Bir apartmanda veya sitede oturan sakinlerin çoğunun varlığından bile haberdar olmadığı ve hatta bazı yöneticilerin bir kere dahi okumaya tenezzül etmediği bir belge vardır: Yönetim planı. Apartmanın veya sitenin anayasası hükmünde olan bu belgede yer alan hükümler, kural olarak herkes için geçerlidir. Yönetim planını değiştirmek ise zannedildiği kadar kolay değildir. Peki, apartman ya da site yönetim planı nasıl değiştirilir?
İçindekiler
Yönetim planı nedir? (Binanın anayasası)
Yönetim planının ne olduğunu şu yazımda uzunca izah etmiştim: https://mustafabaysal.com/yonetim-plani-nedir/
Yönetim planı; bir apartmanın ya da sitenin yönetim şeklini, kullanma amacını ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları maaşı ve yönetime ait diğer konuları düzenleyen belge olarak tanımlanabilir. Bu tanım size karışık geldiyse, şöyle de özetleyebilirim: Apartmanın ya da sitenin nasıl idare edileceği yönetim planında yazılıdır.
Evet, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bir apartmanın idare edilmesindeki esas kuralları getirmiştir; fakat Kanun’un 28’nci maddesinde yer alan “Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır” hükmü, yönetim planının önemini ortaya koyar.
Yönetim planında yer alan hükümler, Kanun’un emredici hükümlerine aykırı olmamaları kaydıyla, Kanun hükümlerinden önce dikkate alınacaktır.
Apartman ve site yönetim planı değişikliği: Oy birliği mi gerekir?
Yönetim planı bu kadar önemli olunca, ihtiva ettiği hükümler de bir o kadar önemli olur. Bazen yönetim olanında öyle hükümler bulunur ki, kat malikleri bundan rahatsız olabilir.
Burada aklınıza şöyle bir soru gelebilir. Bu meşhur yönetim planını kim hazırlamıştır ki; kat malikleri buradaki ifadelerden rahatsız olsun?
Yönetim planları o apartmanın ya da sitenin müteahhidi tarafından hazırlanır ve tapuya teslim edilir. Zaten her apartmanın veya sitenin yönetim planı da tapu müdürlüklerinde bulunur. İşte müteahhitler bazen matbu yönetim planları kullandıklarından bazen de isteyerek farklı hükümler içeren yönetim planları hazırlayabilir.
Örneğin sitede yer alan işyerlerinin de evler gibi aidata katılması gerekirken, yönetim planında işyerlerinin aidata katılmayacağına dair bir hüküm varsa ve kat maliklerinin çoğunluğu bu durumdan rahatsızsa, yönetim planını değiştirmeden işyerlerinden bir kuruş bile aidat alınması mümkün olmaz.
Tapuda kayıtlı olan plan bağlayıcıdır
Bazı durumlarda sitede veya apartmanda dolaşan yönetim planı, aslında gerçek yönetim planı olmayabilir. Bunu öğrenmenin en iyi yolu, tapu müdürlüğüne giderek yönetim planının bir örneğini talep etmektir. Tapuda kayıtlı yönetim planı herkes için geçerli olacaktır.
Değişiklik için yasal çoğunluk: Tüm kat maliklerinin 4/5’i
Yönetim planı bu derece etkili ve önemli bir belge olunca, kanun koyucu onun yerli yersiz değiştirilmesinin önüne geçmek istemiş ve kat maliklerinin büyük çoğunluğunun aynı fikirde olduğu bir sistem öngörmüştür.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28’nci maddesine göre; yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.
Ancak burada çok önemli bir istisna bulunur. Kanun’un geçici 2’nci maddesinde toplu yapılan için bir istisna getirilmiş ve 28/11/2007 tarihinden önce kurulan toplu yapıların ilk yönetim planı değişikliğine özel olmak üzere kal malikleri kurulunun salt çoğunluğunun (yarısından bir fazlasının) oyu yeterli görülmüştür.
Toplantıya katılanların değil, tüm maliklerin hesabı
Yönetim planı değişikliği için gereken 4/5 oranı, toplantıya katılanlar değil; tüm kat malikleri üzerinden hesaplanmalıdır.
Örneğin 100 kat malikinin olduğu bir sitede yönetim planında değişiklik yapılacak kat malikleri kuruluna 80 kişi katılsa ve bu 80 kişinin 4/5’i olan 64 kişi olumlu oy kullansa, bu sayı yeterli gelmeyecektir. Çünkü bu sitede yönetim planı değişikliği için gereken sayı 80 olmalıdır.
