba mustafa bey ben 3 bloktan oluşan sitedeyim biz bir blok olarak merkezi sistemden bireysel kombiye geçmek istiyoruz toplantı yaptık oy birliğiyle karar alındı blok olarak bireysel kombiye gecebilirmiyiz
Merhaba, toplu yapı değilseniz geçemezsiniz İsmail bey. Bloklar tek başına bu tür kararlar alamaz.
Merhaba Mustafa bey sitemiz merkezî ısıtma sistemi ile ısınıyor 1 tane site sakini kombi taktırıp ısınmak istiyor bu yasal mı ?
Merhaba, elbette taktırabilir ve kullanabilir. Ama yazımdaki usulle yapılmadığı müddetçe, merkezi sistem giderlerine katılmaya devam etmesi gerekir.
Meraba
Tek blok 24 daire 3 tane dükkan apt yoneticisiydim.yeni devrettim 2 ay önce tolantida faturaliya geçip pay ölçer taktırma kararı aldık 1 kişi istemiyodu katılmadı imzalamadi da alinan yönetim karari gereğince yaptırılması gerekmiyomu yoksa sulh hukukami başvurmam.gerekiyo
Bu arada faturalıya geçildi
Merhaba, siz usule ve yasaya uygun karar aldıysanız yaptırırsınız ve gidere katılmayan kat malikini icraya vererek onun payına düşen tutarı talep edersiniz. Haklıysanız icra yoluyla alırsınız, kat maliki haklıysa alamazsınız. Süreç bundan ibarettir.