Bir apartmanda başa gelebilecek sıkıntılı işlerden birisi de su sızmasıdır. Bu durum hem suyun sızdığı alt kat için hem de suyu sızdıran üst kat için mesele teşkil eder. Öyle ki çoğu zaman, sızıntı bir hijyen sorunu olmaktan çıkar ve kavga sebebine dönüşür. Peki, ama alt komşuya su sızıyorsa ve üst kat tamirat yaptırmıyorsa ne olur?
İçindekiler
Üst kattan su sızıyor, komşu yaptırmıyor: Hukuki çözüm yolları
Özellikle banyolarda, tuvaletlerde ve bazen de mutfaklarda yaşanan su sızıntıları zamanla ve yavaş yavaş meydana gelse de alt kat komşu, bu sızıntıdan ani bir şekilde haberdar olur. Üst kat duvarından damlayan sular hem alt katın döşemelerine zarar verir hem de evin kirlenmesine sebep olur.
Hele bir de banyo ve tuvalet gibi alanlarda sızıntının kaynağının temiz su mu yoksa pis su mu olduğu belli olmadığında tarafların stres seviyesi artar.
Böyle bir durumda elbette alt kat komşu durumdan üst katı haberdar eder ve sızıntının yaşadığı bölgenin kontrol edilmesini ister. Banyolarda ve tuvaletlerde özellikle su gider deliklerinde ve fayans aralarında derz dolguların zamanla aşınması sonucunda meydana gelen sızıntılar kolayca tespit edilebilir ve çözülebilir.
Ancak sorunun derz gibi hızlı ve kolay müdahalelerle çözümlenemediği karmaşık durumlarda devreye bir su tesisatçısının girmesi gerekir ve bu da ekstra maliyet anlamına gelir. İşte tam bu noktada taraflar arasında anlaşmazlık meydana gelebilir ve hem zaman hem de para kaybı nedeniyle üst kat komşu, tadilata sıcak bakmayabilir.
Komşu kapıyı açmıyor ve tamiratı reddediyor
Sızıntı nedeniyle sıkıntı yaşayan komşunun bütün gayretine rağmen üst komşu iyi niyet göstermeyebilir. Bu durumda üst kat komşu tamirat yaptırmayı reddedebilir veya daha da ileri giderek alt komşuya kapısını bile açmayabilir.
Yukarıdaki dairede meydana gelen bir sızıntıya alt kat dairede oturan kimsenin, üst katta oturan kişi kendisine kapıyı açmadıkça müdahale etmesi mümkün olmaz. Üst katın kapısını kırarak içeri girmek gibi suç teşkil edecek fiillerden de haliyle kaçınmak gerekir. Bu durumda alt komşunun ne yapması gerekir?
Sorumluluk tespiti: Tesisat şahsi mi, ortak (ana kolon) mı?
Bu sorunun ne önemi olduğunu merak ediyor olabilirsiniz; ama cevap o kadar önemli ki, muhtemel bir dava aşamasında hangi mahkemeye başvurmanız gerektiğini, bu sorunun cevabı belirleyecek. Böylece tespiti doğru yaparsanız, yanlış mahkemede dava açarak zaman kaybetmekten kurtulmuş olursunuz.
Şu yazımda apartmanda ortak yer olarak tanımlanan yerlerin nereler olduğunu izah etmiştim: https://mustafabaysal.com/ortak-yerler/
Kısaca tekrar etmem gerekirse; ortak yer, ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan yerler olarak tanımlanabilir ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda tek tek sayılmışlardır. Avlular, merdivenler, çatı ya da asansör gibi ana duvarlar da ortak yerlerden sayılmıştır.
Ayrıca Taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar ile su saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar da ortak yerlerdendir.
İşte su sızıntısı ortak yer diye tabir edilen bir bölümden kaynaklanıyorsa, geçerli mevzuat bir anda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu olacaktır.
Eğer sızıntının sebebi ortak yer değil de üst katın bağımsız bölümüne ait şahsi bir alansa, o zaman genel kurallar geçerli olur.
İki örnekle durumu somutlaştırabiliriz: Su sızıntısının nedeni en üst kattan en alt kata kadar giden ortak su gider borusu ise meselenin kaynağı ortak yer demektir. Eğer sızıntının sebebi, üst kat komşusunun klozetinin su kaçırması ve derz arasından suyun alt kata inmesi ise elbette burada şahsi bir sorun var demektir.