Hangi maddeler değiştirilemez?
Site yönetim planının değiştirilemeyecek bir hükmü yoktur. Dolayısıyla, kanuni şartlar sağlandığı müddetçe bütün maddeler değiştirilebilir.
Kanunun emredici hükümlerine aykırı maddeler (Örn: mahkemeye başvuruyu yasaklamak)
634 sayılı Kanun’la getirilen emredici bir hükmün yönetim planıyla bertaraf edilmesi mümkün değildir. Böyle hükümler içeren maddeler kat malikleri kurulu tarafından değiştirilebileceği gibi bir kat malikinin hâkimin müdahalesini istemesi sonucunda sulh mahkemesince de iptal edilebilir.
Nitekim bir kararında Yargıtay; Kat Mülkiyeti Yasasının 28.maddesinin 13.4.1983 tarih ve 2814 sayılı yasayla değişik 3.fıkrasında, yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin 4/5 inin oyu yeterli görülmüş iken davaya konu yönetim planının iptali istenilen 4. maddesinde yer alan, “yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin oybirliği şarttır” hükmü yasanın bu kuralına aykırılık teşkil ettiğinden buna yönelik olarak iptal kararı verilmesi gerektiğini ifade etmiştir.
Ayrıca kanaatimce, bu tür emredici hukuk kurallarına aykırı hükümler, değiştirilmemi veya iptal edilmemiş olsa bile, bunların dikkate alınmaması doğru olur. Yukarıdaki örnekte, madde aynen dursa bile, yine de 4/5 çoğunluk değişiklik için her zaman yeterli olacaktır.
Değişikliğin tapuya işlenmesi süreci
Yönetim planı değiştirildiğinde, yeni yönetim planının tapuya işlenmesi gerekir. Bu durum 634 sayılı Kanun’un 28’nci maddesinde ”yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır” şeklinde ifade edilmiştir.
Yönetim planı değişikliğinin iptali için dava açma
Biraz yukarıda, kanunun emredici hükümlerinin iptali için sulh mahkemesine başvurularak hâkimin müdahalesinin istenebileceğini, bir Yargıtay kararı ışığında yazmıştım.
Bunun haricinde, illa emredici bir hükme aykırılık şartı aranmaksızın da kat malikleri mahkemeye başvurabilir. Şöyle ki; Kanun’un 28’nci maddesinin 3’üncü fıkrasına göre; yönetim planında değişiklik isteyen bir kat maliki bu isteğinde muvaffak olamazsa, sulh mahkemesine başvurarak hakimden bu değişikliğin yapılmasını talep edebilir.
Buradaki ayrıntı şudur ki eğer kat malikinin talebi emredici hükümlere ve hakkaniyete aykırılık nedeniyle ise, hakim yönetim planında kendi hükmünü meydana getirebilirken; diğer durumlarda kat malikleri kurulunun yerine geçerek hüküm oluşturamaz.
Bir Yargıtay kararında şöyle denilmektedir: “… yönetim planının Kanun’un emredici hükümlerine aykırı olması halinde kat malikleri tarafından bu maddelerin iptali için her zaman Mahkemeye başvurulabileceği hükmü mevcuttur…” (5 Hukuk, 2025/2473 K.).
SONUÇ
Apartman veya site yönetim planı nasıl değiştirilir? Birisi kat malikleri kurulu eliyle, diğer hâkim eliyle olmak üzere iki şekilde değiştirilebilir:
- Kat malikleri kurulu, toplam kat maliki sayısının en az beşte dört çoğunluğunu sağlayarak karar alırsa yönetim planını değiştirebilir.
- Kat maliklerinden birisi sulh hukuk mahkemesine başvurarak, yönetim planının değiştirilmesi için hâkimin müdahalesini talep edebilir.
İkinci yöntemde eğer değiştirilmesi veya iptali istenen yönetim planı maddesi emredici hukuk kurallarına, hakkaniyete veya dürüstlük kurallarına aykırıysa hâkim kendi hükmünü oluşturabilirken; böyle bir durum yoksa hâkim kat maliklerinin iradesi yerine geçip karar veremez.
UYARI: Kat malikleri kurulunda kaç kişinin yönetim planını değiştirmek istediğinden bağımsız olarak; eğer doğru çağrı usulü olmadan kat malikleri kurulu toplanırsa, aldığı kararların da hukuki geçerliliği olmayacaktır: Apartman toplantı çağrısı nasıl yapılır?