Ana kolondan sızıyorsa gideri yönetim öder
Suyun sızdığı yeri komşusuyla inceleyen mağdur komşu, gerekirse bir su tesisatçısından da fikir alarak, sızıntının sebebinin apartmanın borularından ya da ortak duvarlardan kaynaklandığını tespit etmiş olsun.
Bu durumda sorunun yönetim tarafından ya da kat malikleri kurulu tarafından giderilmesi ve masrafın da yine bunlar tarafından karşılanması gerekir. Nihayetinde, apartmanın ortak alanlarındaki masraflardan tüm kat malikleri birlikte sorumu olacaktır. Bu giderin, ortak alanın hangi bölümüyle ilgili olduğunun bir önemi olmaz.
Sulh hukuk mahkemesinden “tespit” ve “hakim müdahalesi” talebi
Buna rağmen yönetim ya da kat malikleri kurulu bu masrafı karşılamayacaklarını beyan edebilir. Bunun nedeni mevzuyu bilmemek olabileceği gibi gereksiz bir inatlaşma da olabilir. Sebebi ne olursa olsun, apartmanın ortak alanlarından birinden kaynaklanan su sızıntısının kat malikleri kurulu tarafından yaptırılmaması durumuna, komşular ne yapabilir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alan diğer tüm anlaşmazlıklarda olduğu gibi bu anlaşmazlıkta da başvuru kapısı sulh hukuk mahkemesi olacaktır.
Şu yazımda hâkimin müdahalesi kavramını izah etmiştim: https://mustafabaysal.com/kmk-hakimin-mudahalesi/
Mağdur tarafından sulh hukuk mahkemesine başvurulur, durum izah edilir ve hâkimin müdahalesi ile sızıntının giderilmesinin sağlanması istenir. Mahkeme tarafından lehe karar verilirse, yapılacak iş mahkemece belirlenir ve bu işin yapılması için ödenen masraflar ile dava masrafları yönetimden ya da kat malikleri kurulundan talep edilir.
Eğer mahkeme kararına rağmen gerekli tamirat zamanında yönetim tarafından yaptırılmazsa, bu defa yönetim hakkında Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33’üncü maddesi kapsamında sulh hukuk mahkemesi tarafından 7.972,00 TL ile 64.752,00 TL arasında para cezası uygulanır.
Şu Yargıtay kararında sulh hukuk mahkemesinin hâkimin müdahalesi kararının nasıl olduğuna dair güzel bir örnek bulabilirsiniz: Mahkemece; davacının davalının kullandığı dairenin alt katında oturduğu, davalının üst katta bulunan dairesinin banyosundaki temiz su/gider arızasından dolayı su sızması sonucu davacının dairesinde toplam 1.500,00 TL’lik zararın meydana geldiği, söz konusu sızıntıların giderilmesi için davacının dairesinde ve banyosunda yapılacak işlemlerin toplam bedelinin 3.800,00 TL olduğu, sabit görülerek; davanın kabulüne, davalı tarafa ait adresindeki daireden davacı tarafın kullandığı alt kattaki daireye akan su sızıntısının giderilmesi için davalı tarafa 10 gün süre verilmesine, bu süre içerisinde davalı tarafça gerekli tamirat yapılmaz ise gerekli tamiratın yaptırılması için davacı tarafa yetki verilmesine, 3.800,00 TL masrafın davalı tarafça karşılanmasına, davacı tarafın evinde oluşan zarar bedeli olan 1.500,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine karar verilmiştir (20 Hukuk, 2017/6665 K.).
Çilingirle kapı açtırılabilir mi? (Mahkeme kararı olmadan suçtur)
Burada kastedilen; su sızıntısı ilk ortaya çıktığında, üst komşu kapıyı açmadığı ya da ona ulaşılamadığı için kapıyı çilingirle açtırmak ise, bunu kesinlikle tavsiye etmem.
Üst komşuya ulaşılamadığında kapıyı çilingirle açtırmak iyi bir fikir gibi görünse de bundan haberdar olan üst komşu diğer komşu hakkında cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunursa, adli yaptırımla karşılaşmak işten bile olmayacaktır.
Sızıntı nedeniyle oluşan zararın tazmini (Boya/badana masrafı)
Su sızıntısının giderilmesine rağmen meydana gelen kalıcı hasarların da giderilmesi gerekebilir. Haliyle boya, badana ve benzeri tadilat işlemleriyle mağdur komşunun evinin ilgili bölümlerinin eski haline getirilmesi zorunlu olabilir.
Bu durumda bu zararın da duruma göre (ortak alandan kaynaklanan su sızıntısında) yönetim tarafından veya (kişisel alandan kaynaklanan sızıntıda) üst komşu tarafından karşılanması şarttır. Karşılanmaması durumunda; ilk halde sulh hukuk mahkemesine başvurmak ve ikinci halde ise asliye hukuk mahkemesine başvurmak gerekecektir.
Kiracının sorumluluğu var mı? (Ev sahibine rücu)
Kiracının durumunun iki bakımdan değerlendirilmesi gerekir. İlk olarak; sulh hukuk mahkemesine başvuru hakkının yalnızca kat malikine mi yoksa aynı zamanda kiracıya mı ait olduğu tartışılabilir. Biraz yukarıda bağlantısını verdiğim hakimin müdahalesi ile ilgili makalemde detaylıca anlattığım üzere, kiracının da bu durumda hakimin müdahalesini isteme hakkı bulunur.
İkinci olarak ise; üst kat komşunun kiracı olduğu düşünüldüğünde, alt kat komşunun zararının tazmini için üst kat dairenin ev sahibine başvurması ve bunun reddedilmesi durumunda ev sahibi aleyhinde hukuk mahkemesinde hakkını araması doğru olacaktır. Ev sahibi daha sonra, eğer kiracının su sızıntısında ihmali veya kusuru varsa, kiracıya rücu edebilecektir.
Su sızıntısı ile ilgili Yargıtay kararları
Bir kararında Yargıtay; uyuşmazlığın ana taşınmazın ortak alanından kaynaklanmaması, üst katta bulunan bağımsız bölümden su sızması nedeniyle alt katta bulunan bağımsız bölümde hasar meydana geldiği iddiasına dayalı olarak haksız fiilden kaynaklanmasından dolayı, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanmayan davanın Borçlar Kanunu’nda düzenlenen haksız fiil hükümlerine göre çözümlenmesi ve uyuşmazlığın Asliye Hukuk Mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerektiğini ifade etmiştir (17 Hukuk, 2014/15242 K.).
Bir başka kararda ise yüksek mahkeme; Bakırköy 6. Asliye Hukuk Mahkemesi 18/06/2015 tarihli görevsizlik kararından sonra yargılamaya devam eden Bakırköy 2. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabülü ile; … TL’nin dava tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, davacıya ait balkon ve banyodaki rutubetlerin, dökülmelerin ve kararmaların davalının dairesinden kaynaklandığı anlaşılmakla davalının balkonunu doğrama korkulukları ile balkon çıkıntısı arasındaki kılcal boşlukların su geçirmez likit izolasyon malzemeleri ile dolgusunu yaptırmasına, bu işlem için davalıya 1 iş günü süre verilmesine, davalının dairesinin banyosunda bulunan küvetin sökülerek seramik kaplamaların ve derzlerin yenilenmesi ve daha sonra akrilik küvetin monte edilmesi için davalıya 2 iş günü süre verilmesine karar vermiştir (20 Hukuk, 2020/581 K.).
Bu noktada şunu söylemeliyim ki; Yargıtay kararları arasında yıllar içinde çelişki vardır ve bazı kararlarda, kat mülkiyeti ilişkisinin kurulduğu durumlarda, sızıntı nereden kaynaklanırsa kaynaklansın, davanın sulh hukuk mahkemesinde açılması gerektiği ifade edilmiştir.
Bazı kararlarda ise sızıntının kaynağı ortak yer ise davanın sulh hukuk mahkemesinde, üst komşunun özel alanlarından kaynaklıysa asliye hukuk mahkemesinde açılması gerektiği ifade edilmiştir. Bu hususta takdiri siz okuyuculara bırakmaktan başka yapacak bir şeyim olmadığını söylemeliyim.
SONUÇ
Üst komşudan alt komşuya su sızıyorsa, öncelikle sızıntının sebebini öğrenmeniz çok önemlidir. Sızıntı ortak yer diye tabir edilen duvarlar, kolonlar, ortak pis su boruları ve benzeri alanlardan kaynaklanıyorsa, muhatabınız yönetim ya da kat malikleri kurulu olmalıdır.
Eğer sızıntının sebebi ortak yerler değil de üst komşunun derz dolguları, giderleri ve benzeri şahsi alanları ise; bu defa muhatabınız üst komşunun bizzat kendisi olmalıdır.
Su sızıntısının giderilmesini talep ettiği halde duruma göre yönetime ya da üst komşuya bunu kabul ettiremeyen alt komşu mahkemeye başvurarak hem hakimin müdahalesini talep edebilir hem de zararının tazminini isteyebilir.
